【台中房市熱 工業地產超搶手】
全球資產總經理柯宏安分析，今年台中工業建照核發面積，月均量比去年成長50％，近年企業投資台中工業地產交易趨勢，許多企業傾向直接購置土地來蓋新廠與建置生產線....
#工業用地 #台中房市 #工業建照
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【開發或保存，我們竟然只配二選一？】
8月27日下午，親眼目睹了一場活生生的慘劇。
事發現場是從去年開始關注的樟腦寮磚窯廠，地點位置在A7捷運站旁，之前社造計畫盤點龜山的DNA，才了解到龜山林口地區，由於盛產紅土，在60至70年代，台灣經濟起飛，十大建設的推波助瀾之下，全盛時期曾有起碼50間磚窯廠，看過當時的空拍圖，長長的煙囪斜在地上成為影子，這些磚窯廠燒出來的紅磚品質好，銷往北台灣各地，蓋出成千上萬的房子和設施，可說支撐並見證了台灣的經濟奇蹟。
13年前我來到龜山初任公務員，當時已經沒有剩下幾間磚窯廠，時代的快速變遷，建材由紅磚改為鋼筋混凝土，磚窯廠也成為沒落的夕陽產業，紛紛拆遷改建，樟腦寮又因為被劃為合宜住宅用地，所在的牛角坡地區，整個地貌天翻地覆地改變，近兩年來，移入了近萬人口，劃分出「文青里」這個全新的里。
但文青里的里民很可憐，內政部當時規劃了這麼多的住宅，卻沒有給他們足夠的設施，公園綠地少，污水處理有問題，聯外道路又只有一條，美其名是給予價格較為低廉，落實居住正義的住宅，實則在東折西扣的公設比下，讓大家共同承擔過度飽和的後果。
1萬多人進出只靠一條「文青路」，可想而知那條路每逢尖峰時段就是塞車，考量到救護車進出，和消防車的動線，再加上文青國中小的預定地也落在那條路旁，未來接送小孩的車一出動，里民的安危該怎麼辦？更是令人擔憂。
其實早有第二條聯外道路有被規劃出來，那就是「文學路」，在規劃道路的過程中，工程單位發現了被遺忘在荒煙蔓草間的磚窯廠，也就是併稱為樟腦寮磚窯廠的「永基」和「協和」磚廠，他們都是八卦窯的形式，有別於後來大家慣用的隧道窯，是老師傅依靠技術堆疊出來的，外觀具有建築的特殊美感，結構穩固，經過調查，這兩座磚窯廠，是桃園僅存兩座結構完整的八卦窯。
依據《文化資產保存法》，工程單位於施工時，發現疑似文化資產時，應通報文化局。桃園市政府的工程單位算是非常有良知，沒有在第一時間「滅口」這兩座磚窯廠，而是依法提報，並暫緩了工程的進度。
在地的團體勘查過這兩座磚窯廠後，非常驚艷，因為桃園是個快速發展的城市，地狹人稠的結果，我們只有一直拆掉舊有的，瘋狂蓋新的，導致整個城市的紋理斷裂殘破，不像其他縣市，例如台南府城，有許多保存良好，活化再利用的老建物；讓歷史自然出現在我們的身周說故事。再也不用捨近求遠、塞很久的車去其他縣市看，差別只在於我們拆了他們沒拆的景點。
燒窯的歲月，聽過耆老們口述，是充滿挫折和痛苦的經驗，燒窯的溫度很高，高到人一下就受不了，進窯大約10分鐘左右人就要出來，否則在裡面很容易就短命，後來很多燒窯工人也的確沒有安享天年，可說紅磚是用人命去換的。
近年來我們開始談「地方知識學」，想要讓孩子們從小就認識自己成長的土地，龜山自古以來似乎都是桃園往台北的一個通道，除了眷村文化保留了憲光二村、眷村故事館，閩南文化有壽山巖觀音寺，幾乎找不出什麼古蹟或歷史建築，可以讓孩子們透過實體的建物或景觀，了解這片土地曾經發生的事，這兩座磚窯廠，提供了極好的教材，孩子們可以摸到老師傅精巧疊砌的磚牆，感受在裡面燒窯的種種情景，想像著阿祖和他們的朋友，是怎麼靠這些紅磚起家立業的。
好不容易有這麼一個機會，我們終於可以把自己文化的實體好好留下來，其實並不難，以現代的建築技術，要克服文學路的開通，以及樟腦寮磚窯廠的保存，都是可行性極高的事，我們當時有樂觀的條件。
兩座磚窯廠的發現，在地方的藝文社團掀起一陣興奮的討論，尤其吸引年輕族群的興趣，在大學USR論壇、地方創生論壇，如何兼顧保存與開通A7磚窯旁的聯外道路，一直都是熱門話題。磚窯廠基地結合周邊的森林及水源地，在許多設計規劃團隊看來，都有打造成國際級產業生態公園的潛值，可以提升周邊區域的發展，並為綠地稀缺的文青里，提供大量的芬多精。
而這些過於樂觀的想像，全在2020年8月27日毀於一旦。
—
我到現場的時候，大顆的雨點打在頭上和臉上，打起來很痛。我愣愣望著那原本蓊鬱的樹林，被挖土機鏟成醜陋的土色，眼前一片光禿禿，那兩座高高的煙囪還在，但是原本完整的窯體，那讓每個進去過的人都驚豔不已的結構，只剩下大約一半，旁邊的紅磚建物全毀，只剩下地面上數不清的破磚......
我轉頭看到桃園回龜線理事長JuYu Ko眼眶紅紅的，撐著傘，一個人面對兩台挖土機，里長和地主，還有警察，Juku Ko正在克制著眼淚，跟地主解釋磚窯廠在龜山在地人眼裡的重要性，我轉過頭，完全不忍心朝她那裡看。
我問里長為什麼磚窯廠會被拆，里長說啊就地主申請鑑界，要整地啊......
「為什麼要拆掉？這不是還在文資審議嗎？」我發著抖問。
「地主不知道有什麼文資審議，他剛過戶而已。」里長說：「請問你們文資審議會勘的時候，有通知地主嗎？地主根本不知道好不好。」
「剛過戶？怎麼會？地主不是一位姓王的老人家嗎？而且他好像沒有想要拆掉磚窯廠啊。」
（我會知道是因為今年做磚窯文化口述歷史的團隊，有提過剛好訪談到地主的事情）
「這我不知道，就剛過戶咩。」里長聳聳肩。
「整地整到拆掉磚窯廠嗎？」我不可置信地問。
「就整地過程不小心弄到了，」里長滿嘴紅紅的顏色，看起來像是檳榔的汁液，說：「只好拆掉啊。」
「……」我被這答案嚇得突然不知道要說什麼，頓了一頓才問：「可是還在文資審議當中啊，你們這樣不會有法律責任嗎？」
「我們在等文化局來，文化局來了沒？」
這個問題地主、里長和警察都問過一輪，我眼光轉到Juyu Ko那裡，她說她有通知文化局文資科，他們正在趕到現場。
被拆掉剩幾乎一半的協和磚廠，可能因為外表的紅磚暴露在空氣中的關係，看起來就像一個傷口切面，淌著血的傷口。
我陪Juyu Ko站在雨中，等待的時間好漫長，心理時間大概等了一個世紀左右，文化局來了。
文化局出現之後，地主的態度一改剛才的軟（可能看到Juyu ko的眼淚），變得很強硬，里長也站在地主的角度，重新陳述他想加速開通文學路的決心，是的，我們都知道開通文學路對文青里有多重要，也從來沒有人站在反對開路的立場，去談文資保存，但為什麼會是這個令人心痛的結果？
文資科依據我曾經唸過的《暫定古蹟條件及程序辦法》迅速作業，在煙囪及磚窯建物上貼上緊急公告，並告知地主觸犯暫定古蹟，是有刑責和高額罰金的，雖然是私有土地，但已經列為暫定古蹟的身份，地主或任何人都不得在文資審議的結果出來前，任意破壞。
有點像在車禍現場，由於整個事件的衝擊實在蠻大的，我當時沒有察覺到，自己的舉措有多麽無意識，茫然地跟著文資科走近被破壞的磚窯廠，但又不忍心走過去看，也沒記得多拍幾張照片存證，什麼東西被掏空了，我不知道，一片茫然，下一步該怎麼走......
看著越來越多人聚集過來，包含憲光二村駐地工作站的阿鹿，她想要走過去磚窯廠，卻被地主制止了：「你們是誰？」
「那個......想去做一點紀錄。」
「不行喔，這是私人土地，你不能擅闖。」
「喔。」阿鹿和她的朋友只好停下腳步。
地主扯著嗓子在跟文資科嗆聲：「你們這些政府官員，都不負責任啦，你給我切結啊，如果煙囪倒下來壓到人，誰負責？你負責？你們政府都惡霸啦！我只想保護我的私人財產，我真的不懂，這我的土地，為什麼我不能拆？」
文資科科長告知他因為文資審議中，遇到緊急突發狀況，情況危急，文化局以文資法賦予的權利，緊急處置，指定為暫定古蹟，所以他不能隨意拆除磚窯廠，但地主還是有很多話要說，科長也告訴他，他有任何意見都可以陳述。
雖然稍微鬆了一口氣，在法律保障下，突然過戶的地主不能繼續拆除磚窯廠，否則會有刑罰和最高2000萬元的罰金等著他，但看著被鏟得光禿禿，毫無植被保護的土地，誰也不知道一場豪雨過後，磚窯廠還能不能像過去幾十年一樣安然無恙，何況它的結構已經被破壞了。
身臨文資破壞的現場，我的心也哭了。
—
離開現場之後的24小時，我幾乎說不出話。
難過的除了磚窯廠被拆，還有，為什麼21世紀都過了5分之一，我們擁有無人機、可以操控太陽儲存電力，可以跟南半球的人即時通訊，我們號稱快要可以移民火星，卻找不出開通一條路，與道路相對低窪地區的磚窯廠，共生共存的解決之道？
如果50年後，現在孩子也是別人的爺爺奶奶了，他們跟他們的孫子說起我們這一代，會是什麼樣的評價？
「那一代的人，不知道腦袋在想什麼，明明可以簡單變通保存下來的磚窯廠，卻和開路的選項成為魚與熊掌不可兼得的二選一，輕率又暴力地， 把它拆掉了，害你都沒有老房子、老窯可以看，真是太可憐了。」
「那一代的人為什麼那麼笨？」他們的孫子可能會歪著頭說。
「我不知道，大概是每天忙著古時候的選舉所以很笨吧？」
「什麼是古時候的選舉？」
「就是你錯我對的選舉啊，他們不相信人類有智慧，可以尋找出兩者兼得的解決方案，只知道拼命抹黑對方，製造對立，毀掉對方以成全自己，還有人真的相信，真是奇怪的想法呀。」
「真的好奇怪。」他們的孫子或許會說：「你說的那個磚窯廠，長什麼樣子？」
「我也是聽奶奶說的，她說她的爺爺曾經在裡面工作，磚窯廠裡面溫度很高很高，把紅土做成的磚，一塊一塊堆疊起來，經過悶燒幾天，燒完還要放著冷卻，他們小孩子都會偷偷在出風口附近放地瓜，等磚冷卻完就可以吃烤地瓜了，她的爺爺身體不好，因為磚窯工人很辛苦，那些磚，是用命換來的，這些都是前人的血和汗，可惜，那一年被地主拆掉了，為了開通這條文學路啊，那時是認為開了之後就可以解決塞車問題，結果，大家還是很自私地在路邊亂停車，路開了還是照塞不誤，但是磚窯廠就這樣子沒了......」
＿＿
希望有時光倒流的魔法，可以倒轉回到樟腦寮磚窯廠還好端端的那一天。
但回不去了。
亡羊補牢，現在也還不晚，磚窯廠還有一半沒拆，依據我們快要移民火星的進步科技，要依原樣修復也不是太難，畢竟我們還有耆老會建造八卦窯，技術還沒失傳。但我觀察了這幾天的臉書河道，讓我非常訝異和心驚的事，樟腦寮磚窯廠都被拆成這樣了，卻幾乎吸引不到關注，遠遠比不上館長中槍（！）。除了在地的夥伴，幾乎沒有人關心，沒有人討論，就像我們平常對其他縣市文資被拆的那種漠不關己一樣，我想這也算是某種業力法則吧。
喔對了，不曉得里長知不知道，他想要加速文學路的開通，但是地主這一拆，暫定古蹟身份公告出去，其實會延緩聯外道路的開通的期程......真的很替文青里合宜住宅的1萬多位里民抱屈。
合宜住宅，想當初我也去抽，但是運氣不好沒有中籤，現在想起來，或許也是不幸中的大幸。
開發或保存，我們真的只配二選一嗎？你認為呢？
#樟腦寮磚窯廠 #A7磚窯廠 #請做個有遠見的公民
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#高雄好過夜系列－在亞洲新灣區以前：前鎮地景變遷（下）
前情提要
在亞洲新灣區以前：前鎮地景變遷（上）：https://takaogooday.org/20180710/
在亞洲新灣區以前：前鎮地景變遷（中）：
https://takaogooday.org/2080807/
文/許瑜珊（實習生 雲林科技大學文化資產系）
【日本工業藍圖繼承者來了！】
「轟—」，美軍來轟炸高雄港了！戰機從遠方海岸線不斷逼近，劃過煙囪林立的天際，鳥瞰整片高雄地景岈然窪然，若垤若穴，朝著兩大運河奔騰連至的打狗港區，猛烈攻擊。
戰機飛過高雄海灣的上空聯合海上軍艦制衡港口運作，在1945年空襲高雄港與左營港，企圖癱瘓日本南進基地，使得北方軍事左營港停止擺動，南方重工業貿易高雄港失序。二次世界大戰後高雄港幾乎呈現廢港狀態，總計沈船數量多達178艘，倉庫損毀程度高達90%，航道淤塞難行。
島民沒想到，一夜之間昔日轟炸台灣的美國盟軍，隔日卻成為援助台灣戰後建設的盟友，並且來了殖民的繼承者。
戰後，國民政府大多沿用日治時期所遺留下的都市治理模式，並部分採用日人所遺留下的計劃藍圖，但卻缺乏了系統性的整頓城市。美國既是中華民國政府在國際政治的盟友，之於台灣往後的都市計畫施展了影響力，對1970年代間的前鎮不僅起了鄉村與城市人口擴散的作用，更進一步的間接影響地景持續的工業化，其影響力從港灣建設延伸至內陸延續工業發展。
【產業捏塑下的地景：戰後高雄港灣地區發展】
戰後國民政府接收台灣，對於高雄的治理首要之務，即是將高雄港復港恢復軍事及工商運作，因清港打撈而帶動了前鎮地區拆船事業，1953年開始的舊港整建計畫，復港後利用港口進出設立工廠優勢，設立高雄加工出口區與臨海工業區四期，並且在美援之下開始十二年擴建計畫，範圍至從苓雅港至當時的小港鄉紅毛港，將高雄港未開發區域予以開拓，外來除了開挖航道做為東亞軸線的新點鋪陳，挖掘泥沙築填淺水區域獲得大量新生地，做為港口貿易、工業與漁業發展腹地。
高雄逐以港口發展優勢，被列為中央政府政策中工業經濟發展中心的「港灣工業都市」，並且繼承日治時期的重工業基礎，成為全台灣最重要的石化、重工業中心。
而土地，成為了籌碼。
在中央政府與美資主導的經濟之下，高雄成為中央與地方政府聯合資本家所鋪陳，生產石化工業生產的都市，土地成為可交換的資本，不僅是工業貿易上更是政治策略所期待，使得高雄經歷了日治時期之後激烈的地景變化，臨海特定區連結了南北高雄的往來，前鎮漁港也因此被定位為國際遠洋漁業，聯合加工區的石化工業工廠提供了大量就業機會，1950年代的前鎮，成為高雄人口高密集度區域之一，然而因缺乏都市計劃使得街道與房屋建造無章，前鎮同時也為高雄違章建築最密集的區域。
煙囪冒出的不是甜甜甘蔗香，取代的是濃烈刺鼻的化學臭味。
披上美國給予的加工生產嫁紗，鄉村蜂擁而至都市的移動景象，隨著民謠唱起煙囪的夜曲。
【這裡不僅是煙囪？：亞洲新灣區以前】
1980年代石化重工業因國際能源轉型逐漸走入發展瓶頸，前鎮內陸到戲獅甲之間的範圍佈滿石化加工生產用地，在民生工業上的發展已到了飽和程度。到了1990年代全球經濟產業產生市場變動，高雄工業在全球資本生產市場逐漸弱化，工廠在勞力資本評估下逐漸往東南亞移轉，原有的加工廠區遷去，土地功能喪失成為荒原，而石化工業的出口與內部需求並沒有停止，而是持續的往小港一帶集中，工業所遺留下大片灰白色鐵皮地景與黑色河川，政府運用都市更新的方式抹除，試圖實現官方的發展想像。
同時似乎顯示了高雄其他經濟面向的發展可能，企圖以地景的扭轉來擺脫工業之都的城市意象。
1996年以高雄多功能經貿園區的包裝，台塑前鎮廠、中石化前鎮廠、高雄硫酸錏廠等著名工廠包含在內，因為土壤重金屬重度汙染進行廠址整治，但政府與企業渴望去除工業景觀之手沒有停，將曾經為輕度汙染土地進行開發，並且在經過用地變更後遺址周圍進行住宅建設。進場之後的夢時代統一購物中心更號召周遭工業地主，如台糖、台肥、東南亞水泥、中石化等，組成「高雄21世紀夢想城市地主開發促進會」來共同開發包含高雄軟體科技園區等百頃土地。
中央與地方看見工業失落後大批「待再開發地」，開啟一連串大型計畫，如佇立在海岸線眼前的亞洲新灣區。
參考文獻：
1.楊玉姿，《前鎮開發史》，高雄：前鎮區公所，2007。
2.高雄都發局，《高雄臨海特定區計畫》，府建都字090280號，1970。
3.陳銘城，《二次大戰後高雄市都市空間結構之變遷》，國立成功大學建築學系碩博士論文，2005。
4.歐怡君，〈高雄．後工業地景的再生產〉，高師大跨領域藝術研究所，2011。
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※ 引述《pgimjjkk (鋼鐵韓粉永不放棄)》之銘言：
: 1. 標的：2515 中工
: 2. 分類：請益
: 3. 分析/正文：
: 中工目前有一個大案子「土城 AI 智慧園區」
: 根據報導此案預計2023年完工，總銷金額超過300億元，成本136億元，總面積10萬5千坪
: 看準智慧產業潛力 土城AI智慧產業園區今動土
: https://newtalk.tw/news/view/2020-08-13/450285
: 中工160億廠辦聯貸案 簽約
: https://news.housefun.com.tw/news/article/101260281916.html
: 新北市都更網站的資料也可以互相印證，此案價值351.11億元，成本166.64億元
: https://twur.cpami.gov.tw/zh/urban/rebuild/view/709
: 如果根據官方資料計算：
: 毛利：351.11億元-166.64億元=184.47億元
: 營業費用：
: 就簡單以近5年資料，約占營收的6.5%計算，營業費用為22.82億元
: （其實中工近幾年營業費用率逐年遞減，這樣計算是有點保守的）
: 營業利益：184.47億元-22.82億元=161.65億元
: 所得稅：
: 先不管什麼土增稅與營所稅，直接以過去公司所得稅約占營收1%計算
: 351.11億元*1%=3.51億元
: 稅後淨利：161.65億元-3.51億元=158.14億元
: 中工目前發行股數為1,530,899,822股
: 此案估計每股盈餘為10.33元
: 目前依據2020第三季季報，中工每股淨值只有12.89元
: 只計算2023年此案完工後，每股淨值就有23.22元，幾乎是翻倍成長
: 中工1/22收盤價只有8.94元
: 如果此案2023年如預期完工，根據過往資料，股價淨值比最高可以來到0.8倍
: 股價也有18.5，跟目前比起來也是翻倍
: 本文只是請益，以上計算不知道有沒有什麼想錯地方，希望各位板友幫忙指正
: 4. 進退場機制：
: 停損：後續若土城AI智慧園區開發狀況不如預期
: 停利：若2023土城AI智慧園區順利完工，股價到達每股淨值出場
手上剛好有這隻 目前住在八塊六毛
來跟你分析一下我的看法 參考看看拔
紅線-去年高點
白線-前波低點
綠線-18年高點
藍線-近十年高點
11/30號帶量長紅突破今年高點
11/31號再帶大量突破遇到長線套牢區開始消化賣壓
然後第二次進攻突破9.38往十年高點邁進但是量能已經不足
所以卡在10.5上不去
之後股價回落又跌破前次低點8.63
中間拉了兩次紅棒上影線 小弟認為是逃命波
請看解釋
拉完兩根紅棒法人迅速出脫持股
接下來的支撐線在8.48就直接被長黑灌破了
兩三天站不回去的話就要再往下尋求
所以禮拜一 最慢禮拜二開盤沒回去大概就要先跑了
不過小弟沒打算要跑 逢低應該會繼續加碼買一點
還有富邦-基隆手上三萬多張 這幾天也都有在小買
雖然不知道是不是障眼法還是有人在佈局長線
總之我會繼續看下去 三年不開張 開張吃三年的概念
這檔好在還有在發股利 其實也可以當成存股標的
另外台幣升值對於營建 資產類股都有正面幫助
去年其實有些營建股都沒什麼漲到 如2542 2841
加上這檔股價便宜 損失的幅度有限
只要不重壓 不all in 放著沒差
其實中工算是坐在黃金上的乞丐
明明資源夠 實力夠 家底也比別人強
另外一檔中石化坐擁不知道幾百公頃的土地 滿多都在精華地段
不知道為什麼就94搞不起來 哀~
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