我最近【yahoo!】訪問: 零售危中有機
中環街市2019年12月3日 下午4:00
10月零售銷售跌到史上最慘,但悲憤之餘,不如睇睇之後可以點做。
剛好睇到盛滙商舖基金創辦人李根興講,香港已經開始洗牌,最緊要適者生存,於是打電話多問佢幾句;佢話,未來會有三大趨勢:
第一,本地消費,民生濕貨暢旺,除了租金下跌,民生行業亦因為請人較易,生存條件亦有改善
第二,樓上民生舖或會搬落地,以前核心區樓上樓下租金可能差10倍,例如3萬與30萬之比,但今後可能會因為樓下減到10幾萬,而有洗牌潮
第三,預計本港街舖零售食肆,會回到2007至2009年之間三年的情況。
李根興所講的洗牌潮其實已經出現,傳統零售門市結業,但民生舖卻進駐,最新就有大圍村南道,一個面積約148方呎舖位,竟以月租約8萬,獲雞蛋仔店承租,雞蛋仔的承租能力不容忽視。
大環境差,但一雞死,一雞鳴,搵食的更不能坐以待斃。照目前情況看來,較貼近民生,帶服務性質的行業,都可能是機會,例如化妝品店撤出,美容修甲可多進場;大酒樓名食肆撤出,小食店可多進場,又例如大型電器舖縮細,或者會為街坊換來肥仔開倉。
市民消費力從商場經濟「擠」出來,也是有利民生經濟的因素。擠出來有很多原因,但做商場一定難做街坊生意,因為今天的街坊已進化,甚至會開始「監察」商場發展,筆者留意到,沙田新城市第三期無印良品今日開業,已有地區facebook專頁人士開post討論設計令人失望,這也是過往香港,不曾見過的情況。
還有一點是「經濟圈」概念,經濟圈可以靠地區人情味維繫,經濟圈概念本身沒問題,尤其是在今天,信身邊的街坊消費,反而是一種比較可行的策略。筆者覺得未來「經濟圈」將一環扣一環出現香港,大家做小生意的,不是立場行先,而是街坊行先,能滿足區內需求的小店,本身就不怕什麼「顏色」。
如果香港真的回到2007年,樓上書店隨時有機會如雨後春筍重開,看港人閱讀習慣如何了。
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#零售有危有機
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地王令四叔名利雙收(fb#947)
政府宣布中環地王有恒基以232.8億奪得,全城嘩然,不少記者問我點解,我只能夠回答四叔悍衛了香港人的尊嚴,這是事實,但並不是我的答案,當時,大家都將焦點放在國內地產商,而忽略了香港地產商,彷彿只有國內的地產商才有能力買入地王,老實說,香港人有點不是味兒,所以,恒基奪標,最低限度是悍衛了香港人的尊嚴。
如果有留意地產市場動態,就會知道恒基是早有部署,在過去一段時間,不斷出售非核心物業,所得資金準備中環地王,這亦是逢三退一的精髓所在,至於有很多人話恒基的出價太高,發出言論的人並不太了解商業地產市場,或者他們太保守,我認為恒基的奪標價最少有兩成折讓,四叔今次名利雙收。
在香港,能夠與中環地王雙提並論的只有IFC,現在IFC租金每呎180元,以3%回報,呎價應該是72,000元,所以,中環地王亦應該是同樣價錢,減去1萬元建築費,地王呎價應該是62,000元,四叔是不是8折奪得地王,還有,頂級甲廈的回報絕對不會有3%,而且,地王應該有相當多面積會用作商場,租金會比寫字樓貴得多,如果表示呎價太貴的人知道這個理由之後,他們會不會轉軚,現在大局已定,當日與四叔一起落標的地產商只能嘆失諸交臂,下一幅地王中環街市,唔知政府幾時會招標。
地王公報之後,不少業主反價,有反價高達67%,我質疑他們憑什麼反價,出售商廈的租金是否可高達每呎180元,現在中區一般甲廈租金每呎75元已經差不多是極限,以3%回報計算,呎價3萬已經差不多,但不能夠否認,在未來一段日子,甲廈的租金和呎價都會上升,就算要反價,遲一段時間才反,現在反價會被人覺得有博大霧之嫌,不過,愛錢無罪,反價有理。
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