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【信義區商辦租金創18年新高、空置率不到3%】
租金節節上漲，背後反映的是台北市頂級商辦的供不應求。
國泰世華首席經濟學家林啟超指出，這幾年許多商辦，如亞洲信託大樓、敦南金融大樓等將改建為酒店、飯店，又恰逢如國泰世華敦北大樓等屋齡約40年上下的舊商辦面臨都更，使商辦空間供不應求，而許多企業搬遷的首選，就是信義計劃區。
#台北曼哈頓 #租金上漲 #空置率
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歷史上的今天：7月7日
1972.07.07 雲林縣三條崙海水浴場 定於本月9日正式開放
1973.07.07 國軍歷史文物館推出抗戰史蹟展
1977.07.07 七七抗戰四十週年紀念大會在台北市國軍文藝活動中心舉行
1977.07.07 反共義士范園焱駕機來歸投奔自由 降落台南機場
1978.07.07 台南市政府標售運河盲段 獲得2億3600萬元
1979.07.07 台北市南京東路與松江路口 亞洲信託大樓落成典禮
1984.07.07 台北市財神酒店停業
1985.07.07 台北市假日表演廣場活動 台北市長許水德現場演唱
1987.07.07 全國七七抗戰五十周年大會在台北市中山堂舉行
1988.07.07 公立高中聯考前夕 台北市教育局長陳漢強突擊檢查南陽街補習班
1989.07.07 七七事變盧溝橋現況
1997.07.07 紀念七七抗戰六十週年 國防部舉辦紀念特展
【摸魚手札】海航投資新基金，搞乜？（渾水）
海航可算是內地比較多災多難的企業，久不久就在媒體上見到不利這個集團的消息，例如外逃了的富商郭文貴，常常爆政商料，插其幾刀。一講到走資、內銀關水喉，都會跟海航扯上關係。負面消息直程進擊到洋行高盛，本來有IPO刁，都縮埋沙。
宏觀消息禾雀亂飛，作為小小的旁觀者，只能從公開資料研究，尤其是旗下的香港國際建投(687)，更是best text book example，大學商學院一定要用來參考。因為新買的殼未必即時得，呢隻687又被海航「寵幸」成為買啟德地的實體(entity)，在「海航-香港-外地」整個布局方針有一定的角色和位置。
早前海航「一供二」集資，渾水已經揭示過其中轉移資金的布局和套路。整單刁的集資用途比想像中有趣，這就值得多講了。簡單講，今次的搬錢式供股，將會幫687集了92億的資金。這92億的資金，當中有約76億是確實花了在啟德地的投地支出，剩下資金用途都是「未來投資機會撥付」、「一般營運資金」等。這類理由太classic，見得多都有點悶。扯開少少話題，這76億的資金是花得很巧妙，因為投地用的實體是萬瑋及雅晉兩間直屬子公司，當中的財技結構比想像中複雜，涉及抵銷、股東貸款、內部資源調配等操作，不過既然無礙以下推理，所以我也不囉嗦了。
公司供完股後，理論上尚剩約16億，可以用來做什麼呢？687決定用這筆大錢，去投資一間叫「時和全球」的新成立基金公司。
有趣的地方有幾個：
（一）供股扣除投地的尾數跟投資這隻基金的認購額相近，換言之提出供股前，公司可能已有投資「時和全球」的打算。
（二）建銀國際係687供股的包銷商，基金管理人及託管人是建行（亞洲）信託，看來建行這一系跟海航關係都唔淺，供股包銷之餘，連尾數都食埋。
（三）翻查一下資料，這間叫「時和全球」的公司成立於2016年10月，今年6月先上「四號」、「九號」牌，公司亦只有2個RO和2個RA。新公司加上四人團隊，馬上就可以接海航十幾億大刁，仲要8%預期回報，一定位位精兵啦，叻啊！
（四）關於這隻基金的投資組合描述很長，講了等於無講，跟海航本身的併購風格很似，總之就係乜產品、乜行業都會投。理論上，這也不違背公司本身供股集資的初衷：「未來投資機會撥付」
認購時和全球的基金，是9月4日的事，但2日後公司有奇妙變化，公司最後縮沙減少認購規模至6億，但這一著看得出這是臨時改動，無乜章法。因為用15億認購時和是「須予披露交易」，但6億卻不是，一般董事局不會有誘因，著跡地把公司運作公布出來。要不是臨時改變，誰會刻意出通告，告訴市場原來公司用大錢投資了一隊「咁新、咁精兵」的基金團隊。不過，咁樣有度好，雖然投資額少了，但至少換來了低調和隱密，以後不用再跟市場交代資金去向了。
投資這隻基金的目的係咩，讀者可以自行演繹。至於海航的後路如何，又或者擴展到整班內地商人的後路如何，而家都係無定案，因為大家都等緊十九大有無咩新消息公布。
渾水
專業投資者、上市公司執行董事、90後
http://s.nextmedia.com/realtime/a.php…
130710東森財經 豪宅比高 天母推38樓北市最高摩天豪宅
影片網址→http://youtu.be/Gr9uUK7h3p4
感謝記者 陳文婕 的採訪，這是一則相當專業的新聞，關於華固建設的「天母聖道兒童之家」都更案這個案子，
第一：因為市場上傳出政府可能從7月份開始要限縮當初給建商的容積獎勵約1成，所以，與其買"素地"適用「新法」，倒不如買"舊大樓"原地拆掉重建，適用當時容積獎勵2成的「舊法」，當然比較划算！簡單講，買素地，賺1成容積獎勵，單純，可是如果原地重建，牽扯到都更、整合住戶意見、人多嘴雜，政府獎勵容積給2成，就看建商願不願意多賺1成，跟地主戶耗嚕！
第二：這是一個相當成功的案例，
基地面積約1729坪，30%超低建蔽率=518坪的面積(建物的長x寬)，
原本只能蓋30層樓高=15716坪。
政府獎勵容積2成約4000坪，改成38層樓高=19716坪的「總樓地板面積」。
換言之，這是一個政府、建商、地主3贏的局面。
1政府提供政策工具，放寬容積獎勵，不僅讓建商有更多籌碼可以跟地主談，也意外成了「超越信義區，北市最高摩天輪住(豪)宅」的美名。
2而建商多了4000坪、多了8層樓的房子可以賣，獲利初估約40億，再辛苦也願意整合都更成功。
3相對的，地主分到的坪數，"主觀認知"感受到公平、甚至分得更多的利益，因此當然願意配合建商的規劃。
第三：此建案蓋好之後，有4個確定賣點。
1「超越信義區，北市最高摩天輪豪宅」。
2華固建設品質保證。(誰說後文林苑時代，都更已死？)
3基地超大，建蔽率30%超低，庭院造景、水池、花園步道、挑高會客大廳等氣派公設規劃。
4高樓層棟距無限、景觀無敵！
以下是新聞報導......↓
記者陳文婕：位在天母東路上，我旁邊的這塊將近2千坪基地計畫推出38層樓高的豪宅，將是台北市住宅產品中最高。
拆掉育兒園，建商規劃的新都更案，樓高146.4公尺，約38樓，擠下信義區30樓135公尺高的摩天住宅。
房仲業者 陳泰源 表示：38層樓高，又是新房子，無敵景觀，比旁邊一般住宅貴個2~3成以上。
建商看準摩天宅可賣高價，加上天母案是買舊屋都更，讓原本1729坪的基地，再加市府給的容積獎勵將近4000坪，如果一坪以150萬成交，總銷金額等於增加40億。
房仲業者 陳泰源 表示：多贈送了這4仟坪，變成它可以蓋到38層樓高，換言之，建商多了8層樓的籌碼，增加了4000坪的籌碼可以來跟地主戶談。
建商拼突圍，轉攻買舊樓，像是華票大樓、亞洲信託、全祿大樓，紛紛被建商買下，意圖都更蓋豪宅。
房仲業者 陳泰源 表示：政府可能從7月份開始，會限縮原本的容積獎勵，聽說會限縮一成，但是你如果用現在，你買舊大樓的話，直接拆掉原地重建，你容積獎勵還多了2成。
政府推容積獎勵，連金管會也鬆綁，開放壽險業投入都更，讓相關業者摩拳擦掌，期待從都更中，賺到財富。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/65977369
