「你的飯店蓋起來,我們有被窺探機密的可能,給我停工!」在劉老闆的商業地產開發生涯當中,這樣的事情已經在中國大陸遇過幾次。一群台商跑到中國大陸去侵門踏戶作地產開發,真的會碰到很多難關。
我跟劉老闆是之前在我創業的時候緣分認識的,回高雄工作之後更是時常到他所創辦的 WEE聯合辦公室跟老闆交流學習,一起參與過幾場讀書會。聽說今年底WEE即將要在高雄開第三間,在投資人都不看好的高雄這塊地,能夠開到第三間Co-working space真的是非常厲害,於是乎特別抱持著請教的心,來聊聊劉老闆過去的工作經驗與眼光養成,是如何培養讓他成為「百發百中的地產諸葛亮」,特別感謝老闆願意百忙之中抽空陪我錄兩集節目。
不要忘了,除了這集之外2周後會接著跟劉老闆聊聊「共享工作空間」的經營之道 (下周是端午節特別企劃,找來位於高雄鹽埕 - 千萬級肉粽店的郭家肉粽郭老闆上節目)
▶重點嗨賴&思考
✔在中國催生近40棟漢神的一群台灣人
✔我們把光華商場搬到中國
✔中國房地產沒有市場,只有政策
✔國籍差異,你怎麼拚得過中國房地產商
✔商業地產開發的流程
✔如何在中國關關難過、但關關不說
✔你們大樓有窺探機密的可能,給我停工
✔老闆你老實說,有沒有為錢出賣過靈魂
✔喊到來不及舉牌的標案經驗
✔彰化永遠是彰化,彰化永遠不會變成台中
▶百發百中的地產諸葛亮是如何養成的
✔大量的數據分析
1) 房地產資訊
2) 支柱型產業
3) 恩格爾係數
✔觀察力訓練
1) 養成觀察任何周遭事物的習慣
2) 代銷10年的功力
▶商業地產開發的流程
✔招標土地
✔規劃設計
✔施工階段
✔銷售交付、營運管理
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◽須配合出差
🔶2.配送外務專員 送花人(具2年以上工作和 開車經驗者)
◽工作內容:
◽配送花禮
◽裝卸貨物,並妥善打包
◽整理出貨單與打單,負責分店物流配送
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🔶3.電子商務行銷企劃主管(有相關工作經驗3年以上佳)
工作內容:
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◽電子媒體-規劃策略各大電子與新聞媒體曝光宣傳
◽網路行銷及商品銷售活動規畫提案與執行能力
◽網站會員招募與經營、根據會員資料庫進行分析,制定經營策略
◽與銀行維繫金銀幣代銷系統串接相關事宜、管理銀行金銀幣代銷系統與後續維護
◽電子商務部門管理、網路行銷及服務之成效追蹤
🔶4.行銷公關人員(具相關工作經驗3年以上,需外語能力強)
工作內容:
◽公關活動規劃與執行
◽公關稿/消息稿做成與發佈
◽廣告媒體宣傳規劃與執行
◽異業結盟案執行
◽媒體關係經營
◽職務相關行政事務處理
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工作內容:
◽行銷活動規劃及執行
◽行銷文案撰寫
◽市場資料蒐集、競爭環境分析
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那種沒事要跟勞工局申訴的人可以按上一頁了
因為你不適合這產業
賣房子有分仲介業跟房屋代銷兩種
這兩種情況其實滿截然不同的,我在台北直營店做過仲介,
也一度要當店長,但是我選擇轉代銷,仲介問題可以問C大,
現在我談的是房屋代銷,俗稱廣告公司。
通常房屋代銷是由廣告公司承接 跟建商談好條件以後就整批包下來負責銷售
做這行的賺的多無庸置疑
可是情況並不如外界想的那麼容易輕輕鬆鬆就賺到錢
以下分享是我的狀況,和其他公司不盡相同,但是也不會差到太多。
一、要怎麼進入這產業?
基本上沒有經驗、沒有人脈介紹,其實蠻難進入,當然還是有些大公司願意用新人,但是
就真的很少,多用人力銀行,沒有回應再打電話去公司找HR,還是沒有就把履歷寄掛號去
給他,就算最後甚麼都沒有,也盡力了不是嗎?
二、待遇如何?
各公司待遇不一樣,有聽過試用期28000,也有聽過50000的,也有公司櫃檯有分早
晚班,有的是全天班,不過如果全無經驗有幸進來還是以學經驗為主,畢竟往後的薪水是
以倍數成長,升為正式員工以後就會掛人頭數,怎麼算獎金就不多說了,當代銷破百是很
正常的事,破二百剛剛好,因為你付出的多。
三、工作時數
當代銷講難聽一點你就不要想甚麼勞基法適用你了,說不適用也不太對,
反正進來就知道了,因為別人休假時間就是你賺錢的日子,上班時間從0900~2100,
但是0850有客人進來你還是要接,如果耗到12點那也還是要耗
畢竟銷售小姐成交櫃檯才會有獎金。另外案前和進場後沒休假是很正常的
但是要看公司補不補你錢,有的公司不會給,但是我的公司會
不過沒給我錢說實在的我也會很心甘情願,因為我看的是以後。
我打這篇文章的同時已經2個月沒有休假了。
四、你進來在做甚麼?
基本上新人就來就是處理雜事,尤其是你還沒有經驗,幫銷售小姐、櫃台學長訂便當
,掃廁所,打雜就是你的全部,除非你有一些房地產相關經驗,不然櫃台東西你不會學到
。不要急,該學的時間你就會碰到了。千萬別小看上面的事情,那些都是一種經驗
也許你會說訂便當有什麼難的,等你到一場跑單有10個加一加全場20幾個人
有人要大辣中辣小辣,有人要吃地方跑的有人要吃水裡游的,就不簡單了XD
五、你以後的路
基本上你會先從業務做起,順利的話之後專案副理(俗稱副專)
有能力則是專案經理(俗稱專案)專案就是案場的靈魂從小事到大事你都要會
一個案子開始往往要做很多的前置作業
找廣告定點 準備銷講資料 接待中心的搭設 找設計師
很多很多你意想不到的事情要忙
一個接待中心的完成 往往是專案以及其他人員已經花了不少心血的呈現
實在不是外界所想的輕鬆容易賺錢
當然你分的就多,專案一年150~200萬年薪算是差不多
這一行不是你有實力就能一路升遷,看老闆對你的賞識吧!
很多前輩,10幾年的經驗,卻還是一樣在做執行專案
專案再上去,通常會升任主委
主委也就是同時管理幾個案場跟專案
基本年薪都是300萬以上,有些還不包含獎金
實在不是外界所想的輕鬆容易賺錢
我只能說,也許你待的久,賺到的錢不會少,但實在是辛苦的血汗錢
這些是給想進代銷業的新人一點建言
否則往往你真正踏進這個行業以後,會有很多你意料之外的辛苦,一堆狗屁事
所以真的想做這行的人,實在是要考慮清楚,你要能吃苦,願意犧牲時間
還需要更多更多的抗壓性
最好有體諒你的家人或另一半願意在後支持你
否則離婚分手都已經不是新鮮事
另外在某些公司如果跑單被專案弄,也只是剛好
你不給我弄,對不起,你問櫃台可以介紹哪一樓永遠可能都只有低樓層
其它長的正的就都有高樓層可以介紹
只要取得專案歡心,拿另一戶去補這戶,客戶破底都可以賣,成交才有獎金
誰要跟錢過不去?
專案肚子餓,我幫你處理!
專案沒煙了,我馬上去買!
專案晚上睡不著,我帶紅酒去陪你!
別以為代銷讓人羨慕...LOL
下面隨便挑幾間公司介紹一下
信義
建議有經驗的人再跳去會比較吃香
新聯陽
有制服可以省治裝費(米色長褲),公司老,待的越久越有希望
傳統代銷之一,可以一步一步學習,學長學弟制較重,要有心理準備
甲山林
以銷售為主,要做到專案沒有四五年很難上去
所有的副專以下,銷售功力應該是所有代銷裡面最強的
但是業務方面的學習,一樣待久才有機會碰到你想要學的東西,不然根本輪不到你
海悅
目前全台代銷最大
新的專案輩出,一年不到的經驗可以當專案只有在海悅
學的東西較多,但是扎根的功夫卻不足
因為太快當專案,很多東西的經驗略嫌不足
關於我
房地產經驗七年,倒數技職學院畢業,7年級
假日如果讓我放假我會覺得很怪
每天回到家能打幾場英雄聯盟或戰地風雲我就會覺得今天好早下班
只有工作第一年年薪未破百
第二年開始到現在平均大概150萬
我有的是甚麼?
就和以前一篇RD工程師寫的文章一樣
我有房子,車子,一堆存款以及自己一個人,同學朋友會羨慕我小有成就。
但是我想說,這不是幸福,更不是快樂。
當你們瘋狂的追逐著也要百萬年薪,名牌轎車時,你的下場十分有可能像我一樣。
因為這些奢侈的物質生活,對許多代銷而言
根本連去使用的時間都沒有。
那只是一個安慰自己的物品而已
況且,如果沒有一個心愛的人陪你一起享受這一切
那麼一切的努力都將是毫無價值無意義的。
當然
如果如果你和我一樣享受房地產的樂趣以及一個案子從無到有的成就感
那另當別論
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洪瑞河要陳瑞振去揍球員就拿到了
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