#民事法裁判精選/陳忠五教授 月旦法學雜誌314期(2021.7)
本期陳忠五教授精選4則民事大法庭裁定、20則最高法院裁判進行簡析,其中,大法庭裁定及4則最高法院裁判具有學理或實務上之重要性,茲摘錄主要爭點如下:
🔸【大法庭裁定】
📌108年度台上大字第2470號裁定
依耕地三七五減租條例第26條第1項規定,出租人及承租人因耕地租佃發生爭議,於調解、調處不成移送法院審理時,免收裁判費用;問題在於,所謂「因耕地租佃發生爭議」,其範圍應如何認定?攸關移送後審理法院是否應徵收裁判費用。
本號裁定的主要議題即:當事人間之耕地租約,嗣後因承租人有同條例規定之「租約無效」情事或「租約終止」情事,出租人乃主張耕地租佃關係已不存在,請求承租人除去耕地上的地上物並騰空返還耕地,其因此所生的爭議,是否屬「因耕地租佃發生爭議」,而有免收裁判費用規定的適用?最高法院民事大法庭對此問題統一該院法律見解,值得注意。
📌108年度台聲大字第1525號裁定
關於第三審律師酬金性質,及撤回告訴、上訴或告時訴訟費用之負擔,民事訴訟法第466條之3第1項、第83條、第90條分別定有明文。
若於上訴人提起第三審上訴後、撤回上訴前,被上訴人已委任律師為其訴訟代理人並代為提出答辯狀,爾後上訴人撤回第三審上訴,被上訴人雖未依民事訴訟法相關規定,於訴訟終結後20日之不變期間內聲請法院為訴訟費用之裁判,惟其嗣後是否仍得聲請最高法院核定其於第三審委任律師為訴訟代理人之酬金?
針對此項問題,大法庭做出本號裁定,惟同時亦有5位法官提出不同意見書,1位法官提出協同意見書,可見問題之爭議性,值得重視。
📌109年度台上大字第495號裁定
2019年5月22日修正公布前政府採購法第59條原規定:「機關以選擇性招標或限制性招標辦理採購者,採購契約之價款不得高於廠商於同樣巿場條件之相同工程、財物或勞務之最低價格。(第1項)廠商亦不得以支付他人佣金、比例金、仲介費、後謝金或其他利益為條件,促成採購契約之簽訂。(第2項)違反前二項規定者,機關得終止或解除契約或將溢價及利益自契約價款中扣除。(第3項)……」
若機關以廠商違反上開條文第2項規定為由,依同條第3項自契約價款中扣除廠商所支付之不當利益者,是否應以「採購契約之價款高於市價」(即廠商於同樣巿場條件之相同工程、財物或勞務之最低價格)為要件?
📌109年度台抗大字第94號裁定
執行債權人依強制執行法第39條第1項規定,於分配期日1日前,具狀聲明異議,表明分配表上某債權不存在,應予剔除,惟於分配期日,無人到場,執行法院未更正分配表,亦未將執行債權人之聲明異議狀通知債務人及其他債權人,於此情形,聲明異議之執行債權人是否仍應依同法第41條第1項及第3項規定,自分配期日起10日內,向執行法院為已提起分配表異議之訴之證明,否則,視為撤回其異議之聲明?
🔸【最高法院裁判】
📌意思表示之「瑕疵」,無論其法律效果為「無效」或「得撤銷」,均以意思表示「成立」為前提。本期所選最高法院裁判中,有3則係對意思表示之成立及其效果的判斷闡釋法律見解,值得注意。
1.簽訂房地買賣契約時,倘當事人之一方並無發生買賣契約法律效果之內部主觀意思,能否僅因其有「表示意思」及「表示行為」,即認其就系爭契約要素(標的物及價金)已為意思表示,兩造就「買賣系爭房地」之表示內容一致,系爭契約因而成立生效?「效果意思」是否為意思表示成立上不可欠缺的主觀要件?
2. A廠商標得B機關招標的工程採購契約後,於簽署B機關製作的契約書時,擅自抽換契約書附件中的標單,B機關當時不察,仍於契約書上用印蓋章。事後發生履約糾紛,在B機關依法撤銷其錯誤之意思表示前,雙方是否受該契約標單內容之拘束?
3.甲所創作的美術作品,遭A公司置放於該公司網站上銷售,甲乃以其不法侵害其著作財產權為由,起訴請求A公司及其負責人乙連帶負損害賠償責任。惟A公司及乙抗辯:甲曾簽署著作財產權轉讓及授權代理銷售同意書與A公司,並未不法侵害甲的著作財產權;甲則稱,簽署系爭同意書當時,誤認所簽署者係A公司舉辦某藝術活動的電子書授權事宜,而非系爭著作財產權轉讓同意書,於此情形,簽訂同意書之兩造意思表示是否合致?同意書所示之內容是否成立?
📌民法第191條關於工作物所有人責任之規定,其解釋適用,是否以工作物在其所有人「占有、管領或控制中」肇致他人損害為必要?工作物所有人如基於承攬關係,將工作物交付於承攬人直接占有、管領或控制期間,而因該承攬人的行為,與工作物共同肇致他人損害時,是否仍應負賠償責任?
上開問題,理論與實務上均具有意義,本期所選裁判對此有詳盡闡述,值得參考。
完整內容:#月旦法學雜誌 314期(2021.7),民事裁判精選/陳忠五教授
📕本期目錄:http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2777
仲介費 訴訟 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
201121蘋果 沒查實價事後發現前屋主買3個月就轉手 買貴485萬氣炸怒告房仲求償
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20201121/UEFR6RL7GZAFDGW656MSUATT4M/
新北市婦人近日以1920萬元買下中和區中古大樓「快樂景平」1樓戶,簽約後查實價才發現,該屋今年6月買價僅1435萬元,3個月加價近500萬元,怒控房仲對實登價格避而不答,害自己成肥羊,「沒有顧及別人死活!」決定提告,要求返還價差及仲介費。
【余奕賢、林佩萱/綜合報導】......↓
今年65歲的蔣婦9月看到中和區景平路385巷的「快樂景平」1樓戶求售,權狀39.27坪,開價2000萬元,聯繫群義房屋永和頂溪加盟店黃姓房仲,看屋當天便下斡旋金10萬元,希望以1700萬元入手,隔天在房仲公司與屋主協商。
要求返還235萬元
蔣婦協商時稱曾詢問房仲該屋實價,房仲並未答覆,最終談妥1920萬元,現場完成簽約。2天後蔣婦付清仲介費15萬元,後續前往房子測量衣櫃,才發現大門故障,甚至得從紗窗爬出室外,向房仲反映卻要求自行修繕。
在第2次匯買屋款後,蔣婦透過友人查詢實價才發現,該戶6月才以1435萬元成交,3個月便以1920萬元成交,價差達485萬元,她憤怒道:「如果我知道前屋主入手價是1400萬元,我連1700萬元都不會買。」痛批房仲「沒有提供實價、沒有顧及別人死活!」「太狠了!有想到別人能活嗎?買方的我心態能平衡嗎?」
蔣婦雖提出解約,賣方卻要求在10月27日前付清尾款,聲稱逾時會求償違約金,無奈只好付清款項。原定交屋日為11月10日,但目前未完成交屋,賣方也揚言提告,蔣婦則希望求償價差220萬元及仲介費15萬元。群義房屋加盟總部回應,目前案件已進入訴訟程序,將會持續協助買賣雙方進行溝通協商。
反悔違約金恐384萬
由於房地合一稅規定持有1年內轉手,賣方需付獲利所得45%,試算該戶賣方需支付218萬元稅額,以轉手價差485萬元來看,仍獲利267萬元,利潤可觀。
北市府法務局主任消保官楊麗萍表示,法律沒明文規定房仲須告知實價行情,買方雖能主張未被妥善告知,有機會要回仲介費15萬元,不過買賣已簽約,除非雙方同意解約或有法定解除事由,否則反悔須負擔買賣價金20%的違約金,換算為384萬元。律師李儼峰提醒,簽訂買賣契約前,應養成主動查核實價的習慣,避免將比價程序委由他人,才能確實評估價格合理性。
美商ERA不動產資深經理陳泰源表示,通常房仲有義務提供區段近3個月成交行情,買方亦可善用實價登錄網站、樂居網等查價資料,另建議買方到附近剛成交的社區向鄰居、管理員或房仲打聽行情與實際屋況,做為比價的判斷。
台灣房屋九份子加盟店店東林志豪表示,也可透過房貸銀行估價,如果買價在估價範圍內,等於低於行情。
天時地利不動產總經理張欣民補充,民眾買房要有警覺心,除查詢實登,可將該房價拿去問附近不同房仲,避免買高,淪為價差肥羊。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/11/201121-3-485.html
仲介費 訴訟 在 報導者 The Reporter Facebook 的最佳解答
【借4萬卻要還17萬,菲律賓移工陷入什麼樣的本票債務陷阱?】
為供養孩子上大學,Jasmine決定從菲律賓來台灣當看護,根據菲國規範,仲介不能向看護工收仲介費,只能收取簽證、護照規費。然而在出發2天前,仲介突然扣留護照和合約,要求再付8萬披索,時間壓力下,她只能聽仲介的,前往特定地址的貸款公司簽下債務合約與一張本票。
8萬披索,正常換算約新台幣4萬8,但在仲介神秘算式下卻變8萬台幣,加上利息、遲納罰金,債務節節攀升,來到17萬。這張本票從菲律賓轉入台灣財務公司手中後,把她告上法院,強制執行扣薪。
Jasmine並非個案,全台近7成菲律賓移工都向仲介借貸高額費用,而這個情況已存續10多年,檢察官曾調查雙方金流、訪問200多名菲籍移工,試圖以「人口販運罪」起訴業者,但最後受限法律證據,判以無罪……
這條橫跨台菲兩地的債務剝削鏈如何運作?當剝削難以證明,還有什麼辦法幫助移工?法律扶助基金會的律師不斷蒐集證據,和財務公司鬥法,而「免除超過台灣法定借款利率的債務」是目前爭取到的最好結果。
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【專題/國際搶工與人權大浪來襲】https://bit.ly/36TzrVV
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