恒大的興衰史
大家心水清的話，便會明白Fb上一篇文章《時代的轉捩點》（撰於2020年9月20日）中所闡述的推論正正也就解釋了恒大的興衰史。
//08金融海嘯後的十年，是世界財富轉移的巨大轉捩點。原因是「新經濟常態」的出現，利率長期不合理地低，資產價格嚴重被扭曲。這是一個能夠「透支全世界的未來」去瘋狂賺取巨額財富的機會。//
//有資本的人和資本不多的普通人都賺大錢，那錢從何來？答案很簡單，以上靠買資產令財富翻倍的人，包括本人及在這段時間曾投資物業的人，其實是透支了未來的經濟紅利。多出來的錢都並非免費，而是有代價的。//
2008年恒大上市失敗，2009年再接再厲終於成功於香港上市，然後就是瘋狂買地，押地，融資，再買地，押地，融資，不停重複槓桿式操作，持續超過十年，成就了今天史上最大（負債）的地產公司。
從以上的方程式，內地做地產要做大，其實關鍵不是樓宇質素，也不單純是售樓的能力，而是拿地的能力。能拿到地，就能抵押土地獲得資金，然後再買地；蓋樓就依賴商票或建築商帶資/融資，根本不用出分毫，預售樓花只是加速現金流循環，然而內房主要仍是靠融資獲得資金再買地，速度比傳統發展商的「貨如輪轉」模式有所不同。
所以，內房的買地和發展的週期其實是分開的，「買地和融資」才是做大的關鍵，所謂發展商說穿了其實就是一味買地和融資的公司。
講到融資，恒大無所不用其極，內地融資不了，就跑到境外發債融資；表內融資不了，就表外融資；合規融資不了，就違規融資，甚麼「恒大財富」P2P理財產品應運而生。就連「鋤D」都能融資…
只要樓市不停向上，憑著這樣簡單的營運模式，宇宙最大的地產商都能在短短10年來誕生，但資產瘋狂增加的同時，負債也會瘋狂的增加。
直至中央近兩年開始意識到內房債務的問題，開始「去槓桿」，至今年中央調控樓市的決心硬如鐵，刺破了內地的房地產泡沫。
冰封三尺，非一日之寒。今天的內房泡沫，也非一天造成，而最有效解決泡沫問題，就是直接讓泡沫爆破。
