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9/1 新版租屋契約上路 規範更清楚！
租屋族看過來！新制重點：
🔸出租期間不可調漲租金
🔸電費不超收，以台電每月每度最高金額為上限
🔸房子因修繕不能居住使用時，可要求扣除部分租金
🔸房客遺留物經催告不取回，就當作拋棄所有權
🔸不得限制房客遷戶籍及報稅租賃支出
違反依規定，會有3萬~50萬元的罰鍰！
簽約停看聽！民眾簽訂租賃契約時不宜輕率，一定要詳閱契約書內容，善用內政部版租約。若有任何塗改，雙方必須於更改處簽名或蓋章，以確保雙方權益。
如有需要新版住宅租賃契約，
可至內政部地政司網站「租賃條例專區」查詢下載使用。
https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/89
新版「住宅租賃契約書範本」下載
https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/89?qcclassid=32
#人民管家內政部
#租賃契約新制
如何與房東/客好聚好散？
▫
衞航下午應法律扶助基金會之邀，參與警廣「聰明法寶」公益節目，分享租屋族如何保障自身權益，簡短分享如下，請有需要的朋友參考：
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租，除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單，並與身分證做比對，證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說，曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子，看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器，搬家時才知道租約上寫的是另一間，實際承租房屋家具破舊，無任何電器用品，對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例，對於沒有詳細看清楚租約條款的租客，根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方？
租約正本是不是有兩份？
內容是不是一樣？
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面？
以避免被某些無良房東設計。
▫
二、在租約條款方面：
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括：每月租金多少錢？是月繳還季繳？現金交付或轉帳？以免未來衍生爭議。
👉 押金數額，不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例，以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過，請記得要求修改，以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費，或其他公共設施更新所需分攤的費用，都要寫在租約裡，且最好有獨立單據或計算依據，以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費，或每度水電都收取過高金額，請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東，必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定，房客卻擅自轉租，甚至額外賺錢，例如：租給電信業者當基地台，一旦被發現，很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定，否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前，向租客說明由房東負責修繕項目及範圍，並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項)，請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄，可以證明早已通知房東修繕)，方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括：
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
▫
三、承租入住後，又該注意哪些地方？
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後，因未簽署收據，竟主張房客沒有付房租，對已付租金又無法舉證的房客而言，非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕，但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢)，房客可以自行修繕，並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要，房客要取得房東同意，才可以依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築的結構安全。
例如：有些房客為了室內使用方便，而自行拆除隔間牆，如果拆到承重牆，恐怕會損害建築結構，若造成損害勢將面臨房東求償，租約期滿回復原狀也非常麻煩，所以一定要取得房東同意，依法令辦理。
👉 如果有法定情形，例如：
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當賠償；
(2)遲付租金或費用達二個月租金，經催告仍拒繳；
(3)未經房東書面同意而轉租等，
房東都可以提前終止租約，請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後，請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後，記得請求返還押金。
要特別注意的是，很多人以為只要人搬走就可以請房東退還，但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀，因此如果沒有恢復原狀，房東可扣除費用才退還剩餘押金，但至多不能超過一個月押金。
▫
四、常聽到有些房客長期不繳房租，或人間蒸發遺留很多個人物品，如果你是房東該怎麼處理？
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約，針對未依約付租金，或租期屆滿未交還房屋的狀況，只要「載明應逕受強制執行」，就可以直接聲請執行房客的財產或所得，並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約，而房客欠租達二期以上，經催告仍不繳租金，房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理，房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡，或經聯絡還是不願意來搬個人物品，除另有約定(例如約定為廢棄物，任由房東處理)外，經房東定相當期限催告仍不取回時，房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
▫
五、如果不知道租約條款如何約定，網路上有沒有範例可以參考？
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說，有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址：https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
▫
六、遇到住宅租賃糾紛，可以尋求那些協助管道？
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛，經濟上又比較弱勢的民眾，有提供免費的法律扶助服務，歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518，如果用手機撥打請加（02），口訣是「412幫我一把」，就可以預約申請。
👉 要特別說明的是，申請法律扶助是免費的，只要預約後攜帶：
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料，
(3)案情補充資料，
經法律扶助基金會審查，確定「申請求助案件有道理」，而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾，就會指派律師提供協助，歡迎善加利用。
▫
誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識，才可以確保自己與家人的各項權益。
190316哈囉房東，家具家電別調包喔！◎文/陳泰源&游璿樺
【案例】
去年成交一間租案，不論是招租帶看時，還是簽約當下，房東與房客雙方都有再次確認會留下來的家具、家電有哪些。簽完約後，看似一切順利，沒想到，當房東與房客相約交屋時，竟然發現東西全被更換：
1.詩肯柚木的床架，變成普通的床架。
2.牌子是LG的洗衣機，也成了二手國產品牌。
3.與儲櫃空間相符的雙門冰箱，變成縮小版二手貨，與櫥櫃尺寸不搭、格外突兀。
當下為了以「交屋順利」為前提，房客忍住選擇暫時不跟房東計較，畢竟房客已經跟前房東辦理退租，搬家計畫也都已準備就緒。
只是，這次的租屋經驗，實在讓房客感受上相當不舒服，身為房仲的我也覺得相當錯愕，畢竟，這是我從業8年多來，第一次遇到這樣的房東。
【房仲必學訣竅】
過往處理租賃案件時，契約所附的「交屋清單」通常只會記載會附哪些家具、家電，例如：床組X1，餐桌椅4張，沙發1組、電視機1台。
從現在起，請同業務必記得，以後當你詢問房東會留下哪些東西時？請務必要順帶提問：請問是哪個「牌子」？是「房屋現況裡面」的那一個嗎？同時，記得在清單中，不要再只寫「冰箱X1、洗衣機X1」了！以後都要註明是哪個牌子，甚或是型號、噸數、尺寸，這樣，就能對企圖調包的房東產生嚇阻作用。
萬一事情真的發生了，房客沒打算息事寧人，縱使錯不在房仲，房仲不僅要傷神持續居間溝通協調之外，也勢必要有得罪客戶的心理準備了。
以這次案例而言，房客雖然選擇息事寧人，但我良知過意不去，決定在事後寫一封信給房東，清楚地告訴她哪裡不對，雖然，我的Line後來被房東給封鎖，從此再也做不到這名房東的生意，但至少房客覺得感激，而我自己也覺得心安理得多了。
以下是==【法律教室：台灣房屋加盟總部法務經理─游璿樺】==
《前言》
租賃，為房東提供房屋給房客使用，房客支付租金的一種契約。
一般，在都會區出租的住家或套房，房東經常會添加一些生活必要家具、家電、網路、第四台、停車位等附屬設備，標榜「一卡皮箱即可入住」，以吸引房客入住，同時也提高房屋租金收益。
承租有租賃附屬設備的房屋，入住前點交步驟，是非常重要一個環節，除確認附屬設備如同租約之約定外，將來還會連動租約屆期後之回復原狀交屋，卻往往被租賃雙方所忽略。
《租賃附屬設備清單》
依內政部107年6月27日所公布的《住宅租賃契約書範本》第一條第2項第3款之「租賃附屬設備」，除了約定有、無附屬設備外，另有附件「租賃標的現況確認書」及「附屬設備清單」，提供房東房客在簽訂租賃契約時，能清楚揭露出租房屋之現在屋況，也明白標示點交時房屋所提供的附屬設備。
《租屋，拍照+做點交》
房客入住前點交步驟，首先，先按照「租賃標的現況確認書」檢查屋況是否有瑕疵，例如：停車位是否清空可停？屋內牆壁、角落是否有滲露水痕跡？水、電、瓦斯是否正常…等等。若發現問題，應請房東儘速修繕。
其次，再依「附屬設備清單」逐一核對家具、家電的廠牌、數量，並拍照存證；若為家電，亦應逐一啟動測試，若核對時發現與清單不符，或測試功能異常，應立即請房東更換。
唯有依「租賃標的現況確認書」及「附屬設備清單」逐一確認核對，拍照存證，才能確保房客入住房屋後的品質；爾後租約屆期後之回復原狀交屋，亦是依當初現況確認書及清單所載點交。萬一遇到記憶模糊不清、雙方有爭議時，亦可提出當時存證照片比對，可有效避免無謂的糾紛。
《租房，你該這樣做》
租賃糾紛如遇到爭議時，可依下列幾個常用管道尋求解決：
方式1：向直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會申請調處。
方式2：向鄉、鎮、市(區)調解委員會聲請調解。
方式3：向法院聲請調解或起訴。
其中，我個人最建議的是方式2，除了省錢有效外，另外最重要的好處是，經鄉、鎮、市(區)調解委員會調解成立之「調解書」經法院核定後，與民事確定判決有同一效力。
本案例中，房東與房客相約交屋時，房東所應提供的附屬設備，如床架、洗衣機、冰箱，遭到房東偷龍換鳳，與租賃契約之約定不同，涉及契約之不完全給付與詐欺。
房客在第一時間應立即提起問題，請房東更換回原約定設備，甚至停止點交，直至改善後再入住。若房客情非得以，已將原本租屋退租，選擇忍耐暫時入住，亦應限期請房東更換回原約定設備。
若房東執意不肯發生租賃糾紛時，房客可向鄉、鎮、市(區)調解委員會聲請調解，協議換回原約定設備、調降月租金或解除租約。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/03/190316.html
一般聽到公證租約都會覺得好麻煩，但其實流程很簡單喔！
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