我從來都不建議大家,購買任何一手商場劏舖、劏工廈、納米樓之類的單位,因為蝕本的機會實在太大了。最近就有一個成交個案,買家在2018年買入劏工廈的單位,兩年後賣出蝕讓高達35%,真係慘不忍睹。
這個慘蝕的個案,在荃灣楊屋道137至143號永華工業大廈,將一層工廈劏成56個工作室單位,面積83至380方呎,當時平均呎價6,900至8,280元。上星期出現一宗成交,原業主2018年以68.8萬元買入,最近以45萬元蝕讓賣出,較原購入價下跌35%。
點解兩年內蝕得咁慘?永華工業大廈樓齡高達48年,在荃灣區接近這個樓齡的工廈,合理呎價不應超過4,000元,原業主花小量的錢裝修後,以7,000元以上的價格賣給你,接手的人當然很大機會蝕本。根據最近的成交,雖然較原價跌幅超過三成,但估計還有下跌空間。
觀塘亦是一個劏工廈的蝕本重災區,很多這兩三年買入的人,每呎平均價高達一萬元或以上,以目前同區市價衡量,基本上百分百肯定蝕錢。例如最近開源道55號開聯工業中心A座一個面積1,787呎的中層單位,以1,050萬港元連租約成交,平均呎價約5,876元;開源道算是最接近港鐵站的街道,開聯工業樓齡只有36年,在該區工廈群的質素算是不錯,但平均呎價不用六千元,試問你用一萬元呎價買的劏房工廈,有可能不蝕本嗎?
雖然劏房工廈的平均呎價,通常較同區昂貴很多,但為何總會有人購入?相信最主要原因是滿足很多人「做業主」的心態。目前在香港買一個住宅單位,最便宜都要數百萬元,買車位也要一兩百萬,但這些劏工廈的單位,通常幾十萬就有交易,並附送一個「回報率陷阱」,讓你以為可以得到高達五厘的回報率,但其實這些工廈很難找到租客,只要過了回報保證期,可能幾年都不會收到租金。
另一原因就是包裝及宣傳都做得很好,吹出一大堆漂亮High Class的感覺形象,例如智能化管理、先進保安系統、指紋電子密碼鎖、雲石接待大堂等,但老工廈始終是老工廈,樓齡已經高達四五十年,整座大廈已經非常殘舊,如果只是內籠裝修漂亮,難道價格就可以升高五至八成?這些劏廈要做到整體銀碼在100萬元以下,給人「幾十萬就可以做業主」的感覺,通常每間面積劏到數十至一百多呎,實用率只有五成,根本很難作為正式的辦公室,就算是「One man band」的工作者,會選擇在家工作或到Coffee Shop更為方便,不會花錢租用這些數十呎的工作室。
當然有一部分的工廈劏房,設計的時候已經包括獨立廁所,偷偷地用作居住用途,地產經紀也會告訴你「你唔係用來住嘅,只是於房間通宵工作之後,攰攰哋休息睡一晚,唔會拉嘅」……當然你千萬不要相信!在工廈偷雞住人,絕對是犯法的行為,當然你被拉之日,應該唔可能再搵到這個經紀。
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過80萬的網紅果籽,也在其Youtube影片中提到,【九十後話】 香港樓價長居全球之首,寸金買不起尺土,已是常態。年輕人期望有獨立居所,但置業不成,租金又吃人,要有合理的居住空間,可謂難過登天。他們期望的「家」,所指何處? 《果籽》栽種品味,一籽了然。 https://hk.appledaily.com/realtime/lifestyle/ ...
住工廈犯法 在 Initium Media 端傳媒 Facebook 的最讚貼文
【蝸居在 #工廈 間的年輕人們,如何在香港 #石屎森林 中生存?】全文:https://bit.ly/3qZSIxC
「睡覺都犯法嗎?」
「(我家)違反了工廈用途嘛。」電影《 #狂舞派3》預告的一開頭,對話就令人驚詫。
這些工作和生活都在 #香港 工廈區的年輕人們,他們雖可以在舞臺上盡情表演、卻不得不面對如何面對香港這座城市的對他們居住地的冷漠。而《狂舞派3》的導演 #黃修平 ,為這樣的角色賦予了一個身份:#KIDA(Kowloon Industrial District Artists)。
在生存和表達自我中間,#工廈 的年輕人們如何抉擇?面對改變現狀的艱難,黃修平又想通過電影傳達什麽?
#延伸閱讀
《浮城絮語》:2020年,RTHK 劇集再遇香港人的身份認同👉https://bit.ly/3aX4V0d
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住工廈犯法 在 電影狂人-影評情報交流平台 Facebook 的最佳貼文
【#狂迷投稿】 文:謝信
The Way We Keep Dancing《狂舞派3》
『願赤裸相對時,能夠不傷你』
2017年有套電影《歡迎光臨奇幻樂園》(The Florida Project),係講一個座落喺樂園對面嘅貧民區酒店嘅故事,我仲好記得,導演分享時提到,美國有好多呢啲酒店,好多人住喺裡面但佢地嘅生活無人關注,佢就想借鏡頭講出佢地內裡嘅一面
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《#狂舞派3》開宗明義就講工廈,第一幕就係走鬼。工廈呢個文化或者呢個問題久遠,最遠又出名嘅可以由「H.A.」(HiddenAgenda)講起,呢批人點樣生存點樣喺
縫隙掙扎,電影黎講好似都無咩類似有心嘅作品探討,由工廈為綱入手去帶出街頭文化喺香港嘅狀況首先係出色嘅一手。
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同奇幻樂園唔同,開展左場景之後狂3捨棄左傳統嘅故事模式用偽紀錄片推進,當中有好幾個令人欣賞嘅地方,其一係講番幾個狂1嘅主角分別嘅「現實」,其二係搵試當真拍番佢地幾個嘅訪問,呢兩個位我都好樂在其中。
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與此同時電影就不斷咁縮減緊同現實嘅距離,呢個現實係真實嘅我地果個現實,官商勾結搵地產霸權黎搞活化工廈一面請埋人唱好洗白一面笑住咁趕絕租客呢部分嘅描寫,我係幾身同感受,自己都曾經係當中一員,睇住似曾相識嘅畫面感覺到嘅唔係果種悲慘,反而係有啲安慰,原來我地嘅處境唔係咁鮮為人知。
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但行近現實就代表同戲入面嘅角色愈來愈無左隔住鏡頭應有嘅距離,呢個位產生左一種令好多人都頂唔順嘅不平衡感,有得必有失,相信導演同成個班底係計過嘅,問題係有咩令到佢地明知會有呢個損失仲選擇要咁拍呢?
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有人用過句話咁形容:如果第一集係講為左夢想可以去到幾盡,今集就係講為左夢想可以妥協到幾盡。而我就會話不如直接啲講係為左生存可以有幾仆街。
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唔只係柒良,呢部戲入面嘅主角個個都好仆街,喺佢地嘅現實面前活得好仆街,但就連戲外嘅導演都拍得好仆街。戲入面講柒良二度出賣自己同身邊人嘅故仔累人累物,黃修平用喺拍部偽紀錄片時插入呢段係咪對自己嘅一個嘲諷呢?當聽到佢喺訪問提到自己拍狂3係唔想複製第一集嘅成功果時,我會諗係咪呢個原因迫到導演最後用左咁仆街嘅手法去突圍而出?
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如果唔係嘅話就當個仆街係我啦,但如果係嘅話大家又睇唔睇到喺咁仆街都要咁拍嘅鏡頭下果種電影人嘅吶喊?
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呢種吶喊,係未經歷2019嘅吶喊
呢種吶喊本來,就係對2019乃至將來嘅香港嘅吶喊
而且呢種吶喊唔單單存在喺導演身上
睇番戲入面嘅主要演員,試下喺腦海重溫一次
唔通你完全睇唔到佢地嘅吶喊咩
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唔少人話呢一集HeyYo最好睇
緊係啦,佢咩都rap晒出黎梗係最好睇架
唔啱咁我都黎rap段啦
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Hey Ho 俾個beat俾個beat俾個beat 黎
我 地 都 係 香港人
我地喺呢度大 就梗係喺呢度嗌
周圍都可以舞擺使乜整狂舞街
邊個話想改變 最好係加入政權
想個生態改善 老虎最好入動物園
好聽咪叫收編根本就係統戰
呢排最鍾意嘅係叫做和平解決
條路要咁行呀邊個話實啱
話就話叫活化其實嫌污糟邋遢
記得跟紅頂白 唔係就係垃圾
專恰啲呀婆同細路就係咁賤格
勾結都唔犯法果班叫官商黑
大人仲繼續要求信法律有辦法
佢地話
守住香港要講和平與愛
有時粉飾太平又真係易過食菜
今時今日有乜嘢自由
想出黎表達都當係分裂陰謀
走上街頭 社會會暴走
乜乜柒柒 共創穩定繁榮
叫我去信宿命
不過就係要話你聽
就算得番一條罅 我地都會掙扎
呼吸都有害 不過咁係唔會怕
出生於亂世 揀中就要識盡責
城市仲有無機係睇我地嘅造化
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多謝
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多謝黃修平,多謝狂3一眾台前幕後
願香港人當初的衝天志永遠無法被生活消磨
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×☝🏽☝️☝🏼多謝投稿!有嘢想講,都歡迎各位投稿分享你嘅睇法~×
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住工廈犯法 在 果籽 Youtube 的最佳貼文
【九十後話】
香港樓價長居全球之首,寸金買不起尺土,已是常態。年輕人期望有獨立居所,但置業不成,租金又吃人,要有合理的居住空間,可謂難過登天。他們期望的「家」,所指何處?
《果籽》栽種品味,一籽了然。
https://hk.appledaily.com/realtime/lifestyle/
相關影片:
【性格小店】71歲前江湖大佬利時商場開古着小店 奄尖揀客嫌戴勞力士Rolex同大媽無品味(果籽 Appledaily) https://youtu.be/xswqQs-b2fQ
【美魔女】47歲凍齡靚媽操肌玩健美 「我怕老怕更年期,想早啲操fit自己!」(果籽 Appledaily) (https://youtu.be/g2y8GL2U6ok)
【重案解密】特務生死戰 — 生擒行刺名人殺手 前G4長七:最唔似的就是特務 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/RleGdqACzI8)
【入行前喺雜技團賣藝】Bingo姜皓文: 無綫嗰啲踩雞蛋、吳剛食炭係我哋教 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/T8gvvmlSXZQ)
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【借貸逾10億】葉玉卿以愛共闖「面子關」承認老公申請破產 (蘋果日報 ) (https://youtu.be/3Gle3Uo0WzI)
【全球樓行「戀殖」張堅庭 籲BNO送子女赴英 授英倫買樓三大秘訣 (蘋果日報 ) (https://youtu.be/o2itR_w6Ezs)
#住在工廈 #住得起正常住宅一早住咗 #果籽 #StayHome #WithMe #跟我一樣 #宅在家
住工廈犯法 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
《林鄭派錢又點? 五大疫市變陣》如果全球口罩戴到下年今日,生意應該點做呢?
錄影時間: 2020年4月9日(星期四)晚上七時旺角
內容摘要:
(1) 遇上無良業主,就做無良租客。
(2) 社運是寒冬期, 肺炎是冰河時期,要適者生存。
新的五大變陣:
(1) 大舖變細舖,堂食變外賣
(2) 賤物鬥窮人
(3) 遊客變本土
(4) 乾貨變濕貨
(5) 線下變線上,親身變視像
最後, 做生意最重要是賺錢。 長貧難扶。不可以依賴政府。必要時「壯士斷臂」,留得青山在,哪怕冇柴燒?
聯絡李根興 Edwin whatsapp (+852) 90361143
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旺角核心舖招租(1萬元起) - 旺角通菜街1A-1L號威達商業大廈地下A號舖,建築面積約500呎,門闊約10呎。物業配套完善,附設來去水,三相電,洗手間,適合不同行業進駐。
現在舖位正在招租,首年每月租金HKD10,000 全包 或 租户每月生意營業額 10% - 20%(再商議),以兩者較高者為準。長租,再傾。(這間舖本來叫租五萬元,已減租至首年三萬元,現再推分成計劃。)
有興趣嘅租戶,歡迎聯絡我哋,多謝。
李小姐 (Vivian Lee) 9311 9274 / 2830 1188
潘先生 (Joe Poon) 9250 6708 / 2830 1138
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也可以直接聯絡我 (李根興 Edwin) whatsapp +852 90361143。
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全文內容:
林鄭最新嗰千幾億救市方案, 你鍾唔鍾意都好, 都真係救到好多中小企。 但如果全球口罩戴到下年今日,大家舖頭做生意應該點呢? 大家聽完,唔好憎我。I'm sorry.
(1) 記住,林鄭嘅救市方案,主要係幫你出人工。租金呢? 如果你係遇正一個無良業主,明知道你生意大受影響,佢都唔願意減租嘅話, 我勸你即管都做一個「無良租客」。
我唔係律師,我亦都唔係想教你犯法, 不過我只係「聽朋友講」, 有啲租客會欠租,拖租,或者想交幾成租金就交幾成租金。7折,6折,5折 whatever。業主未必同意,但可能佢條都覺得「大家都係打份工啫」,收到小啲好過完全收唔到。佢告得你嚟,而家法庭肺炎疫情都唔開,請律師,準備文件,排期一大堆得嚟,搞到下年/後年,疫情都過去啦,法官都會可憐你啦。 通常最終都係庭外和解。 錢留咗喺自己身邊先啦。
如果你咁不幸遇到個無良業主,你就做個無良租客啦。Again ... 我聽朋友講咋,不代表我個人立場。 我個人立場係: 業主逆市撐租客,天公地道。
(2) 社運係寒冬期, 躲一躲出返嚟,肺炎係冰河時期,會「死」好多人。 冰河時期唔係強者生存,係適者生存。 越大嘅恐龍,越死。 越細嘅變色龍, 反而仲有一線生機。
大家要變,真係要變。 嚟緊新嘅五大趨勢係:
(1) 大舖變細舖,堂食變外賣。幾千呎舖,坐人嘅,搞活動嘅,會屍橫遍野。你要轉做幾百呎以內嘅舖頭仔, 重新思考你嘅經營模式。
(2) 賤物鬥窮人。 越高檔,越死。 要轉賣啲平嘢,cheap 嘢, 益街坊價。
(3) 遊客變本土。 自由行,一喼喼時代過去啦。 你諗下樓上樓下附近嘅居民, 藍領,白領,OL 會唔會幫襯你。 100個人行過,都冇一個入嚟或者望一眼嘅話,執咗佢啦。 你要做番多啲街坊生意。
(4) 乾貨變濕貨。 賣衫賣褲賣鞋襪賣鐘錶賣珠寶會好難做, 個個帶住口罩,着乜嘢靚衫都冇用。 賣新鮮食品,魚檔/菜檔/水果檔,反而世界冧咗都有需求。 日後最旺呢段嘅彌敦道,don't be surprise 會開咗間魚檔菜檔, 只要夠新鮮,貴無所謂。我今晚成家人聚會,我未必會買隻金勞,但我可能會買條老鼠斑返去孝敬下仲有幸健康嘅父母。
(5) 線下變線上,親身變視像。 如果口罩戴到下年今日,而你盤生意仲要靠人流做生意,我勸你早啲執咗佢。 你一定要配合網上銷售, 甚至乎做多啲 FB Live 去吸引觀眾 impulse buying (衝動性購買), 例如即時買就有折,兩小時後就原價。 實體鋪只係要畀人客多啲信心能夠搵到你, 日頭靠實體店服務人客,夜晚做多啲網上銷售,雙劍合璧。 用盡你間舖嘅營業時間, 咁先至會把成本效益做到最好 。做生意就係辛苦啦,怕就唔好做喇。
最後, 做生意搞完一大輪嘢都係為咗賺錢。 拯救地球,打救宇宙,負起什麼社會責任都要量力而為。 我唔想同林鄭唱反調,但如果租金,人工真係頂唔順, 夠唔夠都好,長期倚賴政府都唔係辦法。你又唔可以好似以上咁「五大變法」, 等如你係隻恐龍咁, 我就勸你「壯士斷臂」,執咗佢啦! 留得青山在,哪怕冇柴燒呢? 有機會,再投胎做其他動物。
我自己2013年7月都經歷過大裁員, 公司霎時間由有三百幾人,去到淨番六個人。 「放手,放開所有,彼此更自由。 放手,其實我絕非愛得不夠。」 嗰陣時我仲成日唱住呢首歌,係個好困難嘅決定,但當你決定之後,你會發覺其實好多員工都會明白,諒解。當然趁你仲有能力 ,糧要比足, 補償有多無少,唔好欠人。
臨走時,佢可能都會同你講聲「加油呀! 老闆,我係你都會咁啦。」 我自己之後都沉咗三年, 經歷人生低點後,2016年中企返起身,再係一條好漢。
「模糊地正確,好過準確地錯誤」, 肺炎疫情繼續嘅話,你自己嗰行,前景係點呢? 每個人能力,家底,理想都唔同, 林鄭今次真係暫時救番好多中小企, 但「長貧難扶」,記住大家要變。加油!
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