【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」
外電指地產商受中央施壓引起全城烘動,地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點,「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線,如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義,以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」,從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。
■ 1 #囤積居奇
單是四大地產商抬面有上千公頃土儲,估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲,亦未完全反映入公司年報, 圈地規模遠超枱面所及。
這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地,都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展,現時都歸咎政府阻礙他們點地成金,也不讓出來還原各種用途,為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋,收回之後又能借機變豪宅。
地產商的囤積壟斷,並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備,還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案,準備好通過最後都可以失踪泡湯,繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽,彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。
■ 2 #壟斷式圈地
除了大規模囤地自肥,過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。
一直以來透過在新界與村長「打好關係」,大地產商之間已形成了無形的收地地盤,亦令其他潛在競爭者無法進場,明顯的例子如新界東北及洪水橋,明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地,大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。
土地業權外,亦透過不限於「田地生產」的手法,從小業主手上集中化市區業權作重建,亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策,大大加強收購議價能力,掃平中下階層在舊區的生存空間。
■ 3 #操控衣食住行每個環節
過往談到「地產霸權」,一般都指不單是在住屋問題上由地產主導,而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動,深植日常生活的每個環節,各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中,連街市規劃也可以操縱。
真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事,而當今被套上「壟斷行為」的罪名,很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位,未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。
■ 4 #公眾輿論帶風向
地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內,過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士,透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式,讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情,帶出有利地產商利益的論調,實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音,曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。
透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果,過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調,令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題,主導土地房屋施政。
而當今還能保有「帶風向」的權力,在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。
■ 5 #利益主導政府施政
當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策,例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度,放寬祖堂地等,都會獲得過政府大力幫手背書成訂立, 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程,卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。
人脈財力使然,這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力,就能輕易破除,這些都應該會被明眼人看在眼內。
■ 6 #區位租值壟斷
壟斷不僅只在資源上、媒體中,還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷,令區域中心地段全面配合地產利益,才能有效收割小市民的租值。
這樣就不停留於大地產商的行為,領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇,不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。
■ 7 #阻礙政府收地與發展
近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置,1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃,可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場,守護著他們愈儲愈多的土地儲備。
事實上,過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴,發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍,政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。
現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派,但明顯土地發展最有力的反對派,其實就是地產商本身,這並不是發展商憑口就能帶過的事實。
■ 8 #非正規掠地起豪宅
地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷,更甚者是「不務正業」,利用這些公共事業大搞地產,懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目,如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。
這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力,變相廉價搶地,將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。
■ 9 「#智商勾結」
還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織,一方面能因慈善牌可獲免稅優惠,另一方面亦能借助他們影響政府施政,製造對地產利益更有利的政策環境,一石二鳥,可謂「智商勾結」,但這些行為大眾是看到的,亦可理解是另一種助長壟斷的行為。
■ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」
根據不少過往報導,傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」,有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商,這種富豪「共富」的合作模式,方便在過往地產股票市場大手交易,互惠互利做Deal。
不論鋤Dee會是否存在,或者是否已經在新時代香港式微,外人不得而知,但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」,今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。
小結:風聲已聞 危難未至
現時其實只聞風聲草動,未有實質行動,但現今地產商還想以小恩小惠打發就算,更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆,現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關,靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗,但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化,如何換莊,畢竟香港地產收益供養不同利益版塊,政商之間還是你中有我的利益共同體。
想留意更多有關地產商壟斷行為:
【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩?
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📚《牛奶可樂經濟學》很簡單,聞其名就可以知道這是一本與經濟學有關的書籍,但大多數的人聽到經濟學這個詞時,往往會感到頭疼。而當你讀了《牛奶可樂經濟學》這本書時,你就會以一種全新的視角理解經濟學,也會改變經濟學在你心裡的那個枯燥乏味的印象。
👴🏼《牛奶可樂經濟學》的作者羅伯特弗蘭克教授是美國康奈爾大學管理學院的教授。弗蘭克教授喜歡在自己的課堂上給學生佈置博物經濟學作業,會在書中舉出很多例子,提一些日常生活中的小問題,並以經濟學的視角做出回答。教授的這些基本原理簡單又生動,很容易被人理解。經過幾年的積累,這些問題被收集成冊,就成為此書的藍本。
🤔在本書的各個章節中,作者通過一系列通俗易懂的例子,向我們講述了生活中的經濟學。例如在作者講述產品設計中的經濟學時,讓讀者懂得了產品設計既要包含最符合消費者心意的功能,又要滿足賣方保持低價、便於競爭的需求,產品設計要實現二者的平衡。產品設計的功能要符合成本效益的原則。
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#學生症候群,指的是無論時限有多長,總是將工作、作業、已訂定的計畫拖延到截止日期前的最後一刻,才甘願將任務完成的情況。
「學生症候群」這個概念最早是由管理大師高德拉特博士在《關鍵鍊》這本書中提到的。
他在書中舉出了一個例子,一群學生去找教授商量,希望能夠延長繳交報告的截止日期,好讓他們有更多時間完成計畫,但最終「那些堅持期限很短並要求延長提交期限的學生,並沒有立即開始。」,導致這些要來的時間會被白白浪費。
在專案規劃中,我們總會設定好一個時程,每天完成一部份的工作量,在時限前就可以全部完成,但是我們容易忽略人的工作量並不是一個定值,時常是前面三分之二的時間進展緩慢,將事情集中在最後三分之一的時間才發揮出爆量的產能。
因為人容易對於事情的難度與自己的能耐過於樂觀,拖延這個行為能產生短暫的愉悅感,忽略時限將致的危機感。
還有另外一種可能性,就是長時間的預估容易讓人無感,忽略事情的緊急程度,因此被擱置在一旁,等到原本用來保護任務不確定性的緩衝時間早就被浪費得差不多,時限已經上升到緊急的程度,才會加緊趕工。
當發生學生症候群時,工作開始時間會延遲,實際工作時間會縮短。
因為沒有時間檢查,因此很容易發生錯誤,從而增加了產品的不良率,以及降低了產品的質量。
此外,如果有需要緊急響應的情況,或者發生突發事故或規格變更,則工作時間可能會比預期的要長,並且交貨日期可能無法達到。
這樣的狀況,都容易產生任務出現瑕疵或是被延遲,而且更麻煩的是,如果這次的經驗是成功在時限內爆量完成,那麼下次這樣的情況就會再次出現,成為一個惡性循環。
那麼要如何避免學生症候群的產生呢?
Bryan結合自己的專案管理經驗,提出了兩個切入點。而這些全都收錄在即將上線的【專案心理學】當中。
裡面不只會提到學生症候群,還會提到許多在做專案時會碰到的問題,這些問題課本裡面沒有教,卻會大大影響專案進展。因為問題的探討更多地聚焦在「人性」上,因此這堂課每一個單元都會介紹一項或多項當代心理學的研究與發現,同時對應Bryan在過往專案中親身驗證過的案例,結尾再歸納出馬上能用的手段,讓大家實際把心理學應用到工作上,創造出全新的視野與觀點。
【專案心理學】
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December 30, 2020
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呼吸防護計畫
依職業安全衛生設施規則第277條之1規定,雇主應採取呼吸防護措施,並規範勞工人數達200人以上者,應依中央主管機關公告之相關指引訂定呼吸防護計畫。在有害環境下各單位要做的事情包括:(一) 危害辨識及暴露評估。 (二) 防護具之選擇。 (三) 防護具之使用。 (四) 防護具之維護及管理。 (五) 呼吸防護教育訓練。 (六) 成效評估及改善。
在上一屆立法院持續推動下,我們樂見勞動部職安署對於呼吸防護計畫的努力,近幾年積極制定相關指引、技術參考手冊等,也有許多宣傳資料在協助需要呼吸防護的相關職種中,也在網站架設專區。
這些計畫主要針對職場的危害,比如粉塵、有機溶劑等等,希望保護工作者在職場上的安全。不少專家學者反應,表示有幾個層面可以再加強:第一就是能力的培養要加強,具體包括製作教材、呼吸防護計畫訓練、訓練影片製作等。而牙醫師公會在實務面碰到的狀況,覺得牙科從業人員的部分,著力比較不夠,他們自己很希望能夠加入這個計畫,因此我建議行政單位,可以參考一下這樣的需求,是否能針對工會或行業來協助,像是市場管理面、學術研究面、宣傳的方式等等,能透過勞動部、衛生福利部等相關主管單位,繼續推動呼吸防護計劃。
相關單位回覆我,目前訂的呼吸防護具是以工業用口罩為優先,醫療防護具在CAS有另外的規定,然衛福部也有分級管理跟查驗的規定,那上面提到的狀況,會再跟衛福部進一步來做研商,另外再深一層針對醫療用的部分、或牙科部分的防護具,會再做一些精進。
我提醒相關單位,計畫宣布出去,當然大家理所當然覺得就認為,不管是工業用還是醫療用,就應該是齊備了,但目前他們實務的感覺就是還沒被照顧到,希望相關單位能留意這樣的狀況。
促進職場身心健康
第二個部分,我想關心勞工朋友的心理狀態、心理衛生,我在外交國防委員會也很重視心理輔導這部分。我留意到勞動部,目前有幾個方案,比如「推動工作與生活平衡補助計畫」、「事業單位改善工作環境及促進職場勞工身心健康補助作業要點」及「推動中小企業臨場健康服務補助計畫」。
實務碰到的問題
我想提供給相關單位兩個方向,第一是員工的協助方案,因為對企業來說,若要在內部事業體設置心理輔導單位,常會面臨層級問題,比如說這單位若比較低階,那經理要來找他,可能會有我要跟薪水比較低的人來講我的心事,我不太敢講。那倘若層級太高,企業主可能會覺得是不是有這個開銷的必要?如果是外包,外包可能又不見得了解事業體本身的狀況,這是企業實務層面遇到的問題。
我們可以多做些什麼?
那以個人層面來看,就像上面的例子,比我高階或比我低階?我講這個不知道會不會被人考核?我可能沒辦法信任我面前這個幫我做心理輔導的人。所以這些問題,我們應進一步積極以勞動部的高度,來研究怎麼輔導企業,要求企業設立這些單位,以真正達成全民心理衛生健康的計畫。
另外,與其要讓一個單位看起來像老師,一天到晚像醫生在看病,不如每一個人都可以成為守門人,每個人都可以發現徵兆,可以願意主動傾聽、回應,並將資源介入,比如轉介去外面或在企業內輔導。希望能看到勞動部針對事業團體具體的計畫,3Q!
2020-11-25,社福及衛環委員會,勞動部 許銘春部長,職安署 鄒子廉署長。
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龍井─週三 19:00-21:00(每月一、三週委員時間)
烏日─週四 19:00-21:00(每週委員時間)
沙鹿─週五 19:00-21:00(每月一、三週委員時間)
霧峰─週五 19:00-21:00(每月二、四週委員時間)
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