191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。
只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？
【案例1】
2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。
殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。
相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html
【案例2】
2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。
檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。
相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240
【履約保證與價金信託的差別】
看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。
究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。
《帳戶有別》
履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。
價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。
《便利性》
履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。
價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。
《撥款效率》
在撥款文件事先準備好的前提下，
履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。
價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。
小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。
《簽約形式》
履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。
價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。
《買賣契約書》
履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。
價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。
《代書代繳稅的方式》
履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。
但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。
價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。
《收取相關費用》
履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。
價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。
《服務有別》
履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。
價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。
小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。
【買房，你該這樣做】
無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。
再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。
再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。
不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。
話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。
===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法律教室】
依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。
代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。
【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】
買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。
【履約保證增添違約處理簡易流程】
買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？
遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。
【慎選合法代書】
在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。
然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191005.html
侵占房屋存證信函 在 [轉錄]存證信函書寫指導- 精華區PttLifeLaw - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
※ [本文轉錄自 Anti-ramp 看板]
作者: Liyei (房子好貴喔) 看板: Anti-ramp
標題: 存證信函書寫指導
時間: Thu Jul 31 17:45:59 2003
存証信函的用途及如何撰寫？
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所謂存證信函是透過郵局來證明發信日及其內容為的一種證明函
件，達到告知義務的效果，怕口說無憑，所以存證信函需準備一
式三份，其中一份留存在郵局。如日後真有訴訟，可證明確曾告
知過。事實上存證信函最大的用途處在於通知並警告對方：如果
你不.., 我就.....！一般人並不希望收到，所以存證信函在大部分
狀況下才會那麼有效。
存證信函可用雙掛號寄出。對方收到後，你會收到簽收回執或可
至郵局查簽收紀錄。如果對方真有收到的話，很難去否認。重點
是，內容要依事實陳述，要寫就要有效果，否則對方仍然可以反
駁、甚至不理你的。如果對方為公司行號，使用存證信函告知公
司負責人該公司的錯誤，也是很有效的作法。
其實存證信函很容易寫，可依下面教學自行完成，或找律師、代
書事務所代筆，至於費用，可自行打電話問看看囉：
存證信函格式為B4尺寸，可到郵局買存證信函用紙（每張1元）
或【下載格式】自行印出後撰寫。如為電腦格式，列印出為A4
大小，記得放大為B4大小。
寫出對方之姓名、地址，最好有身份證字號。如果對方為公司
，寫公司名稱、負責人、地址。
寫上自己姓名、地址、聯絡電話，以便於對方聯絡你。
副本處可寫上相關的人或機構，否則副本收件人則不用寫。
完全不空格從第一格開始寫，通常先依事實書寫你遭遇的狀況
，再表達你的憤怒與不滿。
接著限期對方在某日前內答覆，或直接要求對方如何解決。並
寫對方如不予理會，將採取其他途徑，如訴訟、報警、報紙廣
告等等方式，最後別忘了加句『以免訟累』或『請台端自重，
請勿自誤』等句子做結尾。
存證信函內文字如有塗改增刪，應於備註欄內註明，並由寄件
人簽章，惟每頁塗改增刪不得逾二十字。
寫好後影印兩份（連正本共三份, 幾個副本收件人就多印幾份）
，分別裝訂好。
帶著本人身份證、印章及現金（第一頁50元，其餘每頁25元）
到郵局存證信函窗口辦理。
在存證信函寄件人處及各頁接縫處蓋章，寄出後記得拿回掛號
收執聯。
事後就等回執收到後，看對方的反應了！先充實好自己的法律
知識，如真的難以處理，再尋求另外方式解決囉，如律師、調
解委員會等。
範例【一】：修繕義務之通知
按本人前於民國□年□月□日向 台端承租門牌號碼□市□路
□段□巷□號□樓房屋，詎於本人遷入後未達月餘，即發覺浴
室內之馬桶不通，且廚房天花板嚴重漏水，除整日滴水外，並
因而導致油漆不斷剝落，影響廚房衛生甚劇。本人於□年□月
□日曾以電話與 台端聯絡，惟不見 台端採取修復措施，特
再以本函催請 台端於三日內履行民法第四百二十九條之修繕
義務，逾期則本人將自行僱請水電工修復。至於修復費用，本
人將逕自本月份租金中扣除，特此通知，希待見覆。
範例【二】：返還押租金之通知函
按 台端與本人於中華民國□年□月□日所簽訂之不動產租賃
契約，租賃位於□市□路□號之房屋，業已於□年□月□日屆
滿，並經本人遷還房屋與 台端。查本人於簽訂租賃契約時，
已交付 台端押租金新台幣□元，依約 台端應於租期屆滿時
返還押租金於本人。惟屢經本人催告 台端返還前述押租金，
台端均置之不理，特此函告 台端於函到七日內，返還前述
押租金與本人，以免爭訟。
https://www.104ad-rent.com.tw/lawb02.htm
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薇薇旗袍禮服個人工作室
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作者: yoosan (yoosan) 看板: consumer
標題: [轉錄]存證信part2
時間: Sun May 23 12:56:11 2004
※ [本文轉錄自 Anti-ramp 看板]
作者: Liyei (房子好貴喔) 看板: Anti-ramp
標題: 存證信part2
時間: Thu Jul 31 17:48:30 2003
"法律補給站，你生活上的好夥伴"----- 第31集. (91.07.01播出) ▲
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消費保護- 存證信函
法律解說--吳志揚律師
ˉˉ行動電話及信用卡已經成為現代人必然隨身攜帶的物品之一。不過，消費者接到高額的話費帳單及信用卡帳單時，並不是每個人都願意在繳款期限內，拿著大筆現金繳納通話費及刷卡消費。當消費者積欠的費用累積至一定數額時，消費者通常會收到由電話公司或銀行寄發的存證信函，要求在一定的期限內還款。當您接到存證信函時，您該採取什麼樣的措施來保護自身權益？
ˉˉ民眾在遇到房屋租賃、金錢借貸糾紛時，也常使用存證信函，通知對方終止合約或還清借款。存證信函究竟具有什麼樣的法律效力，跟一般信函有什麼樣的不同？存證信函又該如何撰擬內容，才能確實保障自己的權益？
ˉˉ所謂的存證信函，顧名思義，是指藉由郵局證明信件內容及發信日期、收信日期的信件文書。存證信函僅能證明發信人在信中表達了一定的意思表示，而且收信者確實收到了信件。存證信函不能夠確定發信者必定擁有信中描述的權利，也不能夠確定收信者必定負有信中描述的義務。由於訴訟程序相當注重實質證據，書面證據的證明力比言詞證據的證明力要高出許多。因此，存證信函的功用在於：確定曾經告知對方自己希望發生的法律效果，以便將來雙方纏訟時，得提出存證信函作為訴訟證據。
ˉˉ果您接到一封存證信函，記得先冷靜下來，瞭解存證信函寫了什麼樣的內容，再決定下一步應如何進行。您可以選擇履行存證信函之要求，或是以電話聯絡寄件人，尋求其他解決方式，或是同樣以存證信函回覆對方。想要撰擬一封存證信函，共有五大步驟；
第一， 準備制式的存證信函用紙。您可以到郵局購買，也可以自行從網路下載存證信函格式之檔案，再印出使用。
第二， 填寫寄件人及收件人之姓名、地址。
第三， 撰擬存證信函的內容，以簡單易懂為原則。信件內容宜寫清楚發生爭議的當事人有哪些？事實爭議重點為何？爭議發生於何時、何地？雙方爭執的標的物是什麼？最後再寫明限期處理及處理方法。字跡要工整，錯字要少，寫到數字時，不宜用阿拉伯數字表示，最好用「一、二、三」或「壹、貳、參」表示，更加清楚。
第四， 將寫好的存證信函影印或複寫數份，各份存證信函之內容必須相同。除郵局及寄件人各留存一份外，每位收件人自行留存一份。另外，寄件人必須在每一份存證信函之寄件人欄及各頁接縫處蓋章。
第五， 將存證信函拿到郵局。當郵局人員確認信函內容相同，格式無誤後，會在存證信函上蓋章及編號。此時，再將用印的存證信函，以掛號附回執方式寄出。
最後，切記要妥善保管郵寄收據、回執證明及寄件人自行留存的存證信函。倘若雙方將來決定依法律途徑尋求救濟，存證信函將是一份對己有利的書面證明。
法ˉ律ˉ辭ˉ典
★ 交寄郵件之內容證明責任
見郵政規則第十一條：
「郵政機關對於寄件人交寄郵件之內容，除存證信函外，不負證明之責。」
★ 非對話意思表示之生效時期
見民法第九十五條第一項：
「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限。」
https://www.t1catv.com.tw/law/1/910701.htm
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作者: yoosan (yoosan) 看板: consumer
標題: [轉錄]存證信函part3
時間: Sun May 23 12:56:22 2004
※ [本文轉錄自 Anti-ramp 看板]
作者: Liyei (房子好貴喔) 看板: Anti-ramp
標題: 存證信函part3
時間: Thu Jul 31 17:54:14 2003
https://www.post.gov.tw/post/internet/down/index.jsp?ID=18
從上面可以下載存證信的格式，不要忘了放大成b4唷！
如公司拒不退款可採下列途徑
1.寄出存證信函要求書面解除買賣契約 需於買賣七日內寄出(以郵戳日為憑 正本寄到公司 複本 寄至各縣市政府 消費者服務中心)
2.撰寫存證信函之內容要點:
(1)詳述買賣日期及事實經過情形.
(2)根據依據消費者保護法第十九條規定，郵購或訪問買賣之消費者對所收受之商品不願買受時，得於收受商品後七日內，退回商品或以書面通知企業經營者解除買賣契約，無須說明理由及負擔任何費用或價款。
(3)說出你的訴求(要求退貨及貨款)且要求於幾日內退款需詳訂)
消費者文教基金會電話(可打電話詢問相關問題)
開放時間： 每週一至週五上午9:00-12:00，下午2:00-5:00
台北總會： 電話：02 2700 1234(4線自動跳號)
台北市大安區106復興南路一段390號十樓之二
中區分會： 台中市西區403五權路1-67號八樓之五
電話：04 2375 7234(3線)
南區分會： 台南市西區703成功路457號十樓之四
電話：06 241 1234(3線)
高屏分會： 高雄市新興區800民生一路56號18樓之八
電話：07 225 1234(3線)
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作者: BeebeeQ (偏頭痛犯得緊呀！) 看板: Anti-ramp
標題: 補充證信函
時間: Sun Feb 1 21:19:44 2004
有一點請大家不要忽略，就是數字的部份請寫：
壹、貳、參、肆、伍、陸、柒、捌、玖、拾、佰、仟、萬
這種正楷，不要用阿拉伯數字跟一、二、三這種，
最好連新臺幣、圓整都寫出來，就跟寫匯款單那樣子一樣，
小心提防被竄改等問題，或許是我多心，但小心駛得萬年船呀！
萬一哪天不幸打起官司漏洞越少越好！
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作者: kilid (聰明伶俐) 看板: Anti-ramp
標題: Re: 補充證信函 part4
時間: Sun Feb 1 22:57:12 2004
※ 引述《mesia (被動)》之銘言：
: 我有問題..以下是1757的文章
: ====================================================
: 正本：(台灣麥克什麼公司的)
: 副本：許議員 辦公室
: 內容：
: 本人○○○為小犬(閣下大名)之法定代理人，小犬於民國九十二年四月二日向貴公司
: 業務○○○訂購○○百科全書乙套，訂單編號xxxxxxxxxx，訂金三千六百元，總價○
: 萬○仟○佰○拾○元，由於小犬年齡未滿二十歲，且於簽約之時未知會本人，而貴公
: 司於簽約後亦未善盡告知監護人之義務，經與小犬商談，並裁量其經濟狀況後決議如
: 下：
: 一、本人聲明此次交易無效，請同意退還該套書籍，並返還訂金三千六百元，請於文
: 到之日將該筆款項匯入○○銀行○○分行帳號○○○○○○○○○○○○○。
: 二、貴公司於日前所寄出之書籍將如數歸還，請於文到七日內回函告知歸還書籍之地
: 點及收件人姓名電話。
: 三、該套書籍本人暫為保管三十日，屆時未取回則本人不負保管之責。
: 四、對此次取消交易造成貴公司困擾，本人深感抱歉。
: ==========================================================
: 問題1 "副本"該寫哪呢?
: 問題2 如果訂金一部分是現金，一部份是刷卡，那第一點關於退還訂金的
: 部分該怎麼寫?
: 問題3 我如果把書直接寄還給他們，地址是否寫他們公司訂單上的地址就好?
: 還是根本不用寄就叫他們自己來拿?
: 那第三點還需要嗎?
: 謝謝 ^^
A1.副本收件人的姓名和詳細地址可以不用寫 因為副本是交由郵局保管
而收件人就寫對方公司 不過寄件人由範本內容觀之似乎應該寫上法定代理人姓名
ꄨ因為是從法定代理人的角度來寫存證信函的 還有 存證信函要蓋章 所以印章
要記得帶著
A2.在金額部份就寫上已付訂金XX元 其中現金XX元 刷卡XX元(可附上信用卡帳單
影本以玆證明) 其他仍照範本
A3.書籍看您要不要主動寄回給對方 不過建議是等到確定對方願返還訂金
在寄回或是對方會來拿 因為循民法途徑主張因７９條使契約無效時
雙方當事人都取得請求返還的權利(不當得利返還請求權)
所以您主動寄回給對方是很好拉 只不過要防備對方耍賴不退還訂金
... <看更多>