今次有fd一齊學 🥳
#係傾計多過整嘅 😆
#零難度雲石蛋糕
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係傾計多過整嘅 在 Isadora Cheng Facebook 的精選貼文
同時也有3部Youtube影片，追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享，也在其Youtube影片中提到，哈佛知識分享 - 《做生意如何突破? 》 哈佛大學其中一個最出名嘅教授Michael Porter 話做生意有四條路揀，條條都得，但最忌就係 Stuck In The Middle! 你呢? 又選擇了那一條路? 或者其實自己行緊什麼路都不清楚? 全文內容 。。。。。。。。 最近肺炎限...
係傾計多過整嘅 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
哈佛知識分享 - 《做生意如何突破? 》
哈佛大學其中一個最出名嘅教授Michael Porter 話做生意有四條路揀，條條都得，但最忌就係 Stuck In The Middle!
你呢? 又選擇了那一條路? 或者其實自己行緊什麼路都不清楚?
全文內容 。。。。。。。。
最近肺炎限制令關係，有時星期六4個人食飯傾下生意經，互相俾下意見睇下盤生意有乜可以做好啲。 有興趣參加，可以whatsapp 你張咭片給我助手 Suki 55661335。 (免費，我請食飯!)
其中一場， 幾位朋友做資產管理、海外房地產中介同埋KOL Marketing. 我分享咗教授Michael Porter 最出名嘅 Competitive Strategy 競爭策略。
佢話做生意要贏人，(1) 離唔開平過人或者靚過人 - Cost vs Differentiation Strategy. (2) 你可以做一個好闊嘅市場或者針對性某個市場 - Broad vs Focus Strategy.
咁樣計一計，即係等於你有四格選擇，四條路揀!
(1) Broad Cost 又名 Cost Leadership。闊得嚟夠平， 好似淘寶、佳寶超市、Walmart、大家樂、耀才證券咁，個個人都係你嘅客， 質素唔高，但佢哋幫襯你最大原因就係夠平、夠方便。 你成本控制得低， 售價雖然平咗兩蚊，但你成本慳咗四蚊，自然賺多啲。
(2) Cost Focus 即係專注某班顧客群或者特定產品，你做到最平，成本最低。例如 QB House，專注係啲想快靚正剪個頭嘅男士。鞋佬，針對上班一族及對皮鞋有基本要求的女士。 一樣，盡量做到成本下降4蚊，但售價只需下降兩蚊，or something like that.
(3) Differentiation 闊得嚟係人都知佢啲嘢特別靚及貴。例如 CitySuper， 啲嘢靚! 但都好貴。你又吹佢唔脹，好多人繼續幫襯佢。又例如 Mercedes Benz / BMW。私家車? 好多人都需要。貴? 但啲人為咗個品牌就係願意俾多啲錢。 希望做到成本上升兩蚊，但售價可以上升四蚊。
(4) Differentiation Focus 鎖定某個客戶群或者特定產品，去整靚啲及賣貴啲。LV 賣嘅手袋， 林寶堅尼賣嘅跑車， Patek Philippe (柏德菲臘)賣嘅手錶， B&O 賣嘅音響，基本上好多嘅名牌子，都係行 Differentiation Focus Strategy，做專啲、做靚啲、服務得好啲、賣多啲廣告/靚啲嘅位置，咁就可賣貴啲。 都係成本上升兩蚊，希望售價賣貴四蚊。
教授話以上四種策略，冇話對與錯，都有好多成功例子。 但最忌嘅就係 Stuck in the Middle (夾係中間) ，四種都唔係。
平? 人哋又唔會搵你。靚? 人哋又唔諗起你。求其想買啲嘢? 啲錢又洗唔到去你道。專啲? 有什麼特性? 特別需求? 你個名又浮唔上嚟。
即係等於你乜都唔係! 最終結果? 繼續努力做，it's OK，搵食就應該無問題，但發達就無你份。 通常都係喺個市場繼續浮浮沉沉， 突破唔到!
點解搞成咁? 最大原因，可能係因為你唔識 SAY NO! 人客想要乜，你就畀佢乜。變成你乜都做，就變成乜都唔專，效率下降，自然成本上升，品質參差。 變相成本上升四蚊，售價只能夠上升兩三蚊。或者成本下降兩蚊，售價反而下降三四蚊。 變成做嘢好多，但錢未必賺多。
教授 Michael Porter 話任何事情都係一個「取捨」- 要取、先捨。 包括我自己在內， 我同全公司同事講，我哋係行緊第(4)，即係Diifferentiation Focus Strategy -「做專啲、做靚啲」。 因此我淨係做香港幾千萬以內的街舖， 所有樓上舖、地庫、劏場、工廈、商廈、住宅、地盤、酒店、 車位、骨灰龕位、亞洲、非洲，我哋全部唔掂。 我只係想全香港人知道，如果你想買香港街舖，一億以內，我希望你諗起我。 我唔係最平，但我啲舖係最靚，最有品質保證。 老實說，我目的都只係希望收入上升多過成本上升，搞完一大輪嘢，都只係想賺多啲錢啫! 因為我都親身係哈佛上過Michael Porter 堂， 因此我堅決行落去。對好多嘢都 Say No!
你呢? 呢四格，你又行緊邊格呢? 你又識唔識得點 Say No? Stuck In The Middle is OK, 好多千千萬萬個中小企都係 Stuck In The Middle - 搵到食，但未必搵到大茶飯。但長遠，如果你想突破， 希望人哋一諗，就諗起你，你必須要作出個取捨。 如果我乜物業/乜地區都買，我荷包嘅錢遠遠唔夠人多，我只係一個寂寂無名嘅普通投資者， 今日亦都唔會企係道同你講呢番說話。
大部分創業者成功，開始嘅時候都係行第(2) Cost Focus 或第(4) Differentiation Focus. 因為通常都要先專注某方面， 成功突圍，先再唸第(1)及(3)格 - Broaden the scope 企穩後， 拉闊戰線，以戰養戰，市場日後更大。Amazon 1995年都係由賣書開始，先行第二格 Cost Focus， 但始終賣書嘅市場有 限，佢先企穩，再 Move 去第(1) Cost Leadership，而家基本上乜都賣。
我雖然同 Jeff Bezos 無得比，but Me too! 我由街舖做起，希望先在香港街舖稱霸，之後幾年後我哋公司一樣有計劃好自然地伸展至全個商場、全幢銀座式大廈，再伸展至其他工商/住宅/酒店/旅館/ whatever 物業類別。I don't know, will see ... 但我同全公司講，我哋唔會呢世只買舖，but whatever we do, we need to No. 1 in that category before we move on! 一係唔做，要做就第一。
你呢? 未來幾年幾十年又揀邊一格呢? 你又能否做到你嘅category (類別)第一先呢? 浮浮沉沉冇問題， 養活咗99%嘅中小企，但只有持續地做到第一，長遠先能夠突破!
End frame: 「只有持續地做到你類別的第一，長遠先能夠突破!」
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聯絡李根興 Edwin， whatsapp (+852) 90361143
有興趣參加【RAINSTORMING For 4 - 傾下你盤生意】?
Covid 第三波後，搞了幾場生意分享早/午餐會，希望對大家都有所啟發。對我自己也是溫故知新，我學好多嘢?
我不定期在星期六搞，我請食 飯? 限聚令，4位 (including me).
AGENDA
- 介紹自己及生意
- Do a SWOT analysis of your business - Srength, Weakness, Opportunity and Threat (強處、弱處及危、機)
- 大家互相交流，畀意見/ideas 如何改善自己及業務
- Takeaway value of the day (總結).
地點是中環。約3小時。
對象: 生意經營者/創業者
有興趣參加的話，請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) 5566 1335。適合的話，她會再聯絡你。
免費 (我不是靠這行搵食?)。講廣東話，內容部份是英文 English. 我請食飯 ? 大家交個朋友，多謝。
Note: 如果香港肺炎情況突然惡化，我可能會取消。
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【購買李根興的四本書:
(1) 【李根興的生意哲學】(最新2020年6月出版 - 定價$198)
(2) 【買舖 要買得 PRO】(定價$198)
(3) 【買起金磚頭 - 商舖投資煉金術】(定價$128)
(4) 【買起金蛋鵝 - 生意營商之道】(定價$128)
每本+$30 本地順豐快遞。
想有李根興親筆簽名及 personal message，可跟以下指示付款，whatsapp 付款紀錄給Suki (+852) 5566 1335。.
(1) PayMe：(付款鏈結) https://qr.payme.hsbc.com.hk/2/XnedEJjfaG6ipAmbSoYWP
(2) FPS轉數快 or Alipay：97453555
(3) Citibank花旗銀行戶口：
250-390 10935983 (Lee Edwin Kan Hing)
(4) Bank of China 中國銀行戶口：
012-878-2-0106664 (Lee Edwin Kan Hing)
(5) HSBC 滙豐銀行戶口：
828-594853-833 (Lee Edwin Kan Hing)
(6) Wing Lung永隆銀行戶口：
020-644-0000-3123 (Bridgeway Development Company Limited)
(7) Paypal to edwinlee@bwfund.com
?付款後，請將以下資料whatsapp至+852 5566 1335 (Suki)：
(1) 入數紀錄
(2) 你希望Edwin在新書上寫什麼名字 或是 “BLANK”?
(3) 取書方法(書本寄出的順序會以收到入數資料的先後次序發出)：
- 盛滙辦公室領取：中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室，辦工時間: 逢星期一至五, 早上9:00至下午6:00 (午飯時間: 中午1:00-2:00)，電話 2830 1111。
- 順豐快遞：請提供收件人名稱及地址 (香港及澳門，每本需額外加HK$30運費)
- 海外郵件：郵局平郵寄出(每本需額外加HK$70運費)，由於疫情關係郵遞需時1個月至3個月不等
#做生道如何突破
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哈佛知識分享 《你是小蜜蜂或大黃蜂?》
今時今日的社會氣氛，誰是小蜜蜂? 誰是大黃蜂? 大家心裏有數。你又是那一個呢?
故事全文內容:
從前有隻小蜜蜂同埋大黃蜂喺度傾計聊天， 大黃蜂就喺度埋怨:
「奇怪，點解我哋兩個共通點咁多， 大家都有對飛快嘅翅膀，圓圓嘅肚兜， 艷黃色的外套，但係人哋提起你就個個都歡笑 "小蜜蜂嗡嗡嗡"，覺得你有益。 但提起我，就個個都當我係害蟲呢。」
大黃蜂接住唔忿氣地講: 「即是要比，我樣樣嘢都好過你。大又大隻過你，強又強壯過你。個身體都光滑過你。而你? 郤 毛神神，每天都撲出撲入搞到污污糟糟。」
小蜜蜂就回答:「你講得對， 我好多樣嘢都比唔上你。 但我估人類鍾意我，係因為...........
因為什麼?
因為我整蜜糖比佢哋食。咁你呢? 你又為人類做咗啲乜呢? 」
大黃蜂回答: 「車，點解我要幫佢哋做任何嘢! 佢都冇幫過我。」
小蜜蜂點回答?
「你想人哋點對你，你就先點樣對人。世事嘅嘢， 不在乎你幾大幾強或幾靚，而係在乎你幫到其他人幾多。呢個就係你同我最大嘅分別。」
(故事帶出什麼理念? )
喺舖市， 身家多過我幾十幾百倍的，多的是。 我唔敢講話自己係隻小蜜蜂， 喺舖界，我只係一條毛。 但係商舖最困難嘅時候， 邊個業主係隻小蜜蜂，邊個係大黃蜂，大家自己有眼睇。
根據哈佛教授 Robert Steven Kaplan, 佢話 leadership 領袖才能 is all about 3 樣嘢:
(1) Belief 先要有信念
(2) 但只係有信念無用，要行動，take action 實踐信念
(3) 最重要，但大部分人都遺忘咗，就係.... 諗一諗?
你有信念 belief 想去火星， 你行動 take action 真係自己起咗隻太空船飛去火星， 咁你咪自己飛飽佢囉，唔關我事，因為你為咗你自己。
但如果你同我講，唔係喎，你飛去火星係希望研究下人類係地球暖化，毀滅之前，點樣一齊移民火星，咁就關我事。 我就想支持你囉喎。因為:
(3) 你 Add Value to Others 為他人增值。
任何事情，你自己贏曬冇用，無人會感激你，追隨你。 但如果你能夠為有信念，行動，兼為他人增值，令到其他人擁有更多，你就係一個好領袖 good leader。
教授話，即使簡單到係個校工見到個小學生瀨濕咗條褲，好尷尬，叫佢企埋一邊，幫佢換過條新褲咁簡單， 個校工都係(1) 有個信念(覺得學生哥都要有尊嚴)，(2) 佢行動(真係換咗學生條褲)，同 (3) Add Value 咗比個學生哥。 就係咁簡單，呢個校工都係一個好領袖。 個細路一定感激佢，會聽佢話。
你做人做事做生意，做大地主都係一樣， 即使好勁好勁咁又點呢? 諗真啲，你係隻小蜜蜂定係隻大黃蜂呢?
「你擁有幾多唔重要，你令他人擁有幾多才是最重要!」。記住 add value to others 俾啲甜頭人哋食啦。
#小蜜蜂和大黃蜂
聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143
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想知更多做生意知識及故事，我新書《李根興的生意哲學》 將於2020年5/6月份出版。內容包括 (1) 我至愛的創業勵志故事，(2) 生意理論，(3) 商舖知識，(4) 創業隨筆。合共約360頁，定價HK$198。現接受預訂，可以whatsapp我 (＋852) 90361143。 按收到order次序交書。新書有我親筆簽名及封面message (特別封面版 - 數量有限)。
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係傾計多過整嘅 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。
總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。
因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。
最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。
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