🏠 雖有疫情衝擊 亞洲房地產市場仍具韌性
🔥 #資誠 與城市土地學會共同發布《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》,亞太地區房地產交易並未因疫情出現恐慌性下跌,且南韓、日本及台灣等市場反而有不錯表現。
✏️重點摘要:
✅2021年投資前景前三名為新加坡、東京及雪梨,台灣進步至第11名
✅主流投資標的面臨疫情及市場結構調整的挑戰,例如辦公、零售及商務旅館
✅新型態投資標的崛起,例如物流倉儲、出租住宅及資料中心,可創造穩定收益
🏢臺灣不動產市場概況:
✅利多因素:疫情控制得宜、全球台商回流、科技產業擴廠、市場資金充裕、壽險出手積極、獎勵都更危老
✅土地、商用不動產及中南部住宅市場皆有亮眼成果
✅大台北地區住宅呈現超跌後的反彈格局
✅國際疫情尚未趨緩,都會區旅館物業復甦腳步艱辛👉 立刻下載 https://pwc.to/377rnCh
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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,190807北安路 面山綠靜挑高好宅 Winn789-4 地址─台北市中山區北安里9鄰北安路789號 影片網址→https://youtu.be/WfEpa0kl4d0 【物件資料】 月租金─3.8萬,含車位,不含管理費,未稅 格局─2房/1廳/1.5衛/1陽台 建物登記─26.57坪;不含車位─...
倉儲出租 在 蕪菁雜誌 Facebook 的最讚貼文
花了一陣子詢問專業人士,有關囤房稅跟土地活化等問題,年齡從30-70都有,大致上可以整合出一些共同意見,這篇算是意見整理,重謄成一份較有連貫性的說法。
首先,就是年輕朋友最在意的,囤房稅對於打房有沒有效果?答案是:沒有。
請從圖一開始看,這張用電表可以看出,台灣空屋最多的是農業縣市,而不是六都。帳面上數字的空屋,大部分都來自繼承鄉下老屋,也就是你的阿公那一輩住鄉下,你爸來台北打拼,辛苦買了一棟房子,然後阿公這兩年掛了,鄉下老屋就被你爸繼承,帳面上就有了兩棟房屋。
但這棟鄉下老屋基本上已無價值,甚至被農地包圍,距離最近的交通要道與大眾運輸中心,可能車程都要30mins。除非遇到很好的機運,不然繼續擺著幾十年,恐怕也就只是擱著,賣不掉也租不掉。
依照目前資料來看,較多年輕朋友想要居住的六都,空屋最多的問題是房屋老化,超過40年以上的老屋繼續租售,但其居住功能與消防安全實在難以加強,與其砸大錢修築,不如直接把公寓都更成大樓,還可以增加空屋率。
但,最多人擔心的是,這不是會提供炒房的誘因?坦白說,有需求才會炒房,你看過建商炒作開車2小時才能抵達的地方嗎?1小時跟30mins的區域,價格就等比下降了,這從591等房屋仲介網查一查就知道。
對於投資客炒高房價的對策其實不多,想要用囤房稅來處理,效果極低。第一個面臨的問題就是,你幾棟房子以上才算囤房,有無清楚定義?若清楚明訂第4間以上要課徵囤房稅,也是沒啥用。
一個炒房大戶是炒不起一個區域的,要很多小炒家才玩得起來,對這些持有房屋個位數的炒家來說,大不了找家人當人頭持有。對有十位數的大戶來說才會痛,但說要有多痛,取決你的稅率,稅率若沒有高到炒房的利潤,也是沒有用,但要高到多少才叫做合理?
另一個方案是,把囤房標準,從個人擴及家人,這也有幾等親的標準,而且非常容易打到無關人。設想一家4兄弟,總共8間房,這算合理還不合理?每人平均2戶,似乎不算囤房,但實際上是3人各有1間,剩下1人有5間,他就算囤房,你要怎樣確保可以課稅到他,以及不會讓他分散房屋給家人持有。
我們現在合併第二張圖來看,可以發現雙北的空屋率低於10%,鄰近的桃園與基隆超過10%,但房價所得比幾乎只有雙北的一半。這說明了北部地區不是空屋不夠多,是人們不想住得離雙北太遠。若拿桃園當作例子,我們會發現桃園的房價也是跟交通設施有完全正相關,距離交流道與軌道建設超過30mins以上的地區,房價相較之下幾乎是一半而已。
若要增加雙北地區的空屋供應,擴大生活圈機能來看,只有兩條路可以走。一條是擴大交通建設,把桃園南北多兩條軌道運輸串起來,讓人們可以用不到1小時的時間抵達雙北,不然怎樣打房都沒有用,需求就是在那邊。
另一條路就是工業區的30年計畫,也可以稱小型的區域平衡。從基隆到桃園,算是北部生活圈的範圍內,小型工業區還是很多,有不少閒置工業區土地沒有開發。這些工業區土地不是沒人要租,是地主不想要租,他們想要的是變更地目,等待政府的大型開發案,一次賺他個十億八億,所以寧可閒置,組團體遊說政府開發,也不肯出租。
這不是不可能,馬英九時代還真的讓步過,桃園航空城就是一個典型案例,先畫了大餅,規劃未來是自經區,讓每個地主都寧可等,也不要出租土地。這有兩個副作用,一個是閒置土地與廠房太久,形成治安死角,另一個是人口被推到市區,更加擁擠。
解決方案是,推動工業區土地閒置稅,沒有出租超過一定時間,就課以重稅。逼地主將土地活化使用,即使短期倉儲出租也得做。目的在於,讓工業區重啟機能,增加勞工就業機會,一旦工作機會變多,相關消費店家也會變多,10年後就會有勞工住宅的需求,依法規就得要設立學校跟公家機關。也就是我上一篇提到的產業聚落發展模式,只是這次由政府側面推動。
對地主來說不見得是壞事,長期出租會有固定收入,而20年後產業聚落興起,白領階級會推動此區的住商發展,屆時順水推舟參加都更,轉成住商大樓,也可以達到原本的目的,只是花很久時間而已。但就以國家整體角度來說,總比硬劃設開發區,吸引大量投資客炒房,然後賣不掉形成鬼城,還卡住大筆資金無法流動來得好。
不過,以上的說法是著眼在北台灣的開發,國家整體角度來說,國土規劃與區域平衡會比較好。像是柯文哲說甚麼首都生活圈,基本上就是只講好的不講壞的,世界上的大都市多是自然形成,在區位適合的條件下茁壯,洛杉磯整個生活圈將近3分之1個台灣,溫哥華人口只有雙北一半,生活圈面積兩倍以上不止。
要拿東京都當例子,也得看看人家周邊支撐的衛星都市有多少,地理環境與交通如何,以現在的狀況來說,台北人應該積極的開發金山、萬里、瑞芳與八里吧?怎麼看來沒多少人提過的樣子,更不要提多丘陵地形的困難。要弄首都生活圈,更快速的方法倒是有一個。
遷都到台南,把雲嘉南高全部整合進去。平原遼闊不用說,有足夠的地方夠我們玩模擬城市與鐵路大亨,重新設計規劃一個超巨大的新首都,保證花的錢會比把北部丘陵地弄成世界奇觀來得省。不想圖利南部人,那不然遷都到我老家桃園,還沒開發的空地比台北市多的多,平坦又不會遇到火山跟地震危險,重新規劃的潛力鐵定高於台北,為何不?
咳咳
我的意思是,囤房稅跟首都生活圈這些,長期效益遠遠不如你新都市開發,以及國土重劃。中期來說,拉多條軌道建設,輕軌啥米都好,延伸到新北的偏鄉或是桃園的沿海區,都還有促進區域發展的效果。就算短期好了,你不如成立物業管理中心,把大量租房統一管理,或是發放年輕夫婦或是單身的租屋津貼,也還是比單純打房來得快。因為就算現在台北市房價腰斬,年輕朋友還是買不起。
除非我們要共產主義,直接宣布每人最多持有1間房,超過的就沒收,公家配發給大家,要嗎?
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請從圖一開始看,這張用電表可以看出,台灣空屋最多的是農業縣市,而不是六都。帳面上數字的空屋,大部分都來自繼承鄉下老屋,也就是你的阿公那一輩住鄉下,你爸來台北打拼,辛苦買了一棟房子,然後阿公這兩年掛了,鄉下老屋就被你爸繼承,帳面上就有了兩棟房屋。
但這棟鄉下老屋基本上已無價值,甚至被農地包圍,距離最近的交通要道與大眾運輸中心,可能車程都要30mins。除非遇到很好的機運,不然繼續擺著幾十年,恐怕也就只是擱著,賣不掉也租不掉。
依照目前資料來看,較多年輕朋友想要居住的六都,空屋最多的問題是房屋老化,超過40年以上的老屋繼續租售,但其居住功能與消防安全實在難以加強,與其砸大錢修築,不如直接把公寓都更成大樓,還可以增加空屋率。
但,最多人擔心的是,這不是會提供炒房的誘因?坦白說,有需求才會炒房,你看過建商炒作開車2小時才能抵達的地方嗎?1小時跟30mins的區域,價格就等比下降了,這從591等房屋仲介網查一查就知道。
對於投資客炒高房價的對策其實不多,想要用囤房稅來處理,效果極低。第一個面臨的問題就是,你幾棟房子以上才算囤房,有無清楚定義?若清楚明訂第4間以上要課徵囤房稅,也是沒啥用。
一個炒房大戶是炒不起一個區域的,要很多小炒家才玩得起來,對這些持有房屋個位數的炒家來說,大不了找家人當人頭持有。對有兩位數的大戶來說才會痛,但說要有多痛,取決你的稅率,稅率若沒有高到炒房的利潤,也是沒有用,但要高到多少才叫做合理?
另一個方案是,把囤房標準,從個人擴及家人,這也有幾等親的標準,而且非常容易打到無關人。設想一家4兄弟,總共8間房,這算合理還不合理?每人平均2戶,似乎不算囤房,但實際上是3人各有1間,剩下1人有5間,他就算囤房,你要怎樣確保可以課稅到他,以及不會讓他分散房屋給家人持有。
我們現在合併第二張圖來看,可以發現雙北的空屋率低於10%,鄰近的桃園與基隆超過10%,但房價所得比幾乎只有雙北的一半。這說明了北部地區不是空屋不夠多,是人們不想住得離雙北太遠。若拿桃園當作例子,我們會發現桃園的房價也是跟交通設施有完全正相關,距離交流道與軌道建設超過30mins以上的地區,房價相較之下幾乎是一半而已。
若要增加雙北地區的空屋供應,擴大生活圈機能來看,只有兩條路可以走。一條是擴大交通建設,把桃園南北多兩條軌道運輸串起來,讓人們可以用不到1小時的時間抵達雙北,不然怎樣打房都沒有用,需求就是在那邊。
另一條路就是工業區的30年計畫,也可以稱小型的區域平衡。從基隆到桃園,算是北部生活圈的範圍內,小型工業區還是很多,有不少閒置工業區土地沒有開發。這些工業區土地不是沒人要租,是地主不想要租,他們想要的是變更地目,等待政府的大型開發案,一次賺他個十億八億,所以寧可閒置,組團體遊說政府開發,也不肯出租。
這不是不可能,馬英九時代還真的讓步過,桃園航空城就是一個典型案例,先畫了大餅,規劃未來是自經區,讓每個地主都寧可等,也不要出租土地。這有兩個副作用,一個是閒置土地與廠房太久,形成治安死角,另一個是人口被推到市區,更加擁擠。
解決方案是,推動工業區土地閒置稅,沒有出租超過一定時間,就課以重稅。逼地主將土地活化使用,即使短期倉儲出租也得做。目的在於,讓工業區重啟機能,增加勞工就業機會,一旦工作機會變多,相關消費店家也會變多,10年後就會有勞工住宅的需求,依法規就得要設立學校跟公家機關。也就是我上一篇提到的產業聚落發展模式,只是這次由政府側面推動。
對地主來說不見得是壞事,長期出租會有固定收入,而20年後產業聚落興起,白領階級會推動此區的住商發展,屆時順水推舟參加都更,轉成住商大樓,也可以達到原本的目的,只是花很久時間而已。但就以國家整體角度來說,總比硬劃設開發區,吸引大量投資客炒房,然後賣不掉形成鬼城,還卡住大筆資金無法流動來得好。
不過,以上的說法是著眼在北台灣的開發,國家整體角度來說,國土規劃與區域平衡會比較好。像是柯文哲說甚麼首都生活圈,基本上就是只講好的不講壞的,世界上的大都市多是自然形成,在區位適合的條件下茁壯,洛杉磯整個生活圈將近3分之1個台灣,溫哥華人口只有雙北一半,生活圈面積兩倍以上不止。
要拿東京都當例子,也得看看人家周邊支撐的衛星都市有多少,地理環境與交通如何,以現在的狀況來說,台北人應該積極的開發金山、萬里、瑞芳與八里吧?怎麼看來沒多少人提過的樣子,更不要提多丘陵地形的困難。要弄首都生活圈,更快速的方法倒是有一個。
遷都到台南,把雲嘉南高全部整合進去。平原遼闊不用說,有足夠的地方夠我們玩模擬城市與鐵路大亨,重新設計規劃一個超巨大的新首都,保證花的錢會比把北部丘陵地弄成世界奇觀來得省。不想圖利南部人,那不然遷都到我老家桃園,還沒開發的空地比台北市多的多,平坦又不會遇到火山跟地震危險,重新規劃的潛力鐵定高於台北,為何不?
咳咳
我的意思是,囤房稅跟首都生活圈這些,長期效益遠遠不如你新都市開發,以及國土重劃。中期來說,拉多條軌道建設,輕軌啥米都好,延伸到新北的偏鄉或是桃園的沿海區,都還有促進區域發展的效果。就算短期好了,你不如成立物業管理中心,把大量租房統一管理,或是發放年輕夫婦或是單身的租屋津貼,也還是比單純打房來得快。因為就算現在台北市房價腰斬,年輕朋友還是買不起。
除非我們要共產主義,直接宣布每人最多持有1間房,超過的就沒收,公家配發給大家,要嗎?
倉儲出租 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
190807北安路 面山綠靜挑高好宅 Winn789-4
地址─台北市中山區北安里9鄰北安路789號
影片網址→https://youtu.be/WfEpa0kl4d0
【物件資料】
月租金─3.8萬,含車位,不含管理費,未稅
格局─2房/1廳/1.5衛/1陽台
建物登記─26.57坪;不含車位─22.7坪;車位─3.87坪
主建物─11.89坪
附屬建物─2.45坪(陽台1.1坪+雨遮1.34坪)
公設─8.36坪/37%
月管理費─4632元
出租樓層─4樓;該層戶數─5戶;共用電梯─2部
室內主要採光面朝向─北;該層挑高─3.58米+4.2米;邊間─是;採光─2面
【車位說明】
倉儲機械式X1/17號
【社區資料】
大樓外觀朝向─南
發照日期─102年9月4日
管理員─有,全天候;瓦斯─天然氣
使用分區─住3-2;主要用途─住家用
路寬─側邊劍南路8米;正面北安路42米
月管理費─建物160元/坪,車位1000元/個
樓層規劃─地上14樓/地下3層;總戶數─63戶
構造─RC,鋼筋混凝土;外飾建材─石材+玻璃帷幕
建設公司─大中華開發&福一建設(陳柏壽建築師事務所)
【公社說明】
RF─空中花園、曬衣場
2F─閱覽室
1F─氣派大廳+會客廳
B1─健身房、Lounge Bar、視聽室
【生活機能】
商圈─美麗華商圈
市場─愛買、家樂福
公車─自強隧道站、捷運劍南路站
捷運─劍南路站,google說步行3分鐘
學區─文湖、永安、濱江國小/濱江國中
【特色說明】
全天候管理
近捷運 百貨 商場
挑高邊間2採光通風
朝北後棟面山 安靜綠景視野
--
【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥;證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理;營業員證號─(99)148-643
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1.看屋請至少提前一天預約。
2.服務專線→0986-289-679;line ID→chentaiyuan1223
3.房仲服務報酬之計收,合計不得超過實際成交價金6%或1.5個月租金。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/08/190807-winn789-4.html
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/WfEpa0kl4d0/hqdefault.jpg)
倉儲出租 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
161020東森財經《夢想街57號》來賓陳泰源部分
影片網址→https://youtu.be/cO5gs9WiKEg
已經錄影過幾次了,
今天是第一次鼓起勇氣說要跟慶學哥合照,
他說:「好啊,我們來自拍。」
(好親切啊~)
Ps:我到底要錄影幾次後,才不會緊張呢?希望能早日適應攝影棚內的空間感。
以下是錄影大綱……↓
來賓:憲哥/小源/世聰/粘姐/陳泰源
【驚爆至尊「乃哥」遭黑道要錢】
億萬豪宅淪賭窟
事件經過News
vivi/楊圓圓/許聯晉各自表述
【乃哥投資副業皆賠,僅房產賺錢】
乃哥置產滾出9間房
乃哥出道Story
乃哥租屋9萬給楊圓圓,划算?
試算租金報酬率
【豪宅vs.一般房,租賃市場比較】
租金/房客/區域/裝潢
【全台有哪些最貴豪宅出租?】
買豪宅慘賠Story
「華固松疆」創豪宅社區低價
【豪宅降價幅度前幾名】
以租代養,房價多少值得買?
【租屋風險高】
*被火燒過
*改名成屋主,假裝賣屋,騙定金
*種大麻
*詐騙集團機房
*迷你倉儲
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/177505147
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