我買房子的經驗
我的工作室因為擴大的關係，換了好幾個地方，也因為這樣，碰過非常多的房東。
如果你有看過我寫的書，就會知道我遇上的房東大部份都很爛，只有非常、非常少數是不錯的！
像是房子原本就有漏水問題，房東花了一大筆錢修好之後，跑來找我付一半的錢，我心想：
「這人腦子有問題嗎？」
所以我受不了了，決定工作室用買的，再也不用和這種人囉唆。
不過買房子不是隨隨便便的事，我不想當冤大頭，所以先去上了一些房地產的課，以免買到爛房子，或是買太貴。
上完課，接下來就是實戰，直接和房屋仲介見面看屋！
有的仲介老實可靠，有的仲介舌燦蓮花，幸好我做生意好幾年了，所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。
有一次，我看到士林有一間屋況還不錯的房子，標價大約是1900萬台幣，到了現場看完房子之後，我問仲介：
「之前有人開過價嗎？」
仲介說：
「有啊，之前有人開到1800，屋主不願意。」
在看這間房子之前，我查過那一區的實價登錄，知道就算是1800，這房子還是偏貴，所以我說：
「這價格太貴了。」
房仲說：
「不然你想要多少錢？」
我計算了一下這房子的合理價格，然後跟仲介說：
「1500~1600左右，才比較合理。」
房仲一聽，馬上大聲的說：
「不可能啦！屋主不可能會同意的。而且我告訴你，屋主開的價格已經很低了，你在這一區找不到這麼便宜的房子啦！」
房仲的氣勢非常強，像是要一口把我給吃了。
我說：
「不是吧，這一區同樣屋齡、同樣類型的房子，一坪的價格最多就是賣43~46萬元，你這開價已經超過非常多了。」
房仲楞了一下，沒想到我有做功課，可是她馬上恢復鎮定，又大聲的說：
「我跟你說啦，你看到那些一坪45萬的房子，屋況都爛到不能住人，你怎麼跟這間房子比？不能這樣比啦年輕人！」
我的語氣也開始硬了起來：
「我這價格不是亂開哦，我是已經有把屋況給算進去了，我一個一個算給你看。」
然後我算給他聽，地板鋪的磁磚大概是多少錢，弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢，氣密窗多少錢，天花板裝潢……等等通通算出來，然後跟房仲說：
「屋況最爛的房子一坪43~45萬，我開的價格，是已經有把這些裝潢費幫你加上去了，可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧？扣掉一些折舊的錢，全部算完我才跟你說1500~1600的價格，這可不是亂砍。」
房仲沉默了一陣子，語氣開始軟化：
「好啦，我知道啦，可是屋主不願意賣啊……」
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面，所以我有把握，如果房仲站在我這邊去說服屋主，贏面會提高不少，所以我說：
「今天不是我亂砍價，問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了，請你幫我跟屋主說一下。」
房仲說：
「好吧，先下斡旋，我去談談看。」
我除了買自己住的房子以外，因為工作的需求，工作室也買了兩間，所以和房仲交手的經驗不少，其中一件事非常重要，那就是一定要做功課。
查房子的實價登錄是最基本的，用網路Google一下就可以知道最近幾年，那一帶的房子大概都賣多少錢，甚至可以看到你想要買的房子，屋主當初是用多少錢買的。
（如果是太久之前買的，就查不到了）
查了實價登錄，你會發現有些房仲很老實，跟你說這一區房子的真正價格賣多少，你也會看到有些房仲很會用話術，挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。
然後你也可以找懂裝潢的朋友，瞭解一下各種材質、施工的基本價格，才不會被房仲用屋況好的藉口，來提高房價。
另外，有時候不是房仲要騙你，而是屋主會騙房仲。
例如屋主會跟房仲說，這屋子的電線最近有全部換新，房仲就會這樣跟客人說，很少有房仲去查證是不是真的換新。
確認電線有沒有換新很容易，只要打開電箱看看電線的年份就知道了，只是有些電箱需要用工具開，看房的時候記得帶工具，房仲通常都會答應讓你打開來看。
在大部份的情況下，我們是沒辦法和屋主見面的，全部的流程幾乎都是透過房仲，所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵，而不是被房仲和屋主給聯手吃死。
做功課最重要的，就是要讓房仲知道你是懂的，不要再騙你了，這樣他才會反過來幫助你，去和屋主談價格。
畢竟有些房仲，話術真的太多了，像是我自己住的房子，當初也是用很合理的價格買到的，不久前有個房仲帶著客戶，去看我隔壁要賣的房子，我因為好奇也跟過去看看。
房仲不知道我是鄰居，我隨口問了一句：
「屋主有期望什麼價格嗎？」
房仲說：
「他期望的價格跟開價差不多。」
有在台灣買房的人都知道，開價通常都會比實際價格高，很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。
我說：
「這開價太高了吧？」
我自己的房子才買不久，隔壁的格局和我一模一樣，但是我買的價格等於是他的開價打了6折。
房仲馬上說：
「沒有喔，你看看他的隔壁，當初賣的價格就和這價格差不多！」
房仲指的隔壁是我的另一邊，當初那一戶就是當了盤子，格局大小也是一模一樣，花了非常貴的錢買房子！
房仲很聰明，不跟客人說我這間買到的價格（因為便宜合理），偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。
聽完他這樣講，我也不再多說什麼，因為我未來只想跟值得信任的房仲合作，沒必要和他再多打交道。
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶，他們不久前把房子賣掉了，賠了好幾百萬，所以買房子真的要盡量談到合理的價格，不然會很慘。
p.p.s. 開頭我看的那間工作室，也順利用合理價格成交了
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做一間廁所要多少錢 在 Re: [請益] 浴室翻修價格... - 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
※ 引述《ga047993 (鮑魚)》之銘言：
: 最近在桃園一間浴室要翻修
: 各方詢問下...得到的報價
: 不知道是翻修整間還是翻修地板磁磚跟浴缸就好 越找越亂 報價好亂
: 請大神幫忙釐清下
:
:
:
:
一般來講是這樣.
你都敲了,通常就整間重作,包含水管都換一換.
除非你是投資客.
不然現在弄到好價位應該都會破10萬,沒破10萬的可能有東西沒跟你算.
例如天花板,例如門..甚至沒跟你算更換管線的費用和插座費用..到時候在跟你追加.
而往上就要看你要做甚麼.
你防水要做到頂,要用不織布,都會要加錢.
(你真的很怕漏水,與其要求別人把防水做到頂的強迫症要求,不如去做不織布.
不織布可以超大幅度降低長期因為地震或是其他原因產生防水層裂縫漏水
讓你的廁所可以稱超級久....並且不用做太高,廁所漏水99%都是地板漏而不是牆壁
因為你牆壁有磁磚,並且有一定高度的防水.
甚至就算沒防水,你水龍頭對著牆壁連續沖1分鐘也不會有足夠的水滲到樓下去
因此有漏水被害妄想症的話,防水層+不織布...妥當!!!
但當然要加錢...但自己住你可以考慮加這一條)
水管你都換成金屬管(有人會把冷水管也換金屬管),那也要加錢.(但其實意義不大)
加浴缸也要錢.
然後用料也有不同的價格.
所以往上無法估計.
因此你就是站在1x萬的基礎往上看...1x萬中南部可能在12~15之間,北部可能在15.
往上看到多少就看你的奇模子.
當然啦....我講的都是基礎價格.
你遇到黑心包商,一塊磚頭都給你報一車的...那...
你可能做出一樣的東西,然後花兩三倍的價格也不要太意外...XD
不過也不排除你有很小的機率可以做到投資客價格,甚至可能基礎站到9萬這個數字.
但是可遇不可求,請不要強求沒有緣分的感情.
不然你可能會受傷...XD
對喔,受傷的不是心靈,而是你的房子...
硬砍價格有時候是讓包商對你偷工減料找到藉口.
很多投資客亂砍價格,之後包商就會從其他地方偷回來.
這種虧我相信很多投資客吃過.
so..價格合理就好,不要亂砍...這不是買房子.不是殺得越低賺得越多..
至於你說,合理價會不會亂做?...喔...你一間做50萬也會給你亂做,機率差不多..XD
因此你主要就是,防水要看...這是做廁所的大條.
防水你可以去YT上面看廁所防水...有很多施工的過程影片,有介紹細節在哪.
牆角有沒有加強,基礎面有沒有處理好等等...
再其次大概就是貼磁磚的功力...貼不好容易空心磚.
有做浴缸的話就注意浴缸和牆壁的接縫處理...
在其他的東西其實就比較死..就比較還好.
洩水坡道則是比較有趣,我換過十組工班,但是沒人在洩水坡道上面出問題過.
(包含陽台)
但是,我買的中古屋,一大堆都有洩水波到問題.甚至1x年屋都有這種問題.
排除房子傾斜問題後,我也不知道是怎樣造成的...XD..是以前工程比較不負責?還是???
洩水坡道出問題很麻煩...但因為我做這麼久沒發生過,所以這邊你稍微注意就好.
(他會試水,試完水洩水坡道有問題就很明顯會積水)
不過各位不知道有沒有發現.
我不太喜歡在板上講工程的事情.
甚至不喜歡講價格和細節.
阿講工程的事情會發生甚麼鬼狀況大家也看到了..XD
到現在還有人汙衊我說~我說"兩個介面縫合和重作一樣"...
叫他貼我哪時候講,就在那邊裝死!!!!!
你看,好心講,收到的回報就是各種惡劣的回應...XD
阿為啥?
有的是因為擋到他財路.
有的是因為他被敲過盤子,怕他自己要是承認我的價格他的心靈受不了.
有的是...阿她就只會google沒經驗,懂一點皮毛就想吹,然後壓我才會有人關注.
結果壓不下來,被定住..
就在那邊死凹,一堆人跟他解釋跟他講他都聽不下去....XD
硬著頭皮要一路走到黑...死要面子.
那我怎麼會喜歡在板上講工程哩..XD
反正.
反正被敲盤子的只會是各位.
而各位越被當盤子敲,那我老屋翻新就越好賣.
上次不是有人說翻新老屋一坪要10萬基本價.
阿靠邀,通常我買廢墟轉賣,一坪也不過大約+8萬.
你看,各位當盤子,我老屋翻新賣多爽阿...
我幹嘛跟各位講那麼多.
哈哈~~~~~
所以我還是自私一點好了.
反正我又沒收各位學費...也跟各位沒有利益往來.
我還是為了我自己的利益著想...
讓很多不動產的真相還是沉沒在水底就好.
你問我幹嘛不開不動產課程.還是出書.還是上新聞??
阿不能講真話的課程有啥好開的
出甚麼書?垃圾書籍跟你講甚麼是嫌惡設施?買房子的風水?怎樣的格局好住??
上新聞就更不用講了.各位記者不要再寫信過來問我...喔,我現在也沒在回信...XD
不動產重要的東西很多是不能浮出水面的.
在ptt上面已經講夠多了...真的浮出水面是連Ptt的文章都不能拿出來講.
那..
那你去上其他那些自稱專家的課就好了,反正浮出水面能講的它們都講了..XD
哀,這就是社會阿...
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.118.91 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681179566.A.418.html
各位看...XD
又跳出來了.
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 10:25:10
超愛面子的..
真奇葩
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 10:25:35
這樣你們要先讓上面那個奇葩.
對汙衊我說"一樣"的事情道歉.
以及承認"拆浴缸做乾濕分離"的廢棄物包商用一點點錢不超過兩千塊處理是合法.
不然.
你們還是聽他的好了.
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 10:27:38
對.
所以今天開始,各位聽他的!!!
我做過的是功力越好抓的坡道越沒感覺.
(角度抓狠準)
功力差的會抓到很斜..XD..
(站上去有感覺)
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 10:29:26
對喔上面沒有補坪數.
評述大概1.5~2坪左右基礎.
3坪以上價格會往上加.
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 10:30:51
蛋黃區或是高價房子被高報很正常.
機率很高...很高是過半的意思.
請習慣.
無解!!
就像你開保時捷去跟人家談中古屋價格,一定優先搞你這邊的價格一樣.
這是社會事.
然後解釋辦法要嘛就是你們大樓的公共區域保護要花很多錢啊,進出很麻煩工人費上升阿
你的房子我做的比較好要多收一點啊,你這個料我用比較好的阿.
不過被報高不要超過50%可能都還是接受範圍.
超過50%你可以考慮換一家.
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 10:49:26
其實我也聽不懂...XD
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 10:54:14
因為他不知道它可以嗆甚麼..XD
其實喔.
營造和一般民間翻修.
本來就差很多.
工可能會重疊,蓋房子的工人和翻修的工人重疊很正常.
但是在接營造工程和民宅翻修工程.
他們的很多營運的細節是不一樣的.
像我們翻修的對營造就是外行,大概知道,大概大概.
但是一旦扯到細的,就不知道.
如果我突然要蓋房子,也只能做到不要被坑大的,但必然會先被坑小的.
菜鳥入行的學費的概念.
除非你找一個有營造底的合夥人,並且對方可以信任!!!
但反過來.
民宅翻修有他的處理方式和成本控制和施做辦法.
這個牽扯到我翻太多間了.
雖然我都是在家睡到自然醒,但是估價單還是看很多之外.
會遇到一大堆亂七八糟的事情....然後要處理一堆你從來沒想過會發生的事情.
並且從中你也會發現.
就連工人,包商,它們也不是全懂.
(有些東西它們從來沒用過,所以也不懂,例如熱像儀抓漏水真的有包商不知道)
有時候還要我給他建議,或是把這一項工給抽走,我另外叫人來處理.
因此這一塊我比較熟很正常.
當然我相信,版上那些真的去做工程的,當包商的,會懂得比我更多..XD
而我是覺得剛好懂到我夠用的程度...XD.
so...也許某些時候還是會吃小虧,但通常都是很小的虧.
甚至明知道要吃虧,那就吃下去也無所謂那種.
(例如插座面板給你偷螺絲..滿有趣的)
(不用懷疑,有些就是喜歡偷一點...有偷就爽...)
不過因此,你不是做翻修的,你看翻修工程.
自然會有根想的不一樣的地方.
但你又不是做這個的.
跟我硬凹幹嘛..XD
就為了面子??
另外.
有時候大家講大道理講一堆.
其實有時候都在想,講一大堆大道理對很多鄉民來講,都是屁話...XD
本版有一堆人是要買房子住,講那麼多少子化,國家經濟幹嘛...XD...
實際上有多少鄉民在乎?
實際上鄉民要的並不是大道理.
它們要的是貼身的問題要怎樣解決.
而他貼身的問題,他可能就是買一間中古屋,甚至老公寓.
講那麼多大道理或是高技術,都跟他無關阿.
那可以解答他的人,必然就是操作過跟他類似產品的人.
阿不懂的就不懂,幹嘛硬要跳下來做自己不懂的建議??
so....講大道理有時候只是打發時間.
實際上房版的價值還是幫很多人解決眼前的問題!!!.
如果你沒搞清楚這一點..
你扯再多...你永遠也不會有龐大的人尊敬你.
因為你太超然了,你跟她們是不同種動物!!!!
人家就是綿羊,吃草的,你一直說牛排有多好吃??...
他們也只能把牛排當神話聽,他又吃不下去...
然後還是要問"哪邊的草口感比較好"希望有人可以解答.
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 11:10:54
一般我的作法都是直接問廁所.
廁所多大,怎樣做,你大概抓多少錢.
例如1.5坪大,沒有窗戶,然後要仿木紋PVC天花板和塑鋼門,牆壁磁磚30*60地板30*30.
馬桶衛浴就和成一套,水管更新...基礎防水.
而只要他的廁所報價合理,其他方面的價格就不會差太多.
(當然後面實際做我會在他開第一張估價單後開始調整.
例如他開了廁所總價10萬左右,那我開始換馬桶,換磁磚,防水加不織布或幹嘛
直接叫他在原本的估價單上面改價格..然後允許他例如料錢+1萬但同時工錢+3000
當然通常它們會直接灌在料錢裡,也就是升級衛浴成本一萬,但新的估價會直接寫1.3萬)
當然後面還是看估價單.
例如他電跳太多我會問為啥不抽換電線和換配電盤.
而如果窗戶跳太多,我會把窗戶踢掉不給他做然後叫小明來幫忙.
不過只要廁所價格合理,其他方面我有很多手段可以解決,所以可以用剔除或是變形法解.
so...我的簡易找包商辦法.
直接從廁所報價出發.
喔...這是快速找包商的投資客專業奧義之一...
我以後不會講第二便!!!.....說到做到!!!
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 11:18:35
poe是因為在等暗黑四就先墊著玩.
目前自爆火靈打到第十章.
剛把善解出來...
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 11:24:53
從廁所出發是因為它動到的工總配合最多.
打除,清運,水電,泥做...並且配合順序是咬死的.
其他的工程獨立性都高很多.
獨立性越高,你越容易自己發包解決.
所以找統包,針對廁所最直接.
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 11:27:18
看起來87%玩過封測公廁的都會選死靈.
你先道歉阿..XD
汙衊我說"一樣"的證據哩?
然後.
小工程廢棄物人家合車或是自己載去處理,或是先放回店裡或貨車上或倉庫之後再叫車.
違法在哪裡,你解釋解釋.....
另外誰先問候別人和人身攻擊的.
你是當鄉民眼睛都瞎了?..
還凹.
很難看拉.
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 12:26:31
我問你喔.
你有沒有數過推文裡面多少人做3萬的.
質疑ok..
但當一個兩個三個鄉民都說三萬.
你還質疑?
大家都是找垃圾包商就是了.
這麼巧?
然後我說的價格,你看那麼多鄉民做的都類似.
那你一開始質疑ok.
但是那麼多人都證實了.
你還在質疑?
你是故意的還是真的眼睛被拉阿擱到都沒看到其他人的推文..XD
另外我都解釋了這個工程怎樣做廢棄物怎樣處裡
所以為啥一個工過來全部自己做可以壓在三萬.
而不是分幾個工來做..
所以價格會差很多.
阿你是不接受就是了.
不接受你也針對這個情況去質疑.
你現在拿發包不同的工來對比人家一個人包一人幹到底的價格?
然後質疑嗎?
一億可以比你懂.
民宅翻修就好.
哈哈.
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 12:41:28
我們投資客最怕當盤子.
你們煩惱過的事情我們都煩惱過.
除了價格被當盤子敲之外.
便宜是否會沒好貨,這我們也煩惱過.
因此通常包商都會先給它小工程做看看.
看手路,如果他有轉包看他監工的狀況.
而有的工程會特別便宜,也會去好奇她可以省在哪裡.
所以為啥拔浴缸做乾濕可以三萬.
因為他是一人工,一人從頭幹到尾,一個工程賺一萬多塊.
所以如果他有準備好設備,那他會做.
(因此就項鄉民講的,有專門在接這個的,器具都準備好了)
你用發包甚至自己點工點料的你絕對是她一人工的兩倍價格,不可能壓得下來.
同樣的,很多包商會養工人,領薪水的那種.
這些工人有時候去案場監工,或是一些工程可以支援.
例如油漆可以先漆底漆或是補漆,可以幫旁條水泥,可以去抽換電線,可以包框等等.
它們可以做一些對技術要求很低,怎樣做都差不多的事情.
然後甚麼都會.
這樣包商就可以大幅減少所謂的"怠工"時間.
因此他只要案場多,他就可以壓成本.
因此有些包商做不到的價格,他可以做出來並且品質一樣.
更者,利潤可能還比較多...XD
這些都是民宅翻修,人家吃飯的技巧或是營運方式.
你沒有三兩三,自然無法跟她們競爭價格.
所以當一個工程他比較便宜.
那我們投資客也會理解一下,他便宜的有沒有道理.
所以會給他小工程去做...
便宜的有道理我們自然就會接受.
便宜的沒道理....喔....那他一定有偷...我們也一定有辦法發現!!!
因為沒人在做虧錢的生意.
至於技術喔..XD
還是那句話.
10萬和50萬,並不是技術的保證.
技術也要做了才知道.
跟錢無關....XD
你沒看過翻修公寓200萬,做的超爛的嗎?
so...價格合理,之後...價格就跟技術脫鉤...
不要用價格去想技術....
你多翻幾棟房子然後找不同工班你就知道.
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 12:50:12
另外在補一點.
投資客會認識很多投資客.
大家會聊天和交流.
所以可以從人家身上學到一些東西.
這是在ptt發廢文最大的回收價值
並且回收的不只是投資客...含有更多龐大的各種資訊.
※ 編輯: ceca (61.227.118.91 臺灣), 04/11/2023 12:51:42
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