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本人知道貴公司會教人買樓及收息 ,想取意見
自己持有一層私樓(自住市值750萬)欠銀行約430萬,本人公司有兩個full pay 車位共250萬,
先生是公務員,持有一個長沙灣綠置居單位(空置)(買入價180萬)向政府借錢50萬加政府房屋津貼,供十年,每月供約$8000
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本人每月收入約20萬
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請問我應該參加你們那一個計劃,買樓投資,還是債券收息
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債券101 在 Facebook 的最佳解答
趁低吸納香港地產商債券 買債收息買樓收租分別如何? 收息講場 現場直播 by 諗Sir
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債券101 在 政經八百 Facebook 的精選貼文
#八百回合經濟談
〔#錢錢的時間黑洞2.0 #債券評價FEAT.淨現值〕
上次跟大家提過折現的觀念,這次八百要更深入介紹折現的觀念以及實務上的應用!
(忘記的壯士們可以搭配 #生活中的精打細算小妙招!及 #債券市場101 服用,對債券的基本知識會更完備唷!)
▌ 債券評價
債券根據契約可分為平價發行、折價發行以及溢價發行,債券的公允價值計算就是折現的應用。
想要計算公允價值,必須先知道債券各期的現金流量,每年底除了要支付利息給債權人外,到期時也須支付債券面額給債權人。
為了避免讓壯士們越級打怪,以下的計算假設有效利率皆為 5%,且不考慮債券交易成本哦!
▌ 平價發行
假設八百公司在 1/1 發行 3 年期,票面利率 5%,面額 $1,000,000 的公司債。
這時候的現金流量就可以藉由數線圖畫出,遇到折現問題時,畫圖可以說是初學者的必備技能唷!
大家將未來現金流量依序折現至今(1/1)並加總後即可求得此張債券的公允價值,這時候會發現公允價值與面額相同,那麼這張債券就稱為平價發行。
▌ 折價發行
這時候把題目改一下,假設票面利率為 4%,低於有效利率 5%。
壯士們根據相同步驟進行折現會發現公允價值低於面額,這類型債券稱為折價發行債券。(放下圖)
若平價發行可以得到 $1,000,000,那公司怎麼會願意折價發行呢?
理由其實很簡單,壯士們可以將折價發行債券當成提前償還款項!
當債券公允價值越低,未來所需支付的利息自然就越少,這也是票面利率較有效利率低的原因。
▌ 溢價發行
假設此時票面利率為 6%,高於有效利率 5%。
將現金流量如法炮製逐一折現後加總,大家會發現公允價值高於面額,此種債券稱為溢價發行債券。
天底下沒有白吃的午餐,出來混總是要還的!今天收到的現金高於面額,就代表未來要支付更多利息給債權人,這也是為什麼票面利率高於有效利率。
▌ 舉一反三!
折現觀念除了可以用在債券評價,也可以套用在投資決策或是不動產的使用價值預估。
以投資決策為例子,八百公司今天要進行流程再造,必須投入現有資金 $2,000,000,可以使未來三年每年年底現金流量增加 $700,000,八百公司到底值不值得投資呢?
將現金流入折現後的總額為 $1,906,274,但支出之現值為 $2,000,000,代表此項流程再造決策不符合成本效益。
將兩金額加總後為 $(93,726),此金額稱為淨現值(Net Present Value),當 NPV>0 就代表此項決策是值得投資的唷!
▌ 結語
今天跟大家介紹更深入的折現觀念與應用,各位壯士如果未來有計劃修習財務管理或是會計學相關課程,這些觀念都是非常基本的,如果有想要說的話歡迎留言告訴我們!
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