我係完全唔明點解要打壓好似uber之類既call車平台的。
以現今既科技,我甚至認為call車俾截的士安全而方便,出租車牌已經係完全過時既產物,係科技推動共享經濟既情況之下,真正理想既情況反而係call車平台唔係真係養起職業司機,而係真正俾少少錢就搭到順風車。有左科技,其實已經克服好多安全同保險問題,希望法例可以跟上時代。
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元朗村屋租 在 Initium Media 端傳媒 Facebook 的最佳解答
【建制群起「 #鬥地主 」,但真正的「地主」正是 #香港政府 ?】https://bit.ly/2V8PKMa
今年3月,香港政府罕見地動用《收回土地條例》,收回元朗多處私人土地,部分為香港四大發展商持有。建制派「鬥地主」風波,究竟是以 #反地產霸權 的旗號討好中央,還只是市民及媒體的一廂情願?
事實上,只有香港政府才是全港所有土地真正的「地主」,負責租地或以其他方式批地予發展商與新界原居村民等「業權人」使用,契約年期為 75 年或 99 年。港府亦隨時可以以公眾利益為由,引用《收回土地條例》收回任何私人土地……https://bit.ly/2V8PKMa
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【陳劍青:如何分配一塊地,才是解決香港房屋問題的關鍵】https://bit.ly/3i6YoUt
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元朗村屋租 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最讚貼文
【解剖「囤地線」】以鐵路為骨幹 撐起了誰的未來? #永續港鐵霸權 #7月專研
最新規劃中的北環線近日成為潛在土地供應的熱點,但鐵路未到站,沿線地產商的土地囤積(land grabbing)問題已時有所聞。 十多年前本來為城際鐵路做共同通道的北環線被高鐵「打尖」,製造出約20-30年的「規劃空窗期」,究竟一直以來所說「以鐵路為骨幹」的城市發展,將會為未來這些港鐵沿線新區帶來什麼規劃問題?
▌「囤地先行」的北環線發展
為深入探討鐵路與規劃之間的問題,我們全面檢視曾於北環線沿線提交過牽涉住宅發展(Proposed Residential Development)的規劃申請(planning application),加上抽樣土地查冊,估算出現時發展商在北環線沿線的囤地狀況,發現各處都滿佈發展商的囤地身影:
囤地線地圖即刻睇:https://arcg.is/1qeHCS
¤ 新田:1幅佔地約11.6公頃的地塊 (由新鴻基及置地申請)。
¤ 牛潭尾:2幅合共約7.4公頃 (由恒基申請)的地塊、另有1幅約7.2公頃 (由培新集團申請,其主席楊世杭人稱「山東李嘉誠」)地塊,1幅約9.4公頃地塊(由九建申請),可知囤地範圍總共24公頃。
¤ 凹頭:1幅位於元朗壆圍以南約9.3公頃的土地,1幅約3.7公頃鄰近凹頭站改劃為「商業」地帶的土地、已成功闖關佔地約13.1公頃Park YOHO第二期項目,元朗錦田下高埔村1幅約1.57公頃土地以及元朗南生圍東成里1幅約5.1公頃住宅土地,合共約32.8公頃(皆由新鴻基申請),另外1幅新界元朗榮基村的綜合發展佔地約7.6公頃(由新世界申請)。包括PARK YOHO(新鴻基)、爾巒(新鴻基)以及山水盈 (路勁地產)等已建成的私人住宅發展項目。
¤ 錦上路:1塊約4.3公頃元朗錦慶圍以南的土地(由長實申請)。
總體而言,北環線沿線潛在囤地排名為:
1. 新鴻基(共44.4公頃)
2. 九建(共9.4公頃)
3. 新世界(共7.6公頃)
4. 恒基兆業(共7.4公頃)
5. 培新集團(共7.2公頃)
6. 長實(共4.3公頃)
單是這6間大發展商的附屬公司,保守估計總面積達80.3公頃,即是說在北環線尚未興建,未計未來這些沿線的港鐵站上蓋用地,相鄰最核心地段早已被發展商割據一方,可以預想到未來「以鐵路作為骨幹」的土地發展,這些新區發展將會是上蓋超級港鐵站,四周加建天橋接駁到站旁連綿不盡的地產商場及私樓屋苑,牢牢將鐵路創造出來的便利全面轉化為私人地產紅利。
現時擬定公屋規劃亦是相對在港鐵站佔地面積較小,難以再出現鑽石山站上蓋居屋的景象,亦有可能出現如元朗朗邊公屋發展般52層高公屋群,將公屋供應密集式擠在佔地面積較小的用地。政府2020年底表示北環線沿線會提供近7萬個住宅單位,「目標」是7成公屋3成私樓,可能由2-3個公屋極高密度集中區實現 (如沙埔棕地群7000個單位),卻保留圈地阡陌的地產商規劃私樓社區,這並不只是私樓地主導的土地問題,更加是發展形式帶來密度差異的規劃問題。
透過檢閱北環線沿線的住宅發展申請現況整條「囤地走線」,可以預視到若然現有土地發展模式不作改動,本地傳統地產商仍然在未來好一段時間,都能以鐵路沿線大規模的囤地吸取鐵路站帶動出土地價值 (land value capture)的壟斷,透過鐵路發展延續了本土地產霸權的格局。
▌「綜合發展區」的難產
「以鐵路作為骨幹」的土地發展,過往是透過北環線沿線站旁的「綜合發展區」 (Comprehensive Development Area) 的土地利用工具,為站旁未來的發展實現較全面的規劃。如參考牛潭尾站一帶的綜合發展局規劃意向,用意是為了取締各種零散發展 (sporadic development),透過綜合規劃改善當區的環境、設施與配套。
然而許多北環線訪已劃作綜合發展區(CDA)用地都長期空置,其後亦曾數次為其相關土地申請更改用途,但均以自行撤回申請或遭城規會否決告終,例如毗鄰未來北環線牛潭尾站CDA用地,翻查該兩幅綜合發展區土地的過往規劃申請,發現2008年當中兩塊合共7.4公頃的土地曾經由恒基發展商提交的住宅發展申請,因種種理由 (如未能完全整合龐大地權範圍)而閒置,現時則建議放棄CDA用地必須要綜合發展,改劃為地塊更少的住宅用途,讓收集不足業權的發展商可以「大有大做、細有細做」,明眼人都看出是近月地產利益不斷放風爭取的重要政策。
如果真的放寬綜合發展區的規劃安排,意味著政府將放棄30年以來透過大型綜合發展來整體改善地區發展的規劃原意,為著地權人的業權限制而「削足適履」,更突顯出政府放棄當區綜合發展的主導權。近日牛潭尾站亦被抽起不作「新發展區」來收地發展,而只是計劃作全區的「用地檢討」,很可能意味著當區各大囤地利益既可享受鐵路帶動的土地升值,同時又能避開被政府收地而成功改劃套現。
▌打破「以鐵養地」的經濟內循環
如果不斷為人詬病的「鐵路+物業」叫做「以地養鐵」,北環線這種助長囤地利益的土地規劃明顯就是「以鐵養地」,鎖起了沿線數百公頃解決土地問題的真正潛力,亦令更理想規劃模式無法實現。若然沿線像沙田新市鎮一樣全面劃一收地或許會是另一種故事,但考察北環線沿線現有格局及政府規劃方向,都可以預視政府並無根本改變透過鐵路創造及收割土地租值的地產遊戲,仍然奉「增加土地供應」之名樂在其中。
港鐵霸權專研系列成果一覽:【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】https://liber-research.com/07_2021_mtr1
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元朗村屋租 在 果籽 Youtube 的精選貼文
《馴貓記:第三季》一連四集繼續跟着資深貓隻行為治療師Briganne Carter,帶大家走訪四個愛貓家庭,了解他們跟貓咪的行為煩惱,由Briganne跟大家深入斷診,拆解貓咪行為的奇難雜症。這一集,我們探訪了一個四貓家庭。Tony跟太太及女兒一家三口,與兩隻英國短毛貓同住。數個月前,他們再從義工手上領養了一對流浪姐妹花Diva及Dori。然而,因為曾遭人類不友善對待的經歷,使兩貓無法對新家庭建立信任。甫入屋即躲進衣櫃的深處足足近三個月。究竟能如何讓Tony一家獲取貓咪的信任,讓貓咪願意走出衣櫃呢?想知如何訓練,馬上睇片!
今次個案的主角Diva及Dori,從前居住在元朗一所廢車場內。蹓躂在外時,因為經常遭附近的壞人用棍子威嚇驅趕,因此自小就相當害怕長棍狀物件及人類,最終由Tony一家於約三個月前領養牠們回家。Tony形容:「最初牠們在籠子內亦十分驚慌,甚至會伏在貓砂盆內,不敢大小便或進食。牠們是一直嘗試找地方躲藏,最後覺得衣櫃有個地方可以躲起來,便一直住在衣櫃裏。接近牠們時,牠們會先對我們嘶叫。當牠們覺得距離太近時,就會出爪攻擊及咬人。」兩貓怕人得很,只會在家中沒有任何人或Tony一家關上睡房門睡覺時,才願意走出來進食及大小二便。最近的天氣炎熱,兩貓更曾因衣櫃過於悶熱而一度中暑。「早兩天天氣比較炎熱,差不多32至33度。因為貓咪長期躲在衣櫃,不停在喘氣、流口水及翻白眼的樣子,似是中暑。」為了貓咪的身心着想,惟有請教Briganne如何是好。
https://hk.appledaily.com/lifestyle/20210606/NLCIFOJ4EJADDLCDEU652ZXVDY/
影片:
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【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)
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元朗村屋租 在 果籽 Youtube 的最佳解答
|冒牌帆立貝|國貨扮日產SOGO fusion賣大埔業務超市同款假貨 日本認證機構揭6大偽冒證據
繼大埔「業務超市」被踢爆出售「北騰水產」冒牌帆立貝後,有讀者向《果籽》投訴,Sogo超市亦出售同樣名為「北騰水產」的帆立貝,調景嶺和元朗fusion都有出售同款產品。經過一個月追查,發現北騰水產偽冒北海道漁業協同組合連合會發出的安全確認證,帆立貝只是用北海道原材料,加工包裝及出口卻是在內地,食用安全令人懷疑。
比較Sogo和fusion兩盒帆立貝,正反和側面包裝設計相同,同樣有由北海道信用漁業協同組合連合會(簡稱漁連)發出的藍色安全確認證,產品上的批次號碼亦相同,但盒上貼紙的香港供應商則不同:Sogo是優質堂,標明原產地是日本北海道;fusion則是慧思味達,製造商寫上北海道漁連的名稱及地址。
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