■《看房記》
最近真的很常看房,從內湖、南港、松山,一路看到三重、五股、板橋、林口、龜山、青埔。
看房,一直是我的休閒嗜好(很特別吧);以前我還是上班族時,同事是偷偷上網逛Y拍、加團購,我是上網看591。
假日,朋友相約看電影,我是約朋友、同事去看建案,連代銷公司都認得出我的臉。
雖然當時買不起,但看看這些房子,腦中會自動勾勒出美好的未來,其實蠻療癒的。
也是給自己多一點賺錢的動力。
看房,是一個很勵志的休閒活動,推薦給大家(哈哈)。
我的第三本書 #外掛人生 裡,有寫到我買房的歷程,有興趣可以翻翻。
/
雖不是專家,掐指算算崴爺也買賣過七戶房子,有自住、有投資,有小賺、有賠過、也有套牢中的,也算熟能生巧。
崴爺分享一下這十多年的買房心得,給想要買房的新鮮人。
/
█【預算】
買房前,先看看自己的口袋,不要太過勉強。
買房是要讓自己生活有品質,而不是讓自己過得沒質感,甚至淪落到被迫賣房套現的地步…
只要你有固定收入、不是投資客(名下沒有太多房產),現在銀行房貸應該都可以貸到八成;也就是你必須有兩成的自備款。
如果你有200萬的購屋準備金,你可以找總價1200萬左右的房子。(多的200萬是用來殺價的)
每一千萬的貸款,每月大概要繳4萬多貸款(依實際為準);崴爺會建議,要多準備半年的還款預備金,才不會過得戰戰兢兢。
另外,買房還有不少「隱形成本」。
如果是透過房仲,會需要支付服務費(買方約2%左右);還有請代書過戶的代辦費、政府規費、保險費、家具、裝潢費;這些也要預抓一下。
█【裝潢】
崴爺告訴你,如果這不是你人生最後一戶房子,未來可能轉賣的話,裝潢真的不要花太多ㄟ!(如果你錢多就另當別論。)
因為當你轉賣時,這些裝潢,真的都帶不走、也不值錢。
誰管你花了兩百萬裝潢,現在買方都是看時價登錄在喊價;裝潢就像新車,落地就不值錢。
我之前內湖的房子就是這樣….(流淚)
█【投資】
小資族想靠投資房產來增值,那個美好時代已經過去了。
2014年後,奢侈稅、時價登錄政策上路,壓縮房價的增值空間,現在上網就查得到實際成交價,少了朦朧美….
如果你常去各縣市重劃區、新建案量密集的蛋白區走跳,你會發現啊,現在新屋量真是多到嚇人。
通常小資族的預算也只能負擔得起這些地區,買來自住是可以的,但如果「以投資為前提」買屋,到時候你會發現591上有一堆同區域、同建案的房子在出售。
想脫手只能比誰低價,沒有你想像中好脫手。
你不要想用每坪30萬買個二十多坪的兩房,用31萬脫手,以為可以小賺…
因為日後你賣房時,會有很多隱形成本:仲介費(賣方是4%)、銀行貸款的違約金(如果還沒過合約期間)、還有代書費…
這樣東扣西扣的,你的售屋成本,會比你想像中高。
對了,如果有正價差,還會多一筆房地合一稅喔!
崴爺自己觀察,新建案較少的蛋黃區的小坪數(兩房),也許還有一丁點投資空間。
█【迷思】
新建案、預售屋不見得比舊屋好。
同一個地區的新建案、預售物開價都會比附近的舊屋貴(很多);雖然「看起來」比較有賞心悅目,但魔鬼藏在細節裡,房屋的品質不見得比舊屋好…
所以買預售屋時,建商的信譽、口碑,是重要的參考依據;我自己現在比較傾向買「看得到」、「有人入住」的建案,這樣才查得到實際的口碑。
█【風水】
要請老師看過;這是我個人的偏執。
/
買房就像結婚。
婚前,你有很多機會,可以慢慢看、慢慢比較;千萬不要為了結婚而結婚。
三觀不合,勉強屈就或高攀,日後只會有層出不窮的麻煩和問題。
離婚會比結婚更難。
/
(照片是崴爺最近客串房仲、帶客看自己房子的側拍,專業吧)
同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好? 影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI 【好市多促進中壢房市分析】 答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租...
「內湖 新建案 小坪 數」的推薦目錄:
- 關於內湖 新建案 小坪 數 在 我是崴爺 Facebook 的精選貼文
- 關於內湖 新建案 小坪 數 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
- 關於內湖 新建案 小坪 數 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
- 關於內湖 新建案 小坪 數 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
- 關於內湖 新建案 小坪 數 在 有人看過內湖的小坪數建案醍湖嗎? - Mobile01 的評價
- 關於內湖 新建案 小坪 數 在 內湖新建案2023-在Facebook/IG/Youtube上的焦點新聞和熱門 ... 的評價
- 關於內湖 新建案 小坪 數 在 內湖新建案2023-在Facebook/IG/Youtube上的焦點新聞和熱門 ... 的評價
- 關於內湖 新建案 小坪 數 在 【線上賞屋】西門町稀有小坪數|久年慕舍|精華地段低總價 的評價
- 關於內湖 新建案 小坪 數 在 時尚HITO|耀晨建設|公園景觀宅|內湖四期重劃區 - YouTube 的評價
內湖 新建案 小坪 數 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好?
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處,再進駐,那就來不及了,東西也無法薄利多銷。例如:內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此,那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點,買什麼划算?】
答:......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下,挑新成屋,特別是預售屋,因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案,都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力,以前賣一間就少一間,現在是擔心價格在可口也未必能賣掉,所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標,其次才是「價格」。
因此,在這樣的前提下,新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生!在比價效應下,未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入,房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話,在各方面條件都差不多,只有屋齡新舊的不同,當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直,一些土地取得成本已經很貴的地方,就算是新房子,可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等,導致有明顯的抗性,反而中古屋社區評價優,住戶們共識極高,選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1:內湖區有一個新建案,豪宅規格、大樓外觀也很氣派,而且建商也很願意讓價,可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮,然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香,但也看得到福地景觀,像這樣子情況,如果附近有中古屋,格局、採光等等其他條件也都不錯,而且還沒有福地景觀,那當然就選中古屋了。
舉例2:在房市盤整期,房子再便宜,也都還是會被市場質疑,像是基河國宅,房市最高檔與現在的實價登錄相比,差距將近快三成。所以記得,無論新舊,一定要買「缺點最少的好房子」,其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答:基本上現在多數人都是這樣來砍價的,實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法,多半只要有誠意出售的屋主,心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1:實務上的觀察是,現在銀行都會估得比較高喔!?因為銀行都是參考已經成交的時價登錄,而現在買家出價,都是低於實價登錄,成交價也是低於實價登錄,所以只要是自住型的買家,現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2:銀行估價砍價法,比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高,下修壓力/幅度比較明顯,銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的,對「財力證明雄厚」的「首購族」而言,6999萬的房子最高可以貸到八五成,也就是5949萬,但只要多1萬變成7000萬,最多只能貸六成,也就是4200萬,一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家,「自備款多」,可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少,可是你想買的房子總價超過7000萬,那你就很適合用「銀行估價砍價法」,假裝自己籌錢很辛苦,跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答:
【車位砍價法】
不管任何一個地方,車位都有一個「固定的“行情”」,請注意,重點在“行情”這兩個字,很多仲介都會跟你說:「車位是『死豬仔價』,通常沒有人會砍車位價錢,車位價格該是多少就是多少,只能針對房屋價格去砍價。」但是,
1.一樣是坡道平面,因為坡度的不同,有的社區無法停低底盤的跑車,消費者知道嗎?
2.還有一樣是車位,B1、B2、B3的價格,應該是一樣的嗎?
3.同樣樓層的車位,你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開,跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開,價格應該一樣嗎?
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的,有些機械車位位置在中間/平面層,簡直跟平面車位沒啥兩樣,有的車位在下層有限高不能停休旅車,一樣是機械車位,價格應該一樣嗎?
所以,請記得,車位價格不是死豬仔價,不是固定價,而是固定行情,可以參考行情,依照車位好不好停,再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上,中午屋目前平均落在100元上下,有些一層一戶、獨棟、有游泳池的,管理費特別貴,長久下來養房的成本就差很大!像這次的故事主角,就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少,與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算,然後將這些多出來的養房成本,放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1:其實這一招比較無效,因為屋主當初買得便宜,難道就要便宜賣給你嗎?那屋主當初買貴了,你是否願意用比較貴的價錢承接呢?不過基本上還是秉持一個原則,民國101年之後取得的,因為成本較高,而且是屋主賺多少的問題,應該賠多少的問題,所以會比較難殺價。
答2:從謄本算出屋主成本,前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子,實價登錄查不到,再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」,就代表當初屋主自備款比較多,並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押,換言之,如果你在謄本看見設定1200萬,加個兩成上去,就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬,大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全:有太多案例層出不窮了,有些房仲一心只想成交,有些買家對於自己的財力證明過於自負,每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數,籌不出自備款,只能解約,而被賣家沒收訂金。」的慘劇,所以在斡旋的一開始,我們會建議消費者,在出價談之前,請算清楚自己到底有多少自備款,然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達?成,買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費,買賣房子是三方面的事情,絕對不是只是買賣雙方的事情而已,試想三國時代:劉、孫、曹,其中的兩方只要真心團結合作,第三方必死無疑!
所以,買家可以用力跟屋主砍價,賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價,請記得很重要的一件事情「服務費,多給,也只是多給1~2%,少給,也只是少給1~2%」,我們會建議消費者訂出一個目標、級距,如果價格滿意,服務費給滿%,把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費,讓房仲替你賣命!或許你多給了1~2%服務費,我絕對相信,房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容,出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/VcJm9aNSJDI/hqdefault.jpg)
內湖 新建案 小坪 數 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
141024東森 回不去了 北市新建案公設比平均超過34%
影片網址→http://youtu.be/sUr4JGRICW8
感謝記者 張清俊 的採訪,其實台北市的新房子公設比越來越高,地主/屋主也是共犯結構之一,不全然只是建商而已。
我還記得我曾經陪我一個朋友去聽一個都更座談會(因為他們家目前也有建商在整合都更)。
我當下就問建商:為什麼公設比要那麼高?可不可以低於30%見2X%可以嗎?
建商回答:吼~你怎麼那麼笨啊!假設你使用空間是20坪,你要用20坪來賣?還是我給你多灌10坪公設虛坪改用30坪來賣?哪個對你地主/屋主比較有利?顯然是30坪嘛!所以只要我們蓋的房子,公設比設定在社會大眾「能接受的極限」,將來你們賣屋不是可以賣更多錢嗎?
當下我啞口無言……然後,內心深處嘆了一口很長的氣。
以下是新聞報導……↓
記者 張清俊:走進內湖這個小巷弄,看到這一棟一層一戶新現代風的小豪宅,跟一旁的舊公寓比起來新穎不少,不過只要你一聽見它的公設比到底有多高,準備掏錢的雙手很可能就馬上縮了回來。
沒泳池、沒健身房,連停車位都只有一個能賣,這棟位在內湖康樂街的華廈,基地只有48坪,加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井,公設比竟然高達53%,以一戶總價平均2200多萬來算,買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設。
高公設比嚇跑不少精打細算的民眾,這棟六層小豪宅,建商六月開賣,除了原本預售的一戶,四個多月下來只多賣一戶,剩下四戶乏人問津,代銷私下表示,今年之前能再賣出一戶就要偷笑了。
房仲業者 陳泰源 表示:投資用的她還是會願意去買這樣新一點的、高公設比的房子,因為沒辦法,新房子公設比就是這麼高。
辛苦揹房貸買房,結果變成是在買公設,看看台北市建案的平均公設比,從2005年的28.8%,已經一路攀升到現在的34.5%,而基地面積百坪以下的建案,公設比40%以上的更不少見,現在台北買新房子,1000萬裡頭平均有345萬都是花在公設上頭。
房仲業者 陳泰源 表示:光是要維護那些公設,你每個月的管理費也是很嚇人。
超高公設比就怕是建商強灌水,民眾看房除了要注意公設比數字實不實在,相關設施有沒有符合實際需求也是重點之一。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/80664409
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/sUr4JGRICW8/hqdefault.jpg)
內湖 新建案 小坪 數 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
140829TVBS 信義區不再獨秀 新十大豪宅散佈北市
影片網址→http://youtu.be/DhoaUXFNJ-s
感謝記者 鍾沛君 的採訪,早期豪宅都聚集在大安、中正區的原因不外乎是有錢人、高知識份子、明星學區(建中、北一女、台大)等聚集地,所以自然產生群聚效應。後來大安區因為寸土寸金,都更整合不易,變成「精華地段“舊”房子」很多。
後來因為市場資金充沛要有去處,遺贈稅大降、可運用的投資工具不多。
導致近幾年建商為了滿足有錢人置產的想法,大玩「一行政區一豪宅」的梗,只要搶「第一」,就能打響名號、藉此大幅提升建商的品牌形象。
也因此讓每個地區都有特色,
1.有得是豪宅本身的藝術性、獨特性(造型、或某名師設計)。
2.有的是主打景觀無敵,(中山大直河景、大安森林公園、敦南/仁愛林蔭大道)。
3.有的主打超大坪數、高總價(別墅型、富邦九莊)。
以下是新聞報導……↓
台北市的豪宅板塊悄悄位移,「新十大豪宅」不再集中信義區,頂級豪宅文華苑坐落松山區,一度沒落的天母地區近年再次崛起,天母御莊、華固天鑄都開出每坪220萬以上高價,內湖文心AIT地段偏僻,但因正對AIT新址,靠高層級維安喊出每坪134萬!房仲分析建商「一行政區一豪宅」的如意算盤,讓「蛋黃區」不斷擴大。
民眾:「最多應該信義區吧!」
民眾:「信義區還滿多的。」
台北的豪宅集中在哪裡?民眾答案大同小異,但事實上,豪宅板塊已經悄悄改變。
天母東路上興建中的「華固天鑄」,2016才完工,坊間已經開出每坪220萬高價,建商信心滿滿,標榜「全預約制」,一度沒落的天母地區,近年重新崛起,幾個路口外,藏身住宅區的城堡式建築,私密性佳,「天母御莊」只有10戶,每戶售價4到6億。
民眾:「坪數夠大,獨層獨戶。」
民眾:「坪數大、停車場,然後附近的機能很重要。」
傳統豪宅認知的「林蔭大道」不再是必要條件,台北豪宅放射狀分布,士林區有每坪220萬的天母御莊,被蘇富比列為全球十大豪宅文華苑在松山區,最高開出每坪419萬,中山區的富邦九莊每坪130萬,文心AIT在內湖區靜僻處,還能每坪喊出134萬,全因坐落AIT新址正對面,住戶等於坐擁高層級維安。
房仲 陳泰源 表示:「『一行政區一豪宅』這樣的梗,其實只要這個建商拿到這個『第一』的牌,他就等於打響、也提升了建商的知名度,台北市的門牌號碼就已經有它特殊的意義在,現在有一種像是蛋黃區全面,染黃(整顆蛋)的情況。」
傳統豪宅地段倒也不是文風不動,新建案還是陸續推出,位於博愛特區旁的潤泰松濤苑,緊鄰植物園,安全又安靜,總裁尹衍樑自己就住這,因應不同需求,豪宅推陳出新,共同點大概是住戶口袋都很深!
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/544570
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/78292314
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/DhoaUXFNJ-s/hqdefault.jpg)
內湖 新建案 小坪 數 在 內湖新建案2023-在Facebook/IG/Youtube上的焦點新聞和熱門 ... 的推薦與評價
昌鑫建設總經理徐永昌推出內湖「醍湖」個案,規劃15~17坪一房小坪數住宅... 像這樣罕見的大基地建案,三面臨路且步行1分鐘就可到達碧湖公園,一般 ... ... <看更多>
內湖 新建案 小坪 數 在 內湖新建案2023-在Facebook/IG/Youtube上的焦點新聞和熱門 ... 的推薦與評價
昌鑫建設總經理徐永昌推出內湖「醍湖」個案,規劃15~17坪一房小坪數住宅... 像這樣罕見的大基地建案,三面臨路且步行1分鐘就可到達碧湖公園,一般 ... ... <看更多>
內湖 新建案 小坪 數 在 有人看過內湖的小坪數建案醍湖嗎? - Mobile01 的推薦與評價
... 置產在內湖,坪數不用大,因為是兩夫妻小家庭但內湖蠻多建案坪數都不小,價格真的是很貴,主打小坪數好像不多我們常在討論是要買房子還是一直租房. ... <看更多>