關於 內重建 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

美國兩大情報機構承認，難再準確收集阿富汗情報。

這位是新竹漁港直銷中心主任，我都稱呼他「雄哥」，剛才到他府上請益，聊了快2個小時，一直到晚上10點多才離開。

我們坐下來一起彙整漁港周邊目前在「管理」和「使用」上遇到的問題，和未來可能會面臨的挑戰。

外界普遍統稱漁港的使用者為漁民，但從工作場所區分，還是能細分為「直銷中心業者、波光市集攤販、有碼頭使用需求漁民」三大類。

這三大類漁民雖然工作場所不同，但動線重疊。因此，許多規劃「牽一髮而動全身」，也才讓原本的美意，被誤解為不懷好意。

不管是市府、漁會、在地店家，大家這幾年都共同見證漁港的改變。波光市集的出現，更是加速這股改變的力道。過去習以為常的經營模式、消費行為，必須在短時間內重建新秩序。

今天我的工作，就是把大家不習慣的、覺得不合理的、預期未來可能衍生爭議的，一次彙整清楚，再如實跟市府溝通協調，盡可能求一個圓滿。

謝謝雄哥陪我到這麼晚！（我今天打高端似乎什麼症狀都沒有⋯）

#出入動線 #卸貨區 #停車需求 #清潔

【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】

市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。

市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況：

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●發現一：15年60個重建地盤用途大不同

油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。

市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目）
| 用途 | 市建局 | 私人 |
| 住宅 | 9 | 10 |
| 酒店 | 1 | 20 |
| 商鋪 | 1 | 4 |
| 租住* | -- | 7 |
| 商廈 | -- | 5 |
| 工廈 | -- | 3 |
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| 小計 | 11 | 49 |

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●發現二：住宅用地酒店化

其中一個最明顯的趨勢，可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店，佔油旺重建地盤數目裡面三分之一（21間），單是油麻地12個重建地盤佔9個都是酒店。

雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心，但係規劃格局來說，商業用途 (Commercial) 規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍，其他地方大部分都是高密度住宅 (R(A)) 規劃，變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源，不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡，大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。

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●發現三：加劇「貴細擠」

另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀，改為投資需求（租值）帶動的次級（subpar）私樓房屋，例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰（市建局項目）、利奧坊等，近期落成的重建項目均有納米單位（260呎以下），而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期，便合共興建 694個納米單位。

重建過程不少都有公帑、法律（強拍條例）、公共政策支持，但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓，夏寶龍說2049年香港無劏房，按現時重建趨勢，2047年劏房居民可能要搬進納米樓住，「貴細擠」可能會更嚴重。

投資需求對重建的影響，同時體現在7棟重建後發展商沒有出售*，保留整棟大廈出租的重建發展，這類重建部分是服務式住宅如﹕31 Argyle、碧薈，亦有以一般代理招租的，如中旅社持有的中旅閣，市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。

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●發現四：蛋糕商場層層疊

區內重建亦帶來一種特別的建築風格，不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座，加上平台花園及會所又高一兩層，務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高，確保住客在單位內不會看到附近街道環境，又將社區的公共空間，圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理，本身因為地區交通及生活方便，即是單位坐落的環境才會使單位有價值，同時間又厭惡最接近的街道景觀，形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。

另一種在旺角重建出現的特別情情況，就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街618號項目將唐樓改裝成商場，豉油街Adidas鋪位，中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金 / 商業活動需求，引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。

旺角與油麻地的重建歷史，似乎反映商業/地產主導，種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡，市建局將公佈的「油旺」大規模重建，亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。

香港如果有一日可以變得更公義，重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題，會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者，改為推行公共政策的執行者。

重建項目地圖
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香港今日社論2021年02月06日(100蚊花旦頭)
https://youtu.be/EKC9mG4n9Dc

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明報社評
政府密集式圍封大廈強檢，居民反應迥異，有人求安心，有人嫌擾民，工作人員上門家訪，無人應門比例通常介乎一至兩成，雖然未算太高，可是情况亦難言理想。受影響居民想知道何解要圍封強檢，政府多作解釋說明，有助爭取支持配合；與此同時，公眾亦應明白，控疫工作走在疫情之前，總好過一味追落後，上月油麻地佐敦爆疫，政府等到持續多天污水檢測呈陽性後才強檢圍封，錯失及早堵截機會，有必要緊記教訓。控疫要成功，必須上下齊心，拒絕檢測、迴避強檢，有可能讓病毒伺機擴散，疫情一日無法「清零」，社會民生很難真正復常。

蘋果頭條
揚言封區檢測封到年廿九的特區政府懶理居民反對，連續第六晚「突閘」，昨晚封鎖馬鞍山恒安邨恒江樓與元朗富來花園，有恒安邨居民不滿大廈納強檢，一家大小剛完成檢測，未料再被「禁足」強檢，怒不可遏鬧爆「林鄭食屎啦！」晚上更有男女街坊企圖突破封鎖線衝閘失敗被警員制服，反映離地又擾民的封區政策已激起民憤。昨晚7時04分，當局宣佈圍封元朗媽橫路7號富來花園A、B兩座列為「受限區域」；35分鐘後再宣佈封鎖馬鞍山恒安邨恒江樓。受限區內居民須禁足強檢，預計今早7時解封。恒安邨和富來花園早前各出現一宗確診個案，至昨日富來花園B座再出現一宗不明源頭個案。

東方正論
國安重犯壹傳媒黎智英的保釋上訴案還未有終極判決，昨日又要就其涉及的4宗未經批准集結案應訊，但見大漢奸由「鐵甲威龍」囚車大陣仗押解到庭，形容憔悴，讓人真正見識到何謂「現眼報」。姑勿論如何，香港是法治之區，《港區國安法》生效業已7個多月，任何人犯了法便要承擔後果，港府更有責任徹底剷除反中亂港遺毒。教育局即將於中小學推行國家安全教育，雖然姍姍來遲，但總算踏出了撥亂反正的第一步。

星島社論
新股市場熱爆錶，昨日首掛的快手科技（1024）承接暗盤的升勢，高開三百三十八元，雖然最終表現較暗盤「大縮水」，險守三百元大關，但每手仍勁賺一萬八千五百元，僅次於一九九七年上市的北京控股（392）以及去年上市的思摩爾（6969），成為本港歷來第三大「新股賺錢王」。有市場人士認為，因市場憧憬快手能夠納入MSCI、富時羅素等指數，因此看好快手最高能升至三百八十元。不過亦有市場人士勸喻，現時快手股價表現脫離基本面，短線仍該觀望，不宜入市。

經濟社評
美國新任總統拜登替外交政策正式定調，將中國形容為「最嚴峻的競爭對手」（most serious competitor），但仍準備在符合國家利益時與北京合作。白宮易主後放棄全方位打壓中國，中方對拜登則釋出善意，爭取繼續發展自強，惟雙方長遠對峙大局始終不變。有重量級專家建議，中美要嘗試建立一定互信，且劃出不能逾越的抗爭底綫，鬥智不鬥狠，以免擦槍走火。拜登周四首度發表外交政策演說，主軸落在跟盟友合作，強調外交將重回美國對外政策核心。他聲言，美國會在經濟、人權、知識產權問題上正視中國，既靠國內重建，也會和夥伴攜手，惟只要符合國家利益，預備跟北京合作，可謂留一綫空間，一改前朝特朗普的蠻衝遏華政策。

頤和園是清朝的皇家行宮和大型皇家園林，位於中國北京市海淀區西北，占地290公頃（合4400畝）。頤和園修建於清朝乾隆年間（原名清漪園）、重建於光緒年間，曾屬於清朝北京西郊三山五園之一。頤和園素以人工建築與自然山水巧妙結合的造園手法著稱於世，是中國園林藝術頂峰時期的代表。1998年，頤和園被評為世界文化遺產。頤和園以萬壽山和昆明湖為主，昆明湖占頤和園總面積的四分之三。除了湖山，還有殿堂景區、耕織圖景區。重要建築集中在萬壽山南北中軸線上。萬壽山分為前山、後山兩部分，前山自東向西有養雲軒、無盡意軒、介壽堂、排雲殿、清華軒、寶雲閣、共一樓、聽鸝館、畫中游等知名景觀。後山南北中軸線為規模宏大的漢藏風格寺廟殿宇，包括四大部洲、須彌靈境、香岩宗印之閣等等，周圍點綴以數座小型山間園林，有蘇州街、寅輝城關、花承閣、賅春園、繪芳堂等建築。昆明湖中有三座島嶼，分別名為南湖島、藻鑒堂島、治鏡閣島。昆明湖由一條西堤將大湖一分為二，光緒時建立圍牆，修築起了東堤。
頤和園的主要區域可包括六個部分，分別是殿堂景區（是帝後料理朝政和住宿所在）、萬壽山景區、昆明湖景區、耕織圖景區（獨特的農牧色彩）、長廊景區和中軸景區（起於前山雲輝玉宇牌樓，止於後山慈福慧因牌樓）。作為一座知名園林博物館，擁有豐富制式的園林建築和景觀營造手法，涵蓋了中國傳統名著中的亭台樓閣，軒榭台堂。
東宮門：為頤和園的正門。門前有兩隻銅獅，是清漪園遺物。宮門前的雲龍石階是圓明園安佑宮遺物。門額上「頤和園」三字為光緒帝御筆親賜。宮門前有大廣場，南北兩側為朝房，前有大影壁。
仁壽殿：在頤和園東宮門內，是慈禧太后、光緒帝夏天住在頤和園中臨朝聽政，接受恭賀，以及接見王公大臣和外國使節的地方，這裡也曾經是光緒皇帝頒詔實行變法維新的地方。始建於乾隆十五年（1750年）命名為勤政殿，意為不忘勤理政務。咸豐十年（1860年）遭到英法聯軍焚毀，光緒十二年（1886年）慈禧太后重建時，改為現名，意為施仁政者長壽之意，是頤和園聽政區的主要建築。殿為東向，面闊九間，單檐卷棚歇山頂，兩側有南北配殿，前有銅麒麟、壽星石，以及銅龍銅鳳的雕像，排列在仁壽殿外。是皇帝，皇后在舉行朝會大典時會點燃檀香。在中國古代龍就是皇帝的象徵，鳳就是皇后的象徵。按照慣例是龍在上，鳳在下，但是自慈禧太后掌權之後，就將龍，鳳的位置給顛倒變成鳳在上，龍在下，藉此來顯示出慈禧太后的權威。殿外懸掛著「大圓寶鏡」的匾額，意為當政者的智慧如同大圓寶鏡一樣，能夠洞察一切。殿內則是高懸著「壽協仁符」的金字匾額，意為仁與壽君子兼而有之。正殿內設置慈禧太后，光緒帝召見王公大臣時的寶座，寶座是用上等的紫檀木雕刻而成，椅背上刻有九條金龍，寶座的旁邊設有掌扇，鼎爐，鶴燈。東為仁壽門。殿北有水井「延年井」，殿後為巨大的獅子林假山，仿蘇州獅子林，堆山所用的劍石、石筍為圓明園正大光明殿後假山遺物。
玉瀾堂：在仁壽殿西，始建於乾隆十五年（1750年），咸豐十年（1860年），光緒十八年（1892年）重建，成為皇帝在頤和園中處理政務和居住的地方。正殿即玉瀾堂，堂名是取自晉代詩人陸機的詩句「玉泉甬微瀾」當中的「玉」和「瀾」二字合併而成。內設有御案寶座。原為一四通八達的穿牆殿，光緒皇帝曾經被慈禧太后囚禁於此，因此殿北的後門用磚牆砌死。前院東配殿名霞芬室，西配殿為藕香榭，兩殿的門內亦可見圈禁光緒帝的圍牆，是一處重要的歷史遺蹟。正殿地磚上原有坑窪洞痕，為光緒帝被囚禁時用手杖擊地發泄而成。玉瀾堂西側另有夕佳樓，樓西為鄰水過道，蜿蜒曲折，稱為「九道灣」。
宜芸館：在玉瀾堂北面，乾隆時是藏書之所，光緒年間改建為光緒皇帝的皇后隆裕的居所。院門為垂花門，稱宜芸門，門內側牆壁上有10塊石刻，是乾隆帝摹寫的名家法帖，原藏於惠山園內，重建時移此。正殿為宜芸館，東配房稱道存齋，西配房稱近西軒，均沿用乾隆時舊名。戊戌政變後，玉瀾堂與宜芸館之間的通道也被磚牆切斷。宜芸館北門有飛閣復道通至德和園戲台。
德和園大戲樓：頤和園中看戲的地方，原為乾隆時期的怡春堂。樓高21米，三層，結構與圓明園同樂園清音閣和避暑山莊清音閣相同（與紫禁城暢音閣不同的地方在於其外形是卷棚頂，且覆灰瓦），是清朝最大的戲樓之一，三層舞台間有天地井相通，南部有兩層的扮戲樓，北部為看戲用的頤樂殿。德和園之東為「東八所」（壽膳房、壽茶房、壽藥房）、養花廠和武備院等服務性院落，現被隔出頤和園，改為頤和安縵酒店。
樂壽堂：是慈禧太后在頤和園中居住的地方，始建於乾隆十五年（1750年），咸豐十年（1860年）遭到英法聯軍燒毀，光緒十三年（1887年）重建。門外有水木自親碼頭，有牌坊，是清宮中最早安裝電燈的地方之一。院子分為三路，中路樂壽堂為慈禧太后的居所，中部為起居空間，裡面設有用上等木材紫檀木雕刻而成的「御案寶座」後面放著十五折的玻璃屏風，兩側設有羽毛掌扇，羽毛掌扇不但裝飾精美，也可以顯示出慈禧太后的威儀。西間為寢宮，東間為更衣室。堂前陳列銅鹿、銅鶴、寶瓶，取「六合太平」諧音。寢宮內的文物有用珍珠、瑪瑙、翡翠製成的花籃，用金銀和各種寶石鑲嵌的四季花卉壁畫等。樂壽堂前有明代米萬鍾遺留的「青芝岫」巨石，院中栽培玉蘭、海棠、牡丹，取「玉堂富貴」之意。後院原有乾隆時期遺留之古玉蘭樹，2005年枯死移除。東跨院後半部稱「永壽堂」，為太監總管李蓮英住所。西跨院北部有假山，以及坐落於山上的扇面殿「揚仁風」。揚仁風院落西南角即長廊入口。
長廊：東起樂壽堂西院，西至石丈亭。長廊長達728米，共273間，其間點綴以留佳、寄瀾、秋水、清遙四座亭子，以及魚藻軒、對鷗舫兩座對稱的點景建築。長廊背山面水，平面呈展翅蝙蝠形狀（取福字諧音），不僅把各處景點有機地串聯起來，本身也是頤和園中一處最有名的景觀，長廊上有西遊記、三國演義、紅樓夢、西湖風景、二十四孝、中國古代詩歌和神話故事（如張敞畫眉、牛郎織女、張良納履等）、山水花鳥等圖畫，共計一萬七千餘幅。
排雲殿：在萬壽山前山中部的建築中軸線上，原址為大報恩延壽寺，1892年重修，是慈禧太后做壽時接受賀拜、舉行慶典的地方。「排雲」二字出自晉朝人郭璞「神仙排雲出，但見金銀台」的詩句。排雲殿正門為排雲門，門前有雲輝玉宇牌坊，兩側有十二屬相石。排雲門和二宮門之間有方形的蓮池，池上架金水橋，兩門內分別有紫霄、玉華、芳輝、雲錦四座配殿。排雲殿正殿為頤和園內等級最高的建築，建在九級漢白玉台基上，七間五進，重檐歇山頂，黃琉璃瓦，左右兩側有耳殿，各殿之間有復道相連，橫列共計二十一間。排雲殿之後為德輝殿，再後為高42米的石砌高台，沿台前八字樓梯「朝真磴」可向上通往佛香閣。排雲殿東為介壽堂，西為清華軒，清朝時均為命婦退居之所，現被頤和園作為別墅出租，不對遊人開放。介壽堂內有連理柏和紫玉蘭各一株，頗為名貴。
佛香閣：位於萬壽山前山正中位置，為鐵力木修建的八角形三層樓閣，高41米，上覆綠剪邊黃琉璃瓦，是頤和園內體量最大的建築。閣內供奉接引佛，每月朔望，慈禧太后在此燒香禮佛。佛香閣原為九層佛塔延壽塔，修築到第八層時乾隆帝下令拆毀，仿武昌黃鶴樓改建閣樓。
智慧海：位於萬壽山山巔，為無梁佛殿，全部為五色琉璃磚砌成，色彩絢麗，圖案精美，壁面嵌有1000多尊佛像。外牆下半部琉璃磚上的佛像頭部在文化大革命中被悉數鑿毀。殿內觀音像為乾隆時所造。殿前有琉璃牌坊，其上石額構成「眾香界」、「祗樹林」、「智慧海」、「吉祥雲」四句偈語。
萬壽山昆明湖碑：在排雲殿之東，碑上有乾隆御書「萬壽山昆明湖」六字，碑後是乾隆所撰《昆明湖記》，講述修建清漪園的理由。碑左右各有一座亭子，亭內有「轉輪藏」木塔，塔中有軸，推之使其轉動。此處仿杭州法雲寺藏經閣而建，不對遊客開放。
寶雲閣：在排雲殿之西。又稱「銅亭」。建於乾隆20年（1755年），高7.55米，重41.4萬斤，蟹青冷古銅色仿木結構，樑柱、椽瓦、斗拱、門窗、對聯全部用銅鑄成。門窗原被八國聯軍掠走，在1980年代由海外華人購得，捐給頤和園。
石舫：清晏舫，原名石舫。是一半入水的兩層石舫，長96米，上原有中式艙樓，1860年被焚，光緒重建時改為木製仿西洋大理石艙樓，並在石舫兩側加造明輪。石舫西北為小島，島上原有西所買賣街，兩岸仿揚州瘦西湖景色。
聽鸝館：在萬壽山前山西部。內有兩層戲樓一座，在修建德和園大戲樓前，這裡是慈禧太后聽戲的主要場所。館內古柏參天，館外有杏樹和翠竹。聽鸝館現為聽鸝館飯莊，經營仿清宮廷菜餚，內設貴壽廳、福壽廳、壽膳廳等十個餐廳。
畫中游：在萬壽山西部，依山而建，中為八角形兩層樓閣，東西為兩樓兩亭，東樓名「借秋」，西樓名「愛山」。各建築間有爬山遊廊和石洞相通，錯綜複雜，猶如迷宮。站在亭上四周環顧，有置身於畫中之感。
前山東部：有景福閣、自在莊、含新亭、養雲軒、意遲雲在、千峰彩翠、無盡意軒、寫秋軒、國花台等點景建築。無盡意軒和自在莊清朝為命婦退息之所。景福閣為慈禧太后觀賞雨景、月景之地。
前山西部：有邵窩殿、雲松巢、湖山真意、山色湖光共一樓、石丈亭等點景建築。邵窩殿之名取南北朝時宋朝邵康「安樂窩」典故，雲松巢取李白「吾將此地巢雲松」詩句，兩殿現均為頤和園工作人員休息處。
長廊西端，石丈亭北有一組院落，稱「西四廳」，戊戌變法失敗後，慈禧太后移居頤和園時將珍妃囚禁於此。西四廳西北有貝闕，又稱宿雲檐，乾隆時是清漪園的西門，上供關帝銀像。貝闕向北有並列的石橋兩座，東橋低平，西橋為拱橋。清漪園時期園牆從兩橋中間穿過，西橋在園外，東橋在園內。
後山
蘇州街：又稱買賣街。乾隆二十七年壬午（1762年），乾隆帝下江南，到蘇州遊歷唐代白居易修建的七里山塘，回京後在頤和園後湖仿照七里山塘的模樣修建了蘇州街。1860年被英法聯軍焚毀，光緒時期重建頤和園時未修復，1988年復建。
諧趣園：位於頤和園東北角。此園是乾隆於乾隆十六年（1751年——下江南時，看了無錫惠山腳下的寄暢園，仿其意而建，自然保有江南園林之美。諧趣園原名惠山園，1811年曾經改建並改為現名，為萬壽山東麓的園中園。這座園有「到門唯見水，入室盡疑舟」之美譽。園內水多橋多，最著名的橋是知魚橋。此橋橋身低平，貼近水面，能讓遊客觀賞魚群在水中來回穿行。橋坊上有乾隆皇帝命題的詩句。諧趣園的北部是正殿涵遠堂，此堂原為慈禧太后在此水池釣魚時休息之用，殿內裝飾精美雅緻，在頤和園里可說是上乘之作。另外，環繞水池的遊廊是一條景色多變的的遊覽路線，隨著每一轉折，必有新的景色出現在眼前。
四大部洲：位於後山中部中軸線上，仿照西藏扎囊縣的著名古寺桑耶寺，為漢藏風格的宗教建築群，居中為漢式建築香嚴宗印之閣，內供藥師、如來、阿彌陀三尊佛像，香嚴宗印之閣四周環繞藏式的四大部洲殿、八小部洲殿、日殿、月殿、四色塔。承德避暑山莊外八廟中的普寧寺布局與此相似。香嚴宗印之閣下原為須彌靈境殿，1860年被焚毀，未修復。須彌靈境殿前為松堂，是一座長方形廣場。
花承閣琉璃塔：位於後山東部，原為半圓形高台建築，1860年被焚毀，現存琉璃塔一座，太湖石及漢白玉浮雕海獸台基一座，以及柱礎、石階遺蹟。琉璃塔下部的佛像頭部被紅衛兵鑿除。
賅春園遺址：位於後山西部，為乾隆時修建的一處小型園林，園內最大建築為清可軒，是乾隆帝的書房，依崖而建，以石崖為其南牆。西隔桃花溝為丁香院，院南山崖上有香雲窟石洞，洞內有乾隆題詩和石座，洞西有十八羅漢摩崖石刻。賅春園1860年被焚毀，僅存園門一座，但台階、殿基和部分圍牆保存完好。
綺望軒遺址：位於後山西部山腳下，後湖旁。為乾隆時修建的一處小型園林，構造巧妙，地面隱蔽處有山洞，向下可直通湖邊石岸碼頭。

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