【經濟通】隔山買樓 留意稅務免中伏
近日美元下滑,變相即外幣升值,連帶海外資產亦自然水漲船高。加上移民亦為近期熱門話題,令港人海外置業的意欲大增。不過買外地樓始終隔山買牛,準買家必須留意各地稅務制度,以免買樓收租卻中伏失預算。本欄就介紹最近大熱的英國、不少內地留學生的美國,和經常被媒體與本港經濟相題並論的新加坡的稅務詳情。
英國
在英國,買樓的費用包括稅項(如印花稅及市政稅)、首期、產權轉讓費、測量費、按揭服務費用、保費、地租和服務費等。而賣出物業則要繳付資產增值稅,經紀費用連增值稅等。買賣總費用多少視乎購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等多項因素。
1. 印花稅
英國買樓印花稅以累進稅率收繳,樓價愈貴頂層價值部分採用較高的稅率,首12.5萬鎊免稅。例如一間40萬鎊物業,舊制下印花稅為:2%X12.5萬鎊+5%X15萬=1萬英鎊。
不過,英國財相辛偉誠早前宣布樓市減辣,英格蘭及北愛爾蘭地區的50萬以下物業免印花稅(現時稅階見表),不過措施屬暫時性,只持續至明年3月底。
2. 非首置附加稅 (Surtax)
留意,無論是否英國居民,本身已有物業的非首置買家,需付額外3%附加稅(Surtax),以上寬免未有將附加稅包括在內。除此以外也要留意,英國是全球徵稅國家,如果業主在本港曾置業並仍持有,在英首次買樓也算是再次買入,都不能享有附加稅豁免優惠。
另外,當明年蜜月期政策結束後,沒有居英簽證或居英權的外國人(包括港人)若買樓,會額外收取海外買家印花稅,類似香港的BSD。英國政府近日公布文件,列明英格蘭和北愛爾蘭徵收海外買家印花稅的細節。政府規定,一年內在英國居住時間少於183日,便會界定為海外買家,須徵收2%的海外買家印花稅。不過,若交易日後一年內,該買家在英國居住時間多於183日,可以申請退稅,有意定居英國的港人要留意相關操作。
3. 市政稅 (Council Tax)
在英國持有物業,每年都需向所屬地方政府繳交市政稅,類似香港的差餉,主要用作當區支付公共服務及設施,每年約1400至1800鎊不等。如果房屋用作出租,這筆費用可由物業合同簽署人,亦即租客支付,業主不用承擔。留意,不同地區會按情況免稅額各有不同,例如部分地區若租客全為全日制學生,業主便可以向當區政府申請豁免。
4. 資產增值稅 (Capital Gains Tax,CGT)
如同不少國家,在英國賣出物業、股票等資產,都要就售出資產時所獲的收益,繳納資產增值稅。若港人投資英國物業放租,日後如要出售物業,便要繳交CGT,而出售自住物業,則毋需繳納。
在英國,針對物業的CGT免稅額為每報稅年度12300鎊(英鎊.下同)。免稅額後首37500鎊以基本稅率計,基本CGT稅率是18%,即最多6750鎊;其後以高稅率計,稅率是28%。
假設物業買入是為30萬鎊,其後以50萬鎊沽出,即增長了20萬鎊,CGT便是約4.88萬鎊。
5. 代理費用需交增值稅 (VAT)
人不在當地,很多時買家都會找租務代理代業主找租客及解決租客的大小問題,例如睇樓或簽約。收費方面沒有特定標準,倫敦一般是每月租金收入的10%至12%(再加20%增值稅VAT),而曼城及列斯的收費大約是每月租金收入8%至10%(再加20%增值稅VAT)。
美國
除了英國,美國亦是港人海外買樓的其中一個熱門地。美國稅制分3層,包括全國性聯邦稅(Federal Tax)、州政府稅(State Tax)和地方政府稅(County Tax)。聯邦稅的稅率是全國劃一,州稅和地方稅則各地不同。全球徵稅適用於美國公民,因此除非是該國公民,否則並非全世界的收入均須向美國政府報稅。
1. 個人所得稅 (Income Tax)
若物業買來出租,業主便需繳稅,稅率平均約10至39.9%。個人所得稅分為聯邦稅和州稅,同樣各地稅率會有不同。留意,各州之中有7個州未有徵收個人所得稅,如華盛頓州(WA)、內華達州(NV)、佛羅里達州(FL)和德州(TX)等。
此稅是針對淨收入徵稅,因此與跟租務有關的費用可扣稅,例如出租廣告費、清潔、維修、保險、按揭利息、水電費及折舊等。海外業主扣稅項目也包括機票、住宿,作為來回美國實地視察物業的開支。至於折舊,根據美國稅例,物業價值隨時間磨損亦會是開支,住宅物業是27年半。
2. 物業稅 (Property Tax)
類似香港差餉,屬於州稅,稅率會按州政府評估物業價值,不會跟市值掛勾,亦會每年有所調整,加上不同州份會有分別,平均每半年繳1次,稅率大約是1%。
3. 資產增值稅
同樣,美國亦有資產增值稅,分聯邦稅和州稅,各地不同。如果是自住物業,每名成人住滿2年,可獲25萬美元的免稅額。
而根據第1031條款(1031 Exchange),美國政府鼓勵市民資產增值的延後稅務措施,投資者賣出1個原有物業,若在180日或下年度報稅截止日期內,再購入另1個市值一樣或更高價錢的物業,可將應繳的資產增值稅轉移至新買入的物業。不過,若業主在1年內在物業居住超過2星期的話,措施就不適用了。
新加坡
與香港一樣,新加坡同樣受環球資金氾濫帶動,政府擔心樓價飆升,不時會為樓市加辣,年初就將「額外買家印花稅」(ABSD)稅率上調半成。
1. 印花稅
不論公民、永久居民還是海外買家,所有人在新加坡買樓都需繳付買家印花稅 (BSD),稅款是根據單位市價作計算,稅率為1%至4%不等。
新加坡政府為打壓樓市炒風,另設有額外買家印花稅 (ABSD)。類似香港的辣招稅,外國人買入物業,需額外繳付20%稅款,公司買家則交25%。至於新加坡公民,則在購買第二個單位時,才需要繳ABSD。
至於永久居民,較海外買家置業稅階會稍低,但較公民為高,在購入第一套房時,要交樓價5%ABSD、第二套房以上就交15%ABSD。
以100萬新元(約564萬港元)的單位為例,港人就要先付22.46萬新元(126.58萬港元)印花稅(BSD連ABSD)。
#投資
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上回說到,我們終於找到Dream home, 決定在沖繩購買人生第一個物業! (詳細可以閱讀:https://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/
)
這一篇,我們會描述貸款經過,搬入新居和不同服務需要注意的事項。在日本置業後或租樓後可作參考。
💁🏻♂️如果想看得舒服一點,可以看我們的網頁版本,圖畫與文字穿插, 排版比較清晰. 直接連結: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ 💁🏻♀️
簽下意向書後,仲介便聯絡業主,暫時保留物業給我們(業主是日本一間很出名的一戶建發展商)。我們這一家仲介,剛剛跟業主談好獨家Open House展示,所以可以要求業主在簽臨時合約前保留給我們(可見,仲介的規模或商譽也有影響)。如果我們找的是其他仲介,這些炙手可熱的物業,業主和仲介一定不會等銀行審批結果,會先再找其他買家,兩手準備。
我們當然希望有減價空間,但仲介已經給我們心理準備,應該沒有減價空間.... 因為同區,這一間已經是最便宜的!當然,沒有死錯人,為什麼比較便宜,下面自有分曉。
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發展商把物業在市場放售,很快便有買家。但是最終銀行貸款沒有通過,所以交易取消,白白浪費了幾個星期時間。因此發展商聽到我們也是貸款,態度是比較保留.....
他們要求簽下合約後3個禮拜之內能夠交易!對於貸款戶來說,這個不容易達到。日本貸款程序一般需要4~6個禮拜,錢才會被匯出到賣家戶口。3個禮拜內完成轉帳程序,明顯這個是針對現金交易。幸好我們能夠提供貸款機構的預先批准證明,發展商才比較放心,才願意和我們簽臨時買賣合約。(所以前文有提到,網上預先批核,非常重要!而且費用全免。)
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有了臨時買賣合約,便能夠正式向銀行貸款。
利率越低,批核越困難。
一般網上銀行例如Aeon/Jibun/Aruhi, 利率比傳統銀行例如沖繩銀行為低。樓宇用作自住或投資,利率也有不同,自住為最低。我們初初接觸仲介的時候,其中一家仲介強烈推薦傳統銀行,對於網上銀行一直反對,說批核困難等等。後來才明白,因為這些網上銀行失敗率比較高,而且批核通常比傳統銀行審慎、而且審判時間長(一般4-6個禮拜才能正式轉帳)作為仲介,如果買家貸款失敗了,自己的手續費也泡湯!
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一般需要一至兩個月才能完成的手續,三星期好像有些困難...媽媽一直很擔心趕不上3個禮拜內付款(但又沒有茶飯不思,所以體重仍然上升)。 但剛巧發展商是我們想貸款的網上銀行大客戶,所以網上銀行便收到發展商的壓力,他們自行談妥審批結果發出日和過賬日期的(完全沒有問我們意見但我們也無限歡迎、少了很多煩惱)!!!
我們奇蹟地早了五天便收到正式審批通知,在原定的結果發出日已經可以跟銀行簽約,而最重要的貸款發放日也可在原定的日期進行!
但我們不想提早交易。實情是想推遲交易日期,讓我們多一些時間搬屋,也希望給Mia 在這間學校完成小學二年班....最緊要不想租房子和供房子重疊太多,雙重費用。但是原來完全不可能,簽下臨時合約知道完成交易,只有兩三星期。這兩三星期之內要完成轉校手續,申請光纖,銀行政府改變住址等等等等四萬多種瑣碎事要做。三個星期其實是非常倉猝。最後齊心合力,終於在死線前完成搬家。
我們選擇這一間網上銀行除了利率低(不是最低),主要是他們的保險:
如果借款人患了癌症餘下貸款便不用再付!
如果借款人患了八大疾病,餘下貸款便不用再付!!
如果借款人死亡,也不用付餘下的貸款!
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保險金沒有一個定額,是銀行批核給你的基本利率上加上一點利率作保費。例如本身貸款利率為0.8%, 癌症保險加上0.1%, 八大疾病又再加上0.2%(*注意:這些為了加保而後加的%,每一家銀行不同), 最後的貸款利率便是1.1%。
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我們好運的是,因為建築商跟此網上銀行有緊密合作關係,所以我們的貸款利率,在整個貸款期都可獲得0.05%的折扣!!! 我們最後的貸款年利率為 0.77%(浮動), 比香港台灣低很多很多很多很多! 貸款的時候可以把房屋以外的洗費又放入貸款內,例如中介費用,律師費用,甚至購買家具!日本房屋貸款購買新築可以不用首期(注意是新房子!)。他們批准的金額你可以自由運用在購買房子上。例如貸款批出了¥4000萬,你可以購買價值4000萬的房子或自己加上¥2000萬購買¥6000萬的房子。
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執筆之時:
香港樓宇貸款利率大約為2.5%
台灣房貸利率大約為1.44%
樓市會下跌,我們借貸100%,那麼物業便成為負資產?也對。就像車子,第一天,價值開始下降。銀行借貸買樓不是給借款人作一種投資,借款人不還錢,銀行便會成為壞帳,所以審批過程比較嚴格。
但日本房屋貸款性質就像汽車貸款,所以不會出現負資產。因為基本上第一天就成為負資產.....
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簽約當天,我們人生又邁進新的一步, 媽媽要求爸爸一同出席。香港買賣樓宇,簽約只需要15分鐘便完成(爸爸在香港的時候幫老闆購買了一些物業,所以略有經驗)。日本買賣樓宇,下訂的時候,用了半天講解你的權利⋯⋯最後簽約的時候,地產代理,發展商,建築師,司法書士,買家十多人同一時間聚首一堂!分別輪流向買家解釋不同條款.... 被輪一兩小時.... 那一刻... 爸爸很悶, 很想離開!
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但是突然間精神一振!
原來2019年10月1日加消費稅之後,政府推出的過渡措施包括買樓回贈!我們被告知我們有相等於30多萬日元的消費額可以使用。他們有一個網站(https://goods.jisedai-points.jp/jjp01/jjp/viewCategoryTop),上面有不同的新居商品。小至廚房潔具,上至按摩椅也可以用消費額選購!我們突然間知道這一個消息,本來差不多睡着的爸爸馬上上網搜尋。雖然價錢比市價略為高,但也算合理。一個24/32“電視才1.8萬-2.4萬円左右(大約港幣2000/台幣8200),不用7萬円(大約港幣5000多/台幣19000),比"香港"便宜~。
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但是取得消費額的手續是一個惡夢... 而且說明先到先得, 雖然是政府推出的資助, 但是如果預算用完便會沒有。所以這個便是我們的頭號任務!執筆之時,剛剛收到我們寄出的文件.... 一模一樣的原裝文件, 他們說文件不齊全, 需要重新申請! (原來發展商給我們的文件有錯....白白浪費了六個星期)
日本公司或政府常常推出這些措施, 絕對不是方便用家, 因為希望大家不小心忘記。
一個真實例子便是SoftBank 光纖服務。
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媽媽做了很多研究,SoftBank 是最便宜。因為他有很多附加服務,如果一併使用,會提供回贈,真的是最平。例如要求一併使用他們的手提電話。我們公司青潛一路有使用他們的服務, 所以很容易滿足這些條件。最後發現還要付加多一個服務才能夠滿足。這個便是最精彩地方:
平常我們不會看細節,但是這一次媽媽發了神經細讀所有小字。發現原來光纖開通之後一個月內參加這一個附加服務,便沒有了回贈優惠!我們當然不會馬上參加。三個星期之後,SoftBank 營業員打電話來問我們加入了附加服務沒有, 要不要現在幫我們馬上加入... 媽媽馬上回答說沒有, 因為你們的條款上說一個月內參加便沒有回贈。銷售員便馬上回答說"是是,我們只是提醒我們的顧客~“是個屁!
暫時這麼多服務陷阱, SoftBank外判商真的是最"出位"的一家。但是他們真的便宜,如果沒有跌入他們的陷阱!
一切準備就緒, 我們便開始考慮新屋的基本附加設備。這一間屋比同區便宜的其中一個因素是只有非常基本的設備。例如蚊窗、花園設備、櫥櫃、地板保護塗層、窗簾路軌甚至電視天線有也沒有。
蚊窗,發展商的報價為18萬日幣,我們覺得很貴,媽媽便上網尋找。最後不用10萬元(連送到沖繩的運費)便找到,代價是需要自己安裝... 安裝最後用了爸爸兩三小時... (爸爸覺得自己時薪原來很高!)。
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電視天線報價6萬,我們自己上網購買,1萬元便解決了。(不用冒生命危險!)
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櫥櫃,去Nitori, 比發展商報價便宜20萬!其他東西不用說,當然便宜很多。但需要自己分開購買。購買與否發展商不會給你壓力,純屬個人選擇。他們甚至不厭其煩地提供瑣碎資料讓我們出外報價,這一部份非常均真。服務態度值得一讚!
房燈,上網的價錢比實體商店便宜40-50%! 而且安裝非常容易,爸爸只需要1分鐘便安裝妥當。拆除包裝反而要2分鐘......
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還有一個選擇, 大家也沒有想過。你可以選擇電力公司! 每一家店公司有不同的計劃, 沒有一間是真正最便宜。需要根據你的生活習慣。例如其中一間任何時段畫一價錢,另外一間在某一些時段特別便宜,但是其他時段有比較貴。網上有不同列表可供參考~
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花園才是最頭痛的一部分。發展商為了減省保養成本,花園鋪上海沙(before and after),我們搬入去的時候,已經成為一個小森林... 拔草弄到腰酸背痛
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當然不會移除。當我們收樓的時候,已經變成一個沙漠綠洲... 雜亂無章的一種... 我們找尋不同方法, 如果叫人幫我們處理, 最便宜的也要20-30萬円, 再找師傅弄個甲板也要十幾萬円一塊小的,那麼弄個花園豈不是45萬円甚至更多!?我們真的不願意付這筆錢。所以最後在YouTube 做功課, 發現人造草皮又美觀又”便宜”,現成品的戶外露台也只是4-5萬円! 最後一家人齊心協力, 用了兩小時加上十多萬円,便完成了我們的人造花園!還有一個角落用來種植芥蘭菜心和草莓🍓!(完工後發現計算錯誤,忘了損耗,草皮不夠... 沒有辦法覆蓋全個花園...所以便衍生下一個迷你計劃。託福託福,爸爸馬上拿到了不反對通知書。)
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在附近遐逛,有一天發現我們的地怎樣好像比旁邊的小。正式對比一下,我們地積剛剛好是鄰居的一半 。頂(靠的意思)!原來我們的屋這麼"便宜"因為只有一半地積。但價錢卻和兩年前看到的差不多....扣除了建築成本,土地兩年溢價大約60~90%.... 在日本買樓如買車(折舊)的情況下,我們是否應該高興才對?因為這個區升值了。我們分割的另一半,比我們遲賣出,還再高10%左右!但是無論如何,這個是我們能的負擔中,最滿意的一間,基本上沒有什麼挑剔。自己住,總比交租好。
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歷史,總是要不斷重複。第一次搬家,爸爸急事回了香港,第二次搬,爸爸剛剛出院,不能負重。今次,爸爸在搬家第二天和Mia 去了台灣,剩下婆媳兩人單打獨鬥,面對亂局! 幸運地日本有一些非常可靠貼心的服務,最緊要價錢相宜。幫了大忙!
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欲知後事如何,請看下回分解。
伸延閱讀 日本(沖繩)買樓攻略第一篇: 睇樓及注意事項: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/
伸延閱讀 日本移居攻略 番外篇:常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】: https://www.oki-family.com/2019migration04/
伸延閱讀《移居沖繩 實際經驗 第一篇》:http://www.oki-family.com/migration01-newhome/
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全損免折舊附加條款 在 陳介文的財富234 Facebook 的最佳解答
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車險知多少 - 車體險保障省煩惱
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車險知多少 - 投保任意險行車路上更安心 part 1
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車險區分三種:強制、任意、車體
今天來說說車體險,它是財產保險
簡單的說,就是轉嫁車體發生損壞的風險
車體所有權人是自己,所以就賠償自己囉
因為小編的朋友曾問過一個問題
別人的過失跟我車子發生碰撞
應該是他賠償我,為何我買車險賠償自己
這就犯了第一個邏輯錯誤
因為你沒跟他要求額外賠償阿
如果錯在對方,那保險公司就會代位求償
至於你要跟對方額外要求保險費、修車費
那就是你跟對方的事情
反正保險公司會先付修車費讓你修車
那車險常常聽到的就是甲乙丙丁
甲式 - 車碰車 車碰物 不明原因
乙式 - 車碰車 車碰物
丙式 - 車碰車
丁式 - 車碰車(限定額度 10萬內)
當然條款還有所謂的不保與除外事項
但如上所述就清楚四種的差異了
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車碰車就是有掛牌的車子互相碰撞
無牌照的車子,像是腳踏車、三輪車、農用車、推土機、拼裝車等,就不在車碰車的理賠範圍囉,不過這類案件通常還是會被納入,畢竟有實例鬧上法院已賠付了,前人已開道,後人跟隨即可,不用擔心太多
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車碰物就是撞山、撞牆、撞店、撞桿、撞人,還有上述的無牌照車囉
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不明原因就如字面意思,反正車子壞掉了要修理
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保費一樣各家產物公司系統報價為主
甲式最貴、乙是甲的六折、丙是甲的二折
而甲式有個自負額,舉例2000自負額
就是修理費2000內自己買單
2000之外的保險公司買單
因為不明原因,保險公司也不知怎代償
所以甲式講白點就是不容有一絲痕跡
有受損就是要修理,那甲式會符合要求
不然買新車常聽到的全險,就是乙式
而自己投保的舊車基本上丙式即可
小編對舊車的定義是五年後的車
有冇聽過新車落地打八折
再加上會計折舊,三年五年就折完了
至於為什麼要買車體險
簡單的說就是省麻煩,不管責任歸屬
車壞掉就是要修,如果修理費大過殘值
就是依保額全賠,這個保額逐年下降
因為車禍事故的責任歸屬,通常為共有
你三成他七成,你七成他三成
自己要賠對方,對方也要賠自己
但是跳脫出責任歸屬
就是小編一開頭說到的
車體險是保障車子發生損壞的風險
只要車子損壞,究責先擺一邊
至少我的車子可以先行修理與使用
後面要調解,那是後面的事了
再來車體險也可額外注意四項
常常要求便宜,但就是一分錢一分貨
1.是否有限定駕駛人
2.車體許可使用免追償有無附加
3.車體全損理賠無折舊有無附加
4.颱風洪水地震罷工暴動險有無附加
最後怕大家有誤會,還是要再強調
乙式撞人有賠付,可是是賠付你的車損
如果撞到車子有凹個洞,那就可去修理
但把人撞到車子有凹洞,又沒任意險
責任又在你,那財產肯定要破個洞了
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被撞的那個人賠償金可跟車體險無關
至於任意險的介紹,就看開頭的連結囉
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#財富保值可投保車體險
#車禍事故雙方往往都有些責任
#車體險是賠付車體跟對方無關
#不是不到時候未到
全損免折舊附加條款 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
170602東森財經 房屋淹水免驚 加保颱風洪水險有得賠
影片網址→https://youtu.be/E4Ed_fzRgBg
豪雨來襲,部分地區大水甚至灌進屋內,家電家具全都受損,像這樣的水災險理賠,投保可是有秘訣。
記者 陳郃頻 採訪報導……↓
產險公司火險部協理 何子健 表示:「可以再買火災保險時,可以買颱風洪水的附加險,(但不普及)只有5%有保」。
不過很多人誤以為只有住低樓層才須保颱風洪水險,其實高樓層玻璃遭颱風吹破也算在理賠範圍內,以每100萬元的保額來說保費大約2000多塊,不過要注意動產方面會計算折舊率,使用2年的電視機為例,理賠大約會打折大約一半,而且5天內就要完成申請。
產險公司火險部協理 何子健 表示:「家電跟家具這些是我們叫做動產,如果使用若干年度,這個部分折舊是會扣除的,先拍照。」
人來人往的忠孝東路,這次也成為重災區,房仲業者也提醒,店面如果不幸淹水,租金方面可跟房東先談談。
房仲業者 陳泰源 表示:「在簽約時,附加條款,如果下大雨淹水情況,是不是租金可以減免,(假如)我因為淹水我一個禮拜沒辦法營業,那是不是一個月租金可以扣掉一個禮拜租金。」
梅雨季節,颱風災損不可預測,不妨花點小錢幫心愛家園多買一份保障。
網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/06/170602.html