「人生必學的理財八堂課003-稅務」
正巧到了報稅的季節,鋒哥篇章設計的真是符合時事,這邊鋒哥跟我們介紹了最大宗我們需要知道的稅務概念。
#綜合所得稅
綜合所得稅=年總收入- 免稅額- 扣除額- 基本生活費差額= 綜合所得淨額。
我的所得稅試算書是將總所得先扣掉薪資扣除額,才變成上面表格年總收入(綜合所得總額)。趁這次,認真研究一下報稅通知書,滿有趣的。
綜合所得稅要注意的就是節稅的部分,我們可以透過扶養、捐贈、醫藥及生育等等來節稅,其中一個比較特別的是「買房:每年每戶可折抵扣除額30萬。」也就是說,如果所得很高,可以考慮用買房來節稅。
另一個重點是:200萬,如果兼職收入> 200萬,可以考慮是不是要開公司來節稅。一間公司的花費一個月大約是4000-5000,一年大約是6萬。在我們採取行動之前,就必須先想好。
比如說,上架線上課程,突然爆紅收益超過200萬,那必須要再拿到錢之前先辦理好,如果一但匯入帳戶,所有的錢就會變成本年度的所得,也會依照稅額比例去換算,就無法透過其它方式節稅了。
#二代健保補充保費
有幾個情況是必須要繳交補充保費的,其中比較重要的就是執行業務收入> 2 萬元,如果可以請合作單位分批次給,每個月低於 2 萬元,那會是一個解法。
另外比較重要的就是股利所得,如果配息> 2萬,也會需要繳交補充保費,但是除非金額極大,不然為了不繳交補充保費去不買股票,好像也說不過去XD。
鋒哥在課堂上有算給我們看,結果大約是要買14.9張以上的0050,才有可能超過配息的限額,可能我要很久以後才要擔心這件事XD。
#贈與及遺產稅
其中比較要注意的是,如果父母幫兒女買儲蓄險,務必要先贈與,不然如果父母死亡,就會變成「遺產稅」。
如果想要贈與房子,採取「附有負擔贈與」也就是連同債務一起贈與,也就不用繳交這麼高的贈與稅。貸越多繳越少。
#繳我們該繳的不繳不該繳的
節稅固然重要,但是逃漏稅的罰則非常高,盡量不要嘗試走偏門小路想要省錢,最後可能會損失更多,這個在開公司可能比較常見。
總結來說,或許我們現在還不會到需要考慮節稅的時候,但是事先了解也知道資源在哪邊可以查詢,會是很重要的事。
鋒哥說,「對於稅務,一定要超前部署!」
#稅務
#人生必學的理財課
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,150417TVBS 囤屋精華地段加稅 北市房屋稅最高270萬 影片網址→https://youtu.be/Ij8KUosf5R8 柯P年初才預言,台北市屋主拿到房屋稅單,準備嚇一跳!不出他所料,根據台北市稅捐處統計,突破百萬元的總計有40戶,最高金額繳到270萬元,足以買一輛高級進口名車,飆高...
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210502CTWANT 傳承財富資產合體公司 豪客買房一動作讓仲介傻眼
新聞原址→https://www.ctwant.com/article/115024
本刊統計,2020年至今,以現金購入豪宅的成交案件已超過26筆(今年以來至少成交5筆),總金額逾88億元。而這些現金交易的案例,並非真的捧著白花花鈔票買房,通常指的是不用貸款。知名房仲陳泰源分享,2019年曾碰到一件總價6000萬的案子,簽約當下,買家扛了500萬現金,銀行現場數鈔票,「通常自備款有可能是真現金,但基本上要出現在上億的豪宅交易,實務操作可能有困難。」
記者:林榮芳......↓
「有錢人錢太多,放著等它變薄不如存進房地產,目的是想消化現金,怎麼可能還要貸款。」陳泰源說,這些不用貸款的豪客,通常不會先透露自己的財力,等殺好價、簽完約後才告知不需貸款,常讓賣方及代書傻眼。
針對現金買豪宅的風潮,美商ERA易而安不動產副總經理邱宏吉觀察,主要是因為陸美貿易戰、台版肥咖條款CRS、境外資金匯回條例與港版國安法,推升了一波波的資金浪潮。
德安聯合會計師事務所所長偕德彰指出,大陸法人或個人若想來台買房、投資或設立公司,都會受到台灣政府的較多限制,因此可能用其他人頭、國籍或第三地公司等方式來台。「豪宅現金購屋族群有很大一部分來自台商,其實很多富豪用公司名義置產,主要是為了財富傳承,把資產與公司綁在一起,不讓下一代輕易出售。其次才是相關費用能列報支出,達到節稅目的。」
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也指出,對於高資產族群而言,以法人持有不動產,可降低管理上因自然人死亡或生病等失能所產生的不確定性,同時更利於節稅,長期而言還是有其功能。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則表示:「雖然2012年起,購置豪宅限貸6成,且無寬限期,今年豪宅貸款成數再降到4至5.5成,但不少台商帶著海外資金鮭魚返鄉,現金滿手,並無貸款需求,為求縮短交屋時程,和保持金流隱密性,多半傾向現金購屋。未來若因事業版圖擴張,有資金需求,仍能以豪宅融資貸款,且屆時不用受購屋申貸成數限制,反而利於財務金流規劃。」張旭嵐同時指出,買豪宅不僅彰顯身分,也是資產配置的首選,主要是為家族置產,或以轉投資公司長期置產,持有5年以上並不難,「限貸令或稅制,仍無法動搖富豪置產意願和能力。」
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/05/210502ctwant.html
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210402蘋果 大直億級豪宅慘賠2千萬 房仲曝「賣不掉真相」
https://tw.appledaily.com/property/20210402/NV5Q5VMZMVCI7NNWTTHMDY5RTE/
房市大好,但不是每個屋主都能賺。台北市大直就有豪宅屋主6年多前砸下1億高價買房,去年底以7888萬脫手,慘賠2千萬,房仲表示,該房掛售超過1年,但卡在有一個5坪大、不實用的露臺,加上位於大彎北段,土地使用分區有違規問題,可能是屋主需要用錢想盡快賣掉,乾脆大降價賠售。
(林佩萱/連線報導)
根據台北市地政雲資料,中山區「瓏山林博物館」一期的2樓戶,在去年12月21日有一筆成交資料,總價7888萬元,建坪95.9坪、地坪13.9坪,扣除2個車位面積約600萬,換算單坪94.3萬。
然而前屋主在2014年8月砸了1億元買下該房,扣除2個車位,換算每坪單價近122萬,等於持有6年,賠售2112萬,在房市大好的情況下慘賠,可說相當罕見。
據了解,「瓏山林博物館」一期位於台北市大直,屋齡12年,為知名建商瓏山林企業建造,社區共154戶,根據《樂居網》顯示,土地使用分區為商業區,可規劃商辦、住宅、店面,平均成交單價約106萬,而去年12月底交易的2樓戶,成交單價僅94.3萬,遠低於社區行情。
熟悉大直房市的睿紘開發建設股份有限公司副總卓偉程指出,大直豪宅行情一直很好,「瓏山林博物館」也是不錯的豪宅,而本次成交的2樓戶掛售超過1年,最初開價其實超過1億元,室內有一個5坪大的露臺,較不實用,加上可能是前屋主需要用錢或是掛售太久,乾脆降價賠售。
此外,該屋位於大彎北段,土地使用分區屬於商業區、娛樂區,卻被違規作住宅使用,長年以來,懸而未決。
美商ERA不動產資深經理陳泰源指出,自從市長柯文哲上台,開始針對違規商業宅進行開罰,讓這些商業宅房屋稅率不能適用自用住宅優惠稅率,也導致賣房無法享有土地增值稅的重購退稅等優惠,也讓大直商業宅節稅效果變差,交易明顯受限,自然會出現賠售的情況。
《蘋果新聞網》致電內政部都委會回應,大直違規住宅若要就地合法化,目前政府有在討論需補繳回饋金,一坪補繳約5.2萬元,但尚在審議階段,尚未有定案。記者試算,以這次交易的2樓戶來說,扣除2個車位共18.6坪,若買下之後可能面臨要繳約400萬回饋金,才能合法。
屋比房屋總監陳傑鳴說,在內政部都委會尚未審議通過前,目前區域住戶的解套方式是設立公司在裡面,適用非住家營業用的房屋稅率,房屋稅額將明顯攀升。而只要沒有設立公司,依然做住宅使用都算違規,還可能面臨台北市政府每次開罰6~20萬的風險,可連續開罰,也造成這些商業區的豪宅形同燙手山芋,自然會讓買方猶豫遲疑,也容易出現較大的議價空間。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/04/210402-2.html
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150417TVBS 囤屋精華地段加稅 北市房屋稅最高270萬
影片網址→https://youtu.be/Ij8KUosf5R8
柯P年初才預言,台北市屋主拿到房屋稅單,準備嚇一跳!不出他所料,根據台北市稅捐處統計,突破百萬元的總計有40戶,最高金額繳到270萬元,足以買一輛高級進口名車,飆高的稅金,來自於財政部加重空屋稅,台北市精華地段,非自住宅也要加稅,層層累積下來超高稅金,領先全台灣打房,大安信義松山等蛋黃區的豪宅,每坪成交價行情,有屋主自砍一到三萬。
記者 黃星樺、周宗霖 採訪報導……↓
屋主葉小姐:「因為我口袋不深,我考慮到(囤屋稅)再來的話,要連本帶利(還款),這樣我負擔會很重。」
斬新小套房,明亮採光像她ㄧ樣,購屋收租當做投資的屋主不少,但想到5月要報稅,每月連本帶利還款壓力,持有多筆空屋的屋主,可能就頭痛了。台北市長柯文哲:「等到大家收到自己的房屋稅的那個帳單,恐怕會嚇一跳,對那些空屋恐怕房屋稅增加很多。」
讓屋主嚇ㄧ跳的,是翻倍的稅率,買房自住1.2%稅率不變,但得先有本人、配偶居住事實,或是主動提出居住證明,要是多的房子拿來出租、營業賺外快,就得加倍課稅,「非自住房」2間以下課稅2.4%,3間以上,稅可是飆到3.6%這麼多。
豪宅房仲陳泰源:「我寧願小賺先跑先贏,就是說將來賠了,想要溜也溜不了,平均買方最近一、兩次成交的豪宅產品,大概都是實價登錄下殺一坪五到十萬元。」
TVBS記者黃星樺:「台北市新10大豪宅之一,文華苑原本景觀戶一坪是350萬,現在市場傳出降價50萬每坪300萬,一來一往總價折1.3億,似乎台北市的豪宅也感受到『囤屋稅』賣壓。」
大坪數又在精華區的豪宅首當其衝,第一季豪宅交易銳減,現在持有多戶非自住宅的屋主,都在觀望這,根據台北市稅捐處資料,位於位於敦化南路,是一戶232坪的豪宅,去年房屋稅僅38.12萬元。今年因調高標準單價、路段率,且適用多屋族的3.6%稅率,房屋稅一下暴增為270多萬元。
豪宅房仲陳泰源:「為了未來稅制的關係,所以他們用境外公司的名義來買,或是自然人轉成法人來買,為了未來房地合一避稅節稅。」
淡江大學教授莊孟翰:「大安信義中正中山這些比較高,內湖南港比較低,但是有捷運附近也是高,台北市99條路段,是調整的(精華路段加稅)。」
加上台北市精華地段,松山、信義、大安等蛋黃區,還要再加稅2.8%-3.2%,台北市政府領先五都「加稅打房」,希望更多空屋釋出活絡市場,學者卻擔心,衝擊太大。淡江大學教授莊孟翰:「房屋價的下修不是沒幫助,真正的下修是『超額供給』造成的。」
這些打房加的稅,恐怕賣方建商會轉嫁到售屋成本,房價整體下修恐怕更困難,想換屋的民眾,同時持有新舊兩屋,恐怕也會被「加稅」,台北市打房跑得快,專家也擔心市場產生僵化反應。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/576097
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/89754445
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公司買房節稅 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
141201中天 大學生冰的啦 陳泰源當來賓
影片網址→http://youtu.be/9G7pTJKjYss
感謝好友 李為 的介紹,很高興與主持人 幹哥&千惠姐,還有帥過頭,寒冰哥「首次」結緣認識,當然還有好久不見的燕俐姐,以及一群很有自己想法的大學生們一同錄影。
這次主要講的內容大致為:……↓
【買屋潮湧現?】
選舉後,跨年前,看屋的人潮是特別多,不過多半還是芭樂價……
為何選後看屋人潮變多?主要原因有2,第一個是選舉壓力的釋放,第二個就是每年都會遇到的,很多屋主趕在跨年前賣屋,主要是為了省土地增時稅,畢竟到了1月1號,土地公告現值又要調漲一次,賣屋時的土增稅成本就會增加,當然還加上換現金好過年囉。
【房價漲跌趨勢預測】
蛋黃區基本上陷入盤整期,好物件仍有機會創新高,不過蛋白區就要非常小心了,舉例:淡水一帶的「淡海造鎮」的預售案,過往買預售屋,房價趨勢往上時,只要在交屋前,都可以無數次的轉手再轉手,產生「助漲」效應;但現在因為淡海造鎮那一區餘屋量特多,粥多僧少,加上房價趨勢渾沌不明,建案擔心拋售潮湧現,產生「助跌」效果,於是規定不准轉紅單,所有的購屋者都已經全部被鎖住,必須等到交屋,而且還有奢侈稅,預售屋綁3年,成屋避奢侈稅再綁2年,至少被卡死5年。
【有機會買到便宜?】
有機會,畢竟今年房市交易量萎縮急凍,很多屋主賣房子都賣了一年都還沒有賣掉,好不容易撐到選舉結束,只要「真的想賣」,加上避土增稅調漲&過年換現金等因素,現在進場真的是很好的時機。不過不代表房價會跌喔!畢竟成本就是高在那邊,而且未來全球化趨勢、地球村效應,台北房價國際化,中資進來加持,未來台北市房價仍是可期的。
【開源節流經驗分享】
節流:四年前選舉負債200萬,三年前被當時房仲公司店長騙100萬,人生最高負債300萬,我曾經過過很苦的日子,三餐不花錢,早餐做綜合水果早餐,另外多做3份,1份50元賣給同事,如此水果成本回來了,午餐也有著落了,晚上還是回家跟爸媽吃,物質慾望降很低,朋友約唱歌、同事叫外賣我都婉拒。
開源:除了做房仲賺獎金之外,我還到處兼差,當臨時演員,當婚禮歌手演唱,還有活動主持人等等賺外快,終於3年時間還完300萬負債。
所以我確實也建議大家做業務,雖然收入不穩定,但是比較具有挑戰性,而且獎金很高,真的會比較有成就感,反正現在什麼工作都辛苦,22K的工作也一樣辛苦,不如做業務。
【台北市房價相對偏低?】
畢竟相較於東京、香港、北京、上海、新加坡等等,台北市房價仍算相對較低。其實那是表面上的單坪單價,如果以實際使用空間計算,扣除掉公設,台北市的房價已經比東京貴了。
另外,國外不僅沒有莫名其妙的「公設比」,而且反而是公設越多越好賣,價更高!哪像現在台灣的房地產,平均公設比已經34%以上,1000萬其中約350萬都拿去買公設去了,真的很不爽。
【買房觀念要改?】
台灣人「有土斯有財」的觀念太重,也是助漲房價的元兇之一,國外很多人都不認為「人生一輩子一定要買房」。
所以建議,你就把房子當做是「珠寶、法拉利、遊艇、飛機」,想想那些東西漲多兇,關我們平民老百姓屁事呢?政府要做的不是「打擊房價」,而是「讓人人有房子住」。
【豪宅都用公司名義買?】
除了帥過頭提到「維京群島」公司買《帝寶》都是「港資」(有人說是假外資/真中資)之外,因為公司名義買有幾個好處:
1.水、電、瓦斯、管理費等等,都可以當做是「公司開銷支出」,可以拿來抵稅、報帳用。
2.將來賣屋時,法人的「營所稅最高17%」,相較於自然人的「房屋綜合所得稅最高45%」,真的省很大!賣房子時是用「公告現值」,現在的公告現值還是低於市價(也就是低估房價),房價被低估後,再用10%贈與稅去計算,所要繳交給政府的稅就更少了。
因為政府這幾年調漲公告現值很兇,預計2年後要接近市價,也就是接近「實價課稅」,所以很多有錢人都「趕在最近這幾年」用贈與的方式節稅。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/82535771
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公司買房節稅 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
140310贈豪宅比現金節稅 有錢人避稅花招多
影片網址→http://youtu.be/_VYE8TNTIh0
感謝記者 陳柔安 的採訪,除了新聞報導的內容,順帶一提其他節稅方式,很多有錢人都喜歡用「公司名義」買房子。
一來:房子的水、電、瓦斯、管理費等等,皆可以用來報公司「支出」,也就是「非盈餘」。
二來:將來賣的時候,法人的「營所稅最高17%」,相較於自然人的「房屋綜合所得稅最高40%」,真的省很大!
賣房子時,是用「公告現值」,現在的公告現值還是低於市價,過去低更多,也就是低估房價,房價被低估後,再用10%贈與稅去計算,所要繳交給政府的稅就更少了。
ps1:因為政府這幾年調漲公告現值很兇,預計2年後要接近市價,也就是接近「實價課稅」,所以很多有錢人都「趕在最近這幾年」用贈與的方式節稅。
ps2:所以現在很多有錢人也利用保險「壽險」來做節稅規劃,每一個小孩,每一年度有3000萬免稅額度的壽險理賠,富爸媽走了之後,滿20歲,獨立報戶口的後代,就可以免稅繼承保險費。
以下是新聞報導......↓
在大台北地區幾個豪宅地標為了節稅,常用「贈與轉移」的方式,以帝寶市值4億元來算,得繳3900萬的稅,但如果是「房產贈與」,贈與稅只有400萬,可以省下3500萬以上的稅金!
台北市有名的豪宅帝寶,裡面有非常多戶都傳出贈與與轉讓,這就是富豪節稅的手法,房價動輒上億起跳的帝寶,身為世界鞋王的寶成集團董事長蔡其瑞就擁有4戶,但沒有一戶在自己名下,不只給老婆就連3個女兒也通通有獎,贈與或轉移成為避稅管道和法令很有關係。
專售豪宅房仲陳泰源:「公告現值其實跟市價是落差很大的,就是房價被低估很多,所以近幾年公告現值一直不斷調漲。」
2016年要將公告現值提高到市價九成,和實價相近因此不少有錢人動作加快,只是贈與豪宅到底比現金贈與省下多少稅金,如果以帝寶一戶市值4億元跟贈與現金4億元相比,現金扣掉220萬免稅額再乘以10%稅率得交3978萬元稅金,至於帝寶不是以市值,而是以公告現值1200萬減去免稅額乘以稅率,加上契約稅以及土地增值稅,房產贈與稅400萬,比現金贈與整整少了3500萬以上。
有地有房還懂得節稅,官員置產腦筋動得快,但對小老百姓而言這恐怕就是他們玩不起的金錢遊戲。
新聞網址→http://news.ebc.net.tw/apps/newsList.aspx?id=1394498516&cat=General
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/73258376
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https://tw.appledaily.com/property/20211225/6IV2T5RGXREL5DP2EKBMKNVJM4/
內文:
富豪為節稅以公司名義購買豪宅屢見不鮮,如王力宏以「宏聲文化」名義持有「吾疆」,
不過內政部祭出5大招嚴懲炒房,擬規定未來私法人(公司戶)除購買員工住宅、長期出
租、危老都更等必要性需求之外,購屋前須先向內政部取得許可、且5年內不得轉售;房
市業者認為,買成屋前報備,光是審核程序可能就要2個月以上,導致錯過議價好機會,
買預售屋,還可能遭遇審核不通過,將對私法人購屋殺傷力太大,也讓很多投資客打退堂
鼓,放棄以公司名義炒房。
市場上有許多以私法人名義購置住宅的案例,例如王力宏以「宏聲文化」公司名義持有台
北市仁愛路上的「吾疆」豪宅、台北大直知名豪宅「西華富邦」吸引張忠謀家族、本土美
妝龍頭寶雅陳家、富邦集團蔡家、印尼紡織大王家族等名人聚集,其中不少住戶是以私法
人名義買房。
關於以私法人名義購置住宅目的,屋比房屋總經理葉國華表示,因大坪數豪宅擁有成本太
高,包含房屋稅、地價稅、修繕費、管理費等,一年花個1~2百萬都很常見,因此常見富
人以私法人名義買豪宅,可將支出轉為公司的費用,達到節稅效果。
但是現在內政部擬出台管制,私法人買房之前須先向內政部取得許可,葉國華認為,這將
導致富人以企業名義買豪宅,還要先向政府申請,也可能被迫公開隱私,會比較尷尬。
不只如此,若該政策出台,也將讓公司行號買住宅,未來在實務上會遇到不少困難。瑞普
萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,現在很多投資客以公司名義買不動產,集資炒房,未來
這類公司若要購買成屋,還要先向內政部報備,經過審查許可,可能需要2個月或更久的
審查程序,但是對於賣方來說,寧願選擇賣給馬上可以出價履約的其他人,這將導致私法
人購屋會錯過議價的機會。
而以私法人名義購買預售屋也會遇到相同的問題,黃舒衛舉例,若購買預售屋並陸續繳交
自備款,申請審查,結果內政部審核之後,認定不符資格,不但影響無法交屋,還會碰上
不能換約等問題,最終恐怕只能賠違約金解約,將會很麻煩。
他坦言,私法人買房不只5年內不能轉售,還要留意,央行在今年3月早已出台公司行號購
置住宅貸款,不論是第一戶、第二戶,最高只能貸款4成,且無寬限期。就算現金夠多,
還有5年的閉鎖期,結合一起看殺傷力太大,威力很強,這將讓很多投資客打退堂鼓,不
以私法人名義操作房市。
從中長期來看,黃舒衛認為,這可以抑制投資買盤,降低市場濃厚的炒作氛圍,鼓勵企業
當長期的包租公,但不要短期把房價炒高,確實可助市場正常化、健康發展。但是不得不
說,在實務上會讓投資人受到很多牽制,衍生很多問題。
高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀則指出,目前內政部對於司法人購屋的許可制審核標
準並未說明清楚,到底是什麼情況可以買房,又是什麼情況不能買,希望公開說明清楚。
(林佩萱/高雄報導)
心得:
內政部是不是有問人怎樣打會比較痛啊?
這招很痛耶
可是豪宅熱度還沒回來
是炒一般住宅
不如把資金引導去炒豪宅會比較好吧?
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如果還有來世,我想當一個獸人
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.251.229.231 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1640518120.A.C58.html
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