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201014蘋果 自己賣屋防「騙屋詐貸」代書用誰的超重要
新聞→https://tw.appledaily.com/property/20201014/QSAAOTZM6RB4JLRUUSBBEYPDUM/

房屋交易真的要謹慎！不少屋主為了省下仲介費，要自售房屋，但又不瞭解房屋交易牽涉不少複雜環節，因此要特別留意，避免遭到假買方詐騙，而被「騙屋詐貸」。專家表示，自售房屋有一定的風險，重要的是，屋主不知道如何過濾買方是詐騙集團或真正買方、房仲中人等不同的角色。此外，建議不要用買方的代書，最好雙方價格談好之後，去找房仲公司做履約保證並推薦代書，支付約1%~2%費用給仲介，讓簽約流程有保障。

記者/林佩萱 綜合報導......↓

盤點近幾年知名詐騙事件，例如台北一名沈姓代書，就曾遭到超過30名被害屋主指控，聯手假買方說服屋主放棄簽履約保證，屋主只拿到頭期款，房子就被代書拿去過戶，過戶完拿去地下錢莊高額借錢，等到屋主發現卻為時已晚，大筆尾款早已落空，也討不回房產。

對此，屋比房屋總經理葉國華表示，自售房屋要注意的事項很多。首先，訂售價之前要做好市調，才能定出一個不吃虧但又不會太離譜的房價；第二，屋主要算清楚售屋會有多少增值稅；第三，還要考慮房屋取得時間也會影響到房地合一稅的問題；第四，自售房屋要刊登廣告，來看屋的買方身分背景為何，屋主也不清楚，因此要留意並判斷買方購買的誠意，對方可能是仲介、買方的中人所佯裝的「假買方」；重要的是，過去就曾爆發自售屋主遭到假買方和代書、房仲高額詐貸案件，一共有超過40位屋主上當，受騙者不乏高知識分子，「自售屋遇到的風險是不知道如何過濾是詐騙集團或真正買方、房仲中人等不同的角色。」

新北市的沈姓代書就曾遭超過30名屋主指控，聯手假買方騙屋詐貸。翻攝畫面
新北市的沈姓代書就曾遭超過30名屋主指控，聯手假買方騙屋詐貸。翻攝畫面
接下來，在為期1個月至半年裡，客戶看房可能約早上、中午、假日，屋主就要配合；若有誠意的客戶出現，屋主也要跟客戶談判，回答客戶的問題，例如：自備款不足、貸款問題、房屋瑕疵、 提前交屋等，都要想辦法解決。最後是保證買賣雙方交易安全，錢有沒有進入履保帳戶，交易中屋主的房屋權狀、身分證、印章等都要交給對方和代書處理，都應謹慎，「省小錢自售房屋可能帶來很大的風險。」

美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，屋主自售房屋要承擔一定的風險，包含應如實告知屋況、避免遇到詐騙集團的假買方勾結黑心代書，騙屋主簽約，再把房子過戶到買家名下並拿去貸款，然後人間蒸發。除了買方身分要過濾清楚，還應該找合格代書，「建議不要用買方的代書，最好雙方價格談好之後，去找房仲公司推薦的代書。」也可以找仲介公司做履約保證，支付約1%~2%費用給仲介，讓簽約流程有保障，避免遇到來路不明的代書。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201014.html

【龔成問答信箱】（Q13461-Q13480）

Q13461：

其實你介紹既tencent/美團/阿里巴巴，呢D科網公司冇咩資產值，會唔會好危險?

龔成老師

騰訊（0700）與阿里（9988）不是無價值的。至於
美團點評（3690），我應該無正式分析過，最多只是網友問我，我做簡單分析。

美團的業務增長不能睇少，但估值十分難，所以我都無法定義現價平貴，只可以話市場只憑「前景」去分析，不過佢最近由虧轉盈，這是利好消息。

至於騰訊與阿里，資產價值的確不高，但我地分析企業，不能只限於資產，因為一間企業的價值，主要由「業務價值」與「資產價值」組成。

巴菲特早年投資，跟佢師父一樣，好著重資產、平，但佢後來發現，如果一間企業有質素、前景，就算貴過資產去買都無問題，因為業務價值值錢的。

就是現金流折現法來講，這方法都不是考慮企業的資市價值，而當我地進行估值時，好多時都會配合不同的估值法去計算的。你見港交所（0388）的賬面值不足$30，但現價卻長期在$200以上，可見資產價值並不是唯一的分析點。

另外，騰訊與阿里，都已經有正現金流，有實在盈利，所以唔會話危險（當然，我地都不能盲目高追投資）。

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Q13462：

想問下用十萬元買越秀房地產信托可以一年可以收多少息

龔成老師：

如果你用$10萬買越秀房產（0405），你預一年收$6000息。

現時佢股息6%，你可以好簡單，用投入本金乘一乘，就是每年預期得到的股息回報。

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Q13463：

老師，我賣了5万澳元和10万加元，買了中山一個物業和一個車位用了大概150万港元，剩下203万人民幣現金。
我想張這些現金5年滾至600万港元，請問有可能嗎？ 我應該如何組合才做到？

因為我希望日後每月有3-4万現金流，而之前見你教過别人要有這個現金流數字就要有600-800万資產才可以做到。

龔成老師：

外幣始終是「產品」，持有價值不高，轉為物業、優質股等真財富會更好。

如果你要將這$200萬滾存到$600萬，不是話唔得，只是這是一個好高的回報，你背後一定承受著相當的風險，因此，我不太建議這樣進取。

反而以更長時期，以更合理的模式，增長至$600萬，這會更穩健。

如果你真的要將$200萬在5年滾上$600萬，就要用以下進取方法：

可集中投資潛力股，可以建立一個進取的潛力，但你要比市場早一步找到這些潛力股，因此你要不斷進行選股的動作，同時要大量增加投資知識，先可以找到這些潛力股。

但要注意，這方法始終是高風險，唔太建議。

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Q13464：

老師，我一直遇上財政困難，之前工作不穩定，現在面對人工無法上升很多。眼看激烈的工作競爭，實在有點灰心。

現在年紀愈大，愈來愈擔心工作前景的問題！不過，眼看您由一個月8000上升到成為百萬富翁，實在是一件令人鼓舞及很勵志的故事！

多謝有您這個榜樣及詳細解答！未來我會努力儲錢，投資及增值自己！多謝晒！

老師，另外，想問下面對現在的香港亂局，還適宜月供股票嗎？

龔成老師：

其實好多野，我地根本可以做到的，只是由於自己「以為做唔到」，所以唔去試，但其實只要肯做，定目標，落實計劃，其實可以做到的。

你保持理財，儲錢，合理投資增值，增加知識，都可以一步步完成目標。

至於香港的情況，我仍相信只是中短期的問題，雖然對香港經濟一定會影響，但長遠的價值仍在，因此，這反而是保持入貨的時候，只要你長期進行月供就得。

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Q13465：

老師，我想創業，計劃儲錢5年後，開台式飲品店，我而家應該點做好？

龔成老師：

做生意要不斷學習的，你預當中一定會有好多困難，但你都要想方法克服佢。如果你打算開店，我建議你先到類似的店打工，要完全了解當中的流程，風險，了解各區的生意情況，找到市場的缺口，先可以進行。

同埋，有時唔一定要預開店好大成本，可以由細做起，然後成功後再投資變大，這方法會更加好。

你這刻可以利用股票，保持平穩增值，將財富滾大，一邊儲錢，一邊投資優質、穩健股，例如盈富（2800）、金沙（1928）、長建（1038）、中銀（2388）、港鐵（0066）、恆基（0012）、港交所（0388），都是適合你的。

同時，你要在這幾年，好好提升生意及行業的相關知識。

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Q13466：

龔sir你好，小弟28歲剛剛開設左美股戶口，打想分注買入 Google, 巴郡, 百事可樂 , johnson & johnson 作長線投資，請問龔sir呢幾隻股票質素如何？

龔成老師︰

我自己無特別深入研究美股，但巴郡這類企業當然可以投資，是長遠投資之選，不過巴菲特年紀大，是風險因素，雖然我認為佢團隊都能用佢的方法投資，令長遠有增長力，但始終巴菲特無人能及。

其實美股一向都有不少好公司，但我地投資股票，最重要是「投資自己熟識的公司」，所以，投資與否，要睇你是否真正了解該企業。

這幾隻都是好公司，你可以考慮投資。要睇你是否了解美國公司，還是香港公司，如果兩邊都能了解，你可以講到大家的財務數據，企業資料，就可兩邊都投資，這就會增加了你的「可投資範圍」。你要比較這些企業的優質度、前景、發展、估值。

關鍵位就是你認識的程度，而你上述所講的，都是長遠有增長力的股票。另外你也可以考慮投資美股相關基金，如領航標普五百（3140）。

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Q13467：

老師你好，最近收看你的著作《財務自由行》，獲益良多。

我想用20萬分注買入12, 405, 778, 1038, 6823作長線收息組合，請問這個組合可以嗎?另外，可以提供合適價位買入以上股票嗎?感謝。

龔成老師：

上述所選的，都是有質素的股票，你都可以投資，但上述大部分，都是偏向收息的類別，增長力不算強，因此，組合本身無問題，但就要睇翻你的投資目標，是否適合你。

至於合理價，全部都在區內，香港電訊（6823）與
越秀房產（0405）則在合理區中上部。

現價都可以投資，只要分注就可以，同時要留有現金。

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Q81346：

你好, 在年前的新股熱潮下買入左幾隻股票, 現想重整一些潛力股或者平衡增長的股票。

請問以下股票應否繼續持有, 636 嘉里物流 1833 平安好醫生, 2226 老恆和, 6886 華泰證券

龔成老師：

總之記住，我地繼續持有一隻股票與否，最重要是企業的質素、前景。買入價只是一個心理因素。

嘉里物流（0636）質素都算有，都有投資價值，但增長力不算好強，只要貨不太多，持有無問題的。

平安好醫生（1833）有質素，可持有。

老恒和釀造（2226）質素只是一般，如果有較大的反彈，可考慮賣出。

ＨＴＳＣ（6886）質素算是中等，業務雖然有，但賺錢能力不強，唔好預佢有太大的增長力，如投資不多，都可以持有的。

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Q13469：

你好龔成老師，我家有兩個很舊的物業，在西環。

一個為樓齡50幾年(估值5M)，另一個都有38年樓齡(估值5M),沒有按揭。

50年樓在數年前XX話收購，但當時有老人家住，不打算搬，現在老人家已住在老人院，只有我媽一人住。此物業是我爸及祖母聯名，長命契。

38年樓現是我和父親住，是我和弟弟聯名的。

我常想我和爸媽搬在一起住，那可把一個物業出租，但家母認為房子是嫲嫲有份，暫時不想改變現狀。

因為兩房子都很舊，如要租出，都一定要大裝修。

其實這兩個房子都不太適合老人家住，一間是附近要行上大斜路，另一間要上二十多級樓梯才到電梯大堂。

剛放寬9成按揭，我在想是否可樓換樓，把38年樓換掉，因為50多年樓，我們在想希望有人收購。

老師，請問我應如何好好處理，令財務可改善些，因為我從事貿易，工作不太穩定，收入亦有限。加上年紀不少，長遠來說都可能要轉行。

感謝你的寶貴時間!

龔成老師：

先說50年樓物業，這物業之前有人想收購，加上不適合你地自住，最好的方法是賣給想收購的該公司，佢地收購會持續一段長時期，之前收唔到你的單位，如果佢其他單位都仍收緊的話，即是收你的單位是遲早的事，你應該打探一下最新的情況，賣給他們是一個方向。

雖說物業的名是你爸及祖母，但這類單位已50年，就算要租出都要裝修，加上要保持維修，因此將單位賣出，得到現金，仍然再同公平的模式分現金，又或轉為其他資產項，產生持續的現金流，這是最好的方法。

至於賣掉38年樓，如果這物業真的不適合你地自住的話，都是可以的，但賣出後建議買入另一物業，但你就要計好按揭部分。

雖然政府放寬左成數，但唔代表你一定要去到盡，所有野都要以「供得起」作原則。

如果你賣樓後，會有一定的現金，可以作首期，你可以買另一層樓時，做7、8成按揭，希望你買樓後，仍然有現金剩，同時，要以「供得起」為大前題。

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Q13470：

成兄，我看中1883，因在澳門有籠斷電訊地位;想買來收息,成兄有何意見，十分感謝。

龔成老師：

中信國際電訊（1883）業務穩定，整體質素算是可差，過往股價的波動亦不大。佢近年的生意都保持穩定，盈利亦是一樣，相信市場結構令佢處於一個穩定賺錢的狀態，不過，增長力就不強。

盈利就穩定並平穩增長，但始終生意無上升，點都會有扣分的地方。

相信佢能平穩發展，收息可以，但就不要對股價有太大期望。

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Q13471：

你好，一直有看你的投資影片，現在有這個情況，想問一下建議應該如何是好。

我現在持有760000股（0871），想問返應該繼續持有/止瀉。

另外，還持有240000股（0627），早前價位到1.8蚊以為價位有升幅空間，但現在下跌了連續好幾日。
平均價位：0.164

本人資料：19歲 第一次炒股，期望短炒所以冇用你youtube推薦的價值投資法:(

Thanks！

龔成老師：

我地繼續持有一隻股票與否，最重要是分析企業的業務、前景，買入價只是一個心理因素。

中國疏浚環保（0871），業務不佳，5年有3年處於虧損狀態，投資價值不高，加上核數師意見中，曾經出現了修定報告，這反映當中有少少問題，但其後算是調整翻，但這都反映，這企業有些地方有古怪，要小心。

近期股價大幅波動，炒多過實際，風險高，因此對這股有保留，賣出會比較好。

至於福晟國際（0627），業務同樣不太好，規模細，風險高，賣出較好。

你要改變你的投資模式，唔好著重股價的走勢分析，而是著重企業的質素，你要當自己「收購」企業一樣。

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Q13472：

Hello 成哥
如果第一間物業你認為 買新樓 是個好選擇嗎？

因為資金唔夠
見到呢類新樓 首期好似比較容易接受
同埋有好多優惠 如果投資這類新樓
算是高風險定係低風險 的投資呢？

現時 有約現金80萬

每月可儲約5萬 有一半拎左去月供股票
我都認為一半現金一半股票 較理智
但係d現金愈黎愈多既時候 就想買野（意思是資產）
我希望快d可以儲多d資產

係唔係應該用宜家既現金買左樓會更有效令我既資產增值得更快
我沒有自住需求 純粹以投資角度出發

龔成老師：

坦白講，我一向對新盤都有保留，因為新盤有機會定價較貴，投資者較易買貴貨。

因為新樓無過往的租金情況，我地無得計租金回報率，加上發展商會用好多付款方法，等你覺得易上車，但其實的平貴並不如你所想，所以要小心。同埋，近年香港樓市向上，但久不久有蝕的個案，絕大部分就是當時買新樓的。

而你打算投資，這刻的香港樓，自住價值仍在，投資價值就不算高，加上你買新樓，對手是發展商，若是二手樓，對手是業主，而你好難在發展商這個對手中找到著數的。

另外，你可以保持月供股票，以現時的市況平貴來說，一半月供，一半儲現金，是較好的做法。

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Q13473：

龔成老師你好，我見到你下面的文字，但有不明白的地方，想請教下：

【假設你每月投資$6000，月供盈富，假設15%複息回報，20年後，的確可以滾存到$730萬（但就要每年的平均回報，即是股價上升，加股息，合共有15%）。

然後20年後，再進行資產配置，因為「先增後，後現金流」，尾段時期著重保本，追求現金流，這是可投資收息股，目標是5%以上的股息，以$730萬計，一年收息$365000，每月以息約$30000。】

龔sir，我已45歲，兒子剛滿20歲，我月入14000元，想儲錢養老，又想存點錢給兒子，但是我這樣低收入人士根本不可能實現到，看龔sir的文章又好似對未來又充滿了希望

我打算去兼職，計劃月供3000元盈富，供20年，這樣的話，20年後可以滾存到多少錢本金呢？

我唔識計，想知道供完20後，一年收息大約有幾多？想了解下到時可否夠我自己年老時的生活開支。請龔sir抽出寶貴時間回覆 指點我，謝謝你

20年x12=240個月x3000=72萬元，以現價大約27.5元左右來計算的話，72萬元大約可以買入26200股盈富
如果我不月供，而是選擇在低位時買入，在20年之內買入3萬股盈富。

龔sir，請問如果我這樣理解，咁同穩定月供3000供足20年之後，兩者收息會相差幾多呢？

龔成老師：

如果你在低位是買入盈富（2800），得到的盈富股數，的確會比你月供的為多。

例如盈富股價在$20-$40，你月供，就會得到平均的買入價，假設為$30，如果你低位買，就會在$20，你最終能買到的股數，可以多幾十%。

不過，這是假設你成功「捉到低位」，這是有90%的散戶都想做的，但可惜，我過往做了十年銀工及證券行，見佢地絕大部分都是失敗的。

好多野表面做到，但實際就好難做，因此，我反而建議你簡單去做月供，這會更加好。

如果你每月投資盈富，複息15%的話，20年後會滾存到$360萬。不過，近年中港經濟弱左，回報率可能會減，但要滾存到$250萬-$300萬，仍是合理的，我相信你可以做到。

到時，我會建議你轉到其他收息股，因為盈富的股息不算強，你到時轉去有6%的收息股，一年就可以收到$18萬息，都算是一個不差的數目。

不過題外話，你個子都20歲，應該要佢學習為自己負責，如果你比佢「太過照顧」的景象，只會令佢更加依靠你。

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Q13474：

成哥 最新按揭放寬上限 ，咁我應該用一成借盡9成按揭定2成 借8成？

根據你邏輯，應該有得借盡借，只要自己供得起 ，而且有多筆錢用

成哥，早前你提及的投資平穩增值股，應該投資港鐵 066或是領展（0823）？

龔成老師：

由於現時低息環境，因此借多D，的確是有著數的，但你都要留意，高成數按揭要買揭保，這會增加成本，你最好先計算下。

另外，「供得起」是最大的原則，我會偏向建議借多D，留更多現金在手，但如果因為「可以借得多，而買太高金額的物業」，這我就不建議。

因此，只要計過數，供得起方面無問題，你就可以借多D的。

港鐵（0066）、領展（0823）都是有質素的股，都是可以投資的，現時港鐵值博率會略高。

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Q13475：

龔成老師，我剛上完你嘅堂，到宜家都未做第7課年報份功課，之前啲功課好快做完，但呢份每次攞起手就睇唔入腦，都有去書局睇過本年報勝經，都唔似你其他書咁容易睇得明，好似睇到有啲混亂，點算，再唔做真係怕將學嘅野還返俾你，除咗上多次有無解決方法呀

上咗你堂真係獲益良多，應該一早上，宜家睇多咗股票嘅野，又明多咗，發現有啲熱炒股市盈率超高依然有人博佢有得升，因為有啲股真係可以升到不合符常理，例如0986，推算翻10年前個價3000幾蚊，真係好恐怖。

我用上堂學嘅野分析晒我媽買嘅股票，全部都係不宜沾手股票，0986係其中一隻。

以前我見到媽媽每日俾股票嘅上上落落影響，曾經對股票有啲反感，但我宜家好明白點解佢要買股票，亦好希望用正確嘅方法投資。

想問問，影響一隻股票嘅升跌簡單黎講係咪企業經營狀況同集資金額兩個因素？

btw，第一次見你真人覺得同個卡通有出入XD，可能因為髮型嘅唔同，哈哈

龔成老師：

年報的確是有點深的，如果你之前無會計底，可能有點吃力，但你可以溫翻上堂的筆記，加上《年報勝經》，睇多幾次，我已經用較淺的文字及圖表，在書中表達，但我都知有D係要消化，所以要慢慢睇。

我相信你上完堂後，好明白有知識與無知識的分別，一般散戶知識上的缺乏，其實你已經掌握到不少知識，但仍要再打好基礎，你要多睇書及年報，進步要時間的。

至於影響股價的升跌，在中短期，只會同買賣供求、市場情緒、資金流向、企業短期因素有關。但如果講長期股價，就會睇翻企業的長期經營面，發展。

我成日覺得髮型都唔算好大分別，哈哈~~~

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Q13476：

老師，之前見你話港交所30倍的市盈率，仍然算是合理區，點理解？30倍不是好貴嗎？

龔成老師：

當一間企業比其他企業更優質時，可以承受到更高的市盈率，同時你睇翻佢的派息比率，就會明白佢就算唔需要再投資，都可以有一定的增長力，這是佢的獨特性，所以在計算時都會考慮這一點。

如果只考慮市盈率表面數字的分析，往往會出現盲點，因為「企業A的市盈率比企業B為高，但不代表一定貴」，所以投資者要明白數字背後的概念，如果只集中一個數字去解讀，好易會出錯。

而市盈率本身就無絕對的平貴定義，根本不能得出「某個市盈率就一定是貴」這個推論。同時我地在估值時，仍會配合其他估值方法去計算。

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Q13477：

HELLO 好耐冇見 想問下美股同買港股你會點睇@@ 最近想買美銀同波音

龔成老師：

無論投資港股還是美股，原理都是一樣，就是要投資有質素的公司，長期持有，因此，美股都有投資價值，但前題是「真正了解該公司」。

美銀同波音都是有質素的公司，本身都有相當的獨特性，但波音本身的風險略高，盈利略有不利，因此如投資不建議注碼太大。

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Q13478：

請問點先知該股票係合理價位

龔成老師：

如果要知道這刻是否平貴，合理區在那裡，就一定要計算企業的價值。因為每間企業都有其價值，當中主要由業務價值以及資產價值組成，我地就是計算這些的價值。

但要計企業的價值，過程比較複雜，好難三言兩語就講到，就算在我的股票班，都要講5小時，裡面會講3種估值方法，有難有易，但同學都用到的。

簡單來說，要考慮企業的生意、盈利、現金流等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。

但如果要深入計算，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。

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Q13479：

成哥你好。想問下恆地合理價係幾多？ 我用你上堂既方法計到係33-42
唔知正確與否

同埋我想問下股東大會小股東有資格參加嗎？

龔成老師：

要留意翻，恆基（0012）由於是地產企業，因此每年的盈利數字上，都會包左「物業重估數目」，所以數字會因此而谷大左。

正因為這原因，過往市盈率的數字都會受影響，而我地在計算估值時，需要自己調整翻。

你上述計算的估值，基本上合理，大致是正確的。

至於你想參加股東大會，只要你持有股票，就可以參加，但你一定要預先同銀行或證券行講，要同你登記左先先至可以。

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Q13480：

龔成老師你好, 我今年28歲, 現時月入3萬, 每月儲1.4萬, 有40萬資產, 其中包括6手匯豐（平均買入價$66）、10萬元人民幣（在0.85時兌換的）, 其餘用作流動資金。

想請教老師我是否應該繼續持有匯豐? 如果想學習投資應如何開始? 謝謝!

龔成老師︰

匯豐（0005）這企業的賺錢能力比過往年代已減，這刻只是一隻收息股，不要對股價增長有太大的期望。

在人民幣這些都只是一些貨幣，即是「政府借據」，貨幣中期會以週期的模式運作，但長期來說，都是貶值收場，因為貨幣只有「交易價值」，並無真正的財富價值。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目。由於你年輕，匯豐這些收息股對你唔太適合，而且佢佔你整個組合太多，有過度集中風險。

長遠建議你將部份你可以將部份匯豐和人民幣轉至一些平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建（1038），這些真資產才對你財富增長有幫助。

在學習方面，你可以多閱讀理財類別的工具書，以及多接觸財經新聞，而進修相關課程亦是重要的知識來源。

我18歲時開始買股票，都初甚麼都唔識，於是不斷睇書、上堂去學習，自己慢慢睇年報，咁樣去累積知識。

你可以睇《股票勝經》，裡會有教你點樣有系統地選股。而我的股票班，都會講5種選股的方法，教你點樣由2000間上市公司中，選取有質素的股票。

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多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

191002進化的建商！其實已行之有年？◎文/陳泰源&游璿樺

【前言】

銷售房屋時，在總價不變的前提下，房仲有時會有意地把車位價格寫高一點點，如此一來，房屋單價看起來就會略低一些，一旦成交後，總價滿足賣家的期待，房屋單價則達到買家的目標，皆大歡喜。

有看過我的書《一眼看穿房仲賣屋手法》的讀者們應該有印象，書中裡有篇關於「車位訂價暗藏玄機」的章節，針對同樣的題目，我又再次寫了一篇文章，是想提醒消費者，不只房仲，建商也這樣玩，而且手法更進階！？

【案例】

2018年7月，有民眾買了新北市八里的一棟新建案，預計12月交屋，買完之後，建商卻2度與買家商議更改合約，調整房車價格比例，其中車位從125萬降價成73萬，而多出來的52萬則挪移到房價上，希望藉此提升房屋單坪價格，讓買家質疑車位本來就只值73萬元，根本就是被欺騙。

新聞報導→https://www.youtube.com/watch?v=DaS4gZnmyts

車位價格提高，房屋單價就變低，讓買家以為買到便宜，這是在「銷售時、簽約前」；簽約後，再與買家商議把車位總價壓低，藉此提高房屋單價，這是在「成交後、交屋前」。

通常95%已經簽約後的買家會答應，因為這時買家已經跟建商站在同一利益上，對建商而言，有助餘屋的銷售，對已簽約的買家而言，房屋單價變高了，鞏固社區房價，將來轉手賣屋時也同樣有利。

【買房，你該這樣做】

這類的行銷手法，在中古屋市場裡，房仲只能使用1次。一來是因為賣家不是建商，既沒有餘屋去化的壓力，事後調整房車價格比例，對賣方而言亦不具任何誘因。二來是簽約後，總價多少、房價多少、車價多少？皆已談定並寫入買賣合約裡，緊接著就要拿這份合約送貸款評估、過戶，流程已沒有足夠的時間可以商議。

但建商卻可以玩2輪，賣屋前先用1次，恭喜消費者單價買到便宜！簽約後，再用「您已經是準屋主了，把您的車位價格壓低不會有人注意，卻因此可以把房屋單價提高，這是為社區的共同利益著想，將來您要賣屋，也比較好守價，不是嗎？」這套話術說服已簽約的買家，成功調整房車價格比例。

天曉得，竟然會有買家以為只要跟媒體爆料，建商就會吐回車位價差給買家？合約都已簽定，買家若不願意配合調整房車比，大不了就總價維持不變而已。

只是，為何會有這個漏洞？關鍵在於預售屋市場的成交價，要拖到交屋後才會揭露（以這次的案例，消費者是7月購屋，12月交屋，有的甚至是今年購屋，2~3年後交屋，實價登錄才揭露呢！），這樣的空窗期，讓建商有機可乘，這也是為什麼大家之前討論「實價登錄2.0變調」的原因。

話說回來，這類的銷售手法，我認為不太算「欺騙」，頂多是種「隱瞞」，甚至是一種「服務」，畢竟，屋主要賣的價格就是這麼硬！房仲議不下來，總得想法子讓買家買得心裡舒服些。

因此，如果您已知道這個資訊，下次買房子時，可以根據車位的樓層（B1或B2）、位置（中間或側邊）、動線規劃是否得宜來議價。記得，車位絕對不是「死豬仔價」。

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【法定售價資訊揭露】

依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(民國108年5月2日內政部台內地字第1080262183號公告修正)應記載事項第七條契約總價之規定，建商的預售屋買賣契約除銷售總價外，應將土地價款、房屋價款(含主建物、附屬建物、共有部分)、車位價款等分項逐一註記，充分揭露預售屋的價格組成結構，保障消費者資訊獲取權利。

反觀房仲於銷售中古屋時，同樣地，須依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項(民國92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告)應記載事項第三條委託銷售價格之規定，除銷售總價外，亦應將土地及建築改良物、車位等不同價款分項標示。

【買房，勤作功課消弭價格資訊不對稱】

實務上，建商或房仲會以銷售總價換算每坪單價的方式，藉由車位(通常5-10坪)坪數比例的調整，即可轉換出兩種高低不同的房屋單價，居於資訊不對稱的優勢地位，製作出引人購買的廣告，達到成功銷售的目的。

作為消費者如何保護自己? 其實不難，無論是購買預售屋或中古屋時，不要只單方面聽銷售人員說房屋單價有多物超所值，更要進一步明瞭土地、房屋、車位等價格結構，加上參考內政部的實價登錄資訊，最後還需到購買標的附近的建案或房仲公司多打聽銷售開價或成交行情，所謂貨比三家不吃虧，透過自己的勤作功課，消弭資訊不對稱的劣勢，保障自己權利由自身做起，定能購得價格實惠的好屋。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191002.html

Hi 大家好，我是Rex！
跟著我一起出差到印尼找黑胡椒吧 😁✈️

黑胡椒的產地有很多
例如：越南、印尼、馬來西亞、印度、中國
而最為台灣人所使用的
則是印尼的黑胡椒以及白胡椒
印尼的黑胡椒以他們濃郁的香氣而聞名

⭐味旅官網：https://www.spicesjourney.com/
⭐Facebook：https://www.facebook.com/spicesjourney/
⭐Instagram：https://www.instagram.com/spices_jny/

這一次要帶著大家到印尼盛產黑胡椒的小島
印尼總共有1萬7千多座小島
而這個小島呢是號稱擁有全印尼最高品質的黑胡椒
最在乎香料品質的我當然不會錯過這個機會
尤其黑胡椒的用量又特別多
所以即使尋找黑胡椒的路途十分遙遠
也無法澆滅我的熱情啊

長達13個小時的路途坐車又坐船
到達黑胡椒的產地時已經夜深了
請印尼當地的黑胡椒大盤來開倉庫
搞得像印尼黑幫在交易一樣
雖然只是買賣黑胡椒阿（大笑

而且這個小島的深山
居然還有傳說中的降頭
那不是泰國才有的嗎？

有鑑於之前你們留言給我
說希望多看一點印尼的風土民情
這次尋找黑胡椒的過程
有分享到如何在印尼租車和司機以及價格
也有在印尼搭船的體驗
及印尼最傳統的手抓飯

接下來在接下來在印尼香料地圖系列
還會帶大家到印尼其他產地去系列
體驗我們進口商在印尼的採購流程
也會有一些印尼當地民情的分享
帶著你看不同的印尼唷

00:00 擅闖印尼黑胡椒小島
00:50 印尼租車與高速公路休息站
01:55 印尼車上印尼船
03:50 印尼跳島與輪船上的熱舞
06:17 印尼黑胡椒小島
08:14 印尼小島公路廣播與夜路
10:23 印尼看貨與降頭都市傳說


✨印尼香料地圖系列✨

【印尼香料地圖#1】
開箱印尼泗水最恐怖旅館！｜Agoda評價都是騙人的？！
https://youtu.be/AiTW33tWByQ

【印尼香料地圖#2】
在印尼白荳蔻產地轉角遇見老狐狸｜香料進口商日常
https://youtu.be/eM2q1JLFzlY

【印尼香料地圖#3】
去印尼泗水傳統市場走走｜印尼的攤販都這麼嗆嗎
https://youtu.be/fK8RwJlohXA

【印尼香料地圖#4】
在印尼無神論是違法的？！｜印尼的宗教都得寫在身分證上？！
https://youtu.be/nRVTtf0A2Hs

【印尼香料地圖#5】
擅闖印尼胡椒小島｜長達13小時身曝險境
https://youtu.be/tIeKUohvqVQ

【印尼香料地圖#6】
印尼泗水的香菸工廠博物館｜你知道印尼香菸裡面加了什麼嗎？
https://youtu.be/apvV8ni3FLA

【印尼香料地圖#7】
印尼海邊超萌貓咪大戰爭｜印尼吻仔魚的產地大公開
https://youtu.be/Wsue94WsCWE

【印尼香料地圖#8】
印尼農家特調飲料，我受不了啊｜印尼紅蔥頭產地開箱
https://youtu.be/rT9GBHKr-NY

【印尼香料地圖#9】在印尼牙齒痛到爆炸｜印尼牙醫體驗
https://youtu.be/s8Kb2lCzqSc

記得要訂閱✨味旅 Spices Journey✨
並開啟小鈴鐺
才不會錯過之後的影片唷
我們下個影片見 :）

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【逆水寒OL】牢獄風雲任務-全流程演示
#逆水寒 #浪哥 #holiday1977 #drholiday
//更多影片//
奇遇 御雷之术
https://youtu.be/rVkmnZ5DkgU
逆水寒 庄園系統介紹 全建築及家俱展示(全面內測版)
https://youtu.be/SxNSv_jvpiU
全職業定位解析 - 秘書解說 / 4K
https://youtu.be/JqzPErsinFc
最新庄園系統介紹 - 全建築及家俱展示
https://youtu.be/SxNSv_jvpiU
奇遇8格包 接取方法
https://youtu.be/5xHWxdJquHM
商城 / 金流充值管道 元寶銅錢買賣 系統解說
https://youtu.be/aB1ZIoHLT8w
鏡湖 - 免費進入觀光的方法
https://youtu.be/mFhhNOyU1RA

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《逆水寒》是由杭州網易雷火科技有限公司開發的一款武俠題材的電腦客戶端遊戲，屬於大型多人在線角色扮演遊戲， 以溫瑞安《四大名捕》、《說英雄誰是英雄》、 《神州奇俠》三大系列小說為遊戲背景。該作計劃於2018年6月22日開啟限號不刪檔測試，6月29日開啟不限號不刪檔內測，預計於2018年內公測。
《逆水寒》有著優秀的畫面表現效果和較真實的“江湖”氛圍感。該作引入TressFX髮絲技術，使遊戲中的體積霧更加細緻真實；在物理表現上使用了Havok引擎； 在光照表現上該作是首款採用Enlighten全局光照技術的國產遊戲。此外，在遊戲的收費模式上，經過玩家票選該作將採用時間點卡收費。
故事發生在北宋末年的三清山上，這裡是自在門的所在地，地處富庶的江南東路。自在門由祖師爺韋青青創立。韋青青年少闖蕩江湖之時，曾與江湖四大宗門——謫仙島、白帝城、藥王谷、碧血營都有過一段淵源，四大宗門共有八大流派，普通人窮盡一生也只能精通一門，但是韋青青青天資聰穎、勤奮好學，竟能全盤掌握八大流派武學，而且將其融會貫通，從此橫絕江湖、再無敵手。回到三清山後，韋青青青將自己對流派武學的感悟撰寫成冊，秘藏於閣中，並開山立派，取名“自在”。韋青青青一生只收了四名弟子：“懶殘大師”葉哀禪、“天衣居士”許笑一、”六五神侯”諸葛正我、“大魔神”元十三限。自在門門規：凡武功，傳於弟子後，師父絕不再用也決不再傳。因此這四人雖師出同門，但武功卻大相徑庭，加之四人天資聰穎，各有專精，故很快紛紛獨步天下，自在門在江湖中也聲名大噪。 #浪哥 #holiday1977 #drholiday #1977 #魔獸世界 #wow #經典版 #CLASSIC #最 #經典舊世 #浪哥 #Holiday