【新竹房價飆漲 社宅政策卻龜速】
根據七月底最新公布的清華安富房價指數,新竹地區今年 6 月的房價指數跟去年同期相比漲幅高達 10.53 %。在房價高漲、薪水不漲的現況下,大多數人都買不起房,這時就很需要政府社宅政策的大力協助,讓民眾得以喘息。
新竹市政府於 108 年 4 月表示要積極推動新竹市社會住宅政策「三軌制」實踐居住正義,包括興辦公共住宅、社會住宅包租代管計畫與租金補助。
然而,兩年過了,除租金補助於 109 年受理申請 1,271 戶較為增加外,新建公共住宅戶數依然掛零,包租代管截至 110 年 4 月也僅媒合 224 戶,平均一個月不到 10 戶,執行率不到總核定戶數 800 戶的 3 成。
同樣是省轄市的基隆市,比新竹市晚一年至 109 年 5 月開辦,但截至今年 1 月,短短 8 個月已媒合超過 240 戶,可見新竹市還是很大的努力空間。
#多項問題導致包租代管媒合數低
新竹市政府社會住宅包租代管第二期計畫是由兆基管理顧問公司和大管家租賃住宅代管公司承攬,我分別訪問兩家業者的業務專員,他們向我表示目前市府在推動計畫有幾個問題:
1. 宣傳力道明顯不足,房東常因錯誤認知而拒絕加入。
2. 新竹市原先制定包租代管租金評定上限 18,000 元太低,無法服務需要三房的家庭。
3. 市府案件審查過於冗長,未能及時撥款,有時送件後甚至長達90天才撥款,導致業者延後發給業務人員獎金,降低新進人員加入推動包租代管的意願。
#因應新制上路市府應加強宣傳
為提高住宅所有權人參與社宅包租代管及公益出租人的誘因,日前內政部提出《住宅法》修正案,並在今年 5 月 18 日經立法院三讀通過,未來公告實施後,包租代管每屋每月租金收入免稅額度,從原本新台幣「 1 萬元」提高為「 1 萬 5 千元」,同時刪除租稅優惠以一次為限的限制,並增列社宅包租代管所簽訂的租賃契約資料,不得作為查稅依據。
另外,根據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」規定,原先新竹市的租金上限 18,000 元,也將同步調升至 35,000 元。
新竹市預計要在包租代管第三期計畫開辦後,兩年內媒合多達 1,200 戶,包含市府的 600 戶。
我要求市府等疫情趨緩後,應主動在各區辦理實體說明會,房東及房客至少各一場,同時強力爭取內政部社會住宅包租代管行動專車到新竹市舉辦宣傳活動,增加能見度。
#加速申請案件審查提高媒合的意願
包租代管業者反映第二期計畫執行時,市府審查案件過於冗長,時間長達 30 至 90 天,導致未能及時撥款業者,影響業務人員領取獎金的時間。
雖然市府回應表示每月 5 日審查廠商提報請款清冊,確認無誤後送請主計單位複審,作業時間約 1 個月,但顯然和第一線業務人員遇到的狀況不同。
我認為社會住宅既然是政府推動的政策,理當盡可能在行政作業上協助業者,將撥款時間縮短至送件後 30 天內,避免耽誤到真正有社宅需求的市民朋友。
既然政府對不斷高攀的房價束手無策,那至少要更努力推動社會住宅相關政策,不然許多年輕人和經濟、社會弱勢者都看不到未來的希望。
#市政監督 #居住正義 #社會住宅
#第十屆第5次定期會
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相關資料:
租屋大利多!竹市推公共住宅包租代管 3年嘉惠800戶
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2021年6月【縣市】清華安富房價指數
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公益出租人查稅 在 高虹安 Facebook 的最佳解答
「實登2.0快上路!推動租屋制度化!」
昨日上午,虹安與 #蔡壁如委員、#邱臣遠委員 及 OURs 都市改革組織彭揚凱秘書長共同舉辦「現在就要囤房稅,打炒房不要打假球!」記者會。台灣居住正義問題討論多年,但狀況始終沒有好轉,反而越來越嚴重。行政院院會昨日也提出「#健全房地產市場方案」,公布九項打炒房措施,對於行政院回應民意的作為,我們還是要予以肯定,但也希望執政黨加快立法過程,打炒房不要打假球,居住正義不能再等!
#實價登錄2.0 #不要再拖!
2011年立法院三讀通過不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例等「地政三法」,讓實價登錄申報得以在2012年8月1日正式上路。幾年過去,原本預期可以讓房市更公開透明、讓消費者可以掌握房價的實價登錄制度,卻因為制度的不完善,存在各種問題,實價登錄變成虛價登錄,學者謝明瑞也整理出以人頭向銀行詐貸、以買房送裝潢或家電提高房價、以停車位作價提高每坪單價、買賣雙方合意作價、預售屋延遲揭露等弊病。另外,外界詬病的預售屋紅單炒房,以及未清楚揭露到門牌等,也都讓實價登錄制度無法發揮預期效果。
內政部早在2017年就已經開始研議實價登錄2.0,但直到現在,只推動登記義務人改為買賣雙方這一項,其他的改革始終只見樓梯響。今年11月26日內政部次長在立法院鬆口會在12月把法案送進來,行政院會昨天也推出打擊炒房相關政策,我們希望政府立即回應民意,不要又是空口說白話。
居住正義是民眾黨始終堅持的價值,民眾黨黨團已經提出實價登錄2.0的「平均地權條例」、「不動產經紀管理條例」等修法版本,重點包括:實價登錄要登錄到門牌,把預售屋納入即時登錄,賦予主管機關有查核權及增訂違反預售屋定型化契約備查相關規定的罰則等。
#解決租屋黑洞 #要棍子也要胡蘿蔔!
由於國內房價居高不下,越來越多民眾只能以租屋方式解決住的問題,然而許多地方的租金同樣偏高,許多年輕人每月薪水必須支付高額租金,扣除其他日常開銷,根本無法存錢,也不用奢望買房,形成惡性循環。中央與地方政府雖然都推出租金補貼政策,希望幫助租屋族減輕壓力,但要申請補助,會對政府揭露屋主出租事實,在房東不願意被課稅下,幾乎都不願意房客申請補助。
新聞報導也指出,有人跟房東溝通1年,今年仍被拒絕,房東則說不是專業包租公,若因此被查稅划不來,若房客堅持要申請補貼,租金恐怕要跟著上漲。住宅法雖然定有公益出租人制度,但實際上多數房東還是意願不高。以一間公寓分租給三個房客而言,租金收入可能就有三四萬元,只有一萬的免稅額,誘因太低,政府應該檢討如何增加誘因。
除了增加對房東的補貼,降低揭露出租資訊的疑慮外,目前並沒有強制揭露房屋出租或租約強制公證的制度,租屋者面對房東,身分並不對等,面對房客的要求入戶籍或申請補貼,房東只要拒絕在等下一個不會要求的房客就好,但房客卻可能要面臨流離失所的情形,實際上就只能選擇沉默。
學界與業界都有倡議政府應推動租屋登記與租約強制公證制度,未來虹安會要求政府進行相關研究,傾聽各界對於推動租約強制公證與租屋登記制度的意見,除了落實居住正義,讓政府協助租屋族的美意可以落實,也解決現行大部分房東的租金所得收入無法課稅的不公平現象。
有人擔憂強制租屋登記與租約公證是否造成租金上漲,增加房客負擔?虹安認為,現行政府缺乏租屋相關制度,對租屋族保障不足,也讓租金補貼的美意看得到領不到。對房東而言,租金收入完全不用課稅,對租稅正義來說並不公平。而租約欠缺公證之下,也讓過去許多惡房東或惡房客引發的社會爭議不斷,例如張淑晶事件或惡房客霸佔不離開等。
任何政策都有正反面的影響,虹安希望政府要積極研究規劃,同時為了減輕影響,一方面提高對房東的租金補貼,一方面強制揭露與公證。如果現在的租約公證制度被認為太麻煩,也可以思考如何簡化租屋公證制度。
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