191002進化的建商!其實已行之有年?◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
銷售房屋時,在總價不變的前提下,房仲有時會有意地把車位價格寫高一點點,如此一來,房屋單價看起來就會略低一些,一旦成交後,總價滿足賣家的期待,房屋單價則達到買家的目標,皆大歡喜。
有看過我的書《一眼看穿房仲賣屋手法》的讀者們應該有印象,書中裡有篇關於「車位訂價暗藏玄機」的章節,針對同樣的題目,我又再次寫了一篇文章,是想提醒消費者,不只房仲,建商也這樣玩,而且手法更進階!?
【案例】
2018年7月,有民眾買了新北市八里的一棟新建案,預計12月交屋,買完之後,建商卻2度與買家商議更改合約,調整房車價格比例,其中車位從125萬降價成73萬,而多出來的52萬則挪移到房價上,希望藉此提升房屋單坪價格,讓買家質疑車位本來就只值73萬元,根本就是被欺騙。
新聞報導→https://www.youtube.com/watch?v=DaS4gZnmyts
車位價格提高,房屋單價就變低,讓買家以為買到便宜,這是在「銷售時、簽約前」;簽約後,再與買家商議把車位總價壓低,藉此提高房屋單價,這是在「成交後、交屋前」。
通常95%已經簽約後的買家會答應,因為這時買家已經跟建商站在同一利益上,對建商而言,有助餘屋的銷售,對已簽約的買家而言,房屋單價變高了,鞏固社區房價,將來轉手賣屋時也同樣有利。
【買房,你該這樣做】
這類的行銷手法,在中古屋市場裡,房仲只能使用1次。一來是因為賣家不是建商,既沒有餘屋去化的壓力,事後調整房車價格比例,對賣方而言亦不具任何誘因。二來是簽約後,總價多少、房價多少、車價多少?皆已談定並寫入買賣合約裡,緊接著就要拿這份合約送貸款評估、過戶,流程已沒有足夠的時間可以商議。
但建商卻可以玩2輪,賣屋前先用1次,恭喜消費者單價買到便宜!簽約後,再用「您已經是準屋主了,把您的車位價格壓低不會有人注意,卻因此可以把房屋單價提高,這是為社區的共同利益著想,將來您要賣屋,也比較好守價,不是嗎?」這套話術說服已簽約的買家,成功調整房車價格比例。
天曉得,竟然會有買家以為只要跟媒體爆料,建商就會吐回車位價差給買家?合約都已簽定,買家若不願意配合調整房車比,大不了就總價維持不變而已。
只是,為何會有這個漏洞?關鍵在於預售屋市場的成交價,要拖到交屋後才會揭露(以這次的案例,消費者是7月購屋,12月交屋,有的甚至是今年購屋,2~3年後交屋,實價登錄才揭露呢!),這樣的空窗期,讓建商有機可乘,這也是為什麼大家之前討論「實價登錄2.0變調」的原因。
話說回來,這類的銷售手法,我認為不太算「欺騙」,頂多是種「隱瞞」,甚至是一種「服務」,畢竟,屋主要賣的價格就是這麼硬!房仲議不下來,總得想法子讓買家買得心裡舒服些。
因此,如果您已知道這個資訊,下次買房子時,可以根據車位的樓層(B1或B2)、位置(中間或側邊)、動線規劃是否得宜來議價。記得,車位絕對不是「死豬仔價」。
===法律教室:台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法定售價資訊揭露】
依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(民國108年5月2日內政部台內地字第1080262183號公告修正)應記載事項第七條契約總價之規定,建商的預售屋買賣契約除銷售總價外,應將土地價款、房屋價款(含主建物、附屬建物、共有部分)、車位價款等分項逐一註記,充分揭露預售屋的價格組成結構,保障消費者資訊獲取權利。
反觀房仲於銷售中古屋時,同樣地,須依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項(民國92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告)應記載事項第三條委託銷售價格之規定,除銷售總價外,亦應將土地及建築改良物、車位等不同價款分項標示。
【買房,勤作功課消弭價格資訊不對稱】
實務上,建商或房仲會以銷售總價換算每坪單價的方式,藉由車位(通常5-10坪)坪數比例的調整,即可轉換出兩種高低不同的房屋單價,居於資訊不對稱的優勢地位,製作出引人購買的廣告,達到成功銷售的目的。
作為消費者如何保護自己? 其實不難,無論是購買預售屋或中古屋時,不要只單方面聽銷售人員說房屋單價有多物超所值,更要進一步明瞭土地、房屋、車位等價格結構,加上參考內政部的實價登錄資訊,最後還需到購買標的附近的建案或房仲公司多打聽銷售開價或成交行情,所謂貨比三家不吃虧,透過自己的勤作功課,消弭資訊不對稱的劣勢,保障自己權利由自身做起,定能購得價格實惠的好屋。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191002.html
「共有 土地買賣流程」的推薦目錄:
- 關於共有 土地買賣流程 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
- 關於共有 土地買賣流程 在 徐定禎 Facebook 的最佳解答
- 關於共有 土地買賣流程 在 元照出版 Facebook 的最佳貼文
- 關於共有 土地買賣流程 在 持分房屋可以買賣嗎? 持分房屋買賣新舊制注意 ... - YouTube 的評價
- 關於共有 土地買賣流程 在 共有土地買賣注意事項2023-在Facebook/IG/Youtube上的焦點 ... 的評價
- 關於共有 土地買賣流程 在 共有土地買賣注意事項2023-在Facebook/IG/Youtube上的焦點 ... 的評價
- 關於共有 土地買賣流程 在 全台灣土地買賣 - Facebook 的評價
- 關於共有 土地買賣流程 在 共同繼承房屋怎麼買賣?共有持分房產相關規定,4方法免紛爭 ... 的評價
- 關於共有 土地買賣流程 在 買賣案件流程-不動產小幫手-網路e櫃檯 - 屏東縣政府財稅局 的評價
共有 土地買賣流程 在 徐定禎 Facebook 的最佳解答
【相信徐定禎模式】
從政以來,不豎立敵人,專注面對眼前的問題,一直都是我的原則。
不管是劉政鴻、徐耀昌縣長,或許在公共事務上看法不盡相同,但職場上仍然會尊重他們,民主時代政治人物必須接受社會的檢驗,苗栗已經停滯了4年,現在應該思考如何讓苗栗動起來,而非關注政壇恩怨。
我認為,苗栗財政問題需要面對,但在高呼修改財政劃分法的同時,徐耀昌縣長做過4屆立法委員,即使馬英九政府執政8年,都沒有修正。
唯一我們能掌握,是苗栗必須要爭氣。
營養午餐的部分,研究縣府2016-2017年的審計、主計資料,滕餘能夠在不增加舉債前提下,支付營養午餐,在地方教育發展、社福基金部分,也有足夠的剩餘,專款支應。
治理方面,目前苗栗縣共有2,100公頃以上的閒置工業地,是全台最高,更是第2名彰化縣的5倍之多,另外清理縣有畸零地、高鐵特定區招標發展問題,許多土地招標不出去延伸龐大養護成本等問題,同樣需要有能力的人來處理。
我做過地政士,也做過基層公務員,更是苗栗縣第一張不動產估價師高考及格的估價師,專業是不動產買賣的行政流程與價格、趨勢分析,我認為苗栗急迫需要一位「估價師縣長」,來改善眼前的問題。
長照、幼托、教育、醫療,以及前瞻計畫綠能、軌道佈局,苗栗有太多議題亟待面對,因此國民黨家務事,我沒有評論,說兩位縣長之爭,「徐定禎會漁翁之利」,我不以為然,徐定禎模式是走自己的路,也號召關心苗栗的朋友,一起讓苗栗動起來。
共有 土地買賣流程 在 元照出版 Facebook 的最佳貼文
▍不動產交易與經紀業管理法|何彥陞 教授 ➔http://qr.angle.tw/h24
✔本書詳細描繪不動產交易與經紀業管理法制之輪廓,並輔以法院判決見解之檢討,提供讀者具體且明確的方向,得以一窺該法制底下的真實內涵。
✔按部就班從理論基礎談起,帶領讀者重新思考不動產交易與相關法規範之框架,再就不動產交易之基本要素進行分析,完整透徹。
✔作者站在宏觀而全面的視角,釐清不動產交易相關法令規範之議題,以及參與人資訊平衡的應揭露範圍之討論,使本書深度與廣度兼具。
在不動產交易市場中,佔據資訊優勢的開發商、代銷業者、仲介業者往往可能會基於其資訊的掌握,謀求在交易中獲取最大收益,而使得資訊劣勢的消費者受到損害。而為了平衡市場、使買賣雙方能資訊對稱,政府亦不斷試圖祭出修法草案,但究竟資訊揭露的界線為何?不實陳述與不揭露又有如何的法律適用差異?現今實務上又應如何解決不動產業者掌握較多房屋物件的交易資訊?
本書以「不動產交易」與「不動產經紀業管理」為核心的專論,針對法律規範、理論依據、其他各國法制以及行政、司法實務見解做一完整之論述,本書有三大特點。其一,是明確化不動產交易與不動產經紀業管理理論基礎,如契約法與物權法對於交易安全之討論、資訊不對稱、委託代理理論等。其二,是透過主體、交易客體、交易流程等三大面向詳細介紹論述「不動產交易」。其三,是耙梳不動產交易與不動產經紀業管理之法制,並就私法與公法領域進行分析。私法部分,包含民法與消費者保護法的規範分析。公法部分,則包含公平交易法與不動產經紀業管理條例的分析。
總體而言,本書重新界定不動產經紀業管理法之理論、法制規範以及實務現況,係針對有志或已從事不動產交易、不動產經紀業等之實務工作、國家考試或是相關研究而作,期盼能為各界讀者帶來一完整、清晰之輪廓。
ˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍ
📚相關書籍
🔸不動產估價體系|許文昌 http://qr.angle.tw/5if
🔸不動產登記法律與政策|謝哲勝主編 http://qr.angle.tw/86v
🔸共有不動產管理與處分法律與政策|哲勝主編 http://qr.angle.tw/sw1
🔸土地法釋義(一)|陳立夫 http://qr.angle.tw/svy
🔸土地法規體系|許文昌 http://qr.angle.tw/lia
ˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍˍ
🎧相關影音
🔹不動產交易紛爭及預防機制 http://qr.angle.tw/pi7
🔹不動產契約公證法律與政策-綜合座談 http://qr.angle.tw/ug1
🔹不動產交易稅 http://qr.angle.tw/802
🔹不動產持有稅 http://qr.angle.tw/2rh
🔹不動產交易所得稅之檢討 http://qr.angle.tw/c09
共有 土地買賣流程 在 共有土地買賣注意事項2023-在Facebook/IG/Youtube上的焦點 ... 的推薦與評價
只要有遵守持分土地優先購買權,或是符合土地法第34-1條規定,若同意出售的共有人以及應有 ... 土地共有買賣是什麼?持分土地買賣流程介紹- 長璽代書 · https://www. ... <看更多>
共有 土地買賣流程 在 共有土地買賣注意事項2023-在Facebook/IG/Youtube上的焦點 ... 的推薦與評價
只要有遵守持分土地優先購買權,或是符合土地法第34-1條規定,若同意出售的共有人以及應有 ... 土地共有買賣是什麼?持分土地買賣流程介紹- 長璽代書 · https://www. ... <看更多>
共有 土地買賣流程 在 持分房屋可以買賣嗎? 持分房屋買賣新舊制注意 ... - YouTube 的推薦與評價
今天貸先生就為您一次解析,按照順序說明持分房屋 買賣 要注意哪些 流程 ! ... 【律師住隔壁】[6分鐘告訴你]多人 共有 一塊 土地 該如何分割(變價分割篇)|分割 ... ... <看更多>