加州山火保險
美國加州山火一直都是推高樓價動力之一。樓價越燒越高,燒通頂物業的業主拿到一大筆火災保險賠償重建物業,建成之後大幅度加價。沒有被燒通頂的物業因為供應減少而抬價。每次山火之後,樓價都會上升一截。可是,2021年的情況不同。很多災區業主根本上沒有火險,無法重建。經歴2018年和2020年嚴重山火之後,2021年山火捲土重來,而且更加凶猛。大部份人決定離開災區。供應少了,需求更少,樓價必然暴跌。執筆時,樓價還未顯示跌幅。因為山火還未完全熄滅,保險公司不承保山火及附近地區新火險。買家無法得到火險就無法向銀行借錢。買賣兩閒的情況下,樓價跌幅是未知之數。
2021年8月山火令樓價下跌的主要原因是火險保金上升。2017年至2018年的加州山火令保險公司損失240億美元。2019年,35萬業主的火險保單被取消。加州很多地區火險保費急升200%。2020年年初,加州Santa Barbara市的150萬美元物業買家知道每年火險保費4萬至5萬美元,立即放棄購買。有些山上豪宅每年火險保費數十萬美元,如果保險公司願意承保的話。
2021年8月山火結束之後,我可以肯定又有數十萬業主失去火險保單,得到保險公司承保的業主要支付更多保金。災區重建成本可以是一般情況的數十倍,甚至完全無法找到承建商開工。例如2020年山火之後木材價格爆升數倍。
美國人完全沒有防火意識,例如山火高危地區的住宅屋頂都是不防火。因為防火屋頂「不好看」。房屋附近30呎應該沒有可以燃燒的東西,5呎之內不能有植物。可是,美國人最喜歡房屋附近滿佈植物。山火燒屋的最直接因素是木台Desk。美國人喜歡在房屋旁邊搭個很大木台,上面架著太陽傘,用作燒烤及休閒地區。有了這個木台,這房子在山火中保證燒通頂。加州人喜歡房屋旁邊有大樹,越多越好。這些有大樹摭陰的房屋是山火燒屋的最佳選擇。
美國十大山火高危地區,加州佔了7個,而且一手包辦頭3名。這些加州山火高危地區都是樓價高不可擧,簡直是笑話。
2021年8月山火過後,加州人應該面對現實,因為保險公司在這次山火前已經拒絕承保山火高危地區火險。重建嘛,業主付錢。建好之後沒火險保單賣不出去,可以用作永久自住。
在加州買房屋,特別是山上的房屋,一定要調查是否山火高危地區,查問火險保費多少。說不定,保費高過樓價。
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過18萬的網紅公視新聞網,也在其Youtube影片中提到,更多新聞與互動請上: 公視新聞網 ( http://news.pts.org.tw ) PNN公視新聞議題中心 ( http://pnn.pts.org.tw/ ) PNN 粉絲專頁 ( http://www.facebook.com/pnn... ) PNN Youtube頻道 ( http://...
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180927凶宅保險面面觀@文/陳泰源
【案例】
某間房招租,房東怕房客死在屋內造成房價下跌,因此要求在租約附加凶宅條款:如果租客於承租期間內讓房屋變成凶宅,導致房價減損,租客或租客之直系親屬須賠償房價的20%。
溝通過程雙方僵持不下,因為,......↓
房東認為:房子發生凶宅,造成房價跌,跌幅高達30%~40%,房東只要求租客賠償20%,算是佛心來著,房東只想給自己一個最基本的保障而已,為何租客不解房東的好意?
租客認為:只要變成凶宅就要賠,風險實在太大,畢竟讓房子成為凶宅的可能原因有很多,有些不是租客能控制的,萬一發生凶宅的因素跟租客一點關係也沒有(例如小偷闖入後死在屋內),這也要賠,太不公平了吧?
後來,雙方各退一步,討論出用「保險」取代「租約條文」的方式來解決,可問題來了,保險費,誰出,較合理?
【一個凶宅險,各自表述】
主張房東出保險費比較合理:房子是屋主的,屋主怕財產價值減損,替他自己的財產投保,很合理。而且投資本來就有風險,收租金屬於投資行為,出租本來就存在著風險,當然是房東要負擔保險費。
主張租客出保險費比較合理:誰使用房子,誰住在房子裡面,誰負責照顧房子,房客本來就應負「善良管理人」責任,不管造成凶宅的因素為何,租客都該承擔風險,至於凶宅發生的原因究竟是否跟租客有關?屆時再交由法官來判定吧!
保險公司的立場:房屋的財產屬於房東,當然是由房東買保險來保障自己的財產,所以,制度上,保險公司已明訂「凶宅險的要保人,只能是房東」。
【租房子,你該知道】
假設,理賠發生了,保險公司是否會將這筆損失進行「代位求償」?保險公司給房東理賠金,再去向租客或租客的直系親屬討要?答案是「不一定」,理由如下……↓
選擇不打算代位求償的理由是:
1.保險公司既然收保費,就代表要承擔風險。
2.保險公司收到保費後,會再向「再保險公司」投保,所以等於也買了保險,一旦發生理賠,保險公司自身也能獲得理賠、降低虧損。
3.不好求償,人都死了,保險公司還向租客討要賠償金,於情於理,說不過去,鬧上新聞,也重創保險公司的正面形象。
4.不論房屋總價高低,保額有設定上限,其實金額不高,已屬保險公司可預期、可控制的虧損。舉例:假設保額50萬元,不論是價值500萬的套房,還是1億元的豪宅,保險公司就是只理賠50萬元,所以沒差。
選擇代位求償跟租客討要理賠的理由是:
1.保險公司的原始條款,仍然保留了「代位求償」的權利:被保險人因本保險契約承保範圍內之損失而對於第三人有賠償請求權者,本公司得於給付賠償金額後,於賠償金額範圍內代位行使被保險人對於第三人之請求權,所衍生之費用由本公司負擔。
2.視個案判斷代位求償訴訟的勝率高低而定,如果經判斷能求償成功,當然行使代位求償,如果判斷敗訴機率高,又或者已知被告沒有財產或負債,告也是白告,當然就放棄。
另外,也有一種情況可能會發生,就是房東覺得理賠金不夠彌補房價的損失,因此,房東會再向租客或租客的直系親屬透過訴訟,討要剩餘虧損;換句話說,假設房價減損300萬,但保險公司的保額只有50萬,房東會再租方透過訴訟討要250萬元賠償金。
至於,為什麼保險公司規定只能由房東為要保人,單純是因為房東有標的物可保,凶宅險隸屬於產險,而租客則能以意外險替代。
至於坊間的凶宅保險商品,保額最高不超過200萬元,有的甚至只有50萬元而已。因此,凶宅保險在總價幾百萬元的房地產上比較適用,而談到「彌補房價虧損」,凶宅保險的推出,其實象徵大於實質意義。
【結論】
從民法角度而言,並無界定出「誰」出保費「較合理」?只要雙方合意即可,畢竟,過去已有無數判例證明房東確實可向租客提出訴訟並求償成功,因此,「誰怕,誰繳保費」這句話固然是對的,但怕的人未必是房東。
理論上,凶宅險的保費,房東、房客,各出一半、共同承擔風險,是比較合理的。
但實務上,因為投保人只能是房東,加上一旦發生理賠,保險公司仍保有「代位求償」的權利可向租客索賠,所以,租客繳保費等於白繳,繳了一樣有可能被保險公司求償,因此,保費還是全額由房東出較為合理。
【法律教室:台灣房屋加盟總部法務經理─游璿樺】
《民法對於凶宅的定義》
租客在租賃物內發生非自然死亡或求死行為,租賃物變成凶宅,導致該房屋價值減損,造成屋主莫大損失。
《租賃契約附加凶宅條款可行嗎?》
若屋主執意要於租賃契約上約定凶宅條款,只要租賃雙方同意即可,但訴訟求償上可能會有租客的直系親屬抗辯說「不知有這樣的凶宅條款」致該條款約定無效,而回歸民法的求償程序。
而按民法第184條第1項後段規定,屋主確實可依法向租客的連帶保證人(實務上少約定)或直系親屬求償損失。
惟,部分法院見解把凶宅導致房屋之價值減損視為未實現損害之「純粹經濟上損失」,使得屋主不易證明房屋之跌價損失而求償不易。甚者,有些租客本為經濟上的弱勢一群,即使屋主打贏官司,也不見得能透過強制執行拿到金錢賠償。
因此,實務上比較建議的做法是,簽訂租約時,房東要求租客找連帶保證人,相對較有效及直接。
《凶宅險誰支付較合理?》
凶宅險就是藉由支付小額住宅險的保險金,規避不確定的事件風險,填補損失,因為屋主通常是反覆出租或以此為業,一般是由房東支付。
倘若要討論誰應支付這筆保險金,應回到經濟學的觀點,誰需要這間房屋的使用或收益,誰就應支付。若這間是交通方便、屋況佳的易出租物件,可能租客會願意負擔這筆費用;反之較不易出租的物件,屋主就得承受這筆保險金作為成本,或變相轉價到租金上讓租客負擔。
連結→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/09/180927.html
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180403中視 房客輕生變凶宅 房仲推百萬理賠凶宅險
影片網址→https://youtu.be/RhccGAFj0ZM
2011年發生在台中,一名女子在租屋處燒炭輕生,害得該處屋房價大跌,引發房東和周圍住戶不滿,就有房仲看到房東的顧慮,推出所謂的凶宅險。
記者 徐尚方、紀冠宏 採訪報導……↓
房仲業者 陳泰源 表示:「萬一房客在裡面發生非自然死亡,那當然就要負責去做一些賠償或者補償。」
免保費一年,日後如果房子出事就能理賠,但是也有房仲表示這樣的方案,並不適合高單價的房子。
房仲業者 陳泰源 表示:「如果今天是一個高總價,5000萬以上,甚至是一億以上的房子發生了凶宅,房屋的減損可能是好幾千萬,凶宅險只補我100多萬,那個是完全不成比例。」
房仲表示,其實對於房東最保險的方式,就是在簽約時多加一項凶宅條款,一旦發生事情就可以要求承租人的親屬賠償,依照之前的判例都至少能夠補貼房價的1~2成。
房東怕房客在租屋期間出事,不管是凶宅險,還是事前簽訂的條約,就是要保障自己的權益,以免房子一旦變成凶宅而求償無門。
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2018/04/180403.html
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凶宅險保費 在 [險種] 特定事故房屋跌價補償保險- 看板Insurance - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
一、性別:男
二、年齡:41
三、職業/工作內容:上班族
四、保障需求: 特定事故房屋跌價補償保險(凶宅險)
五、保費預算:不限
六、健康告知:屋況良好
七、常用交通工具:機車
八、預計規劃:房屋目前參加社會住宅出租使用,希望多層保障
九、現有保險:一般火險地震險,10/21到期,
到期後可以連特定事故房屋跌價補償保險一起保
之前查到國泰有300萬額度,但網路投保只有100萬(主約火險及地震險),
進線客服詢問就算人工也只能保100萬,
他們有房屋價值的評估,價值太低不可保300萬額度,希望可以有額度更高的選擇,
社會住宅有富邦專案保額到163萬,低於163萬就不考慮,真的沒有就只能保富邦產險了,
目前看到都是附約(主約火險及地震險),有可以直接主約更好,謝謝。
-----以下更新-----
感謝推文建議,我上面沒有說清楚需求,有詢問過業務,
國泰可以保住家保護傘動產50萬,另加300萬的房屋跌價補償險,保費3千多,
但貸款銀行要求的火險地震險要另外保約2千上下,
主要就是想保高額的凶宅險,但是要加一堆其他主約對我來說就沒必要且多繳保費,
底限是主約符合貸款銀行要求的火險及地震險,附約300萬的房屋跌價補償險,
看來市面上沒有可以直接主約的房屋跌價補償險,
所以可能目前是空集合吧?
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