【續繳房租但沒有簽約可以嗎】
今天有網友傳給我一篇爆料公社的討論文
大意是說租約到期後
房客跟房東並沒有簽紙本約
但口頭上有續約並且有續繳房租
結果房東突然反悔叫房客搬走還直接用大鎖把門鎖住不讓房客進去
這樣到底該怎麼辦
當然下面留言又是一片眾說紛紜
有人說沒有簽約只有口頭 只好認賠之類的
到底是怎樣呢
根據民法第451條規定
「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」
也就是如果租約期滿以後房東繼續收租金
房屋租賃就會變成不定期契約
也就是沒有期限的租賃契約
而這種契約土地法第100條規定
只有以下6種狀況,房東才能收回房子終止租約。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
如果沒有以上這些情況
房東是不能擅自終止租約的
像網友傳給我的案例
其實房東跟房客之間已經成立的不定期租賃契約
所以房東不能隨便叫房客搬走
更不能自己拿鎖把大門鎖起來
不然除了違反民法租賃相關規定以外
還有可能觸犯了刑法上的強制罪
臺灣人很常因為說哎呀是老租客了
所以就懶得重新打契約
或是為了方便先收錢以後再說
結果這種狀況下其實都會讓租約變成不定期租約
事後要收回房屋都很麻煩
各位房東們不可不慎喔
#突然覺得好像應該再開房屋租賃的講座了
#有人要報名嗎
出租人收回自住或重新建築時 在 林智群律師(klaw) Facebook 的最讚貼文
<房東可以隨時終止租約趕走房客嗎?>
新聞:高市苓雅區一間鐵板燒店剛滿週年,就因為懸掛酸市長韓國瑜的紅布條,不但招來韓粉留言謾罵,連房東也不再續租,業者表示,「本身並沒政治色彩,掛紅布條只是透過創意去行銷,如今被迫搬走,當初花費上百萬元裝修與選購生財器具也沒了,也無力短時間再去開店,所以會先休息一陣子,希望客戶不要忘記我們。」當初因為認識房東,因此雙方沒有簽訂任何租約,羅雅芳投入的裝潢與建置成本將在歇業後都成泡影。她指出,「希望客人不要忘記我們,我一定會再站起來,帶著對料理堅持與熱忱,繼續做我喜歡做的事。」
關鍵字:上百萬裝潢、沒簽訂任何租約
想法:
1.既然要投入百萬裝潢,當初就要簽訂3至5年租約阿!
如果只簽一年,房東看你生意好,給你漲租金,
你能怎麼辦呢?(百萬裝潢就是肉票阿!)
百萬裝潢還沒回收,就要搬走,不是很不划算嗎?
2.話說回來,既然當初沒有簽訂租約,
那就是不定期租賃契約,
不定期租約原本是雙方都可以隨時終止,
但要注意民法第440條跟土地法第100條規定,
法律是把承租人當成弱勢,
基於保護弱勢的立場,房東不能任意終止租約,
除非房客積欠租金達兩期~
所以鐵板燒如果有按期交付租金的話,
房東是不能任意終止租約趕人的!
但如果鐵板燒老闆娘很厚道,已經跟對方合意終止租約,
那也是沒辦法的事情~
相關法條:
民法第450條第2項:
未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。
民法第440條第2項前段:
租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。
土地法第100條:
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
出租人收回自住或重新建築時 在 律師談吉他 Facebook 的最讚貼文
最近我住的地方租約到期,一切安好也不打算搬走。找房東商量租約如何處理時,他很阿莎力的說「沒關係,你就繼續住,記得繳房租就好」。
唉!也是三生有幸修到一世房東(誤)。不過,房東這樣不重新訂立新租約內容的大方,如果不是遇到我這樣也很好相處的房客,在未來反而會害到自己。
租約上原則上都會寫租期,這是白紙黑字雙方的權利義務。
在法律上來看,租約到期以前,你都有合法居住、使用房屋的權力,反之租約到期,你就無權繼續居住了,房東可以拿回房子。
但,民法第451條規定,若租約到期後,承租人繼續使用,出租人也不馬上反對時,就會視為以【不定期租約】繼續租賃關係。
🎸差在哪?
【不定期租約】沒有所謂的「到期」,房東想把房子拿回來,必須依照法定事由。
依照目前實務見解,法定事由要看土地法的第100條,如下:
1⃣出租人收回自住或重新建築時。
2⃣承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3⃣承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
4⃣承租人以房屋供違反法令之使用時。
5⃣承租人違反租賃契約時。
6⃣承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
如果你的房客很皮,那第2~5點都有機會使用,很有機會拿回來;不過,如果你的房客平時也沒犯什麼大錯,你能主張的大概就只剩第1點了,對房東來說相當不利。
收回自住倒不是不能主張,但比起定期租賃拿回房屋只需要證明契約與時間,就是多一道證明的功夫。法律圈有個老諺語就是「舉證之所在,敗訴之所在」,如果能少舉證,就是多一分勝訴的機會。
實務上認為「收回自住」不限於房東本人自住,若是給親人居住,或是要開店面營業,都算自住。至於要怎麼證明?不見得每個判決都會深究,但我看過有些人主張接送小孩的提供學區與學籍證明;主張給予子女居住的提出懷孕證明與工作地點證明;主張要營業的提出工廠、產品的資料與照片。
但倒不是上法院隨你怎麼說都行。例如,有的房東只傳一封簡訊說「我想收回自住」就被法官打臉,認為舉證不足,顯然是瞎掰的;另一個案件的房東比較聰明,說自己要經營烘焙坊,還做了一個盈餘預測表,但法官很細心的查對,發現那張報表的數據與盈餘根本有問題(盈餘太低),而且房東本業收入遠遠高於該烘焙坊,認為房東是瞎掰的而駁回他的請求。
提醒各位房東,好相處是一回事,但不要陷自己於困境。當租約即將到期時,最好是提早與房客商量租約的更新,最少把原契約上的日期改一改並加註,以免未來徒增麻煩。