各位好,我是賴川。今天想和各位一起讀一個在債法學習上首先會遇到的問題,就是「債權相對性之原則及其例外」。此議題看似簡單,但其實涉及不少面向,如「契約附保護第三人效力」與「債權物權化」等,這些在考試上都是很常見並重要的爭點,也是學習其他進階概念的前提,建議大家可以抽空閱讀。
壹、債權相對性原則
債權相對性,或稱債之關係相對性,是指債權人僅得向債務人主張權利。因為債之關係既然是債權人與債務人間所生之法律關係,當然只能在債權人與債務人之間發生效力,故不得對相對人以外之第三人主張之。
債權是僅得對特定人主張之權利,只有相對效力,屬於相對權;反之,物權則是得對不特定人主張之權利,具有對世效力,屬於絕對權。
舉例而言,甲與乙就A地成立買賣契約,出賣人甲已交付A地於買受人乙,惟尚未移轉A地所有權,即使乙之移轉登記請求權已罹逾消滅時效,甲得主張時效抗辯而拒絕給付。但甲仍不得對乙主張所有物返還請求權,因為乙之占有土地是本於甲乙之買賣法律關係,具有正當權源,自不得認乙是無權占有而請求返還(最高法院85年度台上字第389號民事判例;最高法院101年台上字第266號判決)。
然而,買賣契約是債權契約,只有相對效力,不能對抗契約相對人以外之第三人,則若甲再將A地出賣並移轉所有權於第三人丙,此時第三人丙即得本於所有權人之地位,對乙主張所有物返還請求權,乙不得以和甲之買賣契約對第三人丙主張有權占有(最高法院83年台上字第3243號民事判例)。
| 最高法院 85 年度台上字第 389 號民事判例
按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。
| 最高法院 83 年台上字第 3243 號民事判例
買賣契約僅有債之效力,不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合,出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人,前買受人縱已占有不動產,後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物,前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係,對抗後買受人
| 最高法院 101 年台上字第 266 號民事判決
本件承租人既早已向出租人承租土地,事實上予以使用,倘原始出賣人已將系爭土地全部交付予出租人,雖出租人就系爭土地應有部分三分之二之移轉登記請求權已罹於消滅時效,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源;果爾,出租人之占有權源倘未被解消,其後手即承租人何以變為無權占有,即屬費解。
貳、債權相對性例外
債權相對性之例外,最主要可分為「涉他效力契約」與「債權物權化」二種類型:
首先,涉他效力契約,是指效力及於特定第三人之契約。例如:第三人利益契約(民法第269條1項)以及附保護第三人作用之契約。
其次,債權物權化,是指債權例外具有得對抗一般不特定人之效力。例如:所有權移轉不破租賃(民法第425條)、分管契約登記(民法826條之1)、公寓大廈規約(民法第799條之1;公寓大廈管理條例24條)、土地預告登記(土地法79條之1)等。
一、涉他效力契約
(一)第三人利益契約(民法第269條)
第三人利益契約,是指當事人以契約約定,債務人向第三人為給付之契約,且第三人有向債務人直接請求給付之權利。第三人並非契約相對人,卻得以契約向債務人請求給付,即為債權相對性之例外。
第三人利益契約之成立要件,須第三人有向債務人直接請求給付之權利,才屬真正第三人利益契約,否則只是所謂的不真正第三人利益契約,僅有給付受領權,而無給付請求權。
(二)附保護第三人作用之契約
附保護第三人作用之契約,是德國實務上以「契約附保護第三人效力理論」所發展出之制度,其內容是,特定契約一旦成立後,不僅在當事人間發生契約法上權利義務關係,債務人同時對於與債權人有特殊關係之第三人,亦負有契約法上之保護或照顧義務,債務人違反此等義務時,債務人就該特定範圍之第三人所受之損害,亦應依契約法原則,負擔損害賠償責任。
舉例而言,在出租人與承租人成立租賃契約後,因租賃物有瑕疵,致承租人之同居人受害,如堅持貫徹契約相對性原則,則承租人之同居人並非租賃契約當事人,其僅得依侵權責任向出租人請求損害賠償。然而,契約與侵權責任在構成要件、舉證責任、消滅時效、保護客體(權利或利益),以及對第三人行為負責(民法第188條與224條)等均有所不同,如此一來,可能對於承租人之同居人保護不足,故例外使同居人等亦得以承租人之契約對出租人主張契約責任。
二、債權物權化
(一)所有權移轉不破租賃(民法第425條)
依民法第425條規定,出租人於承租人占有租賃物期間,若將租賃物所有權移轉於第三人,則在出租人與第三人間發生「法定契約承擔」之效果,由第三人繼受出租人在租賃契約中之一切權利與義務,第三人成為原租賃契約之出租人,故承租人可依本條規定向第三人主張租賃契約繼續存在,學說上稱此為一種「債權物權化」之表現。
(二)分管契約(民法第826條之1)
依民法第826條之1規定,關於共有人間之約定,在不動產,若共有人已將分管契約或分割協議等於地政機關進行登記,即可發生「物權效力」,即登記後將導致契約或協議發生「債權物權化」,而得拘束不特定之受讓人。至於動產,立法者基於成本考量,並未創設動產之登記制度,故規定受讓人於知悉或可得而知該契約或協議存在時,始能拘束受讓人。
(三)公寓大廈規約(民法第799條之1)
民法第799條之1及公寓大廈管理條例第24條規定,公寓大廈之規約對於任何區分所有建物之受讓人均有拘束效力。該二條規定之所以使規約得以發生「物權效力」而一律拘束受讓人,是因為公寓大廈之規約是採取「分散揭露」之方式,即不同社區之規約各自存放在其管理委員會內,而受讓人在成為公寓大廈之區分所有權人前,均得依公寓大廈管理條例第35條請求閱覽或影印規約,管理委員會不得拒絕,則規約之內容即存在「公示性」而得發生「物權效力」,具有拘束受讓人之正當性。
(四)土地預告登記(土地法第79條之1)
土地法第79條之1規定,預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。本條之立法目的在於保全請求權人之權利,以登記作為公示方法,進而限制登記名義人處分其土地之權利,使請求權人之權利發生「物權效力」,而得對抗不特定之第三人。
在此,應特別注意者是,本條第2項所稱之「登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨害者無效」,是專指處分行為(物權行為)而言,並不包括債權行為。例如:甲將A地出賣於乙,且乙檢附甲之同意書已為預告登記,嗣後甲又將A地出賣於丙,甲和丙間之買賣契約,並不會因為預告登記而無效,理由在於,基於債權相對性原則,丙本不能以自己與甲之買賣契約(債權行為)對抗契約關係以外之第三人乙,則乙對甲之移轉A地之請求權根本不會受到該買賣契約之影響,因此沒有讓甲丙買賣契約無效之必要。
(五)小結:債權物權化之公示基礎
債權可以物權化的關鍵在於「公示性」,即透過債權的「公示基礎」使第三人可以認識該債權存在,進而發生物權效力以拘束第三人。舉例而言,民法第425條承租人是以占有作為公示外觀,而使房屋受讓人受租賃契約之拘束;不動產分管契約和公寓大廈規約則是分別透過集中登記(地政機關之分管契約登記)以及分散揭露制(各社區自行存放規約供利害關係人查閱),使共有物或區分所有建物之受讓人受分管契約與規約之拘束;土地預告登記同樣也是透過登記,使交易後手必須受前手登記之請求權拘束。
債權物權化,有助於當事人(如承租人或共有人等)對於物的事前長期投資,因為當事人不須擔心標的移轉予第三人後,無法繼續依其原有計畫為使用收益。然而,債權物權化,使原本不受債權拘束之第三人(淺在交易者)例外受債權拘束,則潛在交易者必須額外付出資訊成本,用以調查標的是否帶有他人發生物權化的債權。因此,如債權不具公示基礎仍得發生物權化,則潛在交易者必須支付非常高的資訊成本,故制度上通常要求債權物權化,必須以具有公示基礎為前提,以降低潛在交易者付出之資訊成本*。
*不過建立公示制度也必須支出成本,如設置地政登記制度所支出的相關系統成本等是。但我國現已設有完整的不動產公示系統,在投入固定的建置成本後,另外允許分管契約或土地預告登記等,幾乎不會增加多少邊際公示成本,並同時得大幅減少潛在交易者的資訊成本,是有效率的選擇。
https://qiming-law.com/2019/08/26/債法總論:債權相對性原則與例外/
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<債權相對性及債權物權化:體系鳥瞰>
各位好,我是賴川,這是這幾天寫在 foreseer 上的一篇民法核心觀念整理,是關於「債權相對性」及「債權物權化」的問題。這篇文基本上是整理民法的核心基本觀念,雖然篇幅稍微長,但建議大家可以先存下來,有空時還是可以拿出來閱讀。
一、債權相對性
債權相對性,是指債權人只能向債務人主張之基於債之關係所生權利,而不能向債之關係以外之第三人主張。因為債之關係既然是債權人與債務人間所生之法律關係,當然只能在債權人與債務人之間發生法律效力,故不得對相對人以外之第三人主張。
舉例而言,甲與乙就A地成立買賣契約,出賣人甲已交付A地於買受人乙,惟尚未移轉A地所有權,即使乙之移轉登記請求權已罹逾消滅時效,甲得主張時效抗辯,而拒絕給付A地所有權給乙。但甲仍不得對乙主張所有物返還請求權,因為乙之占有土地是本於甲乙之買賣法律關係,而具有正當權源,自不得認乙是無權占有而請求返還(參見最高法院85年度台上字第389號民事判例;最高法院101年台上字第266號判決)。
然而,買賣契約是債權契約,基於債權相對性原則,不能對抗契約相對人以外之第三人,則若甲再將A地出賣並移轉所有權於第三人丙,此時第三人丙原則上即得本於所有權人之地位,對乙主張所有物返還請求權,乙不得以和甲之買賣契約對第三人丙主張有權占有(參見最高法院83年台上字第3243號民事判例)。
最高法院 85 年度台上字第 389 號民事判例
按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。
最高法院 101 年台上字第 266 號 民事判決
本件承租人既早已向出租人承租土地,事實上予以使用,倘原始出賣人已將系爭土地全部交付予出租人,雖出租人就系爭土地應有部分三分之二之移轉登記請求權已罹於消滅時效,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源;果爾,出租人之占有權源倘未被解消,其後手即承租人何以變為無權占有,即屬費解。
最高法院 83 年台上字第 3243 號民事判例
買賣契約僅有債之效力,不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合,出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人,前買受人縱已占有不動產,後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物,前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係,對抗後買受人。
二、債權物權化
債權相對性之例外,除涉他效力契約外,國家考試上最重要的就是債權物權化。債權物權化,是指債權例外發生得對抗一般不特定人之效力,常見者有,所有權移轉不破租賃(民法第425條)、分管契約登記(民法826條之1)、公寓大廈規約(民法第799條之1;公寓大廈管理條例24條)、土地預告登記(土地法79條之1)等,筆者以下即簡單介紹之。
(一)所有權移轉不破租賃(民法第425條)
依民法第425條規定,出租人於承租人「占有」租賃物期間,若將租賃物所有權移轉於第三人,則在出租人與第三人間發生「法定契約承擔」之效果,由第三人繼受出租人在租賃契約中之一切權利與義務,第三人成為原租賃契約之出租人,故承租人可依本條規定向第三人主張租賃契約繼續存在,學說上稱此為一種「債權物權化」之表現。
(二)分管契約(民法第826條之1)
依民法第826條之1規定,關於共有人間之約定,在不動產,若共有人已將分管契約或分割協議等於地政機關進行「登記」,即可發生「物權效力」,即登記後將導致契約或協議發生「債權物權化」,而得拘束不特定之受讓人。至於動產,立法者基於登記制度成本之考量,並未創設動產物權之登記制度,故規定受讓人於知悉或可得而知該契約或協議存在時,始能拘束受讓人。
(三)公寓大廈規約(民法第799條之1;公寓大廈管理條例第24條)
民法第799條之1及公寓大廈管理條例第24條規定,公寓大廈之規約對於任何區分所有建物之受讓人均有拘束效力。該二條規定之所以使規約得以發生「物權效力」而一律拘束受讓人,是因為公寓大廈之規約是採取「分散登記」之方式,即不同社區之規約各自存放在其管理委員會內,而受讓人在成為公寓大廈之區分所有權人前,均得依公寓大廈管理條例第35條請求閱覽或影印規約,則規約之內容即存在「公示性」而得發生「物權效力」,具有拘束受讓人之正當性。
(四)土地預告登記(土地法第79條之1)
民法第79條之1規定,預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。本條之立法目的在於保全請求權人之權利,以「登記」作為公示方法,進而限制登記名義人處分其土地之權利,使請求權人之權利發生「物權效力」,而得對抗不特定之第三人。
三、結論
綜上所述,讀者似乎已經發現,債權可以物權化的關鍵原因在於「公示性」,即透過債權的「公示外觀」使第三人可以認識該債權存在,進而發生物權效力而拘束該第三人。例如:民法第425條承租人是以占有作為公示外觀,而使房屋受讓人受租賃契約之拘束;不動產分管契約和公寓大廈規約則是分別透過集中登記(地政機關之分管契約登記)以及分散登記制(各社區規約存放),使共有物或區分所有建物之受讓人受分管契約與規約之拘束;土地預告登記同樣也是透過登記,使後手必須受前手登記請求權之拘束。
當債權存在公示外觀時,第三人對於獲取債權存在資訊的搜尋成本很低,而此時若能立法使債權發生物權化效力,也有助於當事人(如承租人或共有人等)對於物的事前長期投資,而使資源被投放在更精確的位置,整體而言,更能避免社會資源的浪費,離整體社會效用最大化的理想更近一步。
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時間:2021年 6月10日(星期四)下午 6:30-7:00
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主持:
顧芷筠(Debby)
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分管契約登記 在 李基銘漢聲廣播電台-節目主持人-影音頻道 Youtube 的精選貼文
本集主題:「紙上律師:創業有辦法」介紹
訪問作者:周念暉
內容簡介:
你想創業嗎?或是目前正在創業中、公司甫成立不久?甚至是對與創業有關的各項法規議題有興趣的人……
全台第一本針對新創企業撰寫的法律書,
透過創業過程的時間順序,讓讀者針對當下需求來從中找答案,
是創業者立業過程中的最佳法務良伴。
創業通常從零開始,創業者每踏出一步,任何舉措都與法律息息相關,本書透過《易經》的「元、亨、利、貞」四大主題,作為本書四大綱要。逐步帶領讀者了解各種難解的法規議題,過關斬將!
●元者,始也、大也,意指「周詳計畫,設想周到」,指的是人事物的初始。
本章節將從創業開始談起,事業甫創立之初,包括經營計畫的擬定、公司命名、商業登記、簽訂契約等各種注意事項。
●亨者,通也,代表「暢通無礙,光明正大」,表達的是人事物的生長。
代表著美好條件的聚合,企業成立之後需要調養體質,所以本章將討論例如研發產品、設定商業模式,甚至是物料來源、批發管道、行銷策略、交通運輸等議題,告訴讀者應該側重哪些法律議題。
●利者,和也,意指「適宜、和諧」,意味著人事物要有所收穫。
本章內容將著重在人盡其才、地盡其力、貨暢其流的概念,釐清企業正式營運之後所要跨越創業的挑戰何在?例如在聘雇人力、擬訂營運規制、設計產品獲利模式等方面進行合理的配置過程中,必須瞭解的法律問題是什麼?
●貞者,正也,具備「端正,穩固」之意,解釋作「正」,代表「事之幹」,即事情之「重大根本」。
新創企業經營三至五年後,各項營運項目更加確立、營收也會更加穩定,即將邁入中小型規模的企業,此時,企業是否應該轉型?如何調整?又該注意哪些法務專業項目?
作者簡介:周念暉
周延法律事務所│主持律師
學歷:國立中正大學法律系學士、國立中正大學法學系碩士
經歷:
世紀聯合法律事務所受雇律師
十方法律事務所受雇律師
周延法律事務所主持律師(現任)
擔任職業律師多年,經手法律案例超過數百件,受聘為多間國內代表性公司的法律顧問,於企業經營管理方面獲得多方業主之信賴。對於商業經營之法務風險分析與規劃,具備長足且完備的實務經驗,為客戶提供最周延的法律服務及建議。服務客戶產業多元,橫跨生技、醫美、生化、地產、建設、建材、設計、傢俱、汽車、機械、電子、能源、租賃、商旅、餐飲、食品、社區、保全、消防、貿易、服飾、美髮、健身、資訊、金融、網路、電商等多方領域。
法律專業深受肯定,先後獲壹電視、東森、環宇廣播電台等媒體專訪報導。曾出版《 面對生命的十個感動》(布克文化)。若有任何問題歡迎至周延法律事務所網址詢問:www.cylawtw.com
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#租舖陷阱
香港大學法律諮詢網站
住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任?
物業若被用作未經許可的用途,可能為其擁有人(即業主)帶來麻煩及/或法律責任,包括:-
違反政府租契
香港所有的土地(除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外)均為香港政府所擁有,而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是(政府的)租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候,當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契,內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制,例如在指定為住宅用物業內進行商業活動,政府即有權重收該物業,並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施,但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費,以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。
雖然這種極端措施很少使用,但若佔用人公然無視警告而繼續違規,在嚴重的情況下,地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》(第126章),在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊,該土地會被視為已經由政府重收,業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下,根據上述條例第8條,前業主只可向行政長官申請救濟(如果承認已發生違規行為),或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。
違反大廈公契
大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上,它列出與管理該大廈有關的規條。
標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司、業主立案法團(如有的話)或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
假若住宅用物業被用作商業用途,自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外,並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。
妥善草擬的租約可能會列明,租客若違反該文件的條款,則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約,可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下,業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。
刑事責任
假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途,業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動,例如經營賭場或賣淫場所,而不聞不問,業主可能會須負上刑責。
任何非法使用物業的行為,如上所述,亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。
大部分租約都會清楚規定有關物業的用途,例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款,可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過,業主應諮詢專業法律意見,以便清楚了解業主的權利和責任,包括可能申請禁制令。例如,即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室,可能只不過把該物業的地址用作通訊地址,而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素,但這類行為根本不會損害該物業,也不會對業主有負面影響。在這種情況下,即使租客可能在技術上違反了租約的條款,業主可能不會有當然權利獲得禁制令 (無論是臨時的還是永久的)。
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