【促轉會社會對話展】
今天很高興與 簡舒培 台北真速配、林亮君、黃郁芬 台北市議員等關心轉型正義的議員同事,共同受促進轉型正義委員會邀請,由楊翠主委、林佳範委員親自導覽,#彼時影未來光 #促轉會社會對話展。
白色恐怖時期國家監控無孔不入,令人毛骨悚然。例如調查局為了監控楊碧川,不僅買通他身邊的人提供各種線報,趁他外出時潛入家中拍攝藏書、繪製住宅平面圖,甚至還為了監控他而專門買了一棟房子,耗費人力物力之鉅,整個台灣因此變成一座大監獄。政治犯在沒被定罪之前就有可能被沒收財產,財產沒收不僅有日記、劇本、歌曲等「反動創作」,甚至連電風扇、衣櫥都不放過,最誇張的是清單上還有肥皂盒!
轉型正義是複雜的社會工程。真相調查、恢復名譽、財產返還、人事清查等等工作之外,同時必須積極推動社會溝通,讓社會大眾能夠得知這些歷史的真貌。
促轉會用心規畫了互動式裝置,藉由行為選項讓人感受監控無所不在。讓我想到以前參訪美國洛杉磯大屠殺博物館時的互動經驗,也是藉由參觀者選擇行為後揭曉你是屬於哪一個受難者,讓人感受小小無害的選擇都會成為被羅織罪名的藉口;此外博物館也介紹了許多納粹政府的宣傳和不義作為,讓人更了解當時納粹為何會崛起的脈絡。
這個展覽時間很短只有一周,大家趕快出門吧,把握冬天難得的太陽,可以順便到大稻埕走走。其他縣市的朋友也可以趕快筆記,這個展覽後續會在各地巡迴展出喔。
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全國公開場次:
#臺灣新文化運動紀念館
展覽日期|1/24(日)-1/31(日)
展覽地點|臺灣新文化運動紀念館 2樓活動教室(台北市大同區寧夏路87號)
開放時間|週二至日09:30-17:30,週一休館
#靜宜大學
展覽日期|2/20(六)-2/26(五)
展覽地點|靜宜大學圖書館(台中市沙鹿區台灣大道七段200號)
#東吳大學
展覽日期|4/8(四)-4/16(五)
展覽地點|東吳大學第一教研大樓戴氏基金會議室(台北市士林區臨溪路70號)
#壢景町
展覽日期|4/28(三)-5/4(二)
展覽地點|壢景町(桃園市中壢區延平路627號)
#苑裡掀海風
展覽日期|規劃中,敬請期待
展覽地點|苑裡掀海風二店(苗栗縣苑裡鎮新興路35巷22弄32號)
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香港樓盤專題分析 (將軍澳中心篇) (請參見附圖)
作者: 見習金錢師
http://www.facebook.com/moneyist2015
首先本頁開立一年,like數終於突破500,多謝各位讀者的支持!
為答謝新舊讀者,小編在以後的文章增加了以下的新內容
1. 增加對樓層高低的定義
每個屋苑身處的地區不同,本身高度亦不同,所以對每個屋苑所採納的標準亦不甚相同。例如淘大、沙一等80年代落成, 約30層的樓宇,就會以10層作為一類。1-10為低層,11-20為中層,21-30為高層。如果是特色單位,亦會特別標示。而如果樓宇數目較高的,就會以15層為一單位,例如4-15為低層,16-30為中層, 31-45為高層,45樓以上為極高層。好了,有極高層便當然有極低層了。因此,由下一篇開始,1-3將被視為極低層。(跳層問題亦相應調整。)
2. 按景觀分析。這是比較困難的一環。上一篇本希望加入景觀上的分析,不過由於時間關係未能加入。新一篇的文章將會嘗試加入這分析系統,希望可以增加文章養份,盡快破千個like!
而增加內容後的第一個屋苑,是將軍澳市區的超級高樓群。日出康城? 不,日出康城將會在下一篇的文章再分析。話說在「建華年代」(1997 – 2005年),政府為了達到八萬五的建屋目標,便在不影響單位面積的前提下放寬了建築物的高度限制。因此,在當代發展的樓宇大都有超過40層的高度。
今日分析的,是在將軍澳站上蓋的一大私人發展項目,將軍澳中心。將軍澳中心總共13座,在2002-2003年入伙,當年多少的年青人,就由港島遷入將軍澳,建立出一個新的中產區。
按間隔作分析
言歸正傳,在最近的一年,將軍澳中心成交量達163宗,都是一個可觀的數字。成交的主要是實用面積約460呎的兩房單位,達103宗。而在樓層方面,主要買賣的是中層單位 (17-33樓, 不設4字尾層數),有58宗。圖1為按間隔劃分的平均呎價。
起初我以為兩房的呎價會明顯地高三房一截,但是結果較小的三房 (約550呎) 的呎價亦不遑多讓 (只有3%偏差)。至於面積640-680呎的套三房的成交則比兩房平均低約10%。這一方面證明細單位的吸引力,另一方面亦證明將中為換樓之選,三房是可以吸引到一定的換樓客。小編曾看過將中的平面圖,發現雖不少浴室是黑廁,但間隔方正,正適合一家大小。
以樓層作分析
對於高密度的屋苑,小編假設樓層不同,其呎價應是有一定的距離的。始終用了數百萬,應該都想住得開揚一點,不想困獸鬥吧。
但總體而言,單看樓層,呎價分別不大。總括而言高層價格較高,但是高層均價只比低層高約6%,分別相對正常的分野 (10%) 較少 (見圖2)。
按景觀作分析
在開始分析成交價前,先要介紹一下單位的不同景觀。將軍澳中心的景觀分為以下幾種:
1) 海景: 由於將軍澳中心比前排的新屋苑高得多,所以有一部分的高層單位會望到遠海景
2) 山景: 同樣道理,由於將中高度比後面的公屋高,所以高層單位可以居高臨下望向山景。
3) 內園: 如果大家看地圖,發現將中的樓是以菱形佈局,所以樓宇間的距離會稍遠一點。不過因於建築物高度,所以壓迫感都不少。
4) 開揚景 (北): 部分向北單位是會望向彩明苑、體育會等,或是天晉後面的公園,景觀開揚
5) 開揚景 (南): 另外,低層及中層的單位則會望向寶邑道南面的填海地。暫時前面都是GIC (政府、機構及社區)用地。雖然預計景觀上沒有大改變,但是都將之分辨出來,從而分辨出前面工程的影響。另外,遠望維景灣畔及天晉園景 (基於密度較低) 的都會視為開揚景。
6) 公屋景: 少部分單位近望唐明苑,相對壓迫。
上一段提過樓層對成交價影響較少。但另一方面,小編發現隨著景觀不同,其成交價的表現亦不盡相同。例如是內園景 (或者樓景, 圖3) 的話,低層的樓價並不遜色,甚至有時比高層更好價。似乎證明了小編之前 「園景低層比高層吸引」的看法。
至於向北的單位 (圖4),由於前方有建築物,所以樓層間的分別較大。一般而言,高低層分別達15%。至於山景單位,都會比同景觀平均呎價高5%以上,反映樓層因素。另外居屋景的中、低層平均呎價竟然一樣,雖部分是成交時間差,但亦反映在樓景下,呎價分別其實不大。
至於向南的一線單位成交價則可見圖5。高層海景成交價均價比低層填海區景高14%,而高層與中層間分別亦有約8%。當中雖有時間差,但景觀都對成交價起了重要作用。
將軍澳已不再只是以前的「堆填區」,而變了政府銳意發展的新社區,而在將來都會有很多的新樓推售。除了會有更多外區客,亦會有很多久居將軍澳的朋友換樓。大家與其買得高,反而景觀才是保值的重要因素。同時,亦有部分的朋友希望進軍相對低水的三房戶投資,不過三房戶主要用家是家庭客,對室內空間普遍要求較高。因此,大家亦適宜分析其間隔才下決定。
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Feature
委屈求全的小確幸(文:俊廷)
在這個甚麼問題也可以 Google、Wiki 去找答案,甚至放上網尋找 Facebook 大神幫忙的年頭,坊間仍充斥著那些「一分鐘學會 XX」、「XX 的一百種方法」等書籍,你不禁驚訝市場對這些「天書」的需求究竟有多大。無從追溯,上一個熱潮是風水、財技、辦公室政治學……只知道,現在大家一同鍛煉的,叫「收納術」。
書展中人們大包細包掃走的書籍是甚麼,我沒有去細問,閒逛半天想和大家分享的是「收納術」之盛行。名字改得對,就是成功的一半,恍如失傳忍術,或是變出空間的魔法,這個叫出來響亮的名字的確讓人們多了點遐想。空間,沒有可能憑空製造多一點出來,這是物理法則的限制。收納術,老實一點說,就是放整齊一點,善用家居空間之流。買一本有關收納術的書,是為幻想裡秘密的後花園找來了第一塊拼圖。
追逐一份感覺沒有不好,有幻想、有目標從來不是壞事,只是當把這些家居整理秘技之卷一一帶回家的同時。你還未去翻閱這本書,電視新聞卻說著中細價樓造價破頂、「港人港地」的項目位於深水埗的三房單位也能叫價逾千萬元直逼豪宅。以及連當初定價以便宜作招徠的大澳天利苑居屋單位,也爆出管理費原來高達二千元有多。你不禁倒抽一口涼氣,要問是幻想和現實太有距離,還是真正的距離是存在於你和這世界。
而然,這城市的人對置業階梯的迷思並不是一朝一夕,「買磚頭」保值的想法根深柢固。甚至已在居住與投資的天秤上,更傾向把房屋當成實現經濟利益的手段。而如果說殖民地時期,港英施政出發點是在這裡獲得最多的經濟利益,而不是為這裡的人謀福祉。那回歸以後,若你覺得特區政府會有所改變,當看到「新界東北發展計劃」等長遠土地發展方向時。我相信你也需要有一點點覺醒,知道香港只是換了實現經濟利益的服務對象罷了。這政府的政策,很多時也不是以這裡的人為根本的。
無疑正是一點點的被逼迫,在僅有的生存空間繼續不斷地擠走的同時,以此背景去看「收納術」,其實這是很為香港人而設的。在那個擁有大窗台而顯得有點小的房間,我們能夠思考出把睡床騎上窗台而釋放更多空間,並因此而沾沾自喜,正當這些小確幸充滿生活之際,又有多少個古洞北、粉嶺北等香港的後花園已從我們手中失去。正如開首為說,空間不會因「收納術」而憑空被創造,但世間卻有很多有關政治的、有關語言的「偽術」會讓我們連一席之地,甚至是立足的地方也失去。或許,這早已不是執好自己屋企,做好自己就可以捱得過的年頭了。
「居家收納超强大全 1000+」
由屋企入門口開始,「重新教育」你,鞋櫃內的鞋應如何放,一直講到廚房、廁所、書房、小孩房,將你家中有的,或無的地方,每一件物件如何規劃、如何放置等都巨細無遺一一為你梳理出一套法則。這城市的人,輕則在整理家居,重則國家大事,也都在迷戀世上會存在—套「快、靚、正」的法則、秘技、捷徑。難道大家沒有聽過,不要迷戀哥,哥只是個傳說……
「解決居家的 100 個煩惱」
家居問題又何止一百個,買一本有關收納的工具書,又設計、規劃開始,所改變的,或許更會是生活的習慣。要作出改變,是要付出。只是這城市的人,也沒有對付出有太多覺悟。也許,連看一本書的時間和心理也欠奉。有問題,找答案,知道答案,完。
「房超小宅格局完全破解 100 例」
談論規劃空間,還要有平面圖配以註解,以研究和說明「收納術」來說其仔細程度是大師級的。不要看這二百多頁的書中,要教曉我們的,雖然不是拯救地球,或讓世界和平的方法。而然,專業就在專心做一件事之中,面對一百個在侷限中創造出自己天地的方法,我開始存疑,我是否應該把這書看待成一本教導人們逆境求存的手冊。
「不委屈的小家收納術」
「大房子 ≠ 美好」,我沒有反對;「寬廣的空間 ≠ 豐富的生活」,我也認同,就如書中所說,我理解小房子也有優點,絕沒有隨便否定收納術的價值。但就如,不知為何這些書籍,也有意無意提及「不委屈」這一詞,我更確信當中那份小確幸的糖衣,其實有安撫和排解的作用。
(全文刊於 CUP Magazine 151 期八月號專題「睇書自贖攻略」)
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