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來去北投，早已不是秋冬限定的探索！
其實我們早在高中國文課本《裨海紀遊》，就已不分冬夏地跟著清代官員郁永河，有過「神遊」北投的經驗了👣👣
數百年前，佈滿硫磺的北投還不是泡湯勝地，而是兵家必爭的火藥庫，而後是怎麼引入洗浴文化、變成全民大澡堂的呢？
讓北投說書人，用2小時的走讀，帶你走入這本典藏百年的「活課本」，理解這片土地的生命故事，輕鬆入手北投今昔變遷！
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主持人：姚舜來賓： 北投說書人 創辦人林智海主題：穿越百年北投市場說到北投，你會想到什麼呢？許多人第一個會想到的就是溫泉！但如果你想要找一個地方 ... ... <看更多>
北投說書人 在 Re: [新聞] 房市煞車猛房價衝擊才正要開始? - 看板home-sale 的推薦與評價
交易量回升的有點驚人.
高雄居然突破到3443多,靠邀...
不過目前價格還是持平狀況.
主要是炒手還沒看到動手.
炒手不動手,價格就不會有明顯變化.
光靠自住戶在那邊買買賣賣,是很難大漲的.
不過炒手大概也沒料到交易量回溫這麼快吧.
顆顆.
去年年底到今年一月,那個交易量,以炒手的直覺來講.
不要說到今天這個數字.
光要達到今天的8.5成,它們大概預估要一年.
因此大多都是處於觀望和休息狀態.
喔...你問,炒手是誰.
主要是建商拉.
中古屋炒手是投資客,但是投資客會看主力(建商)的動作才順勢操作.
但是目前交易量回溫這麼快.
是可以觀察一下這兩個月建商的動向.
建商的動向很重要.
尤其是你的都市推案量最大的那幾個.
而不是最貴的那幾個.
不要整天看著豪華品牌建商在那邊自慰...
那個沒啥鳥用.
你要看推案量最大的那幾家,它們的動向才是會影響市場的巨大力量.
例如你們最討厭的興富發,寶咖咖系列等等.
(當然在地建商也有很大隻的....那些都很重要)
連豪華品牌都要看他們臉色懂嗎....他們是造市者...
不你房子賣的貴你就比較高級....
喔不...
比的是誰推的房子加起來的總價最多,誰才在階級上比較高級....
誰才是市場老大,話水會凍結.
記得喔.
雖然說建議是等到降息前夕進場.
但是如果你看到炒手們有聯合的大動作.
例如你們都市前3~5大建商,聯手哄抬價格.本來成交50,聯手要衝60.
(觀察3~6個月,連續觀察市中心話題區或蛋黃區5~10個建案)
(蛋黃區不用說,話題區就像台中水楠北屯,高雄橋頭楠梓,台南南科範圍等等)
(但是就算是蛋黃區,也要排除豪華品牌...那些高價但是推案少的建商都直接排除不看.
只看你們都市前3~5大建商...其他人並不重要)
1x年以內的中古屋就要立刻買....
晚的人自己未來多加幾百萬在後面追..
市場永遠都是對的.
如果交易量回升這麼快.
你不用懷疑那些老狐狸建商,會給你甚麼死古不化還是怕東帕西,繼續躺在那邊裝死..XD
人家可以混到那麼大.
市場嗅覺,市場掌握度,炒作,哄抬....哪一樣不是修練到技能EX.等級...
所以當市場有一些特殊變化的時候,就要注意這些造市者是否也有相對應的調整.
而看到造市者都調整了.
就要跟.
要當一隻站在風口的豬,順著風就可以飛.
千萬不要當一隻自以為聰明然後與眾不同的魯蛇.
一輩子只能在泥巴裡面魯動!!!!
自以為聰明,天下都是錯的只有我獨醒...
其實是一種愚蠢的表現....顆顆.
短視近利,不夠理智,反應遲鈍,思考狹隘,故步自封,剛愎自用....
自己想想是不是這樣....
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.116.23 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680794155.A.0DD.html
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:17:45
你就每個新推案都去看就知道了.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:21:20
這就要一樣一樣算.
一面牆你是要全部打到見磚,還是壁癌小部分打除.
價格就是幾千到小幾萬.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:23:34
廁所廚房門窗比較死豬價.
泥做就要看你打除多少要做多少,磁磚要貼多少.
那個變化比較大.
尤其你是打除清運和泥作做起來.
動到三種工.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:24:40
頂家要看鐵皮有沒有要處理,以及內裝是不是爛到要重做,又牽扯管線要不要改.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:28:12
我講的東西.
請問這要怎樣賣課程...XD
這些東西不能公開講+大眾也部會接受
光.
房價主要是炒手在操盤這件事情.
大眾不接受.
政府也不會允許你這種言論到處散波.
但...這才是真相.
這兩年瘋狂大漲,是自住戶買起來的?是我們中古屋投資客炒起來的?
還是建商哄抬起來的.
原物料大漲沒錯,但你看地價是怎麼跑的.
阿地價先行,請問地價是怎樣被抬起來的?
是不是建商炒的..XD
而飢餓行銷手段這麼成功.
是不是主要就是大建商操盤功力超強.
因此,市場大漲,跟甚麼薪水,科技業,自住戶....
關係都遠了.
炒手才是重點.
一般民眾兩年能改變甚麼..
但是炒手就是可以大炒40%漲幅.
然後要所有人都吞下去!!!
然後你看各位,你們吞了嗎?
對阿你們吞了.
甚麼高雄台中,中古屋單坪價到20就緊繃了的言論.
今天來看不都是屁..
甚麼高雄台中只買得起700萬的房子.
今天看還是屁.
人民吞下去後.
就會自我解釋....喔,30萬的中古屋緊繃了,1500萬是購買力上線了balabala...XD
之後炒手就讓妳們見識到40萬的中古屋,70萬的新屋,2xxx的市場主力"中古屋"產品.
然後...你就會吞下去.
而以上.
你要怎樣賣課,要怎樣在YT上面講...顆顆.
所以...就在網路上隨便寫.
給有緣人看.
我不從中獲取好處,我相對也不用負責任...
政府就不會盯上我...顆顆...
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:33:54
洗洞漂亮.
但我一定作明管,跑防火巷反正看不到...XD
你只要看你們都市最大咖的那幾個建商聯手哄抬.
那地價沒多久就噴上去.
地價一噴上去.
所有的建商都會跟價上去.
不會有任何人落後.
他不想跟都不行...XD
大建商有支配市場的能力.
只有大建商可以搞死大建商.
除非你們市府抓狂起來瘋狂重劃和瘋狂賣土地.
但是目前基本上不用期待這種奇蹟發生.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:36:56
這兩隻都很大,土地又多....
另外它們很愛自己搞合作..
在201x年那一次,興富發強勢到高雄,有跟京城對坐,一度讓京城老董很生氣.
不過前兩年那一波似乎他們又連成一氣...(商場沒有永遠的敵人也沒有永遠的朋友)
所以興富發的動向也很重要.
so...高雄這三巨頭如果串成一氣,那市況已十之八九
三地雖然不大,但是他突然強勢冒出來,背後應該有大金主.
所以三地的一點動向要注意.
永信比較低調,但是也有一定的影響力.
雙北是另外一個市場.
要問雙北的投資客.
他的格局跟其他幾都不太一樣.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:44:04
出租是出租走向.
轉賣是轉賣走向.
出租可以買老屋來出租.
投報率高,長期增值也強勢.
轉賣的話因為你會賣,賣了會再買.
所以要抓漲價時間差,要買先漲的,然後再換去晚漲的.
因此買法差很多.
不要混再一起....這樣你會吃力不討好.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:45:49
你講的都對.
但是對市場來講都不重要./..XD
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:46:41
2004~2008利率怎麼走的.
2010~2012利率怎麼走的.
然後房價怎麼走的...
不過,2016~2022利率又怎麼走.
房價又怎麼走.
請問到底它們關係是甚麼?
答案是.
也許有關係.
但不重要..!!!
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:49:04
除了雙北.
老區域會有位階.
四線看三線,三線看二線.
一線基本上都有新案....
所以往前看.
你換房子換來換去.
要嘛就是要在買賣中有撈到好處.
也就是買得比較便宜,賣得比較貴的買賣波動上下你會抓.
要嘛就是你對各產品和地區的漲價時間差很會抓,可以在買賣當中賺比別人多.
不然如果你只是無腦買入無腦賣出.
判斷都不是很清楚.
這樣買賣次數越多,或是你所有買賣加起來的的總金額越大.
你交易成本越高.
那個交易成本其實很可觀.
因此你如果無法在買賣當中撈到好處.
單純就是屯屋開槓桿.
那你要以"最低總買賣金額"為最重要的規劃方向.
這樣才會對你有最大利益解.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:54:02
台灣歷史以來,房價70%的時候都是歷史新高點.
所以歷史高點...是給明天突破用的...XD
房價連續好幾年每天都突破歷史新高點很奇怪嗎?
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:54:52
雙北都要問雙北投資客.
那個市場格局不一樣.
炒手都不一樣.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/06/2023 23:55:48
只要建商賺的到錢營運得下去.
他們就會讓所有人都吞下去他們的目標價.
而建商要賺的到錢和活下去,是以長時間看,非短時間.
大建商也可以一兩年都沒啥推案...靠前面幾年大漲的時候撈的錢過冬.
但當然如果時間拖久了,他就會有壓力要對市場妥協.
而只要建商活得下去,並且賺的到錢.
他只要量縮,價格拱高.
重點是把地價炒高並且hold住.
不用一年.
所有人都會吞下去.
不然上海的房價怎麼上去的.
不然香港的房價怎樣上去的.
就像如果今天高雄台中公寓一間2000萬.
你覺得吞下去很誇張.
但199x年的台北人,你跟他講公寓會長到2000萬.
他會說你神經病去吃藥.公寓怎麼可能破千萬!!!!!
然後.
然後全部台北人都吞下去了....XD
當然啦如果破基本面.
吞是會吞,但未來會有泡沫的壓力.
就像中國.
北上廣深炒做到那個數字實在很誇張.
我們投資客都驚呆了,可以遠遠遠超越基本面.
那個太瘋狂,完全失去理智.
但是她就是可以上去,並且逼所有人都吞下去.
直到...
直到冷盤.
冷盤會讓市場冷靜,冷靜後就回頭看基本面.
當發現買房子不如租屋(租屋成本比買房子成本低很多)
那...就會開始面對泡沫的風險!!!!
但是在炒做的時候.
叫你吞就吞.
你不吞,你連老婆都娶不到.
人家還會嘲笑你!!!!!!
然後任何有點能力的人,全都在搶房子!!!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:11:55
海線還會炒一下.
不過北屯會比較穩.
另外外圍要小心.
有時候一個新的局面打開.
炒作會改變地區.
就像苦主烏日.
因此除非有很明確的立基點.
南科,高雄台積電這種....
不然外圍都要小心建商發現新的副本可以打.
就一窩蜂跑了...
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:13:31
正確來講是.
政府表現出來的態度是被動!!!
因此你說直接影響是.
建商把土地價給炒高,買高,標高.
所以是建商造成這種局面.
但是政府有龐大的取回主動權的能力.
包含廣開重劃區,大量販售土地等等手段.
因此....不能說是政府把地價弄高.
而是政府不作為放任地價被炒高.
而且一點都不想要干涉.....你可以直接視同他故意的..顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:15:06
換屋的人永遠都是有能力的.
上海房價飆那麼高.
上海人的薪水最好買得起...XD
上海均新可是明顯低於我們台灣玉山山上的人民.
不要美化那些上海有錢人和高薪族,他們是少數中的少數.
而廣大的上海人,大多數,薪水都明顯低於台灣的鄉下.
但是整個上海那麼大,一千多萬人住的都市,那麼多的房子.
全都是那麼誇張的價格.
你說怎麼買的?
就是用房子買房子拉.
你的房子漲了,所以用你的房子去買另一棟房子.
因此為啥建商怎樣炒,大家都會吞下去.
台北公寓2000萬,你叫那些屋主把他的房子去除,從新買一棟,你看他怎麼買.
大多數台北人,要不是有房子可以當跳板.
它們都不可能再買得起他住的房子好嗎.
但是為啥台北可以吞下2000萬的公寓.
因為用房子買房子.
這一點一直都是市場最重要的成分.
阿你們整天在用白手起家看市場.
自然被市場巴到媽都不認得.
房價漲,就可以在炒高,炒高之後又漲又炒高.
當進入了一個自我循環後m就會失控.
所謂的失控就是會一直螺旋滾上去,直到真的受不了.
才泡沫.
但滾上去的那個價格.
大概滾到台北公寓一棟5000萬,高雄台中公寓4xxx萬./...
你都不要覺得誇張.
當年日本泡沫之前,也是這樣滾的..
整個失控,政府檔不起來..
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:19:57
不會.
爺爺有房子,爸爸有房子.
所以孫子兒子有跳板可以跳.
這也是絕大多數自稱白手起家的人買房子的買法.
實際上他還是靠房子買房子.
只是絕口不提他有靠上一輩或是兩輩的支援.
另外.
一個都市有200萬棟房子.
但只要1萬棟的不斷往上疊價格的交易.
就可以把200萬棟房子的價格都往上疊30%.
這就是容易失控的主因.
並且是這200萬棟被疊高30%帳面價後.
銀行會承認,並且對這200萬棟任何一棟放款都是多30%.
這就是不動產是經濟的火車頭的基礎.
他是最強印鈔機.
內需市場最大的提款機.
整個市場需要活水的由來,發展產業最大的金主,金融上最重要的命脈~!!!!!
當然當產業和發展不需要那麼多錢.
但是房價又滾過誇張的時候.
資金就會氾濫和外溢.
會產生其他問題.
因此政府很怕這種事情發生.
所以通常是控制著房價.
穩定的上漲m供給產業經濟金融穩定的活水就好.
and....2x年屋的反映會比較慢.
當然你也可以買台南其他比較強勢的重劃區1x年屋也是可以.
東區之類的.
那個反應也會滿快的....
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:28:23
你可以先做保守性投資.
等到看到降息你在擴大槓桿就好.
投資不要賭博.
遇到黑天鵝你怎麼辦?
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:29:33
一般人卡頭期款不卡貸款.
貸款你用擔保人就可以解.
夫妻互相擔保,爸爸爺爺幫兒子孫子擔保.
對岸就是這樣炒起來的.
台灣這三四十年,還沒見識過全家一起拚房子的"狼性"....XD
(更早以前有...)
你要知道,兩個70萬年薪的掛在一起,就可以拚快2500萬的貸款.
如果加上老爸或爺爺給的500萬頭期款.
他們戰鬥力是3000萬的物件.
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 00:39:27
炒手也會順著風向跑.
對建商而言賺錢是甚麼?
1.土地增值.
2.製造房子的銷售利潤.
因此如果今天,土地成本是10,你發現某一樣產品可以銷售利潤達到35%.其他東西是30%.
那你當然狂推這一樣產品,而不會去推其他30%的東西.
反過來講.
當你推銷受35%的產品的時候,還可以把"原物料"成本炒高,讓利潤壓回30%.
因為....因為你手上也有大量原物料(土地)
所以建商就進入了這個cycle.
這幾年,甚麼東西利潤最好?
越小的物件利潤越好,因為用總價拉單價,可以把單坪價拉高.
當然在2009~2014年,是豪宅的利潤最好,因為那時候豪宅夯,帝寶事件那麼有名.
所以建商狂推銷售利潤最好的東西,就像2013~2015年產出大量所謂的假豪宅.
甚至出毛胚,表面上壓低入手價格,實際上建商的利潤並沒有減少...
當然今天就是越來越小的兩房....挑戰銀行8成貸款的極限坪數.
因此...
建商從頭到尾都是看著錢說話.
你真當它們去民間做市場調查市場分析.XD
他只看甚麼東西利潤現在好就狂推甚麼.
然後會有大咖去嘗試,就像興富發前兩年在嘗試辦公室一樣.不過效果不怎麼樣所以縮了.
小兩房熱也是興富發和幾個國家級建商炒出來的.
實際上建商很多時候也是嘗試錯誤法去測試市場甚麼東西有最好利潤.
進而讓不動產生態進入這個,地價和利潤的螺旋上升循環.
有沒有注意到,市場炒手最愛的就是這種螺旋上升循環.
跟最近要失控的通膨有87%像.
因為只要這一個"自動化系統"一啟動成功,後面就是躺著發大財...顆顆.
這是炒手奧義..
也是身為一個企業家要有的基本功!!!
一般人笨笨的不懂正常,所以你去領薪水,人家叫你幹嘛你就幹嘛...XD
而政府,則是防著防堵各行各業的企業家老狐狸,預謀的各種螺旋上升循環...
而小宅賣那麼貴,他是用總價拉單價.
這個概念我三天兩頭都在用,我這10年最愛就是小物件...
坪數都很低,因為低總價有很強大的炒作效應.
所以我的公寓或老大樓都可以賣到單坪價3x....
沒跟你豪洨,權狀15.x,單坪3x也不過逼近500.
你看總價多合理.
但是我買的時候,我用單坪價去買....入手三百...顆顆.
做生意麻....要懂得"包裝"董媽....裝潢是包裝.我的賣價也是包裝.
但是反過來講.
2009~2014,建商忙著玩各種大坪數和豪宅.
所以你反過來思考一下你的問題.
請問...
2009~2014的時候,建商為啥不蓋小呢??
難道那時候的人比較有錢?那時候經濟比較好?那時候薪水比較高??
阿建商如果老實的話只會回答你.
"我怎麼知道,反正市場現在是這個形狀,我就照著這個形狀推案...
我也只是隻順風而飛的豬罷了,我們奸商從來都不認為自己是神,是天才,眾人皆醉我獨醒"
and...甚麼東西好賣,建商大多都是嘗試錯誤法試出來的.
中南部小坪數的引領者是誰?
是興富發.
(起源當然是北部...)
我當年為啥買大悅.
因為那是高雄那十幾年,第一棟,市區小兩房超高樓(29F案)
而且我全部都買高樓層永久景觀宅...因為921後新式建築,2xF的小兩房市場不存在...XD
不過當然事後檢討,買2F可能還是會賺比較多....顆顆...
(人啊...怎樣算.都是很難100%抓得住市場的....能抓到7成就是強者了.)
而興富發再推的時候,其他建商還沒人敢動哩..
都先看興富發試水溫賣的怎樣再說.
結果大悅預售銷售速度創奇蹟.
過了一年,其他建商看到"小宅~~~妥凍!!!!"才跟上.
so....大多建商也都跟我們投資客一樣.
投資客炒作看建商.
小建商看大建商.
大建商看財力雄厚的大建商.
大家都不敢自己嘗試...所以都看別人怎樣做,並且等別人起壇叫東風..
而...財力雄厚的大建商則...
因為它可以賺炒股的錢,因此他敢於嘗試(反正燒股東的錢)來創造話題(炒股)
市場上,大家都只想當順風而飛的豬...
不像網路上一大堆有為青年.
整天都在神機妙算,算天算地算姻緣..
哈哈哈....愛算就算阿.....看你有多準....哈哈哈...
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 11:28:16
對喔這邊補建議.
因為小兩房和其他產品的單坪價價差不但沒有繼續拉開.
並且有收縮的走勢.
所以未來的市場,我會建議,有能力的話,保守買法是三房為主.
因為如果價差收縮.
小兩房會在這邊吃虧,而第一個受益的一定是三房...
(這種價差收縮,大坪數收縮一定最晚,越大的越晚)
所以你有選擇的時候,投資往"價差低的那一端的第一個選項"走.
當然你沒選擇的話,那你放棄賺這個價差收斂吧...因為實際上算起來也沒多少就是了.
只是當然,賺錢麻,能多賺一塊錢,幹嘛不賺?
※ 編輯: ceca (61.227.116.23 臺灣), 04/07/2023 11:40:54
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