上週非凡新聞採訪我通膨對房市的影響，今天7/8播出。有興趣的朋友可以看看。
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今天3/19（四）蘋果日報刊登我第49篇每月專欄文章「新冠肺炎對房市的影響為何？」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。
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張金鶚專欄：新冠肺炎對房市的影響為何？
張金鶚/清華大學科學管理學院榮譽講座教授
新冠肺炎從去年底至今3月仍持續擴散，尤其從原本的中國擴散到亞洲，然後進一步擴散至歐洲、美國，至今已形成全球大流行。雖然台灣疫情控制得宜，但是近來已有第二波境外入侵現象，未來發展仍是未知數。根據過往SARS經驗，或許有人樂觀預期新冠肺炎在第二季結束後，夏天到來，疫情在短期內將可結束。
然而新冠肺炎不論傳播擴散的範圍及速度，乃至確診症狀不明顯，仍與SARS情況有相當差異。何時可以結束？根據世衛組織WHO及國內外許多專家說法，仍有許多不確定性，對未來可能的發展，並沒有那麼樂觀。
新冠肺炎發展至今，很明顯已對國內外總體經濟產生相當影響，對國內許多產業，尤其觀光、餐飲等服務業或製造業都產生相當嚴重衝擊。然而惟有房地產業者宣稱新冠肺炎對房市沒有產生什麼影響，自住性剛性需求不會因疫情而減少，房市預期未來會持續成長。因此房價並不會因新冠肺炎有所影響，唯一影響只是原本329房市檔期將有部分延後到520檔期推出。
讓我們先回顧並比較17年前的SARS和當前新冠肺炎房市發展背景差異。由於房市1987至1989年大幅飇漲，從1990年開始逐漸衰退，銷售不佳、房價下跌，建築業者有2百多家倒閉，部分金融機構也受到影響，許多不良資產以2～3折房價打包出售給資產管理公司，直到2003年發生了SARS，房市更是雪上加霜，房市幾乎完全沒人購買，跌到谷底。
自住性購屋小宅化
到2003年第二季，SARS因天氣轉熱，轉眼就消失了。全民有重生感受，開始有些人出來看屋，房市經過13年的不景氣，房價跌無可跌，於是有少部分人開始進場購屋。我也根據個人主持團隊所做的3種房市調查預測研究報告，首先公開發布房市景氣即將復甦，媒體也以頭版頭條報導此訊息。
然而這次新冠肺炎之前，房市從2014年第三季開始從台北市開始下滑，慢慢向外圍蔓延，由於受到低利率及資金寬鬆影響，加上業者及投資客受惠過去10年長期景氣，口袋夠深，銷售量雖有明顯萎縮，但房價大多下跌有限。經過4年房市不景氣，去年開始有些復甦跡象，價量微幅上升，但投資客仍無利可圖，只剩首購或換屋自住客進場。惟因房價仍高，自住客缺乏負擔能力，業者開始透過10幾到20幾坪的小宅，以低總價吸引自住客。
如今遇上新冠肺炎，受到全球大流行及網路傳播的快速宣染，產生廣泛的恐慌心理，從初期口罩之亂即可感受民眾的擔憂，許多產業明顯受到衝擊，失業率（無薪假）增加，不但所得受到影響，全民消費也逐漸下降，加上疫情的不確定性，令人擔憂。雖然最近美國大幅降息，預計我們央行也即將跟進，如此可能對房市產生激勵作用，但別忘了國內外的股市都大幅下挫，房市遲早會受到賣房救股影響；同時因爲所得及租金下跌，投資與消費需求無力支撐，房市泡沫化也將更為明顯。然而這些現象對當前房市竟然會如業者宣稱沒有什麼影響？甚至未來還會持續看好房市？換言之，房市不會受到產業經濟衰退的衝擊影響？令人完全不可思議！
或許業者及許多消費者認為從SARS經驗，這時反而應該是要「危機入市」，趁機撿便宜。別忘了，此時房價仍在相對高點，這和SARS房價已在谷底是完全不同情況。更進一步去觀察當前房市，自住性購屋已經因小宅化，產品不佳，能否長期適用，仍待考驗。加上最底層有迫切需求的自住客已被小宅吸引進場，未來還有多少自住客會在疫情過後，面對高房價還會源源不斷的進場呢？
即便在沒有新冠肺炎的影響下，目前房市供過於求的現象明顯，尤其是高價位的產品，需求更是大幅減少。而影響一般自住客進場的關鍵主要在「產品」（包括社區管理）、「區位」（包括生活機能）及「價格」（包括公設比影響）三者是否符合需求且合理。然而產品、區位及價格彼此常有衝突，目前業者為了守住價格常常犧牲了產品及區位的合理性，如此暫時吸引出最底層的自住客；反之若業者能夠重視產品及區位的合理，而犧牲價格（降價讓利），才能符合一般自住客的真正需求。
短空長多仍待考驗
如今面對新冠肺炎影響，不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊，且未來疫情仍有相當不確定性，房市需求一定會受到相當程度影響，與過去SARS經驗不應相為比擬。未來若房市制度（包括資訊及稅制）及金融市場越來越健全，相信當前不合理的房市「三高」（高房價、高空屋率及高自有率）將面臨調整。
當前業者及消費者認為新冠肺炎僅是「短空長多」的認知，仍待考驗。雖然「短空」是有明顯共識，惟此短空是三個月或是半年以上，也仍不確定。更別提從健全房市趨勢、不合理的房市三高與景氣循環「時機」來看，此「長多」有更多的不確定性，值得各界審慎因應看待。
【原文刊載3月19日《蘋果日報》論壇版】
https://tw.appledaily.com/headline/20200319/NTUBFNOQEAOJZLKQQ3LCCKNM7Q/
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02:30 通貨膨脹可不可持續？
06:00 美國物價上漲都來自？
11:00 美國二手車新行情
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27:00 央行行長披著鷹皮的鴿
29:00 紐西蘭，加拿大央行領先指標表示？
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2019 年第一季台灣房地產報告，房市價穩量增，但逾放比也上升
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2018年第四季台灣房地產趨勢報告，北部退潮、南部火爆?
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不動產有效稅率對房價影響分析—以台北市大同區與內湖區為例
https://pse.is/J7M42
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升 息 對房市的影響 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
170223TVBS 帝寶豪宅將三拍 坪價跌破200萬
影片網址→https://youtu.be/g5A7oPG5qHI
台北市知名豪宅帝寶最近一口氣有兩個物件釋出，一個是公開標售，一個是法拍，卻分別兩次流漂，其中法拍的底價預估跌破每坪兩百萬，學者認為，這跟最近政府打房有所關聯，預估在豪宅降價的效應之下，一般房市也可能降價，不過學者認為，如果自住者有心要進場，還是不妨多等等多比價，比較不會吃虧。
記者 李彥穎 / 攝影 陳致宇 台北 報導……↓
光是主臥房估計就超過40坪，整個豪宅超過260坪，豪華視聽室、超大廚房同樣令人咋舌，這裡是名媛陸勝文所擁有的帝寶豪宅，委託金融資產公司公開標售，開出7.5億最低投標金額平均每坪單價279萬，卻因為底價太高流標兩次。
金融資產公司經理林雨利：「她其實有表達就是說也不是那麼地急著要出脫，也許還可能出租吧。」
強調屋主不是因為經濟問題所以尋求豪宅脫手，目前還是希望賣個好價錢，但是同樣都是帝寶豪宅，隔壁棟還有一個法拍物件，一拍底價一坪295萬元流漂，二拍底價一坪236萬元又流標，即將在下個月進行法拍三拍底價再打八折，每坪已經跌破200萬來到189萬元。
房價趨勢研究中心總監陳傑鳴 ：「這幾年整個政府的一個調控房市之下就是對於高總價住宅的部分，它除了限貸之外還有一個加稅的政策，所以就造成說最近整個豪宅市場的一個買氣的部分。」
根據房價研究機構掌握的數據，最近大台北地區的豪宅降幅驚人，大安的帝寶從2013年每坪298.2萬，跌到法拍底價一坪不到兩百萬，大直的輕井澤也從2015年的每坪209.2萬掉到去年每坪183萬，新板特區的橋峰則從2013年每坪9字頭一口在去年來到6字頭，學者認為這和政府針對豪宅的打房政策有所關聯。
政大地政系特聘教授林左裕：「最近兩年開始發現，投資客開始退場之後房價慢慢修正回到自住者可以負擔的趨勢，那當然這個趨勢還在進行式當中，可能還要3、4年。」
但不只是豪宅，另外一種房地產物件小套房也出現價格下跌的情況，像是大安路一段的小套房，2015年每坪160.9萬去年掉到每坪122.5萬，西門町小套房也從2015年每坪88萬掉到去年每坪68.6萬，研究人員認為這有可能進一步影響整體房價市場。
房價趨勢研究中心總監陳傑鳴 ：「套房跟豪宅來講的話，它在房市好的時候算是市場的指標，它既然在目前整個市況整體，在偏空的一個狀況之下，它其實價格的部分已經帶頭做下修。」
房仲業者陳泰源：「今年可以看得出來是一個加速趕底的現象，所以我們會發現說豪宅都有在動都有不斷在成交，陸陸續續都聽到有很多大型的建案，甚至一次掃七戶這個都有聽說。」
學者的看法印證在市場上因為豪宅降價最近越來越多的投資客尋求脫手，第一線的房仲業者感受強烈，有意購屋自住的民眾不免想問，現在進場買房會比租屋划算嗎？
政大地政系特聘教授林左裕：「就這個利息的部份跟你的租金來相比較，假如沒有差很多的話，基本上我會建議就來進行買屋的動作。」
根據主計處公布的資料，房租類的消費者物價指數從2014年的102.33一路上升到2017年的104.31，顯示租屋的成本逐漸升高，專家提醒，如果消費者有心趁著這一波房市降價進場撿便宜，不妨多等等多比價，比較不吃虧。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/life/709401
