210831蘋果 吉林路豪宅轉手賠2千萬 屋齡7年第6度賠售
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210831/3GZGGTHYXFDUTIUVFH6Z2SKMHQ/
台北市中山區吉林路高端住宅雲集,其中億級豪宅「尊勝白金苑」卻屢傳千萬賠售,社區3樓戶今年7月以1.18億成交,賣方預售購入至今10年,慘賠2000萬;專家指出,前屋主買在房市高點,市況反轉後,以及風水、景觀等侷限,「價格短期回不去了」。
(施智齡、楊明峰/台北報導)......↓
近長安國小的吉林路段,擁有「忠泰明」、「力麒蕭邦」、「白金苑」、「華固鼎苑」、「華固吉邸」、「奧斯卡」多棟高級住宅。而「白金苑」屋齡7年、樓高15層,天然石材外觀、設有護城牆,強調大器及隱密性,不過,社區近4年有7筆轉手,其中高達6筆賠售,又以13樓戶2017年慘賠3500萬、23%最多,其餘賠售1499~2742萬不等。
最新實登顯示,「尊勝白金苑」3樓戶,含4個地下車位,共計165.36坪,今年7月以1億1800萬元成交,賣方持有近10年,扣車位單價從逼近114萬,跌至每坪96.95萬元,最終認賠2000萬、14%出場,據悉,買方為區域客,賣掉原有房屋後,再購豪宅換屋。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡分析,社區賠售戶入手時,多在豪宅市價相對高點,2016年市場向下盤整,豪宅價格大幅鬆動,且常成為政府打房的目標。買方經市場洗禮後,買豪宅普遍不追價,縱使豪宅市況去年起復甦,交易量回升,價格仍欲振乏力,尤其該社區非豪宅主力地段,周邊大樓成交多在9字頭,要攻回原有百萬以上的水準,有一定難度。
風水、景觀也成影響價格的因素,東龍不動產資深經理陳泰源分析,「白金苑」近新生高架橋,在風水上形成攔腰煞,外加3樓為低樓層,介於高架橋的「中間」,住戶景觀多為老舊公寓,視野侷限,故低樓層物件較不保值,將影響後續的成交價。
「尊勝白金苑」位於吉林路,屬四平商圈,生活採買便利,卻沒有傳統豪宅聚落,鬧中取靜的住宅氛圍,全球居不動產情報室總監陳炳辰說,該社區生活機能雖佳,但與高架橋一橋之隔,就是較為複雜的林森北路商圈,加上周圍老舊社區較多,在豪宅市況近期復甦下,價格向上幅度有限。
住商不動產台北長安店副處長吳礎辰說,「白金苑」採SC鋼骨制震結構,且戶數僅26戶、住宅單純,有一定知名度;但同質性豪宅存在比較效應,屋齡新或路段燙金的物件,詢問度更高,如附近的南京東路豪宅新建案,價格帶與其僅有10~15%價差,承接「白金苑」的買方,較有機會撿到便宜。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210831-2-76.html
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕? 漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟 影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk 2014年10月24日有則房地產新聞,談到台北市的新建案公設比平均超過34%;換言之,花1000萬元買房子,其中將近350...
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210831蘋果 吉林路豪宅轉手賠2千萬 屋齡7年第6度賠售
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台北市中山區吉林路高端住宅雲集,其中億級豪宅「尊勝白金苑」卻屢傳千萬賠售,社區3樓戶今年7月以1.18億成交,賣方預售購入至今10年,慘賠2000萬;專家指出,前屋主買在房市高點,市況反轉後,以及風水、景觀等侷限,「價格短期回不去了」。
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最新實登顯示,「尊勝白金苑」3樓戶,含4個地下車位,共計165.36坪,今年7月以1億1800萬元成交,賣方持有近10年,扣車位單價從逼近114萬,跌至每坪96.95萬元,最終認賠2000萬、14%出場,據悉,買方為區域客,賣掉原有房屋後,再購豪宅換屋。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡分析,社區賠售戶入手時,多在豪宅市價相對高點,2016年市場向下盤整,豪宅價格大幅鬆動,且常成為政府打房的目標。買方經市場洗禮後,買豪宅普遍不追價,縱使豪宅市況去年起復甦,交易量回升,價格仍欲振乏力,尤其該社區非豪宅主力地段,周邊大樓成交多在9字頭,要攻回原有百萬以上的水準,有一定難度。
風水、景觀也成影響價格的因素,東龍不動產資深經理陳泰源分析,「白金苑」近新生高架橋,在風水上形成攔腰煞,外加3樓為低樓層,介於高架橋的「中間」,住戶景觀多為老舊公寓,視野侷限,故低樓層物件較不保值,將影響後續的成交價。
「尊勝白金苑」位於吉林路,屬四平商圈,生活採買便利,卻沒有傳統豪宅聚落,鬧中取靜的住宅氛圍,全球居不動產情報室總監陳炳辰說,該社區生活機能雖佳,但與高架橋一橋之隔,就是較為複雜的林森北路商圈,加上周圍老舊社區較多,在豪宅市況近期復甦下,價格向上幅度有限。
住商不動產台北長安店副處長吳礎辰說,「白金苑」採SC鋼骨制震結構,且戶數僅26戶、住宅單純,有一定知名度;但同質性豪宅存在比較效應,屋齡新或路段燙金的物件,詢問度更高,如附近的南京東路豪宅新建案,價格帶與其僅有10~15%價差,承接「白金苑」的買方,較有機會撿到便宜。
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南京 東路 新建案 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
210315蘋果 IKEA敦北店歇業 空租4千坪商場大房東傷腦筋
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全台營業23年最久、面積4千餘坪最小,位於北市敦化北路的IKEA(宜家家居)門市,將於4月26日熄燈,接而進軍內湖開店,專家解讀其轉換據點的原因,「由小、舊、貴移至大、新且更便宜的店面」是正確策略,且內湖潛力市場更龐大,讓Ikea抓準誘因跟著搬。
(施智齡/台北報導)……↓
宜家家居昨(14日)深夜在臉書發表訊息,表示陪伴大台北地區消費者渡過23年歲月的IKEA敦北店,將於4月26日正式熄燈,並自即日起至4月26日祭出優惠、展開最後出清。
宜家家居內部品牌溝通經理吳語涵表示,敦北店是目前6家分店最小的一間,面積4461坪,今年租約到期,公司持續有在觀察商圈的通路、市場變化,在優化消費者購物體驗,以及新店規畫等綜合性考量下,決定關閉敦北店,而內湖新店的部分,今年會開幕。
敦北店為於王朝大酒店樓下,所在大樓與微風百貨南京館相連,去年由富邦人壽以268億跟美商仙妮蕾德買下,並採售後回租給賣方,該棟屋齡37年、地上14層、地下2層,建物總坪數約2萬8799坪,其中B1、B2由老租客IKEA同二房東仙妮蕾德承租。
《蘋果新聞網》今致電詢問大房東對千坪店面的未來打算,富邦人壽回應,IKEA乃跟王朝酒店轉承租,該空間的未來計畫,概由王朝酒店統籌規畫跟洽商,而富邦人壽與王朝酒店之間的簽訂租約,不受影響;並表示「企業針對該棟建築的未來都更開發計畫,亦正在進行評估作業中」。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示:「敦北店熄燈,市場其實不意外,去年房東換為富邦人壽,對於資產有新的規劃,多少影響承租客的決定」,敦北、敦南商圈內屋齡較高的大樓,近年都走向或計畫都更改建;而從業者角度來看,目前店面綁在百貨商場內,運用空間有限,若想提升複合式體驗的比例,勢必得出走,而內湖的點可說是符合空間及更低成本的條件。
IKEA之後將進駐的位址是內湖舊宗路上昔日大潤發店面,該棟大樓地上4層、地下2層,屋齡21年,產權持有人為大潤發流通事業,據悉兩業者將聯合開發新賣場,大潤發佔1層樓,其他空間則屬IKEA,亦即IKEA將坐擁近萬坪樓地板面積。
IKEA分店面積上千坪,黃舒衛表示此類商場百貨型態,租金難估計,但可以肯定的是,有足夠停車空間,客單價會拉升,絕對比緊依捷運站吸收到的客源消費力更高。
美商ERA不動產資深經理陳泰源指出,業者的門市策略明智,「由舊到新、由小到大,單位租金也更便宜」,內湖店坪數大、業者更好規劃空間動線,此外舊宗路過個橋就到,區域停車比市中心方便。
陳泰源認為:「未來業者若跟大潤發或其他企業採複合式經營,一站式購足的消費模式,將會帶動起內湖商圈」。
敦北與內湖租金,若依廠辦行情來評估,陳泰源說:「前者單坪租金約莫1千2百,而後者租金約莫800至1千元,若以4千坪來看,兩店月租差距至少就達80萬。
屋比房屋總監陳傑鳴亦指出,業者嗅到新建案商機,跟隨市場做移動,「敦化北路連接松山機場,與民生東路交叉口一帶是北市精華地段之一,區內坐擁許多高級辦公大樓與豪宅,但市場呈現飽合,新推案不多;反觀內湖舊宗路,近年發展快速、推案量大,業者棄守敦北轉進消費潛力高的內湖,是合理的選擇。
陳傑鳴說明:「內湖舊宗路一段與內湖科技園區為鄰,區內有COSTCO好市多、大潤發、特力屋及家樂福等大賣場,假日有大量的來客量,加上旁邊內湖五期重劃區近年新推案不少,對於裝潢、傢俱採買需求量大」。陳傑鳴分析,低租金、買盤購買力強、市場潛力需求量更大,應該是吸引IEKA設點內湖的關鍵因素。
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南京 東路 新建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕?
漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk
2014年10月24日有則房地產新聞,談到台北市的新建案公設比平均超過34%;換言之,花1000萬元買房子,其中將近350萬是花在公設上面。
這樣的現象起因於2003年8月31日新北市蘆洲區「大囍市」社區發生嚴重火災後,營建署在2005年修正《建築技術規則》規定,8樓以上的建築物至少須設置2座公共逃生樓梯,為了加強逃生與消防設施,間接提高了住宅的公設比。然而,除了法規限制外,也有某些無良建商,為了牟取暴利而虛灌公設坪數。......↓
【案例1】
有一棟位在內湖區康樂街的華廈,基地只有48坪,加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井等等,公設比竟然高達53%,以一戶平均總價2200多萬元來計算,買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設!
【案例2】
高公設比的社區近來很常見,因此,碰到老屋改建,或是建商整合地主戶要推動都更時,地主戶通常會提出要求,希望建商蓋房子時可以調降公設比,目的當然是希望實際使用空間越大越好。有些黑心建商面對地主戶提出這樣的要求,竟想出一套讓地主戶難以抗拒的「完美話術」。
幾年前,我曾經陪一個朋友去聽一場都更座談會,因為他們家也是老舊公寓,且有建商在洽談整合都更。
我問建商:「為什麼公設比要那麼高?可不可以低於30%?」
建商代表回答:「你怎麼那麼笨啊!假設你實際使用空間是20坪,你要用20坪來賣?還是我多灌10坪的虛坪給你,你可以改用30坪來賣?哪個對你(地主)比較有利?顯然是30坪嘛!所以只要我們蓋的房子,公設比通常都會設定在社會大眾『能接受的極限邊緣』,目前看來是35%,將來你們賣屋時,不是可以賣更多錢嗎?」
當下我啞口無言……內心深處嘆了一口很長的氣,只能說,這套「無敵話術」,任誰也難以抗拒。
【買房,你該這樣做!】
制度上的缺陷,讓貪婪的人性有漏洞可鑽,地主們被無良建商利誘,台灣近年蓋的新房子公設比越來越高,為了杜絕這樣的亂象,其實有兩種做法。
首先,修法改變制度,參考先進國家,像日本、中國的房子公設是不計價的,皆採用實際坪數計價,可惜現階段似乎難以執行;其次,在制度改變之前,可以用「總價除以實際坪數」算出來的單價,做為擇屋的參考。
舉例來說,總價1億、權狀100坪的房子,單價為100萬/坪。假設公設佔35坪,換算實坪65坪,單價為每坪153.8萬元;若是公設只有20坪,換算實坪80坪,單價則是每坪125萬元,也就是說,使用坪數越大,單價越低。
其二的做法,是近年來我所接觸到的客戶們,有越來越多買家開始用這樣的方式做為擇屋的標準,如果大家都漸漸習慣用這樣的計算方式來判斷房屋價值,相信日子久了,無良建商虛灌公設坪數的社會新聞案件就會消聲匿跡。
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本文收錄在陳泰源的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》第6招
陳泰源的新書發表會,歡迎報名參加喔!
日期:10/16(日)
時間:下午2:00~3:30PM
地點:私儲空間-台北市南京東路二段36號七樓
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/174949236
南京 東路 新建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
150413東森財經 繳稅倒數!豪宅屋主哇哇叫 通北街漲50%漲最兇
影片網址→https://youtu.be/eL6GhwjfP2k
感謝計者 陳文婕、何坤原 的採訪,
1.通北街,過去2013年以前,十幾年來,房屋稅都很輕,主因是沒有指標性建案,絕大部份都是軍宅。但是其實在去年2014,通北街的路段率就已經被大幅度調漲過一波,主要原因是富邦建設在通北街蓋了一個「別墅型豪宅-富邦九莊」,一戶總價皆破2億,導至房價被帶動上漲,路段率被跟著調漲。
同時,2014年底,國防部大舉搬遷進來,又增加了人口紅利因素,以及前副市長張金鶚卸任前,全面調高台北市的稅基、稅率,讓通北街一帶的房子,又再一次被調漲一波,等於總共是被狠狠調漲2次,預計今年5月,通北街一帶的住戶,收到房屋稅單,應該會很有感。
2.豪宅部分,許多103年7月份過後交屋的,特別是總價上億的案件,傳聞許多屋主都要求延後交屋,主要是因為契稅出乎意料的多,要繳上百萬元,同時也估算出來,未來每一年要繳的房屋稅,恐怕也都破百萬,現在持有豪宅,就算是出租養房,也根本都是負投報,所以現在已經明顯看到許多高總價物件,屋主的出售心態都相當明顯軟化,從實價登錄也看得出來豪宅房價有下修趨勢,持有房屋的重稅,確實對豪宅屋主們很有感。
以下是新聞報導……↓
記者 陳文婕:獨棟的別墅型豪宅,今年準備要多繳房屋稅了,尤其是我現在站的通北街,路段率一口氣調漲50%,是今年台北市調幅最高的路段。
以49坪的豪宅為例,將一律以「1+路段率」(100%+率段率)來算出房屋現值,課徵房屋稅,一旦路段率調漲50%,估算房屋稅將從4.4萬漲到約6萬5千元。
房仲業者 陳泰源 表示:透天別墅,一戶就要價2億以上的豪宅,在那邊蓋,才導致它帶動附近房價的上漲,通北街那邊居民在去年跟今年在繳房屋稅的時候,會特別有感覺。
記者 陳文婕:幾乎一整排都是新房子,這裡是南京東路六段,路段率調漲25%,是台北市調漲第二名的路段。
新建案陸續完工交屋,從舊宗路到金豐街,放眼望去變成高價宅聚落,路段率也漲很兇。
房仲業者 陳泰源 表示:出租所有的利潤,全部都被房屋稅給吃掉了,變成說持有豪宅是一個負投報。
但其實要認定是高級住宅,也要符合八大標準,必須獨棟、外觀豪華、地段好、景觀好、價格方面也至少要八千萬,單價破百萬,或每戶面積80坪以上。
特別是台北市忠孝東西路,南京東路,這些黃金地段的路段率都調破300%,預估影響6.6萬戶,都會反映在今年的稅單上。
從1調高標準單價、2路段率、3修正豪宅標準、加上4囤房稅,房屋稅四箭齊發,房子越多、影響越大。
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南京 東路 新建案 在 台北市 - Mobile01 的推薦與評價
建商剛完銷董事長就神隱,北投建案恐成爛尾樓. joeybaby2017. 2023-08-01 15:26 ... 請問有人看過大陸建設中山北路的新建案嗎? ieee1201 ... 南京東路新潤朗格. ... <看更多>
南京 東路 新建案 在 南京東路Part2預售屋開箱|新建案|中山區松江南京捷運參觀環境 ... 的推薦與評價
上班前看到廣朋建設實業的Part2 建案 招牌,以前沒看過,就去看一下。他是在吉林國小旁,公園旁的單行道巷子裡面,出了巷子是 南京東路 。 ... <看更多>