因為疫情的關係,大家都乖乖待在家未國家盡一份心力。
在家時間很長,就花點時間寫一些東西,希望能幫助到一些朋友
今天想來跟大家分享一下買房的經驗
會有買房的想法大概是在2017年就開始了
當初會想買房的原因其實有幾點
1. 家裡不夠住,未來結婚一定要搬出去住
2. 2016因為實施房地合一稅,所以房價有下跌的趨勢,所以認為或許是一個不錯的進場時機
3. 還沒結婚前可以拿來出租當成一種投資
基於這幾個想法,就開始從家裡附近開始找標的物。
一開始的想法是以我個人當時的經濟能力找物件,也不想背很重的房貸讓自己壓力很大,所以當時只鎖定了公寓型的房子。
18年那時候在家裡附近看到了一間公寓還不錯,也是年輕夫妻成家買的,房子整理過,裝潢的也滿喜歡的,本來打算下斡旋的,但當時的女朋友(現在的老婆)想住電梯大樓,所以就打消念頭。
到了18年底,因為有結婚的共識了,所以又開始認真看房子,跟老婆也有共識,所以就把物件換成電梯大樓,房價預算抓800萬左右,主要開房的區域在大業大有跟藝文特區這兩個區域。
大業大有這區是早期老台北人外移來桃園第一個落腳的區域,這邊的房子屋齡10-25年之間,生活機能算是非常完整
陸續也看了非常多間,20幾年的房子-10年以內的房子都有看。
看到最後的結論是我們都比較偏愛屋齡比較新,社區環境好的房子。
19年上半年,當時有看到一間社區真的非常不錯,當時屋齡大概11年左右,社區管理非常好,沒看過社區中庭的水池乾淨到沒青苔,10年初的房子中庭蓋水池,聽說地下室沒發生過漏水,建商算是桃園在地頗知名的建商,這社區的價格確實高出附近房子一截,但真的很喜歡就一樣下斡旋了,中間交手好幾次,最後差點成交,但房仲不讓步,不爽加價就放棄了。
藝文特區附近可以負擔的屋齡都太高(幾乎都超過20年),我跟老婆都不喜歡,所以後來就放棄了。
後來思考了一下未來桃園房市的發展,當時桃園捷運綠線已經開始動工,綠線是八德-桃園市中心(火車站)-藝文特區-南崁。
所以考量到捷運沿線對未來房價帶動會有很大的幫助,所以決定從捷運沿線找房子。
那其實從前面看房的經驗來看,藝文特區因為我們能負擔的房價屋齡都太高,所以不太適合我們。
南崁房價也算高,又離我們生活圈有點距離。
桃園市中心市容較舊,房價也是很高
所以比較適合我們的區域就剩八德區
因為我很愛看電影,所以滿常去廣豐新天地的國賓影城看電影,每次去廣豐都覺得那邊的環境很不錯,房子都很新,一直以為房價會是我們無法負擔的金額,認真研究後發現居然是我們可以負擔的,也很慶幸那個時間點房價已經回落到一個相對低點。
廣豐特區10年以內的房價跟藝文特區20年的房價居然差不多,完全嚇到我
所以開始認真研究這區的環境
1. 離交流道又很近車程10分鐘以內。
2. 因為交流道的優勢往台北交通滿方便,坐公車30分鐘左右就能到土城永寧站
3. 離機場青埔高鐵站也不遠,開車30分鐘也能到
4. 未來捷運廣豐就有一站
5. 介壽路旁就是大湳商圈,大湳市場5分鐘車程,生活機能完善
6. 桃園火車站車程10分鐘以內
7. 廣豐特區中心就是一個大型商圈廣豐新天地,有家樂福
基本上這區真的很符合我們的需求,所以就開始找房子,也超級幸運在PTT房版看到一間屋主自售的房子。
屋主是一對年輕夫妻,房子剛裝潢好,裝潢風格也是我們非常喜歡的日式簡約風,經過兩次看房我們就把價格談好,因為沒有經過仲介抽服務費,所以價錢我們雙方當時都很滿意。
談妥之後,由我們買方找自己信任的代書做房子過戶的處理,其實大家做中古屋買賣都會很擔心沒有經過仲介會不會不妥甚至受騙,這邊也是想分享給大家,我自己成功的經驗
其實房仲也是由他們自己的代書來處理房子過戶的流程,基本上跟我自己找代書是一樣的,代書一樣會請銀行來開履約保證帳戶(這是最重要的)
然後我們就按照代書開立的房屋買賣契約,在約定好的時間內把款項匯進履約帳戶,我們就去申請房貸。
在過戶前我們會壓一張本票在代書那邊,主要是保障屋主在過戶後收不到尾款。
等到過戶完成,我們把尾款匯到履約帳戶後,就可以進行最後交屋程序,並把本票取回,交屋完成後,最後銀行就會把履約帳戶的錢轉給賣方,就完成了房屋移轉流程。
最後給大家一些建議,如果有想要自己進行買方動作,建議已新成屋為主,屋齡較新的房子屋況比較容易掌握,比較不容易踩到地雷。
有買房計畫,還在存錢階段,也非常建議先開始看房累積經驗,房子多看才會知道自己到底喜歡什麼房子。
大概就分享到這,希望可以給一些有買房打算的年輕朋友一些幫助,如果希望我多分享一些股票以外的文章,歡迎留言告訴我,並幫我按讚一下~~
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■ 【還能買房投資嗎?】
二十六歲,懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育,我其實不懂買房的眉眉角角,只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋,房價300萬,房貸利率記得是7%左右;扣掉自備款80萬,我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業,經營第一家火鍋店。
/
「投資買房」的啟蒙,是因為我第二家店的房東。
2002年,我開了第二家火鍋店,這家店的房東大我二十歲,他是個創業的大叔。
他和我說:「開餐廳,只能讓你賺小錢;想要有錢,一定要懂得投資房產!」
大叔是經營五金門窗的生意,然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽:
“一千五百萬的店面,他和銀行貸款一千萬,租給我們一個月六萬;等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前,他也是這樣的操作,用五百萬的自備款買了店面,租給別人做生意,四年後他把店面賣掉賺了五百萬,年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯,選到店面都增值不少;靠著店面的買賣,他賺了不少錢。
聽到賺錢,金牛座青年的眼睛都亮了,開始對房產產生了興趣。
/
汐止那間房子,住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢;我把這些錢,拿來當頭期款,買下台北市內湖的房子。
隔年,我把開廣告公司賺到的錢,買了中原大學附近的兩間套房當包租公;每年的租金投報率有7%。
兩年後,我把兩間套房賣了,賺了一倍。
2014年左右,我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過,這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在,我買賣過九戶房子,菜鳥也熬成熟手了;一直到現在,我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
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有三十初頭的粉絲私訊我:
「崴爺,我創業賺了一些錢考慮要投資房產,請問房產還可以投資嗎?」
我想,我應該可以分享一些經驗值給他。
/
崴爺剛提到那些賺錢的往事,都發生在2014年前;現在房產投資的大環境,已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到,房東大叔「買店面」的獲利模式,現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代,大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意;但現在的電商時代,對實體店面的需求大幅縮減,供過於求,到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼,買店面的投報率根本划不來,也不好轉賣。
我個人覺得,靠投資店面賺錢這件事,已經是北風北了。
/
那買個小套房、小宅當「包租公」呢?
崴爺很愛做功課,查了很多北部「房價」和「租金」的行情,
以西門町附近為例,五年左右的十多坪套房,每月租金在兩萬左右,房價落在八百萬左右;換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子,我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說,現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間,只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準,只能你抵銷通膨,說白了,只有「保值」的效果,並沒有高獲利的可能。
/
很多投資客,其實並沒有在care租金收益的;因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利,早就沒了啊。
2014年之前,沒有「實價登錄」機制,大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前,你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家,願意用高於實際行情的價格和你買房,讓你賺到很高的價差。
但現在,實價登錄透明揭露中古屋交易的價格,讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」,大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前,你一買到房,看到市場價格不錯,就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出:
持有房子未滿1年,獲利的部分要扣45%增值稅;
持有期間1~2年,要扣35%增值稅;
持有期間2~10年,稅率是20%;
持有期間超過10年,稅率15%。
例如:你用2000萬購入房子,持有一年半就用2100萬的價格脫手,雖然帳面上賺了100萬,但扣掉35%的房地合一稅,實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉);還有銀行貸款的違約金、裝潢費;甚至如果你透過仲介賣房,還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本,你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
/
這樣一路看下了,是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們,年輕時只要買對了房子,就能一輩子不愁吃穿;但我們這個年代,已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF,獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後,一大筆資金就被卡在那,要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後,至少要一個半月以上才能拿到現金。)
/
「但是,崴爺你幹嘛還買房投資呢?」
好,問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置,把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市,把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道,租金投報率頂多就是對抗通膨而已;但崴爺太了解自己的性格了!
在投資上我蠻敢衝的,而且常常三心二意,缺乏長期投資的毅力;去年二月~六月的股災期間,我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以,我才決定把部分的錢,拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值;我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後,它沒那麼容易變現,還有實價登錄的緊箍咒,讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」,對我而言變成了「優點」。
/
我買房的目的,是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激,也更有機會短期獲利;但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外,我的個性太浮動,所以買房投資是針對我自己個性缺失,所做的決定。
所以,如果你想靠投資買房賺大錢,基本上很難啦;但如果你和我一樣,有點錢就手癢、愛亂投資,那就選一個蛋黃區的房子,好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
南崁中古屋 在 591房屋交易網 Facebook 的最佳解答
【591新屋消息】
1人住不嫌少
2人住剛剛好
3人住沒煩惱
能住新房子,何必屈就中古屋?🏠🏠🏠
現在只要自備58萬起,就能入手『昭揚飛』😍
#力推19坪2房1廳1衛1廚1書桌1陽台
#經國特區唯一18-19坪
#南崁交流道一下就到
#藝文南崁雙商圈
#全新完工千坪公園第一排
#詳細活動辦法以現場說明為主
查看更多詳情:https://newhouse.591.com.tw/home/housing/detail?hid=111888
南崁中古屋 在 八德新屋或南崁中古屋 - Mobile01 的推薦與評價
最近跟家人在討論買房,目前正在思考到底新屋好還是中古屋好....買房原因主要是我們全都離家在桃園工作,父母想來聚聚但都沒空間讓他們住, ... ... <看更多>
南崁中古屋 在 [心得] 南崁畢業文- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
5年多前因為工作,舉家2大1小從台中搬上桃園第一年,第三年
一直到到今年,看了南崁超多房子的,終於在上個月畢業了,分享一點點心得
先說我們看房的條件
我 :要嘛未來會漲,要嘛入手價夠低,簡單來講就是錢
就算房價不漲,入手價夠低,還是可以買,買到賺到。
以實價登錄作為標準,目標實價以下。
老婆:房子要看起來漂亮、要看起來新新的、要舒服、風水要顧,價錢不考慮。
點單來講就是"感覺要好"
目標3房,預算1200萬。
看條件就知道,只有我,或是只有我老婆,都很簡單
加在一起就是空集合了
外觀好的不會賣實價以下,賣實價以下的外觀不會好
下南崁10年內3房,基本1250起跳,超過預算
雖然有想要捏一下,但進到小房間我堅持加上仲介費不超過實登,最後都沒成交
上南崁10年內的房子在預算內
但低過實價大部分都沒得談,而且老婆對每一間都有意見,覺得下南崁得比較漂亮
最後乾脆看預售屋益展閱美,
反正預售屋老婆光看格局圖沒得嫌,又面向國中,小朋友以後可以走路上學
也有來來回回出價3次,預算超過一些,但也還可以接受
最後一次我的出價跟代銷願意賣的價格,僅僅20萬而已
但踏出代銷中心後,我越想越不對,就不要了。
最後的最後,也就是上個月
買了經國重劃區的自遊人,幾個理由
1. 新成屋,沒有預售屋的不確定,現買現住
2. 總價or單坪價格,都小於下南崁的8年屋(並且不是寶佳,總價也在預算內)
與其買二手屋,不如買新屋
3. 雖然我工作在南崁,小孩學校也在南崁,不過實際上也只差要穿過高速公路
上班時順路送上學其實沒有問題
4. 上下南崁地都差不多蓋滿,也就是說機能雖好,也就這樣了
相反經國重劃區百廢待舉,現在入手應該是低檔,滿足我賺錢的期待
5. 新房子漂亮,可以布置得美美的,價格也漂亮,預算內直接買B1大車位
老婆滿意。
6. 生活機能其實我們現在雖然住在方便的下南崁,但實際上晚餐大部分都是foodpanda
沒有生活機能幾乎不影響,唯一比較大的缺點是7-11領或有點距離
但應該很快就會出現啦,我期待。
7. 大家Care的煉油廠味道,那只能隨緣吧,缺點反映價格。
不過很慶幸的是,幫我們裝冷氣的師傅,就住在煉油廠旁邊,住了三十幾年
他說那味道是煉油廠偷排臭油,只要一有味道,他們村就會叫里長馬上過去
現在幾乎都沒有了。
總之,至少我跟我老婆想要的都符合了,中間看了幾十間中古屋
,真是對不起南崁的仲介們,今年看房子的時候,只要仲介態度還不錯的
,我都有買杯飲料謝謝他們,仲介們真的辛苦。
最後的心得就是
屋況、地點、價格,在南崁中古屋只能三選二,價格指的是實價登錄以下
限定實登以下,屋況或是地點,一定有一樣不好
限定屋況好,實登以下就買不到。
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所以應該要算南崁畢業文
我買3房(第三房比較小)價位就跟實價登錄差不多,可能還貴一點
看了喜歡價格踩不住啊...
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