【龔成問答信箱】(Q19321-Q19340)
Q19321:
阿sir 我係你舊生!最近嘗試對幾隻新經濟股進行估值,但面對以下困難:
1. 多隻股票因是半新股,財務數據不足
2.有些仍然處於虧損狀態
3. 市盈率超高,不知如何衡量
另外遇到一個問題是找行業市盈率。阿sir 提過網上的「同行比較」包括範圍太廣,但有時又不知道哪幾間是真正的同業,因此無法找出行業市盈率作比較。
阿sir 可能會叫我先選一些簡單的公司作練習(例如功課六福),但因為想買入一些有潛力的新經濟股,又不想每次麻煩阿sir 給意見,所以想自己先嘗試。煩請阿sir 有時間指導一下,謝謝
龔成老師:
1)半新股的確有這個情況,所以我自己都會保守D,或等佢上市一段時間後,有更多數據,會較好。
2)這類股要睇將來的發展,如果這刻是處於投資期,虧損都是正常,而投資者分析時,就會建基於將來的業務與盈利,多用將來的數據分析。
3)同上一點一樣,如果是一些業務增長快的股,你用過去數據計市盈率無意思,要用將來,預期的數據去計算先得。當然,估值會較難,同時唔會一定準。
至於行業問題,你可以睇一睇佢自己或同業的招股書,一般都有行業分析的,佢可能會講述行業情況及競爭對手,就可以從中找到對手。另外,你要以「消費者」的身份去想,有那些產品會選?這就是尋找對手的方向。
------------------------------------------------
Q19322:
Hello龔成老師,我睇緊你嘅有關50隻優質股嘅書,我有個投資嘅問題想問,就係公司年報顯示股東嘅淨利潤增加,嗰年股價就會上升?多謝!
龔成老師:
這是一個複雜的問題。
我地買股票,就是買企業,企業賺錢,企業價值就會上升,股價自然上升。當盈利不斷增長,股價同樣會向上。
因此,在簡單的概念,盈利向上,股價向上,這是有關係的,但不是一定。
因為企業的價值是長期的,我地不能只睇一年的情況,如果佢今年盈利跌,但預期之後會利好,都可以股價向上。簡單來說,我地買企業,就是買佢往後多年的情況。除了盈利外,仍有好多野要分析的。
------------------------------------------------
Q19323:
請問9988,1177可以咩價入?
3690、388、1299點呢?
龔成老師:
阿里(9988)面對內地監管可能收緊,因此風險度增加左,最大的影響在於螞蟻的貸款業務,這亦是中國叫停上市的其中一個原因。
因為這部分是一些網上的小型貸款業務,增長快,但監管並不如銀行般緊,因此,中央會有更多的監管針對這部分,影響了賺錢能力。
整體上,阿里,長遠仍是有發展,賺錢能力雖然有少少減,但長遠會同政府同議一些監管方法,以及找到合理的賺錢模式,你預阿里$250以下是合理區的頂位,這股可長線。不過,中短期會波動。
如果有貨,可持有,但就唔需要太急加注,如果未有貨,現金足,可以這刻小注,之後跌1成以上再加注。
中生(1177)出左業績,比預期差,所以股價都有所回落,都是正常市場情況。
不過,又唔需要太過著重短期業務,一間企業中短期業務總有變化,都好正常,最重要是睇長期。這刻長期分析,又未算差,整體質素無變,長遠仍是有發展的。當然,仍要多觀察之後的業績,先有更立體的情況,但暫時見唔到核心改變。
佢由之前的貴,去翻現價合理區中上部,現價又未到大手時機,相信中短期仍波動,要有心理準備,但長遠無問題的。
友邦(1299)有質素,現價勉強合理,都可分注小注。至於另外兩隻,都有發展力,但現價略貴,回翻少少先。
------------------------------------------------
Q19324:
老師 我最近轉了股及加了月供 想問o唔ok呢?
我年齡30 想5年儲到100萬 已婚 1子
股 ~ 6618 500股 $117
11 100股 $137.8
9988 200股 $272
月供
2800 $3000
700$2000
1211$2000
388 $1000
龔成老師:
你持有的股票,都是有質素的,恆生(0011)是收息股,而阿里(9988)及京東健康(6618)則是潛力股,都可以持有,其實你應該加翻D平穩增長股,之後就唔算要增加收息股,因為你年齡仍有增長力的。
我見你供都是都是有質素的股票,都可長期進行,基本上是無問題的。
但要留意翻,現時大市處合理區,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
------------------------------------------------
Q19325:
咁如果市區物業較細,得200尺左右,但樓齡幾年至10幾年較新,有投資價值嗎?
我怕納米樓將來無價值,而我暫時又只可負擔到400萬以內物業。謝謝老師!
龔成老師:
最好當然在250呎以上,因為這是一個家庭最基本的需要,所以,在價值層面,200呎的樓點都會差少少,或者你找一些樓齡高少少的樓,但又未算太舊,區份唔好太差,去平衡。
------------------------------------------------
Q19326:
6099宜家係入市時機嗎?
謝謝
龔成老師:
招商證券(6099)主要業務包括財富管理等業務,例如代理買賣股票、基金、債券、期貨及其他衍生工具,賺取手續費及佣金。
同時亦有投資銀行業務,為企業客戶提供一站式的投資銀行服務解決方案,包括股票承銷及保薦、債券承銷、財務顧問服務及場外投資銀行等服務。
質素都有少少,但不算好強,因為睇翻佢過往的業務情況,有點不穩定,同時未算好賺錢。業務會較受投資市場影響。
現價合理,但這類股增長力未必好強,唔建議投資太多。
------------------------------------------------
Q19327:
老師,1628你點睇呀?
而家2.8元
值得買入嗎?
龔成老師:
禹洲集團(1628)主要於中國廈門、上海、福州及合肥從事物業開發、物業投資、物業管理以及酒店業務。
佢係新加坡、香港、上海、合肥、福州、廈門等地均設有分支機搆。
整體質素都有,但未算好強,佢在行業中,未算有好大的規模與優勢,另外,負債較高都對這股造成風險。加上業務有點波動,這股唔建議投資太多。
現價合理,如果控制注碼都可考慮這股,長線投資價值都有,但未去到最高質類別。
------------------------------------------------
Q19328:
老師,有什麼優質股可以推介我呢?因為自己買的股全都下跌的。
只希望能在一年賺回30-50万...可以嗎?
龔成老師:
財不入急門。
你要用平衡,穩健的方法有效增值。要建立一個長期的優質組合,唔好太著重中短期股價表現。
你可以考慮盈富(2800)。
另外再加:銀娛(0027)、恆基(0012)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
如果想增長力高少少,可考慮:安碩恆生科技ETF(3067)、阿里(9988)、騰訊(0700)、港交所(0388)、舜宇光學(2382)、小米(1810)、比亞迪(1211)、中生製藥(1177),但就要明白波動性比上述會高左,同時風險大左,你要自己平衡。部分要等回少少先入。
現時大市處合理區,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
------------------------------------------------
Q19329:
你好老師,我就近40歲,打算買一些收息股長擺到55歲左右退休時收息做日常開支 。
我的組合如下
3988+2388銀行
941 電信
87001 +00978 房產
883 資源
548 +1800 基建
共大約200萬
你覺得以上組合如何?
謝謝
龔成老師:
當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
以你的年齡,其實財富仍有增長力,建議你投資「平穩增長股」+「收息股」,到50歲先較集中在收息股。
你上述的股票,都可以,建議加上置富(0778)及恒生高股息率ETF(3110)。
另外,建議你同時加上平穩增長股,你可以考慮盈富(2800)。
另外再加幾隻:銀娛(0027)、恆基(0012)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
現時大市處合理區,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
------------------------------------------------
Q19330:
其實本來一直有每月供開 2800,0066,0012,0003,1038同埋金沙的。每月供款11,500.
只是今年股市突然大跌,我停了月供上面幾隻,只保留月供2800。因為看不到前景,所以無為個幾隻股票月供了。
5年一百萬可以嗎?月供仍要20,000嗎?
上面講的0066,0012,0003,1038 同埋金沙,只係供咗8個月左右,所以唔多股數。
龔成老師:
其實月供股票,盡量都唔需要停或改變,只要保持長期策略就得。
另外,當我地分析時,應該著重企業長期業務發展,而不是當刻股價,你上述供的都是有質素的股,可保持進行。
相信$100萬有可能的,月供$11500。
如果你想進取少少,可以加入安碩恒生科技(3067)去月供。
這基金追蹤恆生科技指數之表現,而恆生科技指數,都是一些有質素的潛力股,例如阿里(9988)、騰訊(0700)、小米(1810)、美團(3690)等的新經濟類公司,長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票,比起單一股票,風險能減低。
不過,現價都唔平,大約在合理區頂,因此,這刻不能大注投資。最好的策略,就是月供,或自行分注小注慢慢收貨,原理如同不斷儲貨,這樣就能平均買入價,減少風險。然後就長線持有。
另外,現時大市處合理區,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
------------------------------------------------
Q19331:
老師,全球係金融海嘯之後不停印錢,不停借貸,各國負債水平已經好高,加上最近嘅疫情,最近聽到好多嘅有關債券違約嘅消息
聽唔少人講黎緊會有一個金融危機,如果係咁,我係咪應該放曬啲股票,等金融危機出現再買入會好啲呢?
同埋我宜家5成現,5成股票,會唔會太多現金?
5成現金
龔成老師:
如果真正有金融危機來到,可以這樣講。
不過,我過往20年,久唔久都見到有評論話會出現金融危機,可惜,通常多人講都唔會發生。
反而真正的金融危機,通常都是無乜人講,這樣才會造成更大的殺傷力。
我唔建議你賣晒所有股票等,因為有一半機會,你只會眼白白見所有股票不斷升而買唔翻。
因此,你保持原有的投資策略,持有優質股,長線就得,反正優質企業都不會因金融危機而倒閉。而你現時持有3-5成現金可以。
------------------------------------------------
Q19332:
老師你好,剛轉做全職媽媽。早前買咗老師「財務自由行」深受啟發,所以買了年報勝經、股票勝經
想趁空閑時間學習分析年報,希望日後有機會上到老師投資班。
因經驗尚淺,近來見blogger 推介而於 2.73 買了一隻 00697 首程,請問這股合理價如何?
是否一隻有潛力嘅股票? 另外老師書中提及年報最好睇五年,但首程近呢幾年先轉型,請問如何分析?
另想請問老師仲有無分析年報嘅書推介?
謝謝老師解答
龔成老師︰
首程控股(0697)主要在中國從事停車場經營管理,以及私募基金管理業務。
佢由過往鋼材製造、礦物開採及加工業務,轉型至現時業務。分析年報時,應集中翻現時尚持續的業務上。
其業務會比較波動,甚至出現過虧損。整體質素只屬一般,見佢最近有盈利改善的情況,如果你持股不多,可以睇下企業的業務係唔係真正有改善,才決定處理方法。
我自己對一些轉型企業,一向都只是一般般。
書本上,你可以睇<巴菲特寫給股東的信>、<證券分析>。
記住,在投資一隻股票前,一定要做足功課。好以睇年報、公司網站、一些統計數據等。唔好單單聽消息就去入貨,咁係好危險。
當你想投資一隻股票時,發現答唔倒自已,間公司係做乜生意、個企業架賺錢模式、行業未來發展和競爭會點、財務狀況健唔健康等問題時,就最好唔好入貨住。
------------------------------------------------
Q19333:
龔sir,想問下0823,3319,0012,1038,這四隻的業務是否相關性較高,現價也是合理區,若一同持有會有相關性風險嗎?若4選1,那隻會較好。
還有0941可上望返去$60嗎?
還有0005和0011那一隻較好呢?
謝謝龔sir解答
龔成老師︰
長建(1038)是從事國際基建項目,好似電力供應。而另外3隻,都係地產類,係有一定相關性。
當中講潛力和值博率,現時恆基(0012)會佔優。
中國移動(0941)會唔會上翻$60,或者幾時上翻,我估唔倒。但以現價計,股息率超過7%,有投資價值。如果你目標係收息,現價可分注。
而匯控(0005)和恆生(0011)都是收息股,整體質素上會係恆生較好。
其實你要睇翻自己的年齡與風險承受程度,去設計一個長遠的財富組合配置。
------------------------------------------------
Q19334:
老師你好, 因為我未投資過 想開始試下投資 , 但未知點開戶 ,
是否去任何一間銀行開投資戶口就可以
因我看你問答的講到月供手續費5% 比較貴 , 正常應該係大約幾多%左右?
另外月供股係要每個月自行入錢 定銀行開戶後會自動過數幫你買入?
因看到你其中一個問答講到月供最少應持續3年以上 , 持5年
(係米意思3年keep 住入錢, 3年後就放係到等到大約5年先決定提取與否?
謝謝老師
龔成老師︰
你可以去銀行或者證券行開戶口,睇係邊個方便你。
之後,每個月會在戶口中扣除指定金額,去買入你所選的股票。銀行的話,佢基本上會每個月在你戶口扣數,你可以再問清潔。
而每月月供成本,最好持係1%。即係你用$5000供A股票,咁個成本最好係$50以內,。否則,會較影響你長線回報率。
而月供目的,就要係去平衡價格波動風險,所以越長越好。最基本要求,月供維持3年以上,並持有這些股票最少5年,咁個月供效果先會理想。
------------------------------------------------
Q19335:
亞sir,你好呀...想問你點睇隻1759?之前3.8入咗..而家跌到傻咗...唔知應該點..
龔成老師︰
中油潔能控股(1759)在廣東省、河南省及江西省經營液化石油氣和壓縮天然氣相關業務。
本身這類商品企業,賺錢能力就唔會太強。因為佢產品無差異性,故定價能力唔會太高。
佢本身規模好細,盈利都唔多,連1千萬都無。見佢近年盈利一直下跌,暫時所見質素好一般。長線計,最好慢慢換碼至其他優質股,咁會較好。
------------------------------------------------
Q19336:
龔成老師,您好⋯⋯一直有follow 你FB,所以係2019年開始月供股票,每月各$5000供煤氣同中電。
我現在45歲,開始想10年後可以財務自由。月入有$11萬,但用稅貸早年在外地買了物業,所以要每月要還大概$4萬(直到2022年中),現金流大約只有$10萬,由於在香港沒有物業
租金加上其他使用及交稅同照顧家人,月供股票後,每月都係差唔多月光族。
所以很想知道我要點做才可以在10年後做到財務自由?感謝
龔成老師︰
現時除了審視開支部份,有無一D可以刪減架不必開支。另外,可以做一些兼職或小生意,去增加現金流。
現時你用月供去做財富增值,就是向著財務自由的一個好方法。
但問題是你投資2隻股票都係同業,會有過度集中風險。較理想方法,就係將佢部份資金(或取消其中一隻),分散到其他行業股票,或投放在盈富(2800)身上。
以下股票都適合,你可以從中選擇。
平穏增長股︰盈富(2800)、金沙(1928)、恆基(0012)、平安(2318)、中銀(2388)、港鐵(0066)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。
另外,現時大市只在合理區,每月資金唔好盡用。最好留有部份,等大跌市出現時,可以用來掃貨。
------------------------------------------------
Q19337:
你好呀龔成先生,我係一名師奶仔,自今年5月開始追你post, 一開始跟你建議買盈富基金($23.9)
之後見你教我地月供組合可以考慮希慎,我又喺$20,$22,$24入左貨
近排見佢升到上$30,我仲應唔應該入貨?
雖然希慎收租暫時未有好大影響,但未來公司可能會傾向WFH,租細啲/ 租平啲
對希慎都有影響。
多謝你的意見,謝謝
龔成老師︰
希慎(0014)有一定的質素,可以長線投資。雖然會多左人在家工作,長遠會對寫字樓有影響,但好多公司都接受唔好員工長期在家工作,我自己都是顧主,都唔完全放心員工在家工作。
佢係銅鑼灣商舖及寫字樓地區中,係其中一個最大商業大廈業主,投資組合擁有逾4百萬平方呎之樓面面積,希慎廣場、利園等,都是十分優質的商場。
佢過往出租率均多處於95%以上,商場及寫字樓很多時更處98%以上的高水平,係典型的收租股。雖然受疫情影響,但長線相信會回復至較正常水平。
這股可長線投資,有平穩增值作用。現價計,在合理區中間。
但你要留意,我地投資時除左要選優質股外,也要注重組合的平衡性。因為一個行業就算更有優勢,也有機會面對行業週期及突發風險,太集中會對你整個財富組合不利。
相同行業不可佔組合多於3成,而單一企業最好不要大過15%。
------------------------------------------------
Q19338:
請問2269 和 2359 大家都係藥明系。請問邊隻會好啲啊?
係咪2269 入左藍籌好d?但每股盈利 2359 又高d。
所以唔識揀
龔成老師︰
藥明生物(2269),主要提供有關生物製劑藥物發現、開發與生產服務。
佢涵蓋生物製劑發展過程的所有五個階段,即藥物發現、臨床前開發、早期臨床開發、後期臨床開發及商業化生產。
而藥明康德(2359)是委託研究機構,佢一定有發展的空間,加上佢是大型的機構,因此本身已有優勢,可以作長線投資。
藥明生物(2269)現價唔平,當價格出現回調,我擔心幅度會唔細。藥明康德(2359)都有類似情況。從業務上,兩隻都是有質素,同時有一定的增長力,質素以藥明生物較好。
從估值上,兩隻都貴,如果要2選1,會選藥明生物。
------------------------------------------------
Q19339:
本人今年50歲,現失業中,現有15只股票,帳面虧損13萬多,不知如何處理,希望阿Sir可以在百忙之中指點迷津
應該如何處理以下股票,是否繼續持有,還是買出,可否拜托教導應怎樣處理
現持有股票:
14@2000股$28.5買
460@8000股$1.9買
547@30000股$0.83買
548@2000股$9.67買
576@2000股$6.33買
939@3000股$7.8買
1060@10000股$3.31買
1093@6000股$18買
1800@3000股$11.6買
2280@8000股$4.25買
2318@500股$87買
2800@3000股$26.2買
1177@2000股$8.72買
9618@200股$340.4買
無限感激🙏
龔成老師:
只要佢地有質素,又適合你人生階段,中短期波動唔洗太在意。
睇翻你現有持股,四環醫藥(0460)比較麻煩,因為曾經停過牌一段時間。
如果你睇翻佢年報中,每年獨立核數師的意見,你會見到在2014年出現「不表平意見」,2015年、2016年出現「保留意見」,這都反映核數師對佢盤數感到有可疑,這是一個十分不利的因素。因此,賣出是較好的策略。
數字王國(0547)如果睇睇佢的業務情況就明,營業額每年下跌,年年虧損,根本沒有投資價值,你賣出這股較好。
阿里影業(1060),炒作較多,風險高。這企業到現時仍未有盈利,市場只憑佢前景去評估,其實這會有相當的風險,這類股最多只能小注。
慧聰集團(2280)多年出現虧損,投資價值不高,建議換至其他優質股。
京東(9618)和中生(1177)係有質素潛力股,但波動性較大,唔係咁適合你年紀。現貨可持有,但不要加注。
未來投資增值時,可集中在以下"平穏增長股"身上,會較理想。
平穏增長股︰盈富(2800)、金沙(1928)、恆基(0012)、平安(2318)、中銀(2388)、港鐵(0066)、煤氣(0003)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。
------------------------------------------------
Q19340:
成哥,我係之前既畢業生,首先多謝你教左我咁多野,用你教既價值投資法,我第一次係股票市場中贏到錢
之前上完你堂,我都睇好未來電動車既前景,由於我之前買唔到比亞迪,又無水桶1既股票,所以現在都幾頭痕
咁唯有轉向其他既相關既汽車類別股票啦(以下依隻都係朋友介紹),我盡量用你之前既估值方法去計算股價,但由於新手信心不足,唔知計得岩唔岩,所以想問呀sir對下答案
1)425敏實集團前程如何? 是手桶1潛力股嗎?
自己估價
PE 31.4-35.04
Ev/edita 21.06-31.06
2)恆基地產12
自己估價 27-34.8岩唔岩呀?
3)3319雅生活服務
之前上堂聽你介紹過,嘗試初步評估,但好似上市年期得2年資料,真係唔識計,想問估值合理區係邊呀?
4)由於我未有置業,所以想買一些地產股係每月租金支出上做平衡對沖(每月租金11000支出)
現在持有領展+恆基地產
想問我應該買多少金額的地產股,大約平衡租金上既開支?
5)順帶一問,除左香港,成哥有沒有睇好邊一個城市既物業有投資價值?
祝身體健康,財源廣進
你派既note真係好厚
龔成老師:
1)敏實集團(0425)不過不失,佢產品都供應比一d國際著名汽車集團,豐田、福特、通用、戴姆勒等。
佢係中國外部汽車車身零部件供應商,主要從事設計、製造及銷售以下三大類商品車身結構件等。
整體都有發展的,但未去到最高質素的企業類別。這類股,投資不是不可投資,但就唔適合佔組合比例好多,現價合理區中上部,都可長線的。
你計算的估值大致都合理。
2)恆基(0012),這股有質素,可長線,不過增長力不算強。計算估值大致合理。
3)雅生活服務(3319)不錯的,佢無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景,都是理想的,反映這企業有一定的質素。
加上這企業的背景因素,以及行業的發展,相信這企業的前景不差,有長線投資的價值。
當然,行業有時會有較大的炒作,股價上落大,要注意風險,而整體是有長線投資價值的。
由於佢上市年期較短,因此估值時會運用行業的數據較多,你可以盡量找與這企業相近的公司去比較。現價大約為合理區中間。
4)雖然這做法都可,但你要留意,在你股票組合中,同一行業唔好多過你組合的30%,否則會太過集中。你用長期的角度分析。
5)最重要是地少人多,長遠經濟向好,香港、澳門都是這類地方。另外,吉隆坡、曼谷、倫敦都可留意下。
----------------------------------------------
若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過319的網紅容海恩 Eunice Yung,也在其Youtube影片中提到,我在11月23日的立法會會議上提出動議,要求政府正視市民對領展的不滿,最終獲得通過。領展以「賺到盡」模式經營,完全不顧其社會責任,除了拆售停車場,把部分街市管理服務外判,造成承包商壟斷經營的情況外,還大幅增加旗下商鋪租金,逼走小商戶,引入大量連鎖店,令物價大幅飆升,罔顧升斗市民的生活需要和負擔能力。...
厚德停車場月租 在 容海恩 Eunice Yung Facebook 的最佳解答
【容海恩議員動議】力促市場健康競爭,制衡領展獨大局面
我在11月23日的立法會會議上提出動議,要求政府正視市民對領展的不滿,最終獲得通過。領展以「賺到盡」模式經營,完全不顧其社會責任,除了拆售停車場,把部分街市管理服務外判,造成承包商壟斷經營的情況外,還大幅增加旗下商鋪租金,逼走小商戶,引入大量連鎖店,令物價大幅飆升,罔顧升斗市民的生活需要和負擔能力。我要求競爭事務委員會調查領展是否違反《競爭條例》,並考慮在各區合適的地點設立臨時墟市和增建綜合市政大樓,令基層市民有更多選擇。政府亦應該全面檢視現有的地區發展模式,改善地區設施的供求和管理。政府表示會積極與區議會合作於合適地點設立墟市,並在情況許可下加強公眾街市設施,包括興建新街市。
我並不贊成回購領展,這樣必然會推高領展股價,變相令納稅人的金錢落入領展及其股東的口袋中。即使回購成功,政府亦會面對長遠的管理問題,回購並不是解決問題的靈丹妙藥。
以下為我的發言:
近年,社會各界對領展的營商手法感到極其不滿,不少人批評領展純粹以商業模式管理轄下街市和商場,包括大幅增加街市商舖租金,扼殺小商戶的生存空間、拆售停車場、將月租車位改為浮動車位,以及將管理服務外判等,完全是要「賺到盡」,只顧賺取最大的利潤回報,向股東交代,卻忽略基層市民的日常生活需要和負擔能力,令市民生活百上加斤,完全忘記企業應有的社會責任。作為議員提出首個議案,我希望就我在選舉期間,親耳聽到的意見、親眼見到問題,帶入議會,表達我的關注。
主席,新民黨過去一直關注,並積極跟進領展的問題。我同新民黨都認為,領展問題表面上是涉及市政、民生的問題,但市政服務的提供及管理,直接受地區行政影響,所以市民對領展的不滿,其實同地區行政管理出現問題有關,政府有必要一併處理。
今日我提出“力促市場健康競爭,制衡領展獨大局面”的議案,希望可以爭取各位議員的支持,促請競爭事務委員會就領展的經營或個別市政服務的提供展開研究,甚至全面調查領展有否違反《競爭條例》,同時希望政府正視各區社區設施和服務不足、商品和零售店舖選擇不多,影響居民日常生活的問題,透過推出短期措施,包括設立臨時墟市,為居民提供領展街市和商場以外的選擇,以及推出以地區為本的先導計劃,在有需要地區興建公營街市,並邀請社企參與營運;長遠則應研究在各區興建新型綜合市政大樓,以及改善和提升現有市政大廈的設施,為居民提供更全面、更切合居民需要的社區設施;同時希望政府全面檢視現有的地區行政模式,以提升行政效率和市民的生活水平。
主席,領展擁有獨特的背景和使命,服務逾70萬戶公屋居民,在不少市民眼中,領展並非一般的商業機構。現時領展的問題,主要是政府政策出現了問題。房委會在2005年以具極爭議的條件把其大量零售和停車場設施分拆出售予當時的領匯,即現在的領展,但出售契約不夠嚴謹,房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言,商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過,如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益,商場鋪位不可分拆出售的規定無效;如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位,停車場不可分拆出售的規定則無效,即是容許領展將整棟物業出售,停車場則可「拆骨」出售,根本未能有效約束領展承擔和履行其社會責任。由於現時不少公共屋邨只有領展旗下的街市商舖,缺乏競爭,所以領展大幅加租的情況令人非常關注。以將軍澳厚德街市為例,在大半年前,有超過10間商舖相繼結業,據了解,主要因為領展大幅加租,最高達30%,令到不少商戶無法繼續經營,亦令區內居民在無選擇的情況下被迫「挨貴餸」。
此外,領展將街市商場的管理服務外判,亦製造了不少問題。今年2月,青衣長發街市商戶因反對領展將街市外判予承辦商建華,決定罷市7日,而建華在3月接管街市後,曾經參與罷市的商戶則全體不獲續租。外判商以垂直整合方式經營,讓旗下街市商舖營運更具經濟效益,原本是無可厚非,但不少人批評,領展與外判商之間的角色重疊,對於外判商旗下商舖無牌經營視若無睹,更縱容外判商藉加租及操縱街市零售價格等手段,迫走小商戶。我必須強調,「外判管理」不代表「外判責任」,領展在這方面是責無旁貸,希望領展加強對外判商的監管,保障市民的合理權益。
領展上市至今已多次出售資產,涉及多個商場和停車場,有居民表示,有拆售車位的售價高達90萬元,相信拆售車位為領展帶來非常可觀的利潤。不過我想問領展,在出售資產的同時,有否顧及居民和小商戶的權益和需要呢?今年4月,領展將大埔運頭塘商場出售,新業主接手後隨即發律師信要求商場內6間小店要在半年後離場。據報道,運頭塘商場租戶與領展及新業主簽訂的租約,其中一項條款列明,只要業主決定出售、重建、翻新物業等,只需給予租客不少於6個月通知,便可終止合約。合約條款如此不平等,難怪連保安局局長黎棟國都要企出來,伸張正義,簽名支持運頭塘商場的小商戶。
主席,近年不少商舖不敵領展大幅加租而結業。根據政府和領展在今年年中公布的數據,港島、九龍和新界區私人零售業樓宇的平均租金都有明顯跌幅,其中九龍區的跌幅最大,高達30%,但領展旗下物業租金卻不跌反升,部分物業租金升幅更超過10%。不少人質疑,領展仍然可以在逆市中大幅加租,是否因為領展壟斷了街市商舖的供應?所以,我同不少市民都希望,競爭事務委員會能夠就領展的商舖營運進行研究,尤其是街市方面,探討如何可以促進競爭,並向領展提出相關建議,讓市民能夠享有更佳的價格、更優質的產品,以及更多樣的選擇;有需要時,應主動調查領展有否違反《競爭條例》中的「第二行為守則」,即《條例》第21條指,擁有相當程度市場權勢的企業,不得濫用有關權勢損害競爭。
就市民對領展和社區設施的不滿,我在今年4月和5月,聯同新民黨立法會議員和公民力量區議員先後約見了領展的管理層,以及政務司司長林鄭月娥,反映市民的不滿,並且向司長遞交建議書,希望政府盡快規劃並落實興建新型綜合市政大樓。
我剛才已經講過,領展問題的核心,涉及深層次的地區行政管理問題。在香港回歸以前,各區的食物衛生、清潔街道、文康設施、熟食中心等市政服務的管理,分別由市政局和區域市政局負責。隨著兩局解散,地區行政模式出現變化,相關地區服務的管理工作,分別改由民政事務總署和區議會負責。區議會只是諮詢機構,缺乏實權,社區設施的規劃,要依賴長期在「象牙塔」內的官員制訂,試問他們又如何可以切實理解地區的需要?市民的訴求?今日的議案已清楚指出,領展問題是地區行政的一部分,但民政事務局局長居然沒有出席,回應今日的議案和議員的發言,我在此表示遺憾。
從前由兩局負責提供市政服務的模式,體現了「地區自主」的精神,決策當然更貼近民情民意。事實上,社會上有不少聲音批評現有地區行政模式欠缺彈性和效率,未能切實、有效回應各社區的不同訴求。所以,政府有必要考慮是否需要檢討現時的地區行政模式,例如在規劃及管理新型綜合市政大樓方面,可以增強區議員的參與,確保規劃及各項服務的提供能夠更貼近區內居民的需要。
主席,完善社區規劃、改善市政服務,提升市民的生活質素,是政府的基本責任。然而,政府現時用作釐訂地區市政和文康服務供應的規劃標準,與不少地區居民的實際情況和需要都有明顯落差,大圍就是其中一個例子。新民黨和公民力量近年多次向政府反映,大圍區內的社區設施老舊不足,加上區內人口持續增加,現有設施根本不足應付大圍居民的需要,街市、圖書館、託兒服務、幼兒園、長者服務中心,以至泊車位通通不足夠,對居民日常生活帶來很多不便,希望政府能夠回應居民的訴求,在大圍興建綜合市政大樓。
我在上星期三的立法會上提出了有關的口頭質詢,不過好可惜,發展局局長的答覆已清楚表明:「政府現時未有計劃在大圍興建新的綜合服務大樓。」我和新民黨及公量力量,以及很多大圍居民都感到非常失望,有居民更希望我同局長講:「大圍居民憤怒了。」希望政府能夠從善如流,認真考慮並早日落實在大圍興建綜合市政大樓。
主席,領展今年獲國際購物中心協會頒發兩個獎項,包括領展「愛•匯聚計劃」奪得大會基金所頒發的「Albert Sussman國際社區支援獎」,以及天盛街市獲頒「亞太地區購物中心大獎 – 翻新及擴建」組別銀獎,對於受影響的市民而言,實在是相當諷刺。平情而論,領展接手管理房委會部分街市商場後,一定程度上為部分街市商場帶來新景象,例如不少街市加裝了冷氣,環境比以前更加乾淨、整齊,但同時卻因領展的營商手法產生不少問題,包括大幅租、月租車位變浮動車位、管理服務外判等,這些都是備受爭議和批評。林鄭月娥司長曾形容領展是需要處理的「三座大山」之一,我希望領展能夠認真審視是否應該改變現行以利潤掛帥的營商模式,更加關顧居民的需要,以其定下的抱負「服務社群並提升其生活質素」為依歸。
厚德停車場月租 在 黃浩銘 Raphael Wong Facebook 的最佳解答
邪惡領匯貪婪無恥 回購領匯刻不容緩
2005年,領匯在香港上市,特區政府將公屋商場街市及停車場私有化,領匯接管公共資產已有七年,在這七年間,租金狂升,小商戶被踢走,帶動公屋商場物價上漲,公屋居民生活更為艱苦。
領匯貪婪無恥,為求牟取暴利,多年來欺壓商場街市小商戶。第一,領匯續租租金調整每年都逾20%,令不少續租小商戶叫苦連天。第二,商場街市經豪華裝修後,商鋪愈縮愈細,租金愈升愈高,平均每月租金由2009年3月至今年3月短短4年間已提升了35%,令小商戶難以經營小本生意,不少小商戶被逼遷走。第三,領匯踢走小商戶,引入大財團,單單是7-Eleven已超過120間,萬寧和惠康超過70間;和黃集團是第二大租客,共租用了110多個鋪位。以厚德商場為例,在140個鋪位中,連鎖店經已佔鋪位總數89%,領匯鋤弱扶強,惡名昭彰。第四,領匯將公營資產判上判,旗下將街市再外判,如禾輋街市的「好眼光有限公司」和海富街市的「光亮」。其中「光亮」最近更突然不與商戶續租,強行逼遷,待街市翻新後再租予大型連鎖超市,大量租戶被迫結束營業,領匯則置身事外,等錢入袋。第五,領匯亦以判上判剝削工友,將旗下各停車場轉新外判保安合約,員工有薪年假由過往以日薪230元計算,改為以180元計,減幅逾兩成,更沒有列明休息日計薪,變相減人工。
以上種種,皆見領匯「食人唔𦧲骨」,他們的惡行可謂罄竹難書。今日,社民連特此來到領匯週年大會示威,抗議邪惡領匯貪婪無恥,瘋狂加租,抗議領匯大搞外判,令商戶和工人苦不堪言。並且,我們要求特區政府回購領匯,停止將公共資產私有,在回購領匯之前,政府應將公屋地下改建為零售商鋪,又應收回新落成公屋的商場及街市,由房委會管理,甚至興建新商場或市政大樓,提供免費交通工具,方便市民購買必需品。引入競爭,平抑物價,回購公用事業,重建公共空間,改善港人生活!
社會民主連線
2013年7月31日
厚德停車場月租 在 容海恩 Eunice Yung Youtube 的最佳貼文
我在11月23日的立法會會議上提出動議,要求政府正視市民對領展的不滿,最終獲得通過。領展以「賺到盡」模式經營,完全不顧其社會責任,除了拆售停車場,把部分街市管理服務外判,造成承包商壟斷經營的情況外,還大幅增加旗下商鋪租金,逼走小商戶,引入大量連鎖店,令物價大幅飆升,罔顧升斗市民的生活需要和負擔能力。我要求競爭事務委員會調查領展是否違反《競爭條例》,並考慮在各區合適的地點設立臨時墟市和增建綜合市政大樓,令基層市民有更多選擇。政府亦應該全面檢視現有的地區發展模式,改善地區設施的供求和管理。政府表示會積極與區議會合作於合適地點設立墟市,並在情況許可下加強公眾街市設施,包括興建新街市。
我並不贊成回購領展,這樣必然會推高領展股價,變相令納稅人的金錢落入領展及其股東的口袋中。即使回購成功,政府亦會面對長遠的管理問題,回購並不是解決問題的靈丹妙藥。
以下為我的發言:
近年,社會各界對領展的營商手法感到極其不滿,不少人批評領展純粹以商業模式管理轄下街市和商場,包括大幅增加街市商舖租金,扼殺小商戶的生存空間、拆售停車場、將月租車位改為浮動車位,以及將管理服務外判等,完全是要「賺到盡」,只顧賺取最大的利潤回報,向股東交代,卻忽略基層市民的日常生活需要和負擔能力,令市民生活百上加斤,完全忘記企業應有的社會責任。作為議員提出首個議案,我希望就我在選舉期間,親耳聽到的意見、親眼見到問題,帶入議會,表達我的關注。
主席,新民黨過去一直關注,並積極跟進領展的問題。我同新民黨都認為,領展問題表面上是涉及市政、民生的問題,但市政服務的提供及管理,直接受地區行政影響,所以市民對領展的不滿,其實同地區行政管理出現問題有關,政府有必要一併處理。
今日我提出“力促市場健康競爭,制衡領展獨大局面”的議案,希望可以爭取各位議員的支持,促請競爭事務委員會就領展的經營或個別市政服務的提供展開研究,甚至全面調查領展有否違反《競爭條例》,同時希望政府正視各區社區設施和服務不足、商品和零售店舖選擇不多,影響居民日常生活的問題,透過推出短期措施,包括設立臨時墟市,為居民提供領展街市和商場以外的選擇,以及推出以地區為本的先導計劃,在有需要地區興建公營街市,並邀請社企參與營運;長遠則應研究在各區興建新型綜合市政大樓,以及改善和提升現有市政大廈的設施,為居民提供更全面、更切合居民需要的社區設施;同時希望政府全面檢視現有的地區行政模式,以提升行政效率和市民的生活水平。
主席,領展擁有獨特的背景和使命,服務逾70萬戶公屋居民,在不少市民眼中,領展並非一般的商業機構。現時領展的問題,主要是政府政策出現了問題。房委會在2005年以具極爭議的條件把其大量零售和停車場設施分拆出售予當時的領匯,即現在的領展,但出售契約不夠嚴謹,房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言,商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過,如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益,商場鋪位不可分拆出售的規定無效;如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位,停車場不可分拆出售的規定則無效,即是容許領展將整棟物業出售,停車場則可「拆骨」出售,根本未能有效約束領展承擔和履行其社會責任。由於現時不少公共屋邨只有領展旗下的街市商舖,缺乏競爭,所以領展大幅加租的情況令人非常關注。以將軍澳厚德街市為例,在大半年前,有超過10間商舖相繼結業,據了解,主要因為領展大幅加租,最高達30%,令到不少商戶無法繼續經營,亦令區內居民在無選擇的情況下被迫「挨貴餸」。
此外,領展將街市商場的管理服務外判,亦製造了不少問題。今年2月,青衣長發街市商戶因反對領展將街市外判予承辦商建華,決定罷市7日,而建華在3月接管街市後,曾經參與罷市的商戶則全體不獲續租。外判商以垂直整合方式經營,讓旗下街市商舖營運更具經濟效益,原本是無可厚非,但不少人批評,領展與外判商之間的角色重疊,對於外判商旗下商舖無牌經營視若無睹,更縱容外判商藉加租及操縱街市零售價格等手段,迫走小商戶。我必須強調,「外判管理」不代表「外判責任」,領展在這方面是責無旁貸,希望領展加強對外判商的監管,保障市民的合理權益。
領展上市至今已多次出售資產,涉及多個商場和停車場,有居民表示,有拆售車位的售價高達90萬元,相信拆售車位為領展帶來非常可觀的利潤。不過我想問領展,在出售資產的同時,有否顧及居民和小商戶的權益和需要呢?今年4月,領展將大埔運頭塘商場出售,新業主接手後隨即發律師信要求商場內6間小店要在半年後離場。據報道,運頭塘商場租戶與領展及新業主簽訂的租約,其中一項條款列明,只要業主決定出售、重建、翻新物業等,只需給予租客不少於6個月通知,便可終止合約。合約條款如此不平等,難怪連保安局局長黎棟國都要企出來,伸張正義,簽名支持運頭塘商場的小商戶。
主席,近年不少商舖不敵領展大幅加租而結業。根據政府和領展在今年年中公布的數據,港島、九龍和新界區私人零售業樓宇的平均租金都有明顯跌幅,其中九龍區的跌幅最大,高達30%,但領展旗下物業租金卻不跌反升,部分物業租金升幅更超過10%。不少人質疑,領展仍然可以在逆市中大幅加租,是否因為領展壟斷了街市商舖的供應?所以,我同不少市民都希望,競爭事務委員會能夠就領展的商舖營運進行研究,尤其是街市方面,探討如何可以促進競爭,並向領展提出相關建議,讓市民能夠享有更佳的價格、更優質的產品,以及更多樣的選擇;有需要時,應主動調查領展有否違反《競爭條例》中的「第二行為守則」,即《條例》第21條指,擁有相當程度市場權勢的企業,不得濫用有關權勢損害競爭。
就市民對領展和社區設施的不滿,我在今年4月和5月,聯同新民黨立法會議員和公民力量區議員先後約見了領展的管理層,以及政務司司長林鄭月娥,反映市民的不滿,並且向司長遞交建議書,希望政府盡快規劃並落實興建新型綜合市政大樓。
我剛才已經講過,領展問題的核心,涉及深層次的地區行政管理問題。在香港回歸以前,各區的食物衛生、清潔街道、文康設施、熟食中心等市政服務的管理,分別由市政局和區域市政局負責。隨著兩局解散,地區行政模式出現變化,相關地區服務的管理工作,分別改由民政事務總署和區議會負責。區議會只是諮詢機構,缺乏實權,社區設施的規劃,要依賴長期在「象牙塔」內的官員制訂,試問他們又如何可以切實理解地區的需要?市民的訴求?今日的議案已清楚指出,領展問題是地區行政的一部分,但民政事務局局長居然沒有出席,回應今日的議案和議員的發言,我在此表示遺憾。
從前由兩局負責提供市政服務的模式,體現了「地區自主」的精神,決策當然更貼近民情民意。事實上,社會上有不少聲音批評現有地區行政模式欠缺彈性和效率,未能切實、有效回應各社區的不同訴求。所以,政府有必要考慮是否需要檢討現時的地區行政模式,例如在規劃及管理新型綜合市政大樓方面,可以增強區議員的參與,確保規劃及各項服務的提供能夠更貼近區內居民的需要。
主席,完善社區規劃、改善市政服務,提升市民的生活質素,是政府的基本責任。然而,政府現時用作釐訂地區市政和文康服務供應的規劃標準,與不少地區居民的實際情況和需要都有明顯落差,大圍就是其中一個例子。新民黨和公民力量近年多次向政府反映,大圍區內的社區設施老舊不足,加上區內人口持續增加,現有設施根本不足應付大圍居民的需要,街市、圖書館、託兒服務、幼兒園、長者服務中心,以至泊車位通通不足夠,對居民日常生活帶來很多不便,希望政府能夠回應居民的訴求,在大圍興建綜合市政大樓。
我在上星期三的立法會上提出了有關的口頭質詢,不過好可惜,發展局局長的答覆已清楚表明:「政府現時未有計劃在大圍興建新的綜合服務大樓。」我和新民黨及公量力量,以及很多大圍居民都感到非常失望,有居民更希望我同局長講:「大圍居民憤怒了。」希望政府能夠從善如流,認真考慮並早日落實在大圍興建綜合市政大樓。
主席,領展今年獲國際購物中心協會頒發兩個獎項,包括領展「愛•匯聚計劃」奪得大會基金所頒發的「Albert Sussman國際社區支援獎」,以及天盛街市獲頒「亞太地區購物中心大獎 – 翻新及擴建」組別銀獎,對於受影響的市民而言,實在是相當諷刺。平情而論,領展接手管理房委會部分街市商場後,一定程度上為部分街市商場帶來新景象,例如不少街市加裝了冷氣,環境比以前更加乾淨、整齊,但同時卻因領展的營商手法產生不少問題,包括大幅租、月租車位變浮動車位、管理服務外判等,這些都是備受爭議和批評。林鄭月娥司長曾形容領展是需要處理的「三座大山」之一,我希望領展能夠認真審視是否應該改變現行以利潤掛帥的營商模式,更加關顧居民的需要,以其定下的抱負「服務社群並提升其生活質素」為依歸。
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/PyPKrI8tPqE/hqdefault.jpg)
厚德停車場月租 在 容海恩 Eunice Yung Youtube 的最佳解答
我在11月23日的立法會會議上提出動議,要求政府正視市民對領展的不滿,最終獲得通過。領展以「賺到盡」模式經營,完全不顧其社會責任,除了拆售停車場,把部分街市管理服務外判,造成承包商壟斷經營的情況外,還大幅增加旗下商鋪租金,逼走小商戶,引入大量連鎖店,令物價大幅飆升,罔顧升斗市民的生活需要和負擔能力。我要求競爭事務委員會調查領展是否違反《競爭條例》,並考慮在各區合適的地點設立臨時墟市和增建綜合市政大樓,令基層市民有更多選擇。政府亦應該全面檢視現有的地區發展模式,改善地區設施的供求和管理。政府表示會積極與區議會合作於合適地點設立墟市,並在情況許可下加強公眾街市設施,包括興建新街市。
我並不贊成回購領展,這樣必然會推高領展股價,變相令納稅人的金錢落入領展及其股東的口袋中。即使回購成功,政府亦會面對長遠的管理問題,回購並不是解決問題的靈丹妙藥。
以下為我的發言:
近年,社會各界對領展的營商手法感到極其不滿,不少人批評領展純粹以商業模式管理轄下街市和商場,包括大幅增加街市商舖租金,扼殺小商戶的生存空間、拆售停車場、將月租車位改為浮動車位,以及將管理服務外判等,完全是要「賺到盡」,只顧賺取最大的利潤回報,向股東交代,卻忽略基層市民的日常生活需要和負擔能力,令市民生活百上加斤,完全忘記企業應有的社會責任。作為議員提出首個議案,我希望就我在選舉期間,親耳聽到的意見、親眼見到問題,帶入議會,表達我的關注。
主席,新民黨過去一直關注,並積極跟進領展的問題。我同新民黨都認為,領展問題表面上是涉及市政、民生的問題,但市政服務的提供及管理,直接受地區行政影響,所以市民對領展的不滿,其實同地區行政管理出現問題有關,政府有必要一併處理。
今日我提出“力促市場健康競爭,制衡領展獨大局面”的議案,希望可以爭取各位議員的支持,促請競爭事務委員會就領展的經營或個別市政服務的提供展開研究,甚至全面調查領展有否違反《競爭條例》,同時希望政府正視各區社區設施和服務不足、商品和零售店舖選擇不多,影響居民日常生活的問題,透過推出短期措施,包括設立臨時墟市,為居民提供領展街市和商場以外的選擇,以及推出以地區為本的先導計劃,在有需要地區興建公營街市,並邀請社企參與營運;長遠則應研究在各區興建新型綜合市政大樓,以及改善和提升現有市政大廈的設施,為居民提供更全面、更切合居民需要的社區設施;同時希望政府全面檢視現有的地區行政模式,以提升行政效率和市民的生活水平。
主席,領展擁有獨特的背景和使命,服務逾70萬戶公屋居民,在不少市民眼中,領展並非一般的商業機構。現時領展的問題,主要是政府政策出現了問題。房委會在2005年以具極爭議的條件把其大量零售和停車場設施分拆出售予當時的領匯,即現在的領展,但出售契約不夠嚴謹,房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言,商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過,如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益,商場鋪位不可分拆出售的規定無效;如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位,停車場不可分拆出售的規定則無效,即是容許領展將整棟物業出售,停車場則可「拆骨」出售,根本未能有效約束領展承擔和履行其社會責任。由於現時不少公共屋邨只有領展旗下的街市商舖,缺乏競爭,所以領展大幅加租的情況令人非常關注。以將軍澳厚德街市為例,在大半年前,有超過10間商舖相繼結業,據了解,主要因為領展大幅加租,最高達30%,令到不少商戶無法繼續經營,亦令區內居民在無選擇的情況下被迫「挨貴餸」。
此外,領展將街市商場的管理服務外判,亦製造了不少問題。今年2月,青衣長發街市商戶因反對領展將街市外判予承辦商建華,決定罷市7日,而建華在3月接管街市後,曾經參與罷市的商戶則全體不獲續租。外判商以垂直整合方式經營,讓旗下街市商舖營運更具經濟效益,原本是無可厚非,但不少人批評,領展與外判商之間的角色重疊,對於外判商旗下商舖無牌經營視若無睹,更縱容外判商藉加租及操縱街市零售價格等手段,迫走小商戶。我必須強調,「外判管理」不代表「外判責任」,領展在這方面是責無旁貸,希望領展加強對外判商的監管,保障市民的合理權益。
領展上市至今已多次出售資產,涉及多個商場和停車場,有居民表示,有拆售車位的售價高達90萬元,相信拆售車位為領展帶來非常可觀的利潤。不過我想問領展,在出售資產的同時,有否顧及居民和小商戶的權益和需要呢?今年4月,領展將大埔運頭塘商場出售,新業主接手後隨即發律師信要求商場內6間小店要在半年後離場。據報道,運頭塘商場租戶與領展及新業主簽訂的租約,其中一項條款列明,只要業主決定出售、重建、翻新物業等,只需給予租客不少於6個月通知,便可終止合約。合約條款如此不平等,難怪連保安局局長黎棟國都要企出來,伸張正義,簽名支持運頭塘商場的小商戶。
主席,近年不少商舖不敵領展大幅加租而結業。根據政府和領展在今年年中公布的數據,港島、九龍和新界區私人零售業樓宇的平均租金都有明顯跌幅,其中九龍區的跌幅最大,高達30%,但領展旗下物業租金卻不跌反升,部分物業租金升幅更超過10%。不少人質疑,領展仍然可以在逆市中大幅加租,是否因為領展壟斷了街市商舖的供應?所以,我同不少市民都希望,競爭事務委員會能夠就領展的商舖營運進行研究,尤其是街市方面,探討如何可以促進競爭,並向領展提出相關建議,讓市民能夠享有更佳的價格、更優質的產品,以及更多樣的選擇;有需要時,應主動調查領展有否違反《競爭條例》中的「第二行為守則」,即《條例》第21條指,擁有相當程度市場權勢的企業,不得濫用有關權勢損害競爭。
就市民對領展和社區設施的不滿,我在今年4月和5月,聯同新民黨立法會議員和公民力量區議員先後約見了領展的管理層,以及政務司司長林鄭月娥,反映市民的不滿,並且向司長遞交建議書,希望政府盡快規劃並落實興建新型綜合市政大樓。
我剛才已經講過,領展問題的核心,涉及深層次的地區行政管理問題。在香港回歸以前,各區的食物衛生、清潔街道、文康設施、熟食中心等市政服務的管理,分別由市政局和區域市政局負責。隨著兩局解散,地區行政模式出現變化,相關地區服務的管理工作,分別改由民政事務總署和區議會負責。區議會只是諮詢機構,缺乏實權,社區設施的規劃,要依賴長期在「象牙塔」內的官員制訂,試問他們又如何可以切實理解地區的需要?市民的訴求?今日的議案已清楚指出,領展問題是地區行政的一部分,但民政事務局局長居然沒有出席,回應今日的議案和議員的發言,我在此表示遺憾。
從前由兩局負責提供市政服務的模式,體現了「地區自主」的精神,決策當然更貼近民情民意。事實上,社會上有不少聲音批評現有地區行政模式欠缺彈性和效率,未能切實、有效回應各社區的不同訴求。所以,政府有必要考慮是否需要檢討現時的地區行政模式,例如在規劃及管理新型綜合市政大樓方面,可以增強區議員的參與,確保規劃及各項服務的提供能夠更貼近區內居民的需要。
主席,完善社區規劃、改善市政服務,提升市民的生活質素,是政府的基本責任。然而,政府現時用作釐訂地區市政和文康服務供應的規劃標準,與不少地區居民的實際情況和需要都有明顯落差,大圍就是其中一個例子。新民黨和公民力量近年多次向政府反映,大圍區內的社區設施老舊不足,加上區內人口持續增加,現有設施根本不足應付大圍居民的需要,街市、圖書館、託兒服務、幼兒園、長者服務中心,以至泊車位通通不足夠,對居民日常生活帶來很多不便,希望政府能夠回應居民的訴求,在大圍興建綜合市政大樓。
我在上星期三的立法會上提出了有關的口頭質詢,不過好可惜,發展局局長的答覆已清楚表明:「政府現時未有計劃在大圍興建新的綜合服務大樓。」我和新民黨及公量力量,以及很多大圍居民都感到非常失望,有居民更希望我同局長講:「大圍居民憤怒了。」希望政府能夠從善如流,認真考慮並早日落實在大圍興建綜合市政大樓。
主席,領展今年獲國際購物中心協會頒發兩個獎項,包括領展「愛•匯聚計劃」奪得大會基金所頒發的「Albert Sussman國際社區支援獎」,以及天盛街市獲頒「亞太地區購物中心大獎 – 翻新及擴建」組別銀獎,對於受影響的市民而言,實在是相當諷刺。平情而論,領展接手管理房委會部分街市商場後,一定程度上為部分街市商場帶來新景象,例如不少街市加裝了冷氣,環境比以前更加乾淨、整齊,但同時卻因領展的營商手法產生不少問題,包括大幅租、月租車位變浮動車位、管理服務外判等,這些都是備受爭議和批評。林鄭月娥司長曾形容領展是需要處理的「三座大山」之一,我希望領展能夠認真審視是否應該改變現行以利潤掛帥的營商模式,更加關顧居民的需要,以其定下的抱負「服務社群並提升其生活質素」為依歸。
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/7I_vIM-nwvg/hqdefault.jpg)