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台中 屋主自售 透 天 在 施志昌 Facebook 的最佳貼文
【2021年三月第三週 國內外大事報你知】
【一週大事關注焦點:下週美中高層官員會談焦點/各國譴責北京更改香港選制/歐洲最大黨團表態應對台展開貿易談判/行政院祭重稅打炒房/保護關鍵技術營業秘密法修法/總統強調核四安全不可行】
國外:
#下週美中高層官員會談焦點
美中雙方高層會談於3/18阿拉斯加進行,國務卿布林肯以及中國外交部長王毅屆時出席,此次拜登上任以來第一次雙方高層當面對談。
#各國譴責北京更改香港選制
中國全人大會通過「完善香港特區選舉制度的決定草案」,擴大香港選舉委員會的權力,設置了資格審查會,對候選人進行審查,確保「愛國者治港」的原則。
#歐洲最大黨團表態應對台展開貿易談判
歐洲議會最大黨團「歐洲人民黨」(EPP)近日推出中國戰略文件,呼籲歐盟在一中政策架構下,正式與台灣啟動雙邊投資協議談判。
國內:
#行政院祭重稅打炒房
行政院11日通過房地合一稅2.0草案,將預售屋買賣以及持有大量房產的資產公司出售過半股權都視為房地產交易,也修正「短期持有的定義」,從二年拉長至五年。
#保護關鍵技術營業秘密法修法?
經濟部的「營業秘密法」主要是關於一般公司的營業秘密保護,屬於私人法益;但有些私人企業擁有的高端技術,是從政府補助或投資出來的,且若洩漏到境外敵對勢力手上,可能影響到國家安全,影響範圍不只是單一企業,「國家也需要一層保護」。但關於法制上如何做較周全,如何定義、保護措施及其他政策配套等,尚需國安單位和政院各部會跨部會溝通協調,包括經濟部、科技部、法務部都要共同討論。
#總統強調核四安全不可行
近期能源議題討論不斷,民進黨在2016年成為執政黨就主張能源轉型,除了要將台中火力發電廠發電量減少,也將有安全疑慮的核四逐漸除役,同時發展離岸風電等綠能產業,希望在2050年達到碳中和。日前環保團體對天然氣接收站的地點因育有藻礁而發起公投,原先國民黨規劃開發232公頃,民進黨政府執政後,應環團要求減至23公頃,也就是剩下原來規劃的十分之一。日後將投入包括觀新藻礁在內的桃園27公里海岸進行保育,確實落實能源轉型。
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拜登上任前曾提到,會先與歐洲及印太盟友討論,再擬定策略,才對作出表態。在中美高層對談前,拜登12日將主持與日本、印度、澳洲領袖的「四方峰會」;國務卿布林肯16日會先後訪問日本、韓國,至於為何不在亞洲舉辦中美會議,似乎是先以印太戰略盟友訪問為先,排除中國,美方很堅持要返回國土對談。美國國務卿布林肯也表示:「美國必須確保,我們國家及其他國家,不會出口任何可能用來壓迫人民的商品到中國大陸。」屆時除了談論氣候、疫情問題,日前通過的香港自治問題、新疆、台灣問題都可能成為對談主題,屆時,便可以觀察美國對於中國與台灣所展現出的態度。
中國人大會壓倒性通過香港選舉制度的改制,除了執行《國安法》外,更加誤了選舉候選人的審查制度,不夠愛祖國就無法為祖國服務,扼殺香港碩果僅存的選舉自治,也代表著香港新一代盼望的真普選恐怕遙遙無期。香港政府陸續逮補不少民主派人士以及媒體大老,提出國家顛覆罪的訴訟,而大部分案件都拒絕保釋,只見香港自治已然死亡。歐盟則發出聲明將採取更多應對措施,並更加關注香港的局勢。
然而,其他各國對於中國仍處於譴責階段,是否會有進一步的制裁尚未得知,況且,若各國針對香港制裁,可能是香港更加與國際脫軌讓中國掌握更深,這將讓各國陷入兩難。各國若要真的對香港問題作出回應,則必須是針對北京政府而不是港府。
此外,歐盟近日雖喊出要與台灣做貿易談判,並針對中國以牙還牙,但實際上仍不脫一中架構。此種硬中帶軟的態度,實際上只是為了尋求與中國談判,並未真正要處理台灣問題。但台灣如何掌握此一議題尋求加入國際組織,似乎也出現了契機。
政府從去年至今的打擊房價政策,現階段針對短線「炒房」的投機者,透過短期轉手提高稅收,抑制短線炒房,搭配之前非自住宅減少融資的措施,對於國人自住並不會有太大影響。至於囤房稅,政院回應囤房稅一年差幾千塊,相較於動輒上千萬的房子,並不會迫使屋主釋出,反而造成租金調漲,轉嫁租房子的人和消費者。
這十幾年來,不斷傳出台灣半導體與IC設計人才遭中國與韓國高薪挖角竊取關鍵技術的事件。由於半導體產業從1990年代後成為了台灣的經濟命脈,美企Ampere(安培運算)也稱台灣的半導體供應鏈意義很大,但若挖角與竊取事件層出不窮,則可能遭到中國與韓國的追趕,對於台灣的經濟有致命的影響。因此,營業秘密法不僅是關係到單一企業,也可以視為國安問題。然而,如何將私人契約與競爭關係上升到國安問題,以及營業秘密法如何在不過度干預企業與市場的狀況下修法,還需要更多的討論。
#MarchW3 #Eventsoftheweek
台中 屋主自售 透 天 在 張金鶚 Facebook 的精選貼文
這篇「好時價」新聞稿是透過相同社區相同個案交易個戶的價格,類似國外的「重複交易」方式,計算房屋買賣的報酬(資本利得),相對較可以控制相同的區位、面積、樓層、方位、公設比、社區管理、建材品質、隔局。還包括建商、營造廠、建築師等。當然難免還是會有些屋齡折舊的差異(這部份可以簡單折舊估算)這已是目前最佳的估算結果,非常值得大家參考!
從這些大量個案分析,我們看到近年來各地區的房屋報酬率並不想像的高,如果我們再進一步考慮這些報酬要扣除入交易及持久成本,其投資報酬值得再想想!
一般房屋的交易及持有成本平均約有10%,其中包括仲介費用6%(買2%賣4%),增值稅、搜尋成本(有形交通及無形的看屋時間等)。然後再考慮借貸成本(如非全部自有資金),再考慮貨幣價值(今天一元不等於明天一元)!
因此以台南為例扣除10%,只剩下5~6%,再除上持有時間,年化報酬率應該沒有想像中的高!更別提台北賠售遠比想像中的高!
尤其房子最近新冠疫情,目前是否是好投資標的?個人的資產配置宜再想想!
——-
好時價
3 月份新聞稿
2020 年 3 月 26 日 上午 10 時發布
聯絡人:
丁肇毅 產品總監
02-23979993
0907-014422 [email protected]
你買對了嗎?台南平均賺 15.7%,台北賠售比例最高!
房地產投資中,持有期間的「現金流」很重要,最後脫手的「資 本利得」一樣重要。好時價分析過去 7 年多的實價登錄資料,透 過模型比對,找出 7 年內「有 2 筆以上交易紀錄的房屋」(以下 稱「重複交易」),檢視價格變動狀況,也就是資本利得,發現六 都之中,台南市平均每次出售賺 15.7%,而台北市則最慘澹。
實價登錄資料庫從 2012 年 8 月上線以來,至今已累積了近 300 萬筆成交資料,其中「重複交易」亦逐漸增加,因此除了觀察整 體區域的房價漲跌幅,也可以詳細檢視每一筆重複交易,例如平 均持有多久、平均賺或賠了多少、哪裡最多重複交易,用更直觀、 更細緻的方式掌握資料內容。
從六都來看,近幾年「北冷中南熱」的房市氛圍下,台南市成為 獲利最高的城市,平均每次交易賺 15.7%,同時平均持有期間亦 最短,僅 2.3 年;台中房市則最熱,重複交易屋數居六都之冠, 且高達 9 成的屋主有獲利;而房價最高的首善之都台北市表現最 慘澹,每次交易平均獲利最低,持有期間亦最長,達 3.0 年,更 有近 3 成的屋主賠售出場。(這裡的獲利狀況僅單純比較兩次交 易時的價格變動,沒有將持有時間、貸款利息、交易成本如仲介 費及稅費等納入考量,一般而言這些成本約占房屋總價的 6~10%,計入後獲利狀況將向下修正。)
簡單來說,整體房市熱絡的地方,獲利情況相對較佳,映證了「區 位、區位、區位」以及「有量才有價」的投資口訣,尤其是 2015 年以來的房價盤整期間,北部區域的房市閉鎖,讓想透過不動產 累積財富的投資者們吃了悶棍,反觀進入門檻較低的中南部區域, 多數屋主們在此嚐到甜頭。
最後,除了透過這些「重複交易」檢視價格變動狀況,在國際上, 當重複交易的樣本數累積夠多時,還可以透過「重複交易法
(Repeat Sales)」模型,編製房價指數, 以科學化的方式觀察房市狀況。目前,台 灣運用此方法編製的房價指數,有好時價 與清大安富金融工程研究中心合編的「清 華安富房價指數」(前身為好時價房價指 數),以及內政部委託好時價團隊編製的 「住宅價格指數」,供社會大眾了解房市。
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訪談主角:
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苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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