1762期《新新聞》精彩內容
【「從肉商到民眾,自己的豬肉自己救」萊豬叩關,有政府,能幹嘛?】
民怨沸騰中,國民黨拉長戰線地方包圍中央,但執政黨最大的敵人不是在野黨,是未來不想吃到萊豬只能賭運氣,對「自己吃的豬肉要自己救」滿肚子怨氣的人民。「有政府,能幹嘛?」人民的心存懷疑,是蔡政權最大的危機。
【「又被蘇貞昌反質詢,國民黨護駕慢半拍」蔣萬安想學馬英九的慢跑政治學】
蔣萬安讓幕僚扮演蘇貞昌演練,卻還是被老江湖蘇貞昌突襲,蔣持續想辦法突破蘇貞昌障礙。另一方面,他也詢問「如何練跑」,有意循前台北市長馬英九的「慢跑政治學」,靠路跑拉近與民眾距離。
【美豬案表決留歷史惡名,自動生效有政治風暴 藍下一戰地方包圍中央】
開放萊豬倒數計時,民進黨面臨要透過國會表決立法,或讓行政命令自動生效的兩難。國民黨摩拳擦掌,表決日將號召上千人包圍立法院,接著要將戰場轉移至藍營十五縣市,由地方包圍中央。
【康友、美豬、哏圖中央廚房,民眾黨每打必中,財經戰情室助血滴子蔡壁如再現殺氣】
在國會只有五席,民眾黨近期問政常有亮點。除了立委專業分工,幕後其實還有個神祕智囊團。
【拜登上任,藍綠都忙著拉關係!馬英九與美方視訊會談 朱江也跟進】
馬英九已與多位前歐巴馬政府官員舉行視訊會議。民主黨前官員憂兩岸局勢惡化,建議兩岸應重啟對話,設法為緊張情勢降溫。
【國共平台名存實亡 為選票藍想甩紅包袱】
資深黨務人士承認,經過十月提案、互嗆事件後,國共關係已經回不去了。一位身兼黨職的青壯民代表示,只要能讓年輕人投藍一票,天天罵老共都OK。
【拜登下了一手好棋 全球經濟有望復甦】
明年全球經濟走勢,在資金寬鬆、貿易與科技衝突緩和兩大前提下,股市表現將優於債市,而美元恐繼續維持弱勢。
【頂樓違法蓋泳池豪宅頭一遭,藝人變身房價殺手?】
近一年來,台北市房價持續上漲,但文心AIT走勢卻相反,難道是被羅志祥的負面新聞與違建所拖累嗎?
【明倫社宅變調 政府搶當包租公】
明倫社宅的租金高,讓外界質疑社會住宅究竟照顧誰?這個爭議凸顯台灣社會住宅政策走了十年,在經濟與政治兩大目的上始終混淆不清。
【政、法、教、媒全面清洗開始!香港二次回歸啟動大拘捕大整肅】
十二月第一周,中共在香港強力推動「二次回歸」。過去香港民主派多自稱「反共不反華」,如今「反共不反華」卻成中共眼中釘,不再是「愛國者」。
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台北市房價走勢圖 在 我是產業隊長 張捷 Facebook 的精選貼文
【回顧一下產業隊長對於士紙(1903)的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展,資產股士紙的目標價在哪裡?〉(2020-07-09)
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366
〈北投士林科技園區大放異彩 推升士紙淨值上看??元〉(2020-06-23)
一、 基本面介紹》紙品製造起家,近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家,近年來已經轉型為美妝保養品的製造,並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個,就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地,近年來積極參與土地開發,並且予以資產活化。除了土地合建之外,士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司,專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發,其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區(約1萬2,000坪)最具價值。而士紙的4大開發案包括:
1.士紙舊廠區土地開發案,申請地目變更從「住三」變成「商三」,已經由北市都市發展委員會實質審查,在2016年第1季取得建照。
2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案,於2012年第2季取得建照並且動工,規畫興建5戶公寓與5個停車位,已經於2014年第3季完工,2015年第1季開始銷售。
3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層,已經改建為64戶的出租型公寓大樓,於2017年3月取得旅館登記,並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。
4.位於捷運士林站旁的5號倉庫,土地面積約622坪,將規畫12層的旅館大樓,預計於2019年第4季完成建築執照申請作業,2020年開始興建。此外,桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租,其他則作為倉庫,並且考慮發展為有機農業。
二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲,容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區,包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區,預計投資250億元。6月15日有媒體報導,最大開發案士紙舊廠修訂計畫,近期將送北市府洽談,希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁,法人估計潛在利益超過500億元。
目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通,同時重啟申請開發程序,預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案,曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」,不過遲遲未有下文。近期開發商提案,期盼解除容積獎勵、建物高度等限制,北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示,因為時空背景不同,盼有調整空間,但是開發期程未定。
鄰近捷運士林站的士紙舊廠區,早年1994年都市計畫變更,就從「住宅區」變「第三種商業區(特)」,容積率維持225%,但是不適用都更容積獎勵,而且建物高度不超過30公尺,形同僅能蓋約10層樓。
針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁?北市府都發局表示,當初都市計畫變更時,記載不能申請都更容積獎勵,不過,內政部已經解釋,都更容積獎勵屬於法定權利,因為不違背中央法令,所以經府內討論後,同意解除限制。
都發局表示,既然同意放寬都更容積獎勵,沒道理限制樓高,不過都委會尚未審議通過,近期會先找士紙開會,了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%,如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算,容積率最高可達337.5%。
陽光士林開發公司表示,士紙舊廠區的周邊建案,樓高大多超過30公尺,而且時空背景不同,希望北市府能調整,會持續努力溝通,但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是,士紙舊廠區的土地時至今日,已經成為士林區最珍貴的大片面積素地,政府開發腳步動起來,加上鬆綁樓高與容積獎勵,即將有新的開發案令投資人耳目一新,沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點,以及新的成長動能。
三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元,今年前5個月的累計營收約6,790萬元,年減11.2%。但是,士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度,而士紙的股本僅26億元。
士紙舊廠區的效益,老師用士林區目前平均房價每坪70萬元,乘以容積率337.5%,推估每坪銷售金額約為235萬元,單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說,如果士紙走的是國揚(2505)的模式,將土地賣給壽險公司或大型開發公司,公司淨值可以高達91元。不過,如果士紙要自己開發,就會依循南港(2101)開發「世界明珠」的模式,雖然時間比較久,但是潛在獲利更大。
而士紙的籌碼相當集中,千張大戶到底思考的是什麼方向?看到什麼未來?公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯,苦熬多年,終於等到士林有大型的TOD案,市政府有決心要開發北士科,養兵千日,用在一朝!
在可預見的未來,也許3年至5年,士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等,資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入,但是,士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等,絕對不亞於南港。士林與北投,或許你覺得陌生,但是幸福就在不遠處,跟著老師到士林走走吧。
士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地,未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日,土地原汁原味,媲美南港輪胎舊廠區,自己開發也罷,全權委外也行,起風時,何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地,終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值(91元)。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此,同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖,剩下的交給時間與市場來認同。不過,一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期,就是投資士紙的風險。
最後,老師還是要提醒,所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件,唯一不變的事情就是「天天都在改變」,因此,預估的獲利數據僅供參考,市場的投資觀點分歧,看法見仁見智,應該互相尊重,請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。
(圖片4來源為經濟日報)
(圖片5、6來源為北市產發局)
(圖片7來源為台北捷運公司)
台北市房價走勢圖 在 王伯達觀點 Facebook 的最佳貼文
這幾天拍了個影片,講到人口負成長對房價的影響,收到很多回饋,最多重複的意見大概就是講到,台灣很多民代都有房地產,所以政策都偏向地主,比如持有稅,其它國家都沒有之類的....
例如連結這一篇。
我在影片中講到,德國房地產從2010年開始到現在,漲了快 50%,而以過去五年來看,房價漲幅更是超過了台北市....
而這篇文章講到:
"德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價,並非從稅負上降低投資者的經濟誘因,而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。
於是在實質需求增長時,德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產生,使得房屋供給的增加更困難。"
啊,這段的意思不就表示低房產稅負也不見得會影響房價? 那討論台灣房產稅太低的議題是?
文中又提到有實質需求增長,房價才會漲?
那不就是人口因素嗎?
而文中又提到:
"房價下降的希臘與義大利,都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」,其2017年的房產稅(持有加交易)稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下,這比率大約是德國的2.5到3倍。"
但,這又怎麼解釋義大利的房價,可以從2000年漲到2011年? 這段時間,義大利的房產稅制有明顯變化嗎?
好吧,評論就到這邊,誰對,誰錯,不是重點,討論出個方向比較重要。
就我個人的看法,我認為人口、稅制、貨幣,甚至有更多的因素其實都可能會有影響,只是有影響力的區別。就我個人的看法,貨幣與人口會是決定性的關鍵,不然你怎麼解釋台北市過去五年房價是下跌的?
台北市的房地產稅制有大幅改變嗎?
最後,講個政治不正確的。
很多人認為地主民代是萬惡淵藪,只要地主民代在的一天,房價就沒有合理化的可能...
但,大家知道, 20 年前,有一群銀行家民代嗎? 當年開放了一堆新銀行,如今安在?
如果民代真能扭轉經濟的運作,現在銀行業應該都是民代在掌管了吧....
當然,打擊有土地的民代,自然就能讓沒有土地的民代更有機會上位.....
但對我個人來說,
有沒有土地,並不構成你能不能成為一好民代的資格,
有沒有能力,才是。
真要改變台灣的房地產/經濟問題,應該從央行開始。
(房貸利率創歷史新低,你不從央行開始檢討? 當然啦,檢討地主比較簡單,檢討央行困難多了,是吧?)
https://www.facebook.com/…/a.15326267702…/1532624916869373/…
人口與稅制:老化與負成長後的房價
王伯達觀點「人口負成長後,台灣房價怎麼走?」
https://youtu.be/F4qyArzsJYs
王伯達最近在Youtube上發佈了影片,談人口負成長對房價的影響。由於台灣很快會面臨人口老化與負成長,房價的走勢自然是大家關心的。但每次有人提到這個議題,我腦海中就不禁浮現一首軍歌:
「莫等待,莫依賴,房價絕不會天上掉下來。莫等待,莫依賴,建商絕不會自己垮台…」
以邏輯上來說,人口代表實質上的居住需求,但價格乃由「供給」與「需求」共同決定。因此不能單單注意需求,必須同時了解市場上的供給狀況。而房屋做為一種資產而非短期的消費品,其價格又受到其他總體因素(如稅制,貨幣甚至政治信心)所影響。因此光靠人口負成長就想要房價自己從天上掉下來,倒不如去祈禱有生之年能看到因緣具足的那一天。
先來看看在王伯達的影片。他在其中舉了歐元區的德國希臘與義大利為例子。這三個主要國家在聯合國2015的人口老化排名中名列前茅。其中大家熟知的德國,因為新移民遷入扭轉了人口下降的趨勢,使得房價在2010年以後大幅上揚。相反地,根據他的說法,希臘義大利兩國「沒有人口的支持,就算有寬鬆貨幣,也沒有辦法支持房價上漲」。
聽起來很合理,但若把視野放寬到整個歐元區,故事就不一樣了。王伯達沒有告訴你的是:房價下降的希臘與義大利,都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」,其2017年的房產稅(持有加交易)稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下,這比率大約是德國的2.5到3倍。
沒錯,德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價,並非從稅負上降低投資者的經濟誘因,而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。於是在實質需求增長時,德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產生,使得房屋供給的增加更困難。
參考文章一:土地轉型:德國的民宅用地不多了(http://tinyurl.com/yyngp9mh)
事實上,德國雖然有大量移民湧入,但其總人口的增長幅度,卻只屬於歐元區國家的中段區。例如法國在同一時間內的人口成長幅度,幾乎是德國的四倍,卻沒有發生和德國一樣的問題。根據OECD的統計資料顯示,在人口增長約兩百萬人的情形下,法國扣除物價因素後的實質房價,從2010至2017不增反減。
就算是被王伯達認定為人口老化的義大利,從2010年以後迄今也增加了140萬人,人口增幅甚至是德國的2.7倍,房價卻義無反顧地一路下跌。
參考文章二:義大利房價大跌 德國人趁機買度假屋(http://tinyurl.com/y3b2nylk)
相反地,人口外流與老化超級嚴重的前蘇聯國家,包括拉脫維亞,立陶宛與愛沙尼亞,「沒有人口的支持,就算有寬鬆貨幣」,照樣狂漲亂飆。而這幾個歐元區國家都有個共同的特點:房產稅負超低。後兩個國家的房產稅佔GDP比例,甚至只有德國的1/3到1/4。而拉脫維亞的房產稅負與德國接近,在七年間縱使少了1/12的人口(在台灣就相當於六都之一的台南市民全數不見),扣除物價因素後的實質房價卻狂增27%。
為了更能解釋房產稅的影響,我把歐元區17國家在2010-2017當中,人口增長的幅度與實質房價的增幅繪成圖表。人口的資料來自Eurostat。實質房價與房產稅負的資料來自OECD Data。其中房產稅負高低,我是直接將17個國家依照其「平均房產稅收佔GDP比率」加以對分,前8個國家為高,後9個國家為低。選擇歐元區(而非以歐盟或OECD)為範圍,自然是希望排除貨幣政策帶來的影響。歐元區還有馬爾他與賽浦路斯兩個小國,但OECD沒有他們的相關統計故捨棄。
幾個簡單觀察如下:
第一:同樣的人口增長(或減少)幅度,高房產稅負的國家,其實質房價增幅會少於房產稅負低的國家。所以,正如一般人知道的,高房產稅負確實可以壓低房價。
第二:高房產稅負的國家,人口增長對房價的影響比較明確。如圖所示:如果我們不區分稅負高低,人口變化與房價漲跌其實看不出來有什麼關係。以統計術語來說,就是人口對房價變動的解釋力很薄弱。一旦依照房產稅負區分,就很清楚地看出:足夠高的房產稅能讓實質需求的變化更能夠反映在房價上。低房產稅則會讓房價更容易受到非實質供需的因素影響而暴漲。
所以不要以為人口負成長,就能讓房價自動從天上掉下來。沒那麼容易。靠天吃飯要餓死,靠人打仗要失敗;我們不能再作夢,我們不能再發呆。自己的國家自己救,自己的房價自己拆….
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