恒大的興衰史
大家心水清的話,便會明白Fb上一篇文章《時代的轉捩點》(撰於2020年9月20日)中所闡述的推論正正也就解釋了恒大的興衰史。
//08金融海嘯後的十年,是世界財富轉移的巨大轉捩點。原因是「新經濟常態」的出現,利率長期不合理地低,資產價格嚴重被扭曲。這是一個能夠「透支全世界的未來」去瘋狂賺取巨額財富的機會。//
//有資本的人和資本不多的普通人都賺大錢,那錢從何來?答案很簡單,以上靠買資產令財富翻倍的人,包括本人及在這段時間曾投資物業的人,其實是透支了未來的經濟紅利。多出來的錢都並非免費,而是有代價的。//
2008年恒大上市失敗,2009年再接再厲終於成功於香港上市,然後就是瘋狂買地,押地,融資,再買地,押地,融資,不停重複槓桿式操作,持續超過十年,成就了今天史上最大(負債)的地產公司。
從以上的方程式,內地做地產要做大,其實關鍵不是樓宇質素,也不單純是售樓的能力,而是拿地的能力。能拿到地,就能抵押土地獲得資金,然後再買地;蓋樓就依賴商票或建築商帶資/融資,根本不用出分毫,預售樓花只是加速現金流循環,然而內房主要仍是靠融資獲得資金再買地,速度比傳統發展商的「貨如輪轉」模式有所不同。
所以,內房的買地和發展的週期其實是分開的,「買地和融資」才是做大的關鍵,所謂發展商說穿了其實就是一味買地和融資的公司。
講到融資,恒大無所不用其極,內地融資不了,就跑到境外發債融資;表內融資不了,就表外融資;合規融資不了,就違規融資,甚麼「恒大財富」P2P理財產品應運而生。就連「鋤D」都能融資…
只要樓市不停向上,憑著這樣簡單的營運模式,宇宙最大的地產商都能在短短10年來誕生,但資產瘋狂增加的同時,負債也會瘋狂的增加。
直至中央近兩年開始意識到內房債務的問題,開始「去槓桿」,至今年中央調控樓市的決心硬如鐵,刺破了內地的房地產泡沫。
冰封三尺,非一日之寒。今天的內房泡沫,也非一天造成,而最有效解決泡沫問題,就是直接讓泡沫爆破。
同時也有10部Youtube影片,追蹤數超過4,490的網紅清水Air,也在其Youtube影片中提到,コロナ禍のせいもあり、今、職業訓練が注目されています。私もWebデザインの訓練を受けるべく情報収集しておりましたので、情報をお伝えします。 #ハロートレーニング #職業訓練 #求職者支援訓練 【職業訓練情報まとめ】 ハロートレーニング(職業訓練)について|東京労働局 https://jsit...
合建土地融資 在 Facebook 的精選貼文
今天下午在專業者都市改革組織有一場座談演講.
從共融合作住宅作為方法的必要性、正當性、可行性來聚焦討論如何安心共老,三大討論提問如下:
① 共融合作住宅的「必要性」
戰後嬰兒潮為當下樂齡族主體,如今社會變遷、家庭結構轉變,養兒不再防老,預期壽命上升,老後照護需求增加,追求下半場人生價值、合乎經濟可負擔、兼具居住品質且有尊嚴的合作住宅作為第三條路是否可能?
孤立疏離感是現代的流行病,獨老易造成身心失調,我們該如何重建歸屬感的連結?
② 共融合作住宅的「正當性」
快速的都市化及鄉村人口減少,加劇社會的孤獨化原子化,單身(無子女)家戶日增,合作住宅的共享、合作、平等、民主、自治等社群特色,可建立適洽的社交安全網絡,保持身心健康,並發揮創意打造高齡友善生活且營造社區永續,進而降低社會社福資源支出。台灣將邁向超高齡社會,如何借鏡發展出一個具幸福感的住宅乃至於社會政策?
合作住宅強調非炒作的產權型態(共有、租用),是否有助於台灣住宅嚴重金融化現況下居住正義之實現?
③ 共融合作住宅的「可行性」
若合作住宅就必要性該作為公民應有的居住選擇,我們下一步該怎麼組織、行動起來?
若合作住宅就正當性應作為國家該有的社會想像及政策,興辦上需要爭取政府資源,建議土地釋出、融資、稅務、法令等方面應該有何協助?
合建土地融資 在 徐耀昌加油讚 Facebook 的精選貼文
苗栗都更,在地更宜居
阿昌哥於9月17日啟動 #苗栗都市計畫區都市更新整體計畫案 ,由工商發展處主動向中央爭取經費,期盼能夠結合友善環境與建設,透過以下執行策略,將苗栗打造成宜居城市:
1. 現有土地配合國土活化政策,大規模翻新都市景觀、強化生活機能。
2. 挑選具有潛力的都市更新地區辦理說明會。
3. 依都市更新相關規定,參與更新皆有獎勵、稅賦優惠及融資協助等措施。
同時縣府也將啟動「都市計畫3部曲」:
1. 劃定都市更新地區,以盤點現況課題與資源,用以活化閒置公有土地、打造順暢交通系統。
2. 修改與補強建物保存區的建築、外牆並補強電梯結構,提升居住安全。
3. 劃定重建單元(建物)。舊屋重建可提升建物耐震能力。
藉由都市更新容積獎勵、最大可增加法定容積1.5倍、重建期及都更完後2年可享有地價稅及房屋稅減徵優惠。
# 苗栗都更,愉悅人生
# 友善環境,韌性建設
# 城市轉型,營造都市新榮景
合建土地融資 在 清水Air Youtube 的最讚貼文
コロナ禍のせいもあり、今、職業訓練が注目されています。私もWebデザインの訓練を受けるべく情報収集しておりましたので、情報をお伝えします。
#ハロートレーニング
#職業訓練
#求職者支援訓練
【職業訓練情報まとめ】
ハロートレーニング(職業訓練)について|東京労働局
https://jsite.mhlw.go.jp/tokyo-roudoukyoku/hourei_seido_tetsuzuki/shokugyou_kunren/menu/shienkunren.html
ハロートレーニング(職業訓練)のご案内|厚生労働省埼玉労働局
https://jsite.mhlw.go.jp/saitama-roudoukyoku/hourei_seido_tetsuzuki/shokugyou_kunren/kunren.html
ハローワークインターネットサービス - 職業訓練検索・一覧
https://www.hellowork.mhlw.go.jp/kensaku/GECA150010.do?action=initDisp&screenId=GECA150010
一般委託訓練【一般求職者対象(募集講座・応募状況)】 - 埼玉県
https://www.pref.saitama.lg.jp/b0810/itaku-new.html
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準備メモ
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・職業訓練とは?
ハロートレーニング
(求職者支援訓練
公共職業訓練)
ハロートレーニングは、希望する仕事に就くために必要な職業スキルや知識などを習得することができる公的制度です。
民間に委託
資格の学校、パソコンスクール、Web制作会社、専門学校
期間:おおむね3~6ヶ月
無料
WEBデザインはだいたい12,000円。
・都道府県ごと
コース紹介
倍率
・受講までのプロセス
(サイトをとる)
・給付金
失業保険が延長される
or
10万円
●職業訓練受講手当:月額10万円
●通所手当 :職業訓練実施機関までの通所経路に応じた所定の額(上限額あり)
●寄宿手当 :月額10,700円
1.本人収入が月8万円以下(※1)
2.世帯全体の収入が月25万円以下(※1、2)
3.世帯全体の金融資産が300万円以下(※2)
4.現在住んでいるところ以外に土地・建物を所有していない
5.全ての訓練実施日に出席している(※3)
(やむを得ない理由がある場合でも、支給単位期間ごとに8割以上(※4)の出席率がある)
6.世帯の中に同時にこの給付金を受給して訓練を受けている人がいない(※2)
7.過去3年以内に、偽りその他不正の行為により、特定の給付金の支給を受けたことがない
求職者支援資金融資のご案内
・「職業訓練受講給付金」を受給しても、その給付金だけでは生活費が不足する場合には、希望に応じて労働金庫(ろうきん)の融資制度を利用することができます。
・貸付の上限額は、同居配偶者等(※)がいる方は月10万円、それ以外の方は月5万円です。
(※)同居又は生計を一にする別居の配偶者、子、父母が該当します。
・選考基準
就職できそうか(しそうか)
これに比べると他の要素はあまり関係ない
訓練校受講生の就職率が、公務員の人事評価、訓練校がもらえる助成金に直結する
そういった論理が働いている
・メリット
スキルを付けて就職できる
スキルアップに集中できる
保育所あり
・デメリット
倍率が高いコースもある(Webデザインなど)
時間がかかる
レベルがさほど高くない(自分次第)
気になる方はハローワークでご相談を
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合建土地融資 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
210511三立 北市自主更新第一例水源都更案 不靠建商也能老房變新宅
三立原影→https://youtu.be/v7HKe28Fjk8
走進社區,很難想像幾年前還是年近半百的老公寓。
記者/洪琮翔、孟國華 採訪報導……↓
外牆滿滿漏水痕跡,不只環境髒亂,甚至牆面上都出現裂痕,住戶住得心驚膽戰,但如今能夠老房變新宅,全靠她。
70歲的蔡曾月靜綽號碰姨,當年推動自主更新,說服177戶住戶,前前後後花了11年,因為整合基地多方協調,需要一個有份量的領袖,不只住戶得全數同意還要負擔土建融資和房價下跌風險,讓自主都更案推動難度高。
水源都更是台北市自主更新首例,總坪數有300坪,以他們自主更新的案例,1坪換1坪坪數沒影響,但若是公辦透過建商就會被抽30%,總基地只剩210坪。
房仲業者/陳泰源:(住宅區土地)新北市大約是300%(容積率)那如果是台北市大概是225%,換言之就是1坪土地在新北市可以換3坪建物,但如果是換到台北市的話1坪的土地只能夠換到2.25坪的建物。
住戶自己發起都更,雖然不用跟建商分坪數,還能獨拿容積獎勵,但過程不只耗時,通通還得自己來,但能擁有一個安身立命的家,再苦也值得。
陳泰源youtube→https://youtu.be/NKqjSr_plpg
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/05/210511.html
合建土地融資 在 巴打台 Youtube 的精選貼文
香港今日社論2020年08月25日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/xhVXHaY5koA
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明報社評
疫苗研發競賽如火如荼,多國爭相與疫苗製造商簽訂預購協議,甚至資助研發,港府亦表示將採取雙管齊下採購策略,包括參與國際疫苗聯盟,以及直接聯絡各地疫苗商採購。科學家能否研發出高效疫苗,乃是未知之數,疫苗採購必須漁翁撒網,不能只押重注於某一兩種疫苗。疫苗民族主義、國際政治操作、富國優先利己,全都有可能影響日後疫苗供應,國際疫苗聯盟希望,全球不論富貧明年底前都有疫苗可用,可是富國未有積極響應出資,有可能令計劃成效大打折扣。坐待疫苗面世,不確定因素太多,刻下香港首務仍是建立起一套高效控疫系統,讓疫下經濟民生盡量持續復常,疫苗作為長遠輔助工具,如何引入應以科學為本,避免政治化。中美歐俄爭相研發疫苗,大國競賽愈演愈烈,俄國率先註冊全球首款新冠肺炎疫苗,在美國,總統特朗普不斷向食物及藥品管理局(FDA)施壓,指控有人「蓄意拖慢」疫苗審批進度,《金融時報》更透露,特朗普政府放眼大選,考慮不等臨牀實驗結果,強行在大選前授權英國牛津大學及阿斯利康藥廠研製的疫苗,在美國全面使用。
蘋果頭條
美國共和黨全國代表大會今日在北卡羅來納州夏洛特(Charlotte)登場,總統特朗普正式獲得提名競逐連任,他周一現身會場,豪言共和黨只有在「選舉被操縱的情況下才會輸」,指民主黨企圖利用選民對武漢肺炎疫情的關注而「偷雞」。他重申郵寄投票有舞弊風險,說選民懂得在安全情況下親身到票站投票。他周四晚會在白宮南草坪發表接受提名演說。特朗普競選團隊周日在官方網站公佈特朗普第二任期的政綱,內容涉及就業及應對武漢肺炎疫情等不同領域,其中更有獨立章節提及中國問題,排在十大重點施政領域的第3位,強調要結束美國對中國的依賴。特朗普第二任期的政綱標題是「為你而戰!」(Fighting For You),分為十大項,包括就業、消除武漢肺炎、科技創新、保護警隊、教育及健康等議題,其中與中國有關的議題亦獨立一項。
東方正論
百無一用是廢官,因為防疫出現漏洞,爆發第三波新冠肺炎疫情,令到本來已經放寬的社交距離政策又要突然收緊,二人以上禁聚令及晚市禁堂食措施一再延長,已經實行超過一個月,原定今日屆滿,據消息指政府考慮再延長禁令,待完成為期兩周的全民檢測後,才會考慮放寬禁聚令及禁堂食令。抗疫刻不容緩,禁聚令等相關措施雖然惹來爭議,但似乎能收一定效用,昨日新增九宗確診個案,為第三波疫情爆發以來,首次回落至單位數字。抗疫還未成功,當然還需努力,全民檢測將於下月一日開始,初步預計為期七日,再按進度延期不多於七日,即是希望十四日完成計劃。若消息屬實,食肆最少等到九月中才能恢復晚市。
星島社論
屹立北角逾六十載的北角皇都戲院大廈,兩年前獲新世界申請強拍,最新土地審裁處昨批出強拍令,底價逾四十七億元,創歷來金額最大的強拍底價紀錄;目前已集齊約百分之九十八業權,餘下五個單位並未收購,部分屬失蹤小業主或未能聯絡上。新世界表示,積極考量如何保存前皇都戲院的精髓,期望在統一業權及詳細勘察建築物的結構後,積極探討保育戲院相關部分的可行性和方案。據了解,該公司有意將項目打造為北角地標。該廈屬一級歷史建築物保育問題一直備受關注,惟最新土地審裁處昨以底價為四十七億七千六百萬元批出強拍令,創下歷來強拍底價最多紀錄,對比兩年前申請時估值逾三十一億元,高出約五成三;而對上一個最高估值強拍項目為西半山美麗臺,二〇一四年申請強拍時估值達近三十億元。
經濟社評
深圳創業板改革後,首批上市股份昨日掛牌,悉數上升,國務院副總理劉鶴聲言,深交所要成為創新資本中心和世界一流交易所。面對波譎雲詭的中美關係,深圳及上海急速改善資本市場營運,香港金融市場要再顯神通,政府與港交所須鞏固優勢、反思不足,理順與內地城市的競合關係,促進大灣區和國家整體發展。深創板首批共18家註冊制上市企業共集資200億元人民幣,昨天全數高於招股價收市,康泰醫學一度攀升29.3倍,最終升10.6倍,對亟欲在美國退市、尋求回歸A股的紅籌,有意套現的創投基金都是好消息。新經濟前年已貢獻內地GDP的16.1%,今後將是內循環經濟的火車頭,中央明顯致力發展直接融資,扶持各式科企。據劉鶴解釋,推進創業板改革並試點註冊制,可為下一步中小板和主板註冊制改革奠定基礎,希望創業板與其他板塊各有側重、相互補充,形成多層次市場體系。