200722從《松蔦青語》糾紛看穿建商黑心手法＠文/陳泰源
【前言】
自從《大家地產-卓家雄》委託公關寫了一篇名為「從《松蔦青語》危老糾紛來看建商的難處」的新聞稿之後。身為作家兼地主的兒子，並曾出過《一眼看穿房仲賣屋手法》的我來說，當然也要寫一篇回敬。
不同的是，我不會要求記者直接刊登，相反的，我鼓勵媒體基於「新聞魂」查證到底，針對我寫的指控，幫我問建商如何回覆，好嗎？......↓
【娓娓道來之前，先講保密協定】
本案的爭議點很多，其中一個讓我父母，也就是地主啞巴吃黃連的就是一份對甲方（我父母）有利卻註明「不能讓第三者知道，否則失其效力」的保密協定。
如果建商自認正派並同意，此份文件公諸於世對地主保障仍然有效的話，那我們就將此文件曝光於媒體，交由輿論心證。
再次強調，根據保密協定，甲方有主動選屋的權利（礙於無法曝光只能演變各說各話），一旦選了消費者已買到的房子，該房則變成「爭議屋」而無法交屋。
接下來，讓我們從可曝光的契約說起……。
【水平分？立體分？地主到底怎麼分？】
本建案是饒河街119號、121號（我父母甲方）、123號（建商兼地主）共3名地主戶的合建案。
根據契約，壹、土地標示：甲方的土地，在接下來整本契約書當中都簡稱叫「本標的」。我們再來看「柒的一」條文寫到，雙方以「水平」方式分配之，甲方連續「向上」分配。因此建商主張：地主是「由下往上水平分」，所以，建案的「整層」低樓層都該由甲方全部吞下。
可是，根據契約：甲方得就「本標面積」的佔「本基地面積」「比例」分回新大樓坪數百分之六十。如果按照建商所說，水平分指的是「基地整層面積」的話，那60％比例分就很可怕了，以《松蔦青語》樓高15樓的60％就是從「一樓到九樓的整層全部」都是甲方的囉？不是這樣算吧？
我不懂建商為何要睜眼說瞎話，「本標面積」跟「本基地面積」是看不懂差別嗎？憑什麼將119號與123號也應該由下往上分得的坪數，全部灌給121號吞下？建商宣稱「六樓以下都是甲方的，七樓以上可對外銷售」的這個說法是絕對錯誤的！
＃此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道1
【建商不依照契約規劃店鋪】
根據契約：雙方同意規劃面寬須達原舊建築物之面寬。
建商從來沒有將建築圖面經由地主簽認，並擅自將原寬度4米8改成3米3，把原來3間店面變為4間，建商自己吃2間。
甲方從109年1月選屋破局後就不斷溝通，直到109年6月17日建商的回函裡態度依舊強硬，非得等到7月初接獲媒體投訴後，才表示願意改回來。
而建商表示，當初不按照契約走，是因為若要維持原3間，甲方的店面勢必會有大樑柱，這是基於美觀與視野規劃的整體考量。但我問了許多正派建商，都說這樣的說法是鬼扯，為什麼原本3棟老舊建築物屋齡都至少50年以上都不需要有柱子，為何2020年最新建築工法就一定要有柱子？
當我再次回擊後，建商又表示：「既然要維持原寬度，又不能有柱子，那只好在『深度』做合理設計。」
再次強調：根據保密協定的補充協議，建築圖面需經甲方簽認（礙於無法曝光文件，目前僅能各說各話）。因此，只要沒有經過簽認，店面最後蓋出來跟同社區左右兩間店面相較，若深度不齊、高度不一還是有異常管線存在，我們將連同建築師一併提告求償。
正派建商作法：依照契約，維持原寬度規劃店面，而且建築圖面會經地主簽認，不會有大樑柱，深度與同社區店面等齊，也不會有異常管線存在。
大家地產卓家雄作法：建築圖面沒經過地主簽認，先犧牲地主店面寬度，建商吃掉2間再說，如果地主敢靠杯，再拿「大樑柱或深度」暗示威脅。
網路房地產紅人Ted假中立，嗆我不選擇靜待司法判決，反而是透過媒體爭私利，我要在此反問Ted，等判決下來後，已經是好幾年以後的事情了，店面老早就蓋好了，法官會判建商打掉重蓋把店面寬度還給地主，還是只能賠錢了事？法官能讓飯變回米嗎？既然不行，「靜待司法判決」就是黑心建商期待看到的結果。這是我阿公留下來的祖產，我護祖產、槓建商，何錯之有？
＃此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道2
【建商不依照契約負擔40％稅費】
根據契約：本標的之地價稅、房屋稅……等，於點交日後發生者，由甲方負擔百分之六十，乙方（建商）負擔百分之四十。
為何點交日後，建商堅持1塊錢都不付，讓我父母全額吸收？
＃此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道3
【刻意顛倒合建程序，讓「信託」成為黑心建商的武器？】
上述舉的例子已經很清楚，只要信託了，地主倘若與建商發生糾紛，信託銀行是不會介入主持公道的！所以，……↓
正派建商作法：讓地主先選屋，再信託，最後才請地主搬家、拆屋。
大家地產卓家雄作法：先騙地主信託，並在契約裡偷天換日，把對地主有利的條文刪除，簽名變蓋章，連同信託銀行一併蒙在鼓裡，信託銀行才會在不知情的前提下，沒告知地主，直接代替地主出具「危老容獎申請同意書」，再哄地主搬家、拆屋後才讓地主選屋，最後翻臉不按照契約走，讓地主「強迫被選屋」。
＃記得一定要先選屋再信託因為信託是黑心建商欺壓地主的武器
【補充協議被消失？保密協議不能放進信託契約裡？】
建商強調，信託契約裡的附件是甲方（地主）、乙方（建商）、丙方（信託銀行）三方共同見證下放進去的，對地主有保障的條文是基於「保密協議」才沒有放進去，因此，那份「偽本」是經過甲方授權的，所以不是「被消失」。
請問，那份文件的日期，為何是在我們還不認識卓家雄的107年1月12日？我們是3月份才認識卓家雄，何況1月12日接洽的單位還不是《大家地產》啊？既然是當下共同見證下同意被放進去的，請我父母順便簽名很難嗎？為何只有蓋章？
建商難不成是要告訴大眾，「不為第三人知道否則失其效力」的所謂「第三人」包含「信託銀行」？為了保障地主權益，所以「保密協議」不能放進信託契約裡？是要騙誰？建商委請的律師聽得下去？
正派建商作法：保密協定的所謂的第三人，不包含信託銀行，因此，對地主有利的文件，也會一併放進信託契約裡。
大家地產卓家雄作法：謊稱信託銀行是第三人，銀行知道會失其效力，哄騙地主不要把簽名原件放進信託契約裡，並偷天換日簽名變蓋章，讓信託銀行在不知情的前提下，沒有告知地主就出示「危老容獎申請同意書」給建商去申請容積獎勵獨吞。
【一屋二賣風險，到底存不存在？】
距離7月8日媒體爆料後至今，我公開質疑「地主尚未選屋就開賣，《松蔦青語》恐一屋二賣」，為什麼，建商到現在只用「一紙聲明」保證絕無可能？
建商堅稱：信託銀行（瑞興）已將地主所主張的房源，全部予以保留。
但我也說了：信託銀行（瑞興）僅承諾不會提供匯款帳戶，但無法「保證」建商不會私下賣屋。為何建商不敢公佈「已賣掉房源」自清？何況《松蔦青語》的「唯二」負責人蘇義閔先生，就是當時因一屋二賣宣布倒閉的「寶吉第建設」總經理，我的質疑難道沒有邏輯？
正派建商作法：一定是等地主選完屋之後，才會對外銷售，既然有爭議，地主質疑一屋二賣，就第一時間公布已售房源自清，狠狠打臉地主。
大家地產卓家雄作法：管我有沒有私下賣屋？我偏不公布已售房源，我喜歡羅生門。
【建管處與建商官商勾結？】
每個人都知道「切結書」就是要本人親簽的意思，也知道「並」與「或」的差別。
建商為了要申請危老容獎，必須向建管處遞交「重建計畫切結書」，而這份文件是申請危老容獎的必備文件！上面清楚寫明「簽名『並』蓋章」。意思就是建管處認為這份文件，不適用民法的蓋章「等於」簽名。
為什麼，同一案子兩套標準？同一建案，別的地主是簽名並蓋章，唯獨甲方是「被蓋章，沒有簽名」就過關了？
建商表示：因為地主有簽一份「印章授權」，所以可以代替地主蓋章。那我反問：同一案，別的地主也有簽「印章授權」，為何別的地主是簽名並蓋章？
難道甲方是《松蔦青語》貢獻最多危老容獎的緣故？何況印章授權範圍內文並無提到「重建計畫切結書」。另外，建商叫做《大家地產》，文件內容卻寫《「由家」地產》，這麼明顯的筆誤卻也可以過關？
正派建商作法：印章授權範圍不包含「重建計畫切結書」，一定會請地主本人親自簽名並蓋章。
大家地產卓家雄作法：找貢獻危老容獎最多的善良地主下手，並把「印章授權」無限上綱解釋，隱瞞地主直接「蓋章免簽名」過關。
【危老容獎屬於誰？建商還是地主？】
地主在記者會公開指控，建商隱瞞地主盜用印章私吞危老容獎。建商公關強調：當時危老已經頒佈1年多了，所以地主是知道的。
這叫做「答非所問」，我們當然知道有危老，所以才會問建商是否有申請危老？「知道有危老」與「知道建商有申請危老」是兩回事，不要用話術混淆視聽！請建商列舉新聞報導《松蔦青語》危老申請通過「之前」地主早已知悉建商有申請危老的證據！
正派建商作法：合建案是103年簽的，危老是106年才頒布實施的，103年的契約裡，從封面到封底皆沒有「危老」字眼，地主不可能授權建商申請危老，既然危老容獎是地主的房子所產生的，當然要與地主按照比例共享。
大家地產卓家雄作法：將103年簽的合建契約的「印章授權」無限上綱解釋，隱瞞地主一路蓋章蓋到底，拿印章申請危老容獎並獨吞，主張拿「地主的」房子申請的危老容獎與地主無關。
＃地主的土地不是免費給建商拿來稀釋的
【地主沒有誠意？不願意好好談？】
大家地產的公關在新聞稿裡找了一名第三方專家表示，要雙方用同理心坐下來好好談，形塑建商受了委屈？地主沒誠意的假象。
根據《補充協議》契約，甲方有「第一優先選屋」權利（礙於保密協議無法曝光文件只能各說各話）。
今年1月農曆年前，建商竟然先讓別的地主先選屋，我們變成順位第二，選屋當下才發現是「被強迫選屋」！？
今年2月農曆年後，雙方再次談判，大家地產代表嗆地主，店面堅決不改，否則「深度10公分」。
今年2月下旬，甲方曾拜託洪健益市議員代為私下協調，建商寸步不讓，讓洪議員感到灰心，鼓勵地主「勇敢主張，對建商不用客氣」！
今年3月6日，我們又找了陳怡君市議員召開協調會，建商代表於現場表示「這裡不是談判的地方」，從頭到尾都讓地主唱獨腳戲，連陳議員連番質問依舊不予回應。
今年6月17日，建商再次發函給甲方，不僅要甲方吸收建案全部低樓層最爛戶型、店面依舊不改、危老容獎不吐，偽造文書、蠻橫硬幹、稅費不繳、睜眼說瞎話，完全不按照契約走。
請問，到底是誰沒有誠意要談？
＃我的善良必有鋒芒
＃邪不勝正
地主/陳俊發、胡淑惠
長子/陳泰源 代筆
合建地主建商分配比例 在 [請益] 協議合建的分配比例- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
大家好
新年快樂，小人家中正好有建商來談都更，建商提出的分配比例為65:35，
也就是以現有土地的坪數乘上容積率以及都更獎勵、建築係數之後的可興建樓
地板面積的65%歸地主，35%歸建商。由於我們對這樣的行情並不熟悉，也無從
判斷這樣的條件是否合理，想聽取板上高手的意見，房子的地點在台北市，
離最近的捷運站約70公尺，交通很方便，生活機能也很好。附近5年内新成屋的
實際成交價平均約110萬。其實就我個人而言，我是比較傾向用權利變換的方式。
感覺比較公正且有政府把關，我可以要求65%的分配比例跟權利變換擇優嗎？
在此先感謝大家了！祝各位板大新年快樂，牛年行大運！
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感謝以上大大的回覆，其實我真的沒有想佔
建商便宜。純粹只是想知道對雙方都公平的
分配比例。我想後續我應該會跟建商討論加
權變擇優的條件在合建合約中。
※ 編輯: creamwine (1.160.26.188 臺灣), 02/14/2021 20:21:56
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