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💢 前一陣子中共代理人「鄰國國民黨」政客立委說，台灣的國防支出增長是不對的。真的很想從這些中共代理政客的頭「巴」下去。
📣 日本其實也已經連10年增加防衛支出💰了。為何❓還不是為因應中共每年增加的國防軍事花費，然後用牠們的解放軍支出在東海、台海、南海秀出牠們的肌肉💪，整天恫嚇周邊國家‼️
📢 台灣國防支出不夠、兵源問題，早已經無法面對窮兵黷武的中共對台灣的軍事施壓。台灣如果不自己先拿出堅決抵抗「壓霸」中國的決心表現，就期待別人來幫忙，這種耍廢的廢柴心態，人家絕對不會幫忙。以自己周遭朋友圈就知道，如果你有廢柴不振作的朋友，整天自己不先振作要朋友幫忙，我看沒多久朋友一定都縮手的啦‼️
🗣 鄰國國民黨真的專門出產垃圾扯台灣後腿的政客‼️ 會支持這種搞亂台灣的中共代理人政黨，其實也是垃圾同路人🤬🤬🤬🤬🤬
📌 什麼是最好的「鄰國國民黨」呢⁉️ 死去或移民到中國的「鄰國國民黨」，就是最好的國民黨啦‼️ 自戕、自我了斷、關門大吉，都是國民黨可以對台灣作出最巨大的唯一貢獻啦🙏🙏🙏
#鄰國國民黨自我了斷是對台灣巨大的貢獻
#鄰國國民黨整天扯後腿沒有參政資格
何時該買房？該怎麼買？投資最難的事情？
何時該買房？
第一個問題應該要反過來問，何時不該買房？或者何時買房會比較吃虧？
貸款貸不下來的時候不該買房，買房很少有人不用貸款，成數多寡暫且不論，所以若是貸款很難成功，建議您還是先將工作穩定後，再來考慮買房的事情，所以工作不穩定，貸款不易，買房也困難。
再來買房會吃虧，也是因為貸款利率差的關係，這個也是跟工作有關係，譬如業務獎金性質的工作，薪資收入起伏大，所以銀行核貸的條件可能會比較差，再來譬如是創業老闆，貸款條件可能也會比較差，因為銀行認定創業風險高，所以反而受雇人員的貸款條件會比較好，所以受僱醫師的貸款條件超好，反而創業的診所醫師老闆，貸款條件反而打折。
所以若是短期內有工作變動，可以考慮在貸款條件好的時候買房，貸款條件比較好，比較不會吃虧。
同樣的，若是短期內工作有變動，自住房產也是比較麻煩，畢竟買房賣房都是件不容易的事情，要花費不少時間精力，若是有簽約的工作，合約快要結束的時候，避免做出買賣重大決定，應該等工作稍微確定後，再來配合住房的事宜。
該怎麼買？
買房我們只先考慮自住的情況，買房怎麼買？做足功課。
買手機要做多少功課？
自助旅遊訂飯店要做多少功課？
買房金額比買手機多十百千倍，買個手機都可以研究半天，買房認真研究實在不過分，市面上有不少書籍跟房屋有關，千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定，你買手機會讓你爸媽決定嗎？自己用的手機自己選，自己住的房子自己找。
買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房，就會知道自己的喜好，旅遊喜歡住熱鬧的商店街？還是人少風景好的地方？喜歡住民宿？還是喜歡住飯店？需要飯店設施的？還是便宜可過夜的？
買房也不要預備太遠，小倆口剛結婚，短期三五年內也沒有要生小孩，就不用準備小孩房間買太多房，將來等到小孩出生，也沒那麼快可以自己睡一間，周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡，如果預算充足再來考慮其他房間配置，譬如書房、健身室、視聽室，只是現在房價都不便宜，小小一間房成本都要百萬，這些錢改放在0050，獲利拿去繳健身房會員都划算。
買房地點距離工作不要太遠，單程交通時間在一個小時還可以接受，超過太多就有點花時間，所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點，交通方式也要再確認，有時候認為開車騎車很方便，結果停車很麻煩，大眾運輸也要事先確認路線。
遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一，不過我是覺得完全遠距還是滿困難的，人與人的互動是不可缺少的，所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後，學區的考慮也是滿重要的，畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的，小眾教育路線金錢與時間成本高，不是人人負擔得起。
如果你對該地區不熟悉，可以暫時先用租房的，騎驢找馬，等到熟悉該地區，也覺得不錯後，再從附近找房買，比較不會買錯，至於很多人擔心買貴？整體房價上上下下很難預料，譬如最近幾個月疫情嚴重，房價也沒下跌多少，所以要等到整體房價波動比較困難，自己做好功課也不會買的比別人貴就好，買錯比買貴容易。
買房預算也可以用租房租金回推，若是你目前租房條件很滿意，假設租金一個月2萬一年24萬，現在出租報酬率大約是3~5%左右，所以從3%反推回去約八百萬左右，假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子，然後買房還要準備頭期款，償還貸款也盡量本金一起攤還，所以這樣每個月的負擔，還是會比單純租房高，但是也應該還可以負擔，房貸過了五年十年後，也可以考慮轉增貸，這樣之前還款的本金，又會重新回到手上。若是總價差距過大，譬如預算暴增到兩千萬，可能都是不小的負擔，需要再三考慮。
房貸申請銀行也是門功課，重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品，薪轉戶銀行比較知道公司狀況，可能會有員工優惠方案，另外也可能有銀行做促銷活動，可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠，多多比較，比較重點還有一個，就是數字直接對比，最後搜集三家不錯的，再來做最後的徵信確認仔細數字，因為短時間銀行無法過度徵信，會引起懷疑。
與銀行往來要視同正式往來，若是有申辦信用卡，盡量每期都是全額繳清，不要逾期，免年費的信用卡至少要辦一張使用，長期培養信用，申辦房貸銀行也可以辦張信用卡，給往來銀行理專做點業績，銀行是少數合法借貸管道，一定要跟銀行培養好關係，好好經營，至於推銷的其他金融商品，自己認真做點功課，至少跟指數投資做點比較。
若是財務狀況極度保守的朋友，擁有半年到二年的週轉金，仍然有儲蓄（現金、定存、儲蓄險）超過十年租金，工作穩定，沒有其他金融商品、投資組合，而且沒有購買自住房屋，處於租屋狀態，我會積極建議開始考慮買房，期間可以拉長半年至一年，在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代，持有過多的現金，改配置在自住房產，也是一個很穩定可靠的方式。
最後買房跟結婚有點類似，沒有完美的，都是比較級的，可以設定一個目標，譬如看房三個月十二個週末，每週看五個案子，總共看六十個案子，初期先不做決定，等到過了一半，也就是六個週末三十個案子後，有比過去更好的案子出現，就可以下手準備斡旋了。
最後的最後，買房跟結婚差不多，入住後跟婚後，與之前期待還是會有點落差，只要不要相差太多，能夠忍耐的請多包容，左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...，很容易有摩擦，不是只有這個建案有問題，搬家換房子後還是會出現其他問題，人生就是如此xd。
投資最難的事情？
投資最難的事情就是本金
大詩人常常笑說指數投資三大缺點：本金大、時間久、很無聊
其實主動投資也需要本金，大詩人以前做產業分析師的時候，其他同事文組畢業沒幾年，薪水不高也存沒多少錢，所以投資只能買低價股，或者一兩檔股票套牢，就沒有其他錢投資了，講白了任何投資方法，都需要本金繳學費，初期的冤枉路走越多，需要的本金越多。
再來是本金若是不夠，投資很容易想開槓桿，不論是貸款增加本金，或者使用期貨、選擇權，本質上都是開槓桿，開槓桿除了費用增加，利息、手續費都是費用，風險也增加很多，危機出現時很容易被迫清倉出場。
增加本金最常見的方式就是增加薪資收入，可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍，以我之前的工作台積電工程師為例子，怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢？怎麼有辦法套用勞基法的工時呢？每個人都想要錢多事少離家近，問題就是你找不到這種工作，台積電在台灣是排名領先群的工作，對比美國像是在蘋果公司上班，你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎？很多人下班回家也都是在工作，壓力也都是很大的。
很多事情是沒有辦法線性控制的，台積電三倍的薪水、三倍的累，我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎？
今天分享買房的事情，還是自住而已，就要做很多功課，若是要做包租公、投資客，那要做的功課更多，買房不只要跟銀行經營關係，房子買了也要好好經營，不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋，萬事起頭難，買房也需要頭期款，投資更需要本金，天底下沒有白吃的午餐，謝謝大家。
公司高層曾經介紹過這位前輩。我有一個特點，就是我是一塊海綿，在面對新的領域的時候，會不斷吸收一切。好的前輩教的，我就會全部接收。
於是，我托我去開的二手書店 Lily Bookshop 找到這本親筆簽名大作。
我的團隊正在快速增長，所以如何管理團隊成為了我目前最大的問題。這本書給了我很多的啟發。雖然我有不同意的地方，我覺得自己確認了很多固有的看法，絕對能幫到我以後。感謝前輩的用心。
這裡面的一些東西，我希望記錄下來：
1. 2017年前輩有190人，業績8765萬，人均138萬。
2. 懂得追女仔就懂做保險。這我一直都這麼覺得。
3. 做保險成功沒有樣看。
4. 新人想成功最簡單的方法就是要找成功的人學習。
5. 前輩收一個人需要通過層層面試，過程漫長。我還是覺得簡單好 - 我看不準就會拒絕，看準就馬上收。我眼光會錯，也被團隊視為燈神，但我的直覺只會越來越好。我一切以效率為先。
6. 前輩認為兼職不可接受，認為沒信心一定會輸。我鼓勵大家貪，魚與熊掌兼得。我只有一個要求；你不要給我只知道你在本職也是垃圾。我什麼都要，全部都要做好。分別只是，我能，而你不能，所以你只能抉擇。
7. 大部份客戶買保險並不是充分了解產品而是覺得充分被了解，因而感性相信顧問，所以顧問給人印象重要。
8. 給人印象好、能融入團隊，就成為核心成員。不能融入，則需要是有客戶群的人，才能成為一般成員，但要和核心人物隔開。這也沒有的話，不收。因為一般成員其實反而需要投入時間一對一，所以要慎選，因為時間有限。
9. 招募人要稱讚到被招募者飄飄然，提升興趣和決心。我一向如此。
10. 遇到尊貴客戶，要有膽識開大單。
11. 重質不重量，寧願如此。但我真的認為量不怕多，因為我自然會隔開。誰值得被投放資源，我直覺很準。
12. 培養人才要培養可以做領頭羊的，用師徒制培養，讓他們成為領袖。
13. 團隊規矩，要做到法情並行，取平衡。
14. 民主集中制。大家都有發言權，但決定由職級在某程度上的人才能投票。我同意，以前大律師樓也是如此。一切以效率為先。
15. 規則寬鬆，嚴格執行。我好喜歡這個方針，因為這樣真的是 no excuse.
16. Leader 是法官，以維持法治精神，避免衝突。
17. 早年前輩每年請20幾人，曾經總人數不升反降，40人萎縮到23。
18. 同事有家人問題、失戀失婚問題等，都不是藉口。沒有藉口，全部不留。炒人不留情，否則團隊成績只會是一般般。
19. 顧人還是顧團隊，最後還是要取平衡點，但要有底線。每年給所有人一個免死金牌，如果有第二次，看情況。第三次一定炒。
20. 經常不達標的人留在團隊中會令其他人有樣學樣拉低大家。看一個團隊要看最差一位出什麼成績。我卻覺得重點是要隔開這些人。簡單。炒不炒，核心團隊根本不再感受到這些人的存在，自生自滅。
21. 簽單即使細也很重要 - 保持狀態。每個月至少2-4張。
22. 評估一個人，用5個A：Achievement, activity, attendance, appearance, attitude.
23. 傳統導師training的最大問題，是10個人其實4個明白，6個一知半解。最後那6個就會墮後。
24. 兩分鐘迴轉壽司訓練法很有趣，有待驗證。
25. 集體演練，互相指正，再自我修正和改進，比被上線指出錯處感覺更好。
26. 前輩的東西很系統化，某程度反映自身讀了這麼多的證書。我自己的看法是，可能太看高了普通人的水平。我認為一切必須從簡，但絕對不是代表沒有系統，只是一針見血，Strip away all the non-essentials.
27. 訂立一個令自己興奮的目標，做到會高興但做不到不會太失落。
28. 督導必須是恆常定時，這樣同事才會習慣，心理沒負擔。督導看狀況，不是一定要太多。可以以小組形式進行。
29. 每週15個客，就可以MDRT。這真的不容易。做不到就要懲罰。懲罰真的不是說做就做到，因為很arbitrary，很自虐的感覺。我認為自律的道理才是皇道，關鍵是為什麼會自律。
30. 讚美比批評有效，但讚美讚的是努力，不是天資。不要隨便打擊士氣。
31. 適合表揚、獎賞、恐懼，再引導為自我激勵。
32. 不要過分呵護，要他們自己經歷，面對挫折，才有真正實力。教授專業知識和技巧、助他們養成好習慣即可。他們遇到挫折，就給安慰和顧鼓勵，教方法自行面對，但僅此而已。
33. 要互信關係，但要保持適當距離。我不能同意更多。我不是來交朋友的。
34. 小團隊想突圍而出，必須找出自己的獨特性和優勢，將所有資源和宣傳聚焦在上面，放棄其他。在市場上要建立獨特性、唯一性、稀有性。在某方面闖出名堂的話，就會消費者走上門。這就是核心競爭力 - 這就是林作成功的原因。這一行，乃至全香港，只有一個林作這樣的人設，簡稱「林作現象」。
35. 應該由一個做得好的同事帶一個做得不好的，行程一對，buddy 計劃，如果兩人成績都達標，就會有獎賞。人盯人戰略。
36. leader負責團隊，個人由buddy leader負責。我必須接受自己直屬下線確實多，目前還能處理，將來必須專注團隊層面，下放權力。
37. 2013年6月23人 - 2016年11月118人。3年半，95人增長。
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#打造100%MDRT團隊
#周榮佳
#感謝無私奉獻
