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201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html

【龔成問答信箱】（Q14381-Q14400）

Q14381：

老師，我欠了信用卡及家人不少錢，但我又想做月供股票，增加資產，點算？

龔成老師：

首先，你一定要還左銀行的卡數先，因為這是較為高息的負債。

之後就是到家人的，如果家人是不用比息的，在理財角度，其實可以慢慢還，不過在家人的角度，這樣始終不太好。

所以，家人的錢，你點都要有「保持還款」的動作，至於每月點還，就你自己決定。

從累積財富角度，理論上，減慢還，將資金投資月供股票是較好的，但你一定要取平衡。

我會建議你想方法開源，增加收入，這是較有效處理你問題的方法，雖然會辛苦少少，但對你是最好的。

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Q14382：

老師，想問0144 招商局港口 前景如何？

另 香港電訊行業 總覺得搵唔到好多
6823現價 值得入？

另548深圳公路 升勢好勁 但見市盈市脹派息 都幾靚
想問有冇伏

龔成老師︰

招商局港口（0144）有一定的質素，不過，近年有關貿易的行業，賺錢能力低左，同埋風險大左。先講佢的基本面，佢係中國最大，世界領先的港口開發、投資和營運商，係中國沿海主要樞紐港建立了完善的港口網，並成功布局南亞、非洲、歐洲及地中海等地區。

佢有龐大的港口業務，於中國處領先地位，絕對有其優勢。不過，貿易因素受全球及中國經濟情況影響，將令業務出現略波動情況。

另外，股本回報率低，加上中國進入經濟增長較一般的年代，都令這企業的賺錢能力較一般，整體質素而言，算是中等。

過往股價一般般，長遠來說將平穩，股息則十分穩定，但增長有限，現價有投資價值，但貿易問題對佢股價有波動，分注較好，同時不建議大注。

香港電訊（6823）是業務穩定的股票，過往的派息比率達100%，絕對是典型的收息股。香港電訊擁有一定的優勢，而且市場結構對其有利，令企業的生意與盈利得以保障。

電訊行業高速發展的年代已過，智能手機爆炸式增長時代亦不再，即是這企業並不屬於高增長類型，而是收息類。現時股息率有6%，有長線投資價值。

深圳高速公路（0548），同樣是不錯的股票，收入主要來自公路路費。現時9成收入依靠路費收入，另外佢都有做環保事業，這部份會有增長潛力，現階段佔比重很低。預期此股長遠會由收息股，慢慢進化成平穏增長股。

現時股息率雖有逾7%，但要留意計算當中包含了上年特別股息，這股息並不一定每年都有。扣除特別息計，只有不足3.6%，長線投資價值一般。

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Q14383：

呀Sir,我想問下呢，每個月可以儲到兩萬蚊，咁用幾多成投資 ，萬3投資，7千蚊儲，咁岩唔岩？

龔成老師︰

恆指過往市盈率，約為8-24倍的水平，恆指在27500點，大約為11倍市盈率，算是處合理水平。

我建議你以50/50去分配資，先用$10000去作投資，月供或分注買入優質股。

餘下的$10000會先儲起，等大市大跌時才入市掃貨，咁做會較理想。

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Q14384：

想問月供股票,港交所,領展,港鐵邊隻較好?

龔成老師︰

港交所（0388）佢係香港唯一獲認可的證券市場及期貨市場，在香港有壟斷性優勢。盈利方面有保證，問題只是賺多與賺少。

領展（0823）有一定規模，坐擁不少優質商場。，現有一些商場，有提升潛力。再加上佢開始在海外尋找有潛力物業，預期由本地化進一步國際化，這都是潛力所在。

港鐵（0066）因為港鐵的獨特性好強，運輸+物業的模式，令佢處於穩賺的局面，可說是無競爭，因此長期月供好適合。

以上3隻都是平穏增長型股票，都是十分優質，當中港交所和港鐵較優秀。作為月供的話，3隻都適合。

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Q14385：

你認為恆大嘅債券值得買嗎？現價好吸引，派息高，但風險高嗎？謝謝你！

龔成老師︰

我不如先從佢的股票、股息方面講起。恒大（3333）剛公布派息，以現價計股息率達7%以上。

但你睇佢過去財務數據，雖然見到佢生意不差，企業有賺錢能力，但負債情況不理想，處於極高水平，令這企業存有風險。

對經濟好時，佢有賺錢能力。但經濟轉差，物業滯銷，資金鏈出現問題，後果可以好嚴重，所以投資此企業風險不輕。

你投資債券，比起股票，能有較早的償債次序，同時有穩定的利息回報，但你要留意，佢本身已經好多負債，風險已不低。因此，佢的債券不是無風險的，你不能以100%保本去分析。

如果你能承受風險，才可以買佢的債券，我相信佢出事的機會不大，但如果樓市逆轉，可以大件事。

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Q14386：

老師，想問點先睇到嗰隻股票係最低位最便宜才買？ 有時低處未算低 又或者一買就跌 我有好多呢啲經驗

龔成老師：

我地不是分析高低，而是計算平貴。

每間企業都有佢的企業價值，當中主要由資產價值與業務價值組成，計算後，比較現時股價，就知這刻平與貴。

不過，就算在平宜價買入，不代表不會跌，只是我地預期佢在長期，會回歸到企業價值，即是中短期可能會跌，但長期股價會趨向上。

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Q14387：

龔老師你好，我今年34歲，月入約3萬，一家4口住公屋，投資零經驗，有留意開你的投資分享，好想學習一下投資，希望老師可以俾一下意見。

扣除每月家庭正常開支1萬5千元，每月投資1萬，月儲5千元以備不時之需，希望15至20年時間後能達到收3萬元利息，這數字合理嗎？我應該怎樣部署？投資組合又應該如何 ？

謝謝老師解答

龔成老師︰

如果你希望20年後有3萬現金流，以5%股息率計，你要720萬資金。

策略上，你可以每月用$8000去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（823）、深高速（0548）或潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）等。

至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。

以恆指過去年平均回報10%計（連股息再投資），你每月投資$15000，20年後大約會增值至1000萬，這樣安排相信很大機會達至你的財務目標。

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Q14388：

唉，我冇資金
完全唔知點計劃
資本主義社會

龔成老師：

對呀，第一步要有資金，所以十幾年前，我做銀行得$10000人工，由零開始，就係明白錢搵錢的道理，我用盡各種方法，儲本金。

一星期返7日工，正職與兼職，帶飯返工，唔亂洗錢。用盡方法，將儲到的錢用作投資，5年累積到第一個$100萬。

$100萬多嗎？
當然唔多！

但$100萬就係重要的初期本金，有資金有可以玩錢搵錢的遊戲，就有機會向上流，否則，打死$1萬工一世！

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Q14389：

你好..龔成
我32歲, 投資了股票有4年多.
現時持有大約30萬現金-月入17K,
扣除家用及日常開支,還有6K
另外, 持有以下股票
1398 $5.54 13000
883 $8.71 3000
788 $1.26 12000
405 $5.32 5000
3 $14.8 4000

1) 我應否進行月供股票?
看了很多資訊有關月供既好處及壞處
也明白平均成本法
價高 買入少 ; 價低 買入多
但如果股價不斷上升 不是等於買貴了?

又看到其他財經人一些看法
在低位時不敢買入, 到來升回又會後悔沒有做任何操作
反而, 月供就不用理會, 還可以令投資者感覺一下大市的高低

高時, 可以減持及減供款.. 股票變回大量資金,
低位時又可以加大供款, 將大量資金慢慢放回股票內.
我覺得這個看法很好.

2) 打算月供3000 盈富基金
其實我也不喜歡月供的感覺, 覺得全手買入,乾淨利落些.
但我在想如果我不斷儲現金,
有足夠資金再入市, 又要等一個合理價
這樣的時間值損耗, 不是會令我的回報下低及現金也會貶值?
所以我才想月供股票, 這個想法是否有誤?
簡單講我不想再防守..

3) 分注入市VS長期持有
假設, 已到了合理價, 或自己能承受的風險, 少注入市.
股價升值了,已有一定盈利,因為長期持有, 不想沽出
哪升值了的股價是否不宜再買入?
哪分注的定義,是否只適用於買入價以下才加注?-「溝淡」有可分別?

4) 可否評論一下我持有的股票成績如何? 謝謝

龔成老師：

1）要準確定義高低，其實是好難的，當年我做銀行時，見好多散戶在$15買入港交所（0388），但當去到當時歷史高位$20時，99%都賣出了。

你想想，應該點定高低？
如何用策略？

如果我地馬後砲以為自己足到，就會變得自以為是。

所以，我地應該用一套面的方法，第一，月供股票應該長期進行，只要供的是優質股就得，因為當企業價值向上時，就算你之後供的價高左少少，仍然是值得，而月供的好處，就是減少了人為的因素。

當然，你中間增加或減少金額是可以的，但我希望你唔好單單用「股價」去衡量，而是同時有「價值」的分析，這會更加全面。

2）唔好比「感覺」影響到你，投資者「理性」是最重要的。

我會比較建議你用「平貴」去衡量投資策略，現時大市處合理，你部分月供，同時留有部分的現金，等機會，是最好的方法。

「留現金等機會」都是長線投資中，增加回報的模式之一，你都要用。

3）永遠都是睇「平貴」，不是睇「高低」。

如果現價$1，企業價值$1，合理。

當股價由$1升到$2，而企業價值升到$3，雖然股價升左一倍，但卻是平貴左，我地不應賣，應該買。

另外決定我地是否加注的因素，是自己的投資組合。

記住，我地投資是「將現金轉為冷產組合」的一個過程，要著重各股票間的配置比例，建立一個平衡的組合。

4）基本不差，但工行（1398）增長力不強，未必最適合你的年齡。中海油（0883）只是商品企業，質素不是最高之列，因此不會佔組合的比例太多。

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Q14390：

老師
想請教你

我有間海外物業，仲有一年就要比125萬
兩年後再比埋最後125萬

我想問我現在我還應該買股票嗎
有50萬買左1177 ，在$10.72買入
有20萬買左175，在$15.5

另外有80萬係月供股票
我唔知應該在餘下一兩年間
應該點處理好
可以比意見我嗎

謝謝
其間，會努力工作的

龔成老師：

1年時間，是比較短的時間，2年時間，相可以叫做中長期。

所以，你這刻要集中，處理左1年時間去比的費用。

你要計翻現時有多少現金，與$125萬的差距是多少，同時，在支付這筆資金之前，你靠收入與儲蓄有多少。

如果不足的話，即是要賣出股票，那麼，你就唔好再投入資金入股市，而是睇下，應該賣出那些股票去套現。

賣出時，首先睇那些股票質素差，會賣出這些先（記住，唔好睇賺蝕），另外，下一個賣出的，是佔你的組合比例過多的類別。如果之後仍是選股賣出，就選這刻股價較貴的。

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Q14391：

老師您好，我今年26歲，月入5萬，我希望30歲可以有500萬資產，我應該要點部署？
投資方面我現在持有以下股票：

941 ---1500股，77.1
857----30000股，4.85
19----500股，75.8
823----500股，79
778-----6000股，8.92

788------70000股，1.71
2314-----10000股， 5.5
1211----500股，38
1398---10000股，5.89
1810----5000股，10.82

其實857同941我知道自己犯了錯，想溝淡所以入多左，不過放中長線我又吾擔心佢地升吾番上去嘅…只係機會成本嘅問題，令我買吾到其他更優質嘅股票。

另外我有一份10萬元嘅基金。

短期儲蓄方面我持有10萬元現金，同10萬元嘅定期存款，半年後到期。每月基本洗費6000蚊左右，其餘洗淨就會草起佢。

中長線黎講，我有兩份每年供2萬元嘅儲蓄保險，一份儲15年，另一份儲5年。仲有一份每年供2萬元嘅危疾以備不時之需。以上就係我嘅投資組合，請求老師賜教！

龔成老師：

基本上，你的財富組合，都能做到「攻守兼備」，有適當的保險及現金，以及備用現金，其實防守部分已足，餘下要好好進攻。

現時你持有的股票，基本上都有質素，都可以長線投資，記住，唔好因為買入價因素而加注，只有在平宜價（即在有較大投資值博率），以及這股，在你組合的比例仍想增加，先可以加注。

你現時26歲是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股則小注已可。

如果你想30歲有$500萬資產，你要好大力去做儲蓄先得，要大幅加強本金，這點十分重要。現時的$20萬現金，不要用。

你要一邊投資一邊儲現金，你要投資「平穩增值股」為主力，再加「潛力股」（所以要大幅增加你的投資知識），提升潛力股佔你的比例。利用每月儲到的資金，以分注模式投入股市。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金十分重要，如運用得好，將會大幅提高你的回報，你要好好等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q14392：

老師，我想請教一下你的心態，你年少的時候會否和身邊的朋友比較？

我相信很多人也會喜歡跟身邊的人去比較，但因着比較，我覺得很辛苦，老身常談的什麼不用和別人比較我做不到。

眼見一個朋友，她大我一年,19歲，她幫人補9個習，還有2份part time ,dse又考得好，讀緊survey,係專業工，而自己呢？

我明白應該視他人為學習對象嘛，但我一和她比較，便認為自己一無是處，沒有自尊自信可言，同時也沒動力去做好自己。

眼見人地19歲可能已經月入2,3萬而白己仲靠緊屋企，霎時覺得自己好似爛泥扶唔上炳咁，覺得好唔開心但又無動力去改變：（

龔成老師：

每個人都有自己的強項，所以根本無必要事事同人比較。

比較，有時我都會，但不會對我有影響，我通常會睇下佢有無我學習的地方，我明白，我有我的強項，佢有佢的強項，我無可能在所有範疇都精通，我只要做好自己，同時學習別人強項已得。

比較不是問題，但你要同時學識欣賞自己，你都有你的強項，這是你要發掘的地方。

例如，你見人地補習賺到錢，但人地同時的付出都好多，你願意付出嗎？如果你無這付出，回報不及別人都是正常。

如果你比較完，你感得人地好強，你想學習，你要做的「不是要覺得自己無用，而是要行動！」

你可以立刻想想，自己如果賺得更多，別人幫9個人補習，你會否行第一步，幫一個人補習？

你要做的是行動！

你首先要找自己的目標、強項，有能力做到那些事，下一步就是行動！行動最重要，那怕是小小一步，都十分動要！

你睇完我同你講呢翻說話後，希望你立刻，用紙筆，寫低自己的目標，計劃，貼在家中當眼位，然後行動！

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Q14393：

老師 我的投資目標是投資組合的回報能打敗大市，每年複息回報至少15%，而我的股票組合居然跑輸大市。

組合(12,27,388,1211,1177) 當中只有1177,27跑贏大市，388，12與大市持平，1211蝕17%

我在反思，追求高回報同時，一部分資金買入指數型etf係咪更好，因為事實證明我的投資實力未夠強，未足以打敗大市。

所以最近研究etf,的確etf是好好追蹤大市的工具，但有2點，令我一直不願意買etf。

1,費用比率，費用比率當然愈低愈好，即使己經好低，但長遠複息計，吞食投資者的回報亦愈來愈多。

2,沒有股東權益，一般買股票擁有投票權，能出席股東大會，而etf雖然持有實際股票，但只有基金公司擁有股東權益。

我的問題是，投資真是一門大學問，我不太喜歡etf,但我承認組合中持有etf能降低風險。我們投資者是否應該不理會自己意願，能一切對自己有利的選擇都要做？

即是我應該買etf來達到打敗大市的目標？雖然我不喜歡etf

龔成老師：

小心犯了一個錯！

我地投資，一定以長期計算，唔好以一年的回報，去衡量整個組合的價值。好多投資組合，特別是如果當中有潛力股，都要3年以上才能慢慢顯現價值，因此，回報一定是長期計，唔好睇中短期表現。

你上述的組合不差，保持持有就得。

1）所以要投資費用較低的基金，例如盈富（2800）每年的管理費只是0.1%，我相信是全港最平的。

2）對，基金是比人管理，是較被動的模式，有好有壞。

如果我地有選股的能力，就不必投資ETF。但對於好多散戶來講，投資ETF仍是較好的選擇。

其實，你可以部分投資ETF，部分自行選股，這已經是一個不錯的策略。

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Q14394：

你好成哥，follow左你兩年幾。我係2017年股票班同學仔。

好耐冇問問題請教你，自從上左你堂後，係投資 理財方面改變不少，依兩年連工作都有很大的改善，相信同個人思維有關，先感謝你既啟發。

今次想請教既係關放創業方面，其實一直想建立被動收入系統。

以前有開過店，亦有在網上做買賣，因正職問題都能夠好好去做，加上網店工作量頗大，一個人做衍生唔少客服問題。

依兩年都不斷同做生意朋友交流，發覺大部份都有獨特技能令盤生意做得住，草到舊客之餘又吸引到新客。

例如十分專業的網上營銷、IT知識去接project、專業攝影同拍片技巧、會計師、工程裝修等等…

反觀自己好似除左銷售都冇咩專長，而家online shop林立，透明度高，做網店競爭好大。又想做，又好多顧慮，應該點好

希望成哥可以指引下，謝謝你
但我確實已經想去發展副業，難得終於工作配合到

龔成老師：

每個人都有佢的強項，你唔需要太刻意同人比較，而且太過個人化，企業反而較大莊大，如果要搞大，反而唔好個人化，要系統化，麥當勞就是一例。

如果你過往有開過店，其實已有生意經驗，你會知道那些地方應該優化，當時的問題所在。如果當時已有穩定生意，只是工作量問題，其實一個兼職幫手，可能能解決問題。

當時你能夠有生意，即是你有爭取生意的能力，這已經是你的強項，你要做好這點，而客服問題，就交給員工去做，你自己就繼續找生意。

當然，現時網上競爭大，要開一門生意不易，但記住，你不是要「與別人比強項」，而是要「與別人比不同」，緊記！

生意的切入點，從來不是大家鬥強，這是無意義的，你要找出與別不同之處，獨特點，顧客能很易記得你的地方，專心做好一個類別，這是最重要的。你試試從獨有需求的方向去想想。

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Q14395：

老師我今年29歲，因做家族貿易生意，另上其他收入，平均一個月8萬，因未知中美貿易影響如何，有可能影響我。

因之前亂買股票及短炒輸接近百萬，現在重新出發我手上持有250萬現金，珠海物業約60萬。

日本樓兩層分別250萬及60萬價值每月收租進帳1萬3及25萬股票。

現打算將50萬再投入股市，請問有什麼可提議，我打算香港自己未來5年購入自住單位約800萬樓下的樓。

還有老師點睇珠海樓價，及本人睇好股票775 及173 作長遠投資。吾知老師點睇，謝謝

龔成老師：

記住，你一定要以「整體財富組合」的角度去分析，建議你以一個圓的模式，去寫低自己的資產分佈，各資產所佔的比例，你會好多野清楚好多。

唔好再做短炒，而是要以「建立財富組合」的模式去進行。

這刻你物業已足夠，不用太心急增持物業，否則會令你的比例過多。

另外，你這刻現金較多，應該將部分現金，以分注模式，轉為優質股，長期持有。

長江生命科技（0775）是潛力股，雖鰳都有投資價值，但這類股，不能佔組合太多，因此你只可以小注投資。

嘉華國際（0173）有質素，現時股價合理，可分注投資。

另外，建議你考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

記住，你不是炒賣，而是配置，買入優質股長線持有。

另外，以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q14396：

龔sir，另外岩岩去完大陸返黎，見到路面上好多BYD既車...令我考慮緊好唔好入返d 比亞迪....但如果同時候持有比亞迪同吉利係咪好奇怪既組合？？？

始終佢地未來可能會成為左競爭對手，係咪應該選其一好d？

龔成老師：

中國車市中短期仍會較弱，不過，長遠仍是正面，加上比亞迪（1211）發展得不差，在外國都有好多歐洲國家，正試用佢的電動車，我相信佢的前景。因此這股有長線投資的價值。

至於吉利（0175），同樣是不差的股票，可長線投資。

其實，只要是優質股，而你又能了解與分析，就算同行，都可以一同持有，這可以有分散風險的作用。不過，同一行業不能佔你股票組合的比例太多，你只要用「比例」的角度分析就可以了，無論一隻還是三隻，概念都是一樣的。

你最好唔好佔股票組合過3成，這就無問題。

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Q14397：

老師你好，朗廷最近半年都跌左，請問現時入朗廷是否合理區？如果是，入10手會否太多？還是維持分注入較好？

本人見它派息穩定並較高息，考慮長線持有。
但亦矛盾於其業務沒有更大增長。
謝謝 老師

龔成老師：

朗廷（1270）是酒店類別的房託，雖然都有一些協議的租約，但始終都會受經濟週期的上落影響、遊客情況影響，因此在股價及股息上會較為波動。

香港的社會情況，對佢都有一定的影響，但我相信這只是中短期，這刻反而令佢有更大的投資值博率。

現時股息率去到8%，已反映香港的不利情況，有投資值博率，現價合理，分注投資可以。增長力不算強，你預佢平穩增長。

至於入多少，最主要睇你組合的比例，只要唔好過多比例就得，你要衡量這類股，應該佔你組合的比例多少，同時，同一隻股，佔組合比例不能太多。

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Q14398：

師兄,1951現價合理嗎
我見行業獨特 有興趣

龔成老師：

錦欣生殖（1951）本質不差的，長遠有增長力。

佢主要係中國及美國，透過合約安排從事經營及管理輔助生殖醫療機構，以提供輔助生殖服務、管理服務，以及輔助醫療服務。

佢的自有輔助生殖醫療機構，包括位於中國的成都西囡婦科醫院及深圳中山泌尿外科醫院，以及位於美國加利福尼亞州的３間ＨＲＣ　Ｍｅｄｉｃａｌ手術中心以及ＮｅｘＧｅｎｏｍｉｃｓ　ＰＧＳ實驗室。

佢過往的財務數據不差，生意與盈利都有不差的增長。

不過，佢上市年期不算長，加上佢現時市值去到$250億以上，就算佢盈利增長快速，相信佢接下來幾年，每年盈利都只會有幾億，以這作假設推算，佢現時的估值都幾貴。

如果你見佢有回落，先小注投資，之後再跌先入。

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Q14399：

龔sir，你好。
多謝你分享行之有效既理財知識及方法。我很喜歡看你寫的文章及聽Youtube的分享，極具建設性！謝謝

受龔sir鼓勵，本人由2020開始月供股票，希望獲得龔sir既指點

本人24歲，3年前開始做私人健身教練(Freelancer)，有自己既客(10-12個)，收入依舊很不穩定 月入介乎八千至一萬四之間。

另外，為增加競爭力，今年開始進修運動治療(大學生Yr3)，為期2-3年。

本人有開源節流的經驗，每月開支最多可減至二至三千元。來源方面：有幫中介公司教1-3個客，幸運的話會接到相關的教班合約 以增加收入，有必要時會做散工。

節流方面：懂得購入當季食材並自行煮野食，甚少娛樂/逛街，現時八成的客人都是在我居所附近，車程15mins內。

受到龔sir教的Time Value of Money、平均成本法及主動創作被動收入等理財概念所啟蒙，希望透過月供股票增加創業成本，用於畢業後的小生意上（與現有工作相關）。

現有後備生活金約3萬，可月存3千(男友給的生活資助金，存起以便他之後置業用），打算月供股票5千。若把5千全部供盈富(2800)適合嗎？

龔成老師：

首先，你方向正確，利用各種方法，去盡力開源節流，因為你這刻24歲，是累積財富的黃金年期，要盡全力做，之後才慢慢放鬆。

不過，你都要同時作出長期的提升，例如你進修運動治療，方向正確，但你要多想思考，進修與前途的相關性，尋找相關性較高的進修，亦要想方法提高你的身價。

你一天24小時，用盡都是有限數，因此，除了找更多客外，另一方法是提高你的身價，你要提高自己的形象及競爭力，這都是你長遠要發展的方向。

至於你現時的開源、節流，方向正確，保持做就得。這可以令你有更多的初期資金，能作出投資。

現金$3萬不要動用。月供$4000盈富（2800），可以的，如果你本身有其他心水股，就可以減$1000盈富，供該心水股，如無，就$4000供盈富。

以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q14400：

我剛剛睇到「財務自由行」講借貸可以加速達到財務自由，我想知呀sir你08年/15年果時有冇曾經試過運用借貸去掃平貨。

其實係咪只要計算到股息足夠支付借款利息就可以好安全地建立更多資產？

龔成老師：

對，借貸是加速財富增長的方法，但有利有弊，因此要平衡運用，第一，要明白當中風險，第二，要控制好比例（財務自由行有講），第三，要有息差或時機。

我一向都有在物業方面運用，因為物業運用的風險較少。

至於股票方面，在2008年，我當時利用私人貸款，去盡力掃股票。最主要是因為當時股市大平賣，是盡力掃貨的時機，因此，是運用最後一張皇牌「借貸」的時機。

所以，不能為借而借，而是有機會才借，這點十分重要。

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多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。