關於 唔駛換頭好經濟 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

啱啱又做完《Young &be 無限線HIFU》, 效果真係好顯著, 好似用咗【釘書機】，將皮同肉釘返埋一齊，讚 👍

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剛成交 - 第2072成交(堅) 成交750萬，感覺5分。筲箕灣東大街42-52號(向杜雲里)金來大廈地下G5號舖，現租客江仔記。

《閣樓都分四種》

肺炎第四波前成交，幾日前剛簽約。筲箕灣東大街42-52號(向杜雲里)金來大廈地下G5號舖，現租客江仔記，地舖建築面積約180呎，入則閣約150呎。舖闊約9呎，深約16呎，地舖實用約160呎。租金約2萬，約3厘回報。成交750萬，買公司 (省7.3%稅)。

原業主於2017年5月5日以628萬買入。再對上一次成交是2012年5月11日以432.8萬成交。

要留意的是，如果你詳細睇此舖圖則，本身這間G舖是地舖連入則閣樓 (storage only)。 現在劏開了G1/G2/G3/G4/G5。

劏舖，地舖無問題，閣樓的話，跟足屋宇署圖則，此G5舖是沒有樓梯上去閣樓的。

換句話說， 如果要出牌做食肆，必須將樓上的入則閣全部封起來，沒有入口。 變相有閣 = 無閣， 這樣的入則閣樓最唔值錢。

唔想浪費樓上閣樓空間的話，唯有是在舖內「偷雞」起一條垂直的「貓梯」爬上閣樓，放雜物。(Note: 我不是教你犯規，只是和你分享坊間好多用家/炒家的做法?)

普遍來說，一間舖有入則閣樓，值多約一至三成價錢。自建閣則值多5-10%。

如果是入則閣，絕大部分商舖的閣樓都列明是storage用途， 不可以營商/坐人。 如果非 storage的話，更值多約1成錢。

Storage/ 非 storage 都好，入則閣樓有四類型:
(1) 最值錢是入則閣樓， 樓梯在舖前面上， 這樣的話，閣樓可以獨立及合法地分租給其他租戶增加收入。 樓下的牌照不受影響。此類型的舖值多約3成錢。

(2) 第二就是閣樓樓梯在舖內的中間， 方便繁忙時候「偷雞」樓上坐人。(Again, I'm only sharing what others are doing，我無心教你犯法!)

(3) 第三就是樓梯在舖後門， 因為出入比較困難，食肆的話又要經過廚房， 這裏通常變成真係 storage only.

(4) 最唔值錢的， 就好似這單成交的閣樓一樣， 有閣樓但沒有通道上樓上，要「偷雞」自己起一條「貓梯」才能爬上去放雜物。 這樣的閣樓最多值一成價錢。

此舖成交比較:
- G3舖，地舖實用161呎，2019年3月24日成交648萬，(前)幸福小食。

此舖位置比較靜，行多四間舖向東大街的話，馬上值多超過一倍。始終百貨百客，幾百萬貨仔在港島區冇貨。 OK 啦! 5分位。恭喜買家!

Note: 買舖/租舖，人哋偷雞，人哋嘅事。最緊要唔好矇查查畀人偷咗你隻雞 ?

。。。。。。

風再起時【盛滙商舖基金】2020年第4季集資講座 (上限港幣6000萬) - 頭六場已滿

我們盛滙商舖基金， 是全港首間證監會持牌並專注投資香港商舖的基金公司。2016年成立以來，我們已經買入41間街舖，賣出33間，全數獲利，同期全港最多。 而幾年內獲利轉手的街舖，我們市場佔有率現在超過五成。(Note: 升值也跑贏大市三分一)

2020年第四季，我們又集資買舖。 今期上限港幣六千萬， 現有的客戶已經承諾投資加碼4600萬， 因此只得1400萬給街外新客， 投資最少港幣三百萬起。

如果你有興趣參與我們的商舖基金 ，我們會連續幾場講座講解基金內容及目標回報， 每場限六位，I will be there. 我們是香港證監會持牌法團。

【此講座及投資只適合持有港幣800萬以上流動資產(非物業)人士或公司參與】

個市剛剛好在轉角位，believe me，今期好快會爆滿，額滿即止，先到先得。 如果你想在講座前，直接了解我們的基金及開戶口詳情，可直接聯絡我(李根興) whatsapp 9036 1143 或 Marc 6092 6444 / Joe 9250 6708 / Vivian 9311 9274 / Mani 9669 1789 / Monica 9305 8194 或致電 2830 1111 ?

今期集資的主題是「風再起時」。 世界輪流轉， 舖位都衰了唔少， 接下來可能是時候發圍時機。

(1) 肺炎總會過去
(2) 拜登上場，中美關係最對立的時候希望已經過去
(3) 遊客一定會回來， 通關又好，氣泡又好，唔會少過今日
(4) 最重要是，政府分分鐘撤銷工商舖辣招， 免去雙倍印花稅， 變相全部工商舖物業升值4.25%。

當然我做得舖這行，就要熱愛「舖」，賣花讚花香。 我相信舖市是最壞時候可能已經過去。

升市，個個都係股神樓神舖神，但跌市，大跌市先至考你功力。 我們今年肺炎至今，合共買入了8間街舖，同時最重要，賣出了5間街舖， 前後涉資金約2.5億。 沽出的舖全數獲利， 疫境中，買家都買到平貨，恭喜買家，大家雙贏。

接下來，我們每季目標都會集資約六千萬港幣，每年淨資產目標增長約兩三億街舖。入三出一，即係每買入三間舖，就賣出一間，做好售後服務，貨如輪轉。 目標帶給我們投資者長遠每年10%回報。

我無本事一玩就玩到幾十幾百億。 做任何生意要有「持續性」。情願做細啲，做穩啲， 紮實根基，一步步行好佢。最緊要最緊要就是投資者、商舖買家、租客、我們班同事們、同我自己， 穩定地持續賺到錢。

我是生意人，不是投資者。市升市跌，都繼續貨如輪轉，一定要有「持續性」， 就好似賣柴米油鹽一樣， 任何經濟環境 都有得食，密密食，唔可以 hit and go，炒一轉，發橫財，就人間消失。

我重複，All I ask for 就是每季集資幾千萬新錢， 每入三間舖就賣出一間，每年累積多兩三億街舖， 銀行借貸唔好過多，兩三成以內就足夠，小心駛得萬年船。當中成個基金我本人佔兩三成， 長遠達至每年10%回報。Very simple， 再俾多錢我都要 SAY NO! 一步步做好， 唔好過份膨脹，利益一致，人少少，最緊要大家穩定地賺到錢，賺開心錢?。

我是李根興， 盛滙商舖基金創辦人，有機會到時見你。

More info on www.bwfund.com

香港證監會持牌法團 BBL650

【盛滙商舖基金】2020年第4季集資講座

盛滙商舖基金專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元300萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於第4季舉辦數場基金講座，讓您深入了解商舖基金及舖市再起動時機。

加開時期：11月27日 (五) / 12月7日 (一) / 12月8日(二) / 12月9日 (三)
時間：1 – 2pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象：按證監條例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法：
https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/

查詢： 2830 1111 (Suki/Monica)
WhatsApp： 9218 5223

#商舖基金 #買舖要買得PRO #四種閣樓

「4V」、「勁戰」、「天鵝」、「CYGNUS」及「CYGNUS-X」，其實都係講緊同一款YAMAHA綿羊仔。第一代「勁戰」在2002年面世前，因為大部份125綿羊仔的外觀老土兼乏力，所以被受忽略，雖然「勁戰」同樣只是125綿羊仔，但勝在外型前衛又有跑味，兼且有無限改裝空間，徹底扭轉125綿羊仔的地位。不經不覺「勁戰」已經有18年歷史，而最新款第六代已經抵港，廠方取名CYGNUS GRYPHUS(獅鷲獸)，加起來更神獸化。

代理今次借出的MotoGP版CYGNUS GRYPHUS，車身拉花對MotoGP或羅絲的Fans來說一定不會陌生。事實上，上一代CYGNUS X都有MotoGP版，除了車身拉花及部件配色之外，裝備與標準版相同。

可是拍攝新款CYGNUS GRYPHUS的時候，發覺這部MotoGP版配置了大量有別於標準版的裝備，好像一對擁有油壓樽仔的尾避震、碳纖紋大燈風刀、座椅底雜物袋、金屬腳踏板、後座乘客椅靠墊、排氣管鍍鉻外框、車牌螺絲，還有前後車Cam，而安裝在小風擋的鏡頭更綑有製作精美的裝飾框，看上去就知道並非自家人手製的部件，問代理始知通通都是YAMAHA專為CYGNUS GRYPHUS推出的部件，需要額外俾錢購買。

之前跟大家講過編者是第一代化油器版「勁戰」用家，雖然當年改裝「勁戰」的風氣極度盛行，奈何自己經濟拮据，想換條死氣喉都有心無力，前後後玩了三年，牌費臨到期前忍痛割受。之後轉做「麥當勞」車手，公司的戰車是第二代「勁戰」，編者得以用另一個方法繼續玩「勁戰」，雖然並非自己車，但都會錫住送餐，唔忍心好像其他同事暴力駕駛，不過「勁戰」仿佛有金剛不敗之身，受盡摧殘都唔識壞，連做保養的車行都話呢部車好耐用，好適合做速遞。時至今大，仍有不少第二代「勁戰」活躍於速遞圈。

眨眼間，「勁戰」已推出到第六代，證明車子仍然深受車迷歡迎，然而「勁戰」在港的領導地位隨著155綿羊仔崛起式微，單是YAMAHA就有SMAX 155、NMX 155及FORCE 155，還有泰國進口的YAMAHA 155買餸車，外觀各有特色，又慳油，加速力也較「勁戰」好，部份還有平地台，方便送貨，更重要是車價相差不大，因此同廠幾部155綿羊仔已經取代「勁戰」的地位，SMAX 155及FORCE 155更加是隨處可見，更有一部響左近。

歷代「勁戰」都採用一體式大燈，無論怎樣變款，總會有幾分元祖味，然而第六代「勁戰」打破常規，採用分離式鷹眼，一洗「勁戰」味，個人覺得全新造型比舊款惡之餘，車身線條更細緻，MotoGP花也是加分地方之一，還有起動摩打、尾輪胎呎吋、車架及引擎等等均全面升級，引擎更首次採用VVA可變氣門及水冷散熱，使車子在低、中及高轉可保持均衡的馬力輸出，廠方公佈的馬力及扭力比舊引擎提升30%及17%。

編者闊別多年後再次駕駛「勁戰」，第一個感覺是著車好靜，近乎無聲，因為新「勁戰」採用一體化發電機及起動器（傳統綿羊仔是分開），直接推動曲軸啟動引擎，減低動力流失同時更省油，與及減低機件摩擦，使傳統摩打發出的喘氣聲大減之餘，車身打個小小冷震就著車，廠方稱為Smart Motor Generator（聰明起動摩打），這裝置初見於其他東南亞生產的YAMAHA綿羊仔，也是新一代YAMAHA引擎BLUE CORE技術之一，終極目標是省油，或許下一代「勁戰」會加入STOP & START SYSTEM（燈位停車自動熄火功能）。

編者已經沒有駕駛125綿羊一段時間，而對上一次駕駛第二代「勁戰」都超過10年，雖然忘記了乘座感，但仍然好記得在石屎森林好好飛，左穿右插寧舍靈活。或許新款「勁戰」完全改款關係，再者相隔好幾代，還有車子使用LCD液晶儀錶（上一代開始使用），感覺好新潮，乘座後的視覺感完全沒有「勁戰」的影子，但是車身依舊好細小好輕，雙腳可完全著地（編者身高5呎6吋），但由於編者近年轉用空間較多的中量級綿羊，所以需要稍稍縮起雙腳踏在平地台上，不過好快就適應下來。由於代理有齊上一代「勁戰」、SMAX、FORCE及NMAX，因此可以感受到新「勁戰」的軑把較高。

新款「勁戰」同樣好靈活，操控感同好多細羊一樣無壓力，但前叉設定偏硬，而尾避震則更換了KYB避震 (預載12mm無段調整，下壓阻尼18段免工具調整)，雖然設定同屬於硬，但吸震力明顯較前叉好，因此在連綿不斷的爛路行駛，車尾有更佳貼伏感，而前叉跳彈感較強。大概感受到新款「勁戰」追求更高的運動性能。另外，新「勁戰」傳來的扎實感是舊款無法媲美，在行車期間從車身傳來的敲擊感好弱，就像車身裝有吸震膠，將它們過濾一樣，多了一份高級感。

廠方公佈新「勁戰」有12匹馬力，數字對大部份以155起標的本地羊迷來說不會有太大驚喜。但是廠方今次為了用盡125cc引擎的潛能，又要省油，因此今代引擎使用可變氣門(VVA)，凸輪軸配置標準凸輪及高凸輪，前者負責低、中段扭力輸出，一旦引擎超過6,500rpm，便會切換高凸輪，以延長汽門打開時間，讓引擎吸入更多汽油，從而增力高轉扭力，換句話可變氣門令引擎能夠兼顧低、中及高轉的加速力。

一扭力，大約2千多轉就感覺到力量傳送出來，較以前的「勁戰」來得早，Keep住油門俾油，車速緩緩上升，縮油後再俾油，油門反應依然非常柔順，即使上升到高轉，是不會感受到轉Cam反應，簡單來說頭、中、尾段的加速力好平均，最初以為新「勁戰」的起步力稍稍好一點，以為會無尾段，然而她的尾段卻很長氣，超過80km/h仍可以緩緩爬升，畢竟她只是一部125，加速方面無法與155比較，但「勁戰」高速穩定感卻保持很高水準。雖然當日無法得悉她有幾慳油，但由於新「勁戰」採用新一代BLUE-CORE引擎，配備可變氣門(VVA)及一體式起動裝置，廠方表示可達到48.9km/L耗油量，非常慳油，這對於做速遞的騎士來說十分重要。而她的煞車系統，個人感覺在日常市區行駛好夠力。

由於上幾代的125、150綿羊仔乏力又老土，所以Hit唔起。但新一代台灣綿羊仔唔止造型賽車化，而且又好飛，改裝空間巨大，令騎士對綿羊仔刮目相看，近年更受惠於經濟不景氣，令到慳油又容易保養的綿羊仔賣到滿堂紅，並成為當紅外賣車，無論去到那裡都有她們的蹤影。如果讀者正考慮買部綿羊仔代步，又唔想到處撞款，可以考慮歐洲風味的「大轆羊」—PIAGGIO MEDLEY S 150 ABS。

顧名思義，「大轆羊」配置大直徑輪圈，而一般綿羊仔多採用10吋、12吋、13吋或14吋輪框；就過去的標準來看，採用14吋輪框的綿羊都可歸納為「大轆羊」，而新抵港的2020 PIAGGIO MEDLEY S 150 ABS採用前16吋、後14吋輪框配搭。

事實上，今次介紹的2020 MEDLEY S 150 ABS屬於一部Facelift版(改良版)，而舊款大概在19年初面世。雖然兩部車看起來分別不大，但細節有不少改動，例如新版本採用新設計的鬼面罩及新款LED車頭大燈、掣動升級菊花碟、採用新款液晶大屏幕儀錶，取代舊款三圓指針式儀錶、尾避震轉用象徵Racing的鮮紅色彈簧、煞車卡鉗改用黃金色，尾乘客腳踏及輪框都是新設計，晶片車匙降低偷車誘惑之餘，更具有搵車功能，只要一按，指揮燈亮起，告訴車主正確位置。

2020 PIAGGIO MEDLEY S 150 ABS採用水冷單汽缸四衝程155cc OHC 4汽門引擎，馬力輸出15ps/7,750rpm。該引擎採用綠色能源i-get系統運作，使用無碳刷摩打的綜合起動著車（Integrated Start），令傳統的著車聲近乎消失，Start & Stop System讓車子停車約3秒後自動熄火，令耗油量進一步減少，在油價高企年代尤為重要，騎士只要扭動油門，引擎就以繁捷身手著車。另一方面，新款LED頭燈在自動熄火情況下，扯電量較舊款的鎢絲頭燈低，可減低電池負荷，使電池壽命更長。

「大轆羊」是專攻歐洲市場的綿羊仔，極受通勤騎士歡迎。相比細輪框，大輪框的優點在於直路行駛更穩定，試想像馬路上有個拳頭般大小的坑洞，要是小輪框輾過後更容易令車身產身強烈震盪；大輪框卻從容不迫地輾過，換句話「大轆羊」處理爛路的能力更高，行駛凸凸凹凹的路面更穩定，並且更容易駛上路壆泊車，理論上與爬山車的大直徑輪框有異曲同功之妙。

一般來說，大輪框的轉向反應未必及小輪框靈活，然而「大轆羊」針對市區通勤之用，因此廠方為了讓「大轆羊」更靈活，所以配備較窄的輪框，以MEDLEY S 150 ABS為例，採用100/80-16吋前胎及110/80-14吋尾胎，比一般綿羊仔更窄，況且MEDLEY S 150 ABS子只有132kg濕重，個人覺得要做到笨重的轉向反應，比起要做到好靈活更高難度。因此在交通擠塞下扭軑轉彎或攝車罅，倍感輕鬆。亦因為身輕如燕關係，在高速公路行駛難免會有飄的行駛感。

亦因為MEDLEY S 150 ABS配置大直徑輪框，以及座位下可以擺放兩頂大頭佛的實用空間，所以MEDLEY S 150 ABS的座高達到799mm，因此身高5呎6吋高的編者難免吊腳，可是駕駛時雙腳較舒適，唔駛屈住屈位，前方視野高度像駕駛一部400級的綿羊。再者PIAGGIO MEDLEY S 150 ABS採用較堅固的高拉力鋼管車架，所以形成凸字型地台，騎士要運戴大型物品就要花一點心思。

雖然MEDLEY S 150 ABS只是150級綿羊仔，但加速表現卻有200級綿羊的影子，加速反應輕快，除非要接載體身超過170磅乘客（當日接載體重超過170磅同事），所以上斜較吃力，否則可滿足日常單騎駕駛需要。MEDLEY S 150 ABS的油門反應暢順好輕，跟VESPA的油門反應非常相似 (她們同屬一間母公司)，引擎在著車及行駛其間很寧靜，再者MEDLEY S 150 ABS擁有Stop-Start功能，引擎在燈位停車後大概三秒自動熄火，只要扭動油門，引擎便由熄火狀態迅速回復工作。雖然起動反應較正常情況下稍稍延遲，不過只是未習慣而矣，但該系統能夠更節省汽油，根據官方公佈的參考數字，1升油可行走46.7km，因此為了節省汽油及環保，還是啟動Stop-Start功能。

跟其他同類型擁有Stop-Start的綿羊相同，MEDLEY S 150 ABS也提供開關功能，讓一些不喜歡車輛在靜止狀態熄火的騎士，保持引擎運作。編者體重約150磅，個人認為MEDLEY S 150 ABS的避震設定雖然偏軟，不過就好舒適，原因香港的路況偏差，避震再軟一點編者都不介意，可是雙騎情況下（編者與攝影師共重320磅），當輪胎輾過較差路面時，避震或會出現觸底情況，而她的煞車系統頗強，在整日駕駛中給我好大信心。