👷♂👷♂老商辦也搶都更危老重建🏢🏢
#台北市 #商辦大樓 普遍老舊,在苦無新商辦釋出且素地取得不易下,舊大樓申請危老、或採 #都更 方式就地重建都成為開發新策略。信義全球資產公司分析,台北市511件危老核准案中,屬於商用不動產者有26案,包含15案商辦大樓、飯店10案、廠房1案,其中有7案已申請建照且規劃興建辦公或廠辦,推估未來將有近3萬坪樓地板面積可供企業自用或釋出於市場,另外在都更核准案件中,自2019年後也有13案規畫擬興建辦公或旅館,已取得建照擬興建辦公則有5棟,推估未來釋出樓地板面積約5萬坪。
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商用 地板 在 Facebook 的最佳解答
《 唯有制定規則、積極管理,熱門路線才有未來 》
最近登山圈子最大的新聞,莫過於新北三重山岳協會明知沒有申請到天池山莊床位與營位,卻依然招生成行,惡意鑽漏洞擠爆天池山莊的事件了。4/24日,他們率領52人浩浩蕩蕩前往天池山莊,教團員逢人問起就要撒謊說「我們是要睡檜林保線所」,最後一行人晚間七點才抵達天池山莊,要求莊主收容「迫降」,引發眾怒。
從事前有團員詢問,就不斷的避重就輕、說謊,不願正面說明就是沒有抽到位置,打算整團人到天池「偷睡」;到東窗事發上新聞後,甚至還偽造協作道歉啟事被抓包又秒刪文神隱,至今仍未見該協會有誠意的道歉,素質與心態之惡劣,不忍直視。
但這不是個案,今天只是三重山岳協會多行不義而自斃而已,類似的事情在稜線上是無窮無盡、行之有年。追根究底,就是主管單位「不願意管理登山商業團」、「少有嚴格執行的有效管理」,與「沒有足以威嚇違規者的懲處手段」三個原因所造成,可以說是登山法規不完善所造成的不積極放任。
舉個案例,過去雪霸國家公園曾經粗暴禁止「第一天住翠池與雪北山屋」,被山友嚴正抗議後才取消。為何會出現這種不合理的限制?追根究底,就是上述的「技術性迫降」實在太多,造成大量翠池與雪北山屋的名額浪費。我就曾經在天氣很好時,在雪北山屋遇過申請網站明明顯示當天客滿,但到山屋發現只有6個山友加我7人。其他人呢?「技術性迫降」三六九山莊了,好個漂亮的操作啊!
另外,太魯閣國家公園的南湖地區與奇萊主北,更有「比預定出發日期多提早申請幾天」的玩法,因為這樣可以提早申請,提早佔到山屋,真正上山那天被問起時,再隨口胡謅說「有事耽擱」,就好了。
這種行為也形成了共犯結構,在許多惡質商業團以此等手段佔用山屋只為成行時,想要守規矩的團根本難以遵照一般遊戲規則申請所需日期,因為早已先被此等鑽申請漏洞的團佔滿,堅持不住的只有同流合污一途,更造成自組隊難以順利成行。
更讓人無力的是,因為經費問題,國家公園體系目前只有玉山主峰線有真正的「莊主」可以執行強而有力的管理,比如說阻擋太慢的單攻者硬撐上主峰。其他地方呢?抱歉!多半只有志工,他們只有勸導功能,有人要技術性迫降也只能摸摸鼻子幫忙喬床位、營位,沒有實質的管理權力。本文的照片,就是長年被超額申請的惡質商業團紮營紮的亂七八糟的雲稜山屋,屋外帳篷海的奇景,更遑論南湖圈谷就算有保七執法,在連假時可以紮到超過70帳的「榮景」了。我們的高山生態根本無法負荷如此沈重的遊憩壓力,更遑論早已大打折扣的遊憩品質,這些,真的是我們上山的時候,想看到的景象嗎?
我們成立國家公園,不就是為了有一個單位能妥善管理我們的山林嗎?
但諷刺的是,當下的國家公園與林務局面對這種亂象,可說是幾乎束手無策,現有的處罰手段對商業團更是不痛不癢——「少許住宿費罰金與停權一年。」
拜託,僧多粥少的熱門路線,除了不小心被騙的無辜初心者外,那種惡質商業團帶的大都是「一生去一次」的高山觀光客,被停權一輩子都沒差好嗎… 至於領隊被停權,找一些剛畢業的大學生或者協會成員當免洗領隊不就好了,有差嗎?
在法規不全、管理不力與代價輕微的現況下,難道我們只能眼睜睜的看著簡單又美麗的入門路線,在少數無良業者與偷跑者的摧殘下,漸漸失去往昔的美好嗎?
憑什麼晚一點出生或晚一點開始爬山,就只能看到那些不守規矩的人所破壞後的殘羹剩飯?這真的是一個文明國家該有的樣子?
行政院大喊「向山致敬」已經近兩年,也該開始著手治本之道,給予山岳主管機關合用的法規與權力,妥善管理各個熱門路線了:
1. 熱門路線山屋營地與登山口專人駐點管理:
山岳環境有著資訊不流通性,因此無法監督使用者的行為,也是許多亂象之所以發生、南湖大山區域長期超限利用的根本原因。與其相信人性,再被人性嘲諷,歷史已經告訴我們「莊主駐點」才是讓熱門路線保有秩序與美麗的唯一選項。
最指標性的案例是嘉明湖,專職莊主團隊駐點管理後,從每逢連假必紮營紮到步道上全部都是帳篷一路紮到湖畔,到現在幾乎不會聽聞該區有偷跑與技術性迫降亂象,著實是所有管理單位都應該學習的案例。尤其是南湖大山線,每逢連假偷跑者幾乎快要和照規則申請的人數一樣多,太魯閣國家公園形同虛設,必須盡快與林務局協調建立登山口管制站,否則世界唯一的南湖圈谷特殊生態系危在旦夕。
三重山岳協會惡意迫降的主角天池山莊,則是今年才剛剛引進專職管理員制度,就是為了根絕「在步道上到處紮營」的亂象,但因尚在磨合期,才無法將這「沒申請的52人超大團」擋在步道口,拒絕其入山。要做到這一點,除了要有專人管理外,需要第二項的配合。
2. 有效的總量管制法源依據:
「絕對的自由,下場就是失去自由。」台灣簡單美麗又蘊含龐大商業價值的登山路線真的不多,大概就那十來條超熱門觀光路線而已:眠月線、水漾森林、松蘿湖、加羅湖、奇萊南華、玉山、雪山、嘉明湖、北大武、武陵四秀、大霸群峰、南湖大山等。如果缺乏管理,人人抱持著「這裡不用申請」的心態上山,到現場換來的就是悲劇——人山人海,連睡覺都有困難,營地仿若難民營,甚至造成嚴重的環境破壞,如南湖圈谷連假可以紮到70帳那樣扯。這真的是我們要的「自由」嗎?高山環境能承受幾年這樣的「自由」?「自由」是只要有山爬就好,其他都不重要嗎?
以玉山主峰為例,貴為全台灣最熱門、最難抽的路線,雖然長年被詬病限制自由,但只要抽到,每一個去的人都能保証享有一定品質的遊憩體驗:雖然很多但還能接受的人潮、大家都能有自己的床位、不用煩惱「搶不到地方睡」。我去玉山超過十次,景觀上大抵都長得差不多,對比因為戒茂斯線開通而湧入無限人潮,造成湖畔草地不斷沙漠化、步道加深程度倍速於過去、每隔一段時機去就會讓人感傷的嘉明湖,凸顯出了總量管制的重要性。
然而,現今只有國家公園有管制總量的權力,林務局缺乏相關法源而礙手礙腳,甚至會因為林管處的不同步而產生漏洞:三重山岳協會迫降天池事件就是一例,正因為他們謊稱要睡的「檜林保線所」是花蓮林管處的地盤,南投林管處無權過問,才會導致無法攔阻該隊伍上山的狀況。唯有從法制面改革,賦予主管機關總量管制的權力,並配合專人駐點,這些熱門路線的管理才會有未來。
否則,我們只能眼睜睜的看著這些被無限量使用的入門路線,遊憩品質與美麗一年比一年糟,在這一代親手葬送「簡單的美好」甚至「南湖圈谷的特殊生態」。
3. 「商用申請帳號」的設置與抽樣電訪中籤隊員:
目前申請系統並無法分別商業團與自組團,也帶來了某種程度上的管理困境,其中最大的弊病,就是難以防止「人頭隊」的濫用。最經典的案例,莫過於玉山主峰「合法卻無良」的海量人頭隊佔位行為了。一些惡質商業團,會以手上海量的人頭資料申請隊伍一起下去抽籤,然後真正要上山的隊伍是用候補的,因為每天的候補隊伍並不是抽籤制,而是在備取隊伍取消後照順序遞補的。
這時候,只要有人頭隊中籤,靜靜的等待真正要上的隊伍在候補順序第一位時,取消申請,繳納少少的取消費用,就可以讓整團人順利住到排雲了。但如果有人手速比自己快,或者都沒有人取消呢?沒關係,在最後關頭取消人頭隊就好了,反正罰金和利潤不成比例。這卑劣的手段,早已長期造成排雲山莊床位的浪費,也是讓人疑惑總是有超過千人抽籤的排雲,為何時常到現場才發現有空床的主要原因。
當今商業登山缺乏管理,政府容許私人公司不必付出任何代價,就能利用屬於全民的公共財賺取自己的利益,甚至排擠了一般使用者的權益:長年搶山屋的神手速一般人難以競爭、包餐團隊永遠佔用營地最好的位置、海量人頭隊伍讓中籤率更低…等等。既然國家沒有要求商業團付出更多代價維護環境,那商業團就有義務接受管理單位的監督。
唯有接受適當的監督管理,保障好團的權益、嚴逞惡質團,商業體系才會健康,而不是讓唯利是圖的劣幣,驅逐有心守規矩的好團。
「商用申請帳號」就是這個脈絡下的產物,不對商業團作出額外的限制,但管理單位能確實掌握有無異常申請行為,如海量人頭隊伍、預先申請佔用等(配合招生文宣就能知道是不是謊報申請日期)。然後,再針對異常申請或偽自組隊伍重罰即可。這個制度會讓商業團之間出現相互監督的功能,因為其實登山帶隊的圈子無敵小,誰守規矩誰不守規矩上山一遇到就知道,各家領隊和莊主、門口管理員也泰半互相認識或知道,偽自組上山要不被抓包非常有難度,惡質商業團不提升品格,被時代淘汰也是剛好而已。
而「抽樣電訪中籤隊員」則是保險,因為只要參加過「一次」惡質商業團,個資被拿去成為抽籤籌碼的機率非常高,不實還有被抓包盜用個資上新聞的案例。這時主管機關可以抽查商業隊伍隊員的電話號碼,致電確認或者簡訊通知中籤,就很有機會抓出不老實填寫個資、或者以人頭抽籤的惡質商業團,再予以重罰並發布新聞稿,就能有效減少這樣鑽漏洞的行為。
4. 提高鑽漏洞的代價:
「罰責過輕」與執法困難,是當今無法遏止惡質商業團破壞遊戲規則的主要原因。執法部分,有專人駐點管理就可以大幅提升效率,太魯閣國家公園尤其應該改善,南湖大山線已危在旦夕,保七也疲於奔命。而罰則部份,國家公園法與森林法應修法,提高「迫降的代價」。
如果免費緊急救難的美意,終究不斷被有心人濫用,長期損害一般民眾的權益,那我們是否可以考慮適度提高其代價呢?除了熱門路線山屋與營地全面收費化管理外,違規者停權的同時,訂定「山屋與營地臨時入住費率」,是一個治本的方法。一般而言,一晚4000以上的代價,就能嚇退絕大多數有心鑽漏洞的人了。
以三重這團為例,團費才4700,如果迫降天池一晚每人收4000他們一定不會這麼幹,因為一出發就註定賠本的生意,沒人做。4000這數字也沒什麼特別,就是普通住宿費的十倍而已,且有餘裕爬山的人一定出得起,真正遇到急難需要迫降的人,也不太會因為這樣的費用而咬牙硬走造成危險。如果真的為了4000元的費用賭命,那我只能說,我們已經不是媽寶國家了,自己的生命自己負責,這不是什麼天文數字,真的要為這種錢賠上生命,就只能表示遺憾了。
或許有聲音會說,這樣一來只要願意出10倍錢就能保證床位,是經濟上的不公平,我只能說… 願意花這個錢技術性迫降,被停權一年、公告姓名、只能睡在山屋角落(無論是否故意,迫降通常不給床位,只是純收並留找個不影響正常使用者的地板塞),並接受眾人的異樣眼光與責難,這種人是少數中的極少數了吧…
但其實就實務面來說,其實很少遇到緊急迫降的問題,因為那些路線都是二~三天左右的行程,很短,有問題通常都會直接撤下山。至於長程縱走後半段接到大眾路線,卻無法一天撤出而需要緊急迫降,如南二與能安逆走,則可以另外考慮訂更細緻的管理規則,以長程路線的申請為依據減少迫降的負擔,畢竟長天數變動風險本來就大。至於防止惡質商業團濫用此規則佔用長程縱走名額也很簡單,前一點「商用申請帳號」就是為此而生,只要比對招生行程與價格,就能知道是否為技術性迫降。
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當人太多的時候,「自由」就是有代價的,最常見的就是交出部分自由,亦即當今民主社會的管理礎石——為了「防止妨礙他人自由」,憲法賦予了政府一定的權力,在「維護大多數人的權益」並且「確保環境與資源的永續利用」下,訂定合理的管理法規,讓公權力得以保護稀缺的公共財,而非任其被無限制濫用,最終消滅,讓所有人都失去了自由。
台灣的山區曾經歷過「完全自由」的年代,我們不時能從登山前輩的口中聽到那個年代的輝煌事蹟,比如舊排雲山莊一個晚上塞進300人的軼事,所有眼睛看得到的縫隙都睡滿了人。那是一個人人都不用申請、大家有山爬,卻住得像難民營的年代。隨著時代更迭,登山人口爆炸性成長,人民對於遊憩品質與山林環境日益重視,也漸漸瞭解到當一個地方有無限量人潮不間斷湧入,那麼下場就是環境不斷劣化,以及遊憩品質的完全喪失,上山逛夜市。
這時,我們就必須在那些熱門路線上,交出自己一部分的自由,讓公權力好好管理那些簡單又美麗的路線,讓機率決定誰可以享受有保障的自由,而不是任由大量人潮蜂擁進那幾個少得可憐的爆紅路線,互相用自己對山的渴望摧毀對方的夢想山行。
那「絕對自由的山」呢?把能力練好,離開那些爆紅的名字、被大量商業行銷的「秘境」之後,你就能獲得真正的自由、海闊天空。至少我在這兩年報復性登山的浪潮下,都在爬奇怪的冷門路線、很少被打擾、也從不覺得被限制。
我對熱門路線管理的想法,簡單來說就是「熱門路線專人駐點管理」、「總量管制法源依據」、「商業團納管」、「提高鑽漏洞的代價」,提供給各位朋友參考,也希望各管理單位能重視一般使用者與肯守規矩的商業團的權益,而非在推廣台灣山岳之美同時,放任登山環境如同戰場般混亂、人們在山上瘋狂搶奪有限的營地資源——那是對比臺灣山林的美好,最大的諷刺了。
商用 地板 在 Facebook 的最佳解答
礙的迫降。
真實的婚姻生活不像浪漫韓劇,而是奪魂鋸,當你做了不該做的事,屋內會出現一股低沉聲音,然後遭受懲罰,特別是自以為無辜「我什麼事都沒做」的時候。
某晚香火在客廳玩,地板全是雜物,工作完回家的大A,開門撞見後沉默不語,我立刻跑過去關心,問她是不是工作累,她搖搖頭說:
「你看到客廳地板那麼亂,不會痛苦嗎?」
「那是妳兒子用亂的,不是我。」(無辜臉)
於是,我的耳膜立刻遭受懲罰,她對婚姻感到灰心。
為了健康我認真檢討與改變,日後,只要大A因工作晚回家,我必定和她通電話確認Arrival time,在她抵達家門前,主動淨化地板,清理所有肉眼能見的雜物,會影響母親行走的障礙物移除(簡稱「母礙」),把情緒過敏源通通過濾。
幾次下來,地板投射出的亮光,讓她看見婚姻的天光,屋子裡再也聞不到憤怒的怪味道,空氣變好聞。
如果有人問我維持婚姻的秘訣是什麼?
我會大聲告訴他「化被動為主動,耳朵不痛痛。」
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果不其然,大A回家立刻散發好空氣(中英縮寫「大Air」),內心清淨。
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商用 地板 在 范琪斐 Youtube 的精選貼文
大家好,我是范琪斐。美國共和黨全國代表大會上週落幕了,跟民主黨的線上大會不同,共和黨辦的是「實體」的,美國這些觀眾是會拍手會歡呼,還會噴口水!看電視畫面也沒多少人戴口罩,也沒有梅花座,看得我心驚膽跳,結果呢,會後果然又傳出4人確診的消息,跟6月時川普的「杜爾沙」(Tulsa)造勢會一樣,造成8人確診。
觀眾都已經這樣賣命演出了,台上的川貴人的演說當然要火力全開,一開頭他就講了:「美國選民從來不曾面對過如此黑白分明的抉擇,要在兩個政黨、兩個願景、兩套哲學和兩種理念間取捨。」,欸…美國社會今天對立這麼嚴重,還不就是你?結果就在川貴人發表這段談話的同時,一千公里外的威斯康辛州,馬上又上演了一場「佛洛伊德2.0事件」,把美國社會撕裂得更加嚴重。我們先來解釋一下事發的經過。
8月23日下午,在威斯康辛州城市「基諾沙」(Kenosha),警方接到報案說有人非法入侵,趕到現場後,發現29歲非洲裔男子布雷克(Jacob Blake)正在調停一起家庭糾紛,根據附近目擊者的說法,雙方交涉之後,警察就跟布雷克扭打成一團,還用電擊槍試圖制止布雷克,布雷克疑似是沒有聽從警方指示配合盤查,反而直接開了車門準備鑽進車裡,結果就在這時,一名白人警察從背後抓住他的衣服,近距離朝布雷克的胸腔腹腔連開7槍,而且布雷克三名不到10歲的幼子就在車上,眼睜睜看著爸爸被槍殺。這短短幾秒鐘到底發生什麼事?很抱歉,當地警察要等到2022年才會佩戴隨身錄影機。根據警方說法,布雷克當時承認他有刀,但畫面上可以看到布雷克兩手空空,後來警方才在駕駛座的地板上找到一把刀。被連開7槍的布雷克,奇蹟似的撿回一命,跟金鋼狼一樣猛,但他的律師和家人表示,布雷克的脊椎和腹腔被打碎,恐怕一輩子都沒辦法再站起來。
美國司法部對此事已經展開調查,但事件又掀起正反激辯,支持警方的人表示,明明是布雷克自己要拒捕的,誰知道他是不是要回車上抄傢伙,再轉身攻擊警察?何況布雷克正因性侵前女友、非法入侵被通緝中;反對派則反嗆,少在那邊腦補,而且有前科就不是人嗎?布雷克就沒有構成立即性的威脅啊,而且有必要朝人家背部連開7槍嗎?根本就是種族歧視、執法過當!
這起超有「既視感」的爭議事件,火速點燃了社會憤怒,民眾聚集在基諾沙舉行和平示威,但後來示威變調,「佛洛伊德事件」後的暴力衝突、搶劫、縱火慘況,又在基諾沙重演,當地連續好幾天陷入失控狀態,店鋪跟汽車都被燒毀。示威者用水瓶丟警察,警方則出動橡皮子彈和煙霧彈反擊。
就在案發兩天後的深夜,一群和平示威者沿著市中心街道喊口號,但在接近法院大樓時,現場傳出一陣槍響,一名手持長槍的白人少年突然攻擊人群,有人當場倒地,大家氣得追上去抓他,這名少年逃跑時摔倒在地上,結果他就朝追他的人連開多槍,造成2死1重傷。警方抵達現場的時候,他爬起來舉起雙手,從警方眼前溜走,一直到隔天才被逮,身分也曝了光。這名17歲少年名叫凱爾(Kyle Rittenhouse),根本不是當地人,當天他是從隔壁州跑來的,自稱是「地方武裝鄉勇」,因為看不慣「BLM暴動敗壞社會」,才會跑去「維持正義、守護社區秩序」。
凱爾聲稱要保護居民,結果最後反倒殺了人。不少人認為他根本就是「極右民兵」,藉機鬧事,網友還肉搜出他本來就是川普粉絲,曾經參加過川普的造勢活動。而保守派卻讚揚凱爾是「救國少年」,像是川普最喜歡的新聞台《Fox News》名主播卡森(Tucker Carlson)就說,都是因為民主黨地方政府放任人民趁火打劫,才會讓17歲的孩子挺身而出。這樣的言論也引發抨擊,說他們這些人根本法西斯、歌頌殺人暴行,總之,凱爾的「人設」又引發美國社會嚴重論戰。戰火還延燒到體育界。
當地緊張衝突延燒三天後,已經打入季後賽的NBA球隊,威斯康辛州的密爾瓦基公鹿隊,26日突然宣佈「罷賽」,要求警方給布雷克一個公道。結果導致當天原訂要舉行的三場比賽被迫取消,後續賽事也必須重新安排。公鹿罷賽後,包括波士頓塞爾提克、多倫多暴龍以及洛杉磯湖人,也都紛紛響應,這也是NBA球員們,對聲援BLM運動的最強烈表態。之後經過兩場會議的溝通後,球員們才跟老闆達成共識,恢復季後賽。
其實NBA球員有八成都是有色人種,他們會支持替布雷克發聲,完全不令人意外,但對於粉絲來說,疫情中有球賽看,是他們的精神支柱,罷賽這個舉動就讓許多球迷不滿,而聯盟內一些球員也批評公鹿「欠考慮」,例如湖人「詹皇」LeBron James就說,這次罷賽似乎沒有一個明確的宗旨和後續計畫,讓他當時感到有些沮喪。有趣的是,美國副總統彭斯去年才批NBA老闆從未替人權或自由發聲,還配合中國審查,宛如中共政權子公司,結果現在NBA選擇罷賽力挺平權,卻又被川普批評說,NBA這次又變成「政治組織」。NBA真的很衰,怎麼做都被罵。
川普向來對種族議題反應遲鈍…好啦,「不太敏感」,這次當然延續「佛洛伊德事件」的處理方式,又打出Law and Order「法律與秩序」牌。這個我們之前講過,再幫大家複習一遍,簡單來說就是五個字「亂世用重典」。川普在推特上放話說:「我們絕不忍受美國街頭的搶劫、縱火、暴力和違法行為。」還派遣聯邦執法部隊和國家警衛隊進駐,說「威斯康辛將恢復法律與秩序!」有網友反嗆:這場暴動不就是你執政3.5年來,無視種族不平等所釀成的苦果嗎?也有人酸他:怎麼沒看你譴責殺人的17歲少年,難道因為他是白人嗎?
不過根據《紐約時報》報導,部分威斯康辛州的居民,不滿家園被搶被砸、陷入火海,還真的開始認同起川普的Law and Order,覺得當地執政的民主黨政府太過軟弱,市長人呢?是消失了嗎?其實民主黨也是很糾結啊,擔心如果跳出來譴責示威活動,就是在打臉自己,因為他們先前明明說,可以同理示威者的憤怒。對於那些本來就支持川普的基諾沙居民說,過去幾天的動盪只會堅定他們挺川的決心,而民主黨政府無法有效掌控局勢,害怕表示出立場,都正在把中間選民推向共和黨的懷抱。還有居民聲稱,他們為了保護自己的店鋪,這輩子第一次買了槍。
布雷克事件不僅再度挑起黑白對立,還讓美國的兩種立場更加激進化。一半的美國人指控白人警察濫殺無辜黑人,另一半則無法接受「暴徒」四處趴趴走,而且也越來越有意願,用武力親手對付這些人,美國似乎出現了「內戰化」的跡象。民主制度是幹嘛用的?就是大家不要用打的,用協商,用選票來解決紛爭。但這三十多年來,美國社會對立越來越嚴重,以前只是在華府,議員噴噴口水戰,議事停擺,現在越來越多人不相信,我跟我鄰居的意見不同,是可以用談的,用法律用制度來解決,這種態度就像肺炎病毒一樣越散越廣。當訴諸武力成為解決爭端的主力時,這個民主制度還撐得下去嗎?
今天琪斐大放送的關鍵字是:
#拒捕中七槍
#美國內戰化
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商用 地板 在 7Car小七車觀點 Youtube 的精選貼文
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延伸閱讀:https://www.7car.tw/articles/read/59101
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