【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
-
研究有價 月捐撐起土地研究工作：https://liber-research.com/support-us/
FPS ID：5390547
HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3
因素分析舉例 在 Fw: [問題] SPSS因素分析- 看板Statistics - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
※ [本文轉錄自 graduate 看板 #1FY3rIbq ]
作者: sworddragon (囧榮) 看板: graduate
標題: Re: [問題] SPSS因素分析
時間: Fri Apr 13 22:50:55 2012
: 搜尋過了以前SPSS、因素分析相關文章，沒能了解我的問題所在，
: 特地發文請教一下
: 為了講清楚問題，我先敘述一下我的狀況前提
: 我使用問卷法，問卷的第一部分是領導風格，
: 領導風格分為兩構面，體恤、結構，
首先，這是你根據文獻所分出來的構面
或是你自己整理出來後定義出來的呢?
以下將假定你是根據文獻分出來的來回答
: 在跑因素分析的時候，我抓了體恤所有的問項去跑，
: 萃取特徵值大於1的因素，然後有使用最大變異法來轉軸，
: 但我產生了幾個問題
萃取特徵值大於1的因素，正確同時這也是SPSS內建的萃取標準
Varimax(最大變異法)是最常用的轉軸方法，這個部分沒有錯
: 1)已經是同一個構面的問項，還是會產生2個因素以上是正常的嗎？
正常，因為問卷填的人百百款
除非你的問卷題目信度與效度極高，否則很容易受到「不符理論者」之作答結果影響
舉例來說，你根據理論得出「每個人都不喜歡聞臭味」
可偏偏你的問卷對象出現一個「逐臭之夫」，就會造成你問卷的因素分類歧異
身為以畢業為最高原則的研究生的你
有三個選擇
(1)強迫SPSS只萃取一個因素出來，這是最省力的方法
(2)仔細檢視問卷填答結果，看是哪個小王八蛋亂填然後剔除樣本
(3)你發現了理論重大的例外現象，仔細鑽研下去說不定跳過Master直接拿Ph.D呢
根據我的研究生涯，我強烈建議你選擇(1)，(2)這個方法等你有空閒再試試看吧
選(3)的話....加油，Kids
: 2)如果想要看各題的因素負荷量，是要看轉軸後的矩陣嗎？(從書本上看，
: 應該是看轉軸後矩陣，可是參考以前研究論文，每個人的因素負荷量都很整齊地
: 從大到小，我跑出來的表有3個因素，卻不知道每題因素負荷量怎麼選)
因素負荷量看轉軸後的
而因素負荷量是以後你用AMOS或SAS跑結構方程模式(Structural Equation Model;SEM)時
(注意：需使用標準化後的因素負荷量)
用來跑複合信度 (composite reliability; CR，需超過0.7)
與平均變異萃取量 (average variance extracted; AVE，需超過0.5)所使用的
至於因素負荷量要不要整齊的排，我倒是沒有特別注意
重點是在CR和AVE這兩個值上面
這兩個值你在跑驗證性因素分析(Confirmed Factor Analysis;CFA)如果沒有過
後面的SEM你也不用做了，還有要做好延畢的心理準備...
: 3)承上題，不曉得每題的因素負荷量如何選
: (從書中，作者好像是因素1，大到小，然後框到中間就換到因素2繼續框，
: 不太曉得換因素的判斷是如何判斷的，書本範例只發現是右邊因素從小轉大，
: 就換了右邊因素)
首先我建議你去拿本多變量分析的書看看因素分析的章節
大概就可以了解「換因素」是怎樣一回事了
簡單說就是，拿每個人的技能點數來舉例
你要怎樣去看這個人「總技能點數多少呢」?
很簡單，我們用不同的「觀點」下去看
所以我們用國文、英文、數學這三個構面下去看
而為了衡量各個構面，你國文構面一定是用一堆「之乎者也」來測
英文構面一定是用「How do you turn this on」來測
數學構面一定是用「1+1=2」來測
因此你可能國文出五題、英文出五題、數學出五題
此時因素分析的目的就是「維度縮減」 (維度縮減你可能要去翻書看，內容太多不好打)
所以你透過維度縮減，把原先5+5+5=15題的資料量
濃縮成為「國文」+「英文」+「數學」三個面向，去看一個人「總技能點數多少」這件事
到這邊還好理解，那為什麼會出現「換因素」的現象呢?
原因很簡單，因為你不是上帝
並不知道你出的「國、英、數」題目，是不是完美的各自獨立
有些題目是會有意義重疊部分的
(舉例：社會資本這玩意光是分類就好幾種，Nahapiet and Ghoshal也承認這真的很難分)
所以你雖然是根據你對文獻的了解分別發展題目
但你很有可能有些題目讓填答者認為是「同樣的因素」
本來你認為是同一個構面的因素，最後你萃取出來就會變成兩個因素
此時你有兩個選擇
(1)我相信我文獻做的很扎實，所以一定是有小王八蛋亂填，強硬只取一個因素
(2)可能真的有我沒有考慮到的分類方式，我來看看這個新萃取出來的因素要叫啥
這邊我是很想建議你選(1)啦，不過你很有可能被教授打槍
不然就是刪題項刪到只剩下「一個構面」為止
從(2)下手的話
所謂的「因素命名」，請看以下表格
┌──────┬──────┐
│ 因素一 │ 因素二 │
├──────┼──────┤
│眼鏡、翻花繩│口袋、銅鑼燒│
│懦弱、愛靜香│嘮叨、怕老鼠│
└──────┴──────┘
看完這個表格，你大概可以知道因素一和因素二是在指誰了吧?
沒錯就是大雄和小叮噹
因素命名就是用上述的邏輯，你去看歸類在同一群的題項之間
有什麼「共同的」描述可以一次概括
這就是所謂的因素命名
不過真的看SPSS報表，你是要依照因素負荷量來歸類
命名因素也不是件容易的事，所以要多加油啦
: 4)如果因素負荷量絕對值小於0.5可以保留該題嗎？因為該題可能Person相關係數
: 達中度以上的相關，或是刪此題會降低Cronbach's alpha值
: 在此先感謝回答的先進~QQ
不行，因素負荷量小於0.5表示這題「根本就不屬於這個構面」
試想明明你命名為「女子團體」的構面，卻出現一個叫做「周杰輪」的團員
這樣可以成立嗎?
另外，Person相關係數在量化分析當中沒有太重大的意義存在
只有在判斷區別效度的時候有用而已
因此中度以上的相關並沒有任何代表意義，雙方不一定存在因果關係
可能只是湊巧而已
刪題項一定會降低Cronbach's alpha值
但只要你構面的信度大於0.7，就不用太在意刪題對信度的影響了
決勝關鍵都不在那，是在後面SEM的CFA、路徑顯著與方向
加油，希望可以幫到你
有心要跑量化分析的人也可以參考這篇看看，或許你會比較容易入門
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 111.249.181.76
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
※ 轉錄者: sworddragon (111.249.181.76), 時間: 04/13/2012 22:54:08
... <看更多>