市府核給建商容積獎勵,卻未落實綠建築的監管和維護,如何達成節能減碳?
因應中央政府 2025 年能源轉型及日前提出的 2050 碳中和政策,我在本次定期會質詢本市節能減碳相關施政,並建請市府擬定〈新竹市綠建築自治條例〉草案,以確保本市綠建築的推廣、監督、管理和維護。
多數人對於「綠建築」或許耳熟能詳,你知道綠建築標章可以換建築容積獎勵嗎?
中央和地方目前都有設置綠建築獎勵容積辦法,〈新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準〉第 10 條規定:取得鑽石級之綠建築標章,獎勵法定容積 10%。取得黃金級之綠建築標章,獎勵法定容積 8%。取得銀級之綠建築標章,獎勵法定容積 6%。
此外,該標準中亦有規定建商必須保證於使用執照核發後二年內取得綠建築標章,且申請使用執照時,應提供申請綠建築之容積獎勵乘以銷售淨利之保證金。
從都發處提供給我的資料來看,新竹市近十年來申請並審核通過之綠建築容積獎勵的建築物總共只有七筆,其中有兩筆雖取得綠建築候選證書(也就是預計會蓋綠建築),也獲得容積獎勵核定,但至今仍未取得綠建築標章;有一筆則是綠建築標章效期將於今年八月失效。
此外,國泰建設自民國 105 年取得「國泰禾」的綠建築候選證書至今將近 5 年,且建案也已於去年五月交屋,卻遲遲仍未取得綠建築標章,而其綠建築候選證書甚至即將於今年底失效。
適度的獎勵機制能提供建商蓋綠建築的誘因,但只依靠獎勵而未確實監督建商於期限內取得標章,並要求建商落實維護管理制度,一旦綠建築標章過了 5 年效期,在缺乏監督和強制延續標章精神的情況下,綠建築恐怕後繼無力失去核心價值。
我認為市府應參考其他縣市綠建築自治條例來加強本市的相關規定。
目前有制定綠建築自治條例的縣市為:臺北市( 2014 年制定)、高雄市( 2012 年制定)、屏東縣( 2015 年制定)。此外,臺南市、臺中市、桃園市、金門縣都有制定低碳綠化相關的自治條例,內容也包含綠建築相關的規範措施。
以〈臺北市綠建築自治條例〉為例:第 4 條針對公有新建建築物的總造價工程金額,制定需取得的綠建築標章等級。第 5 條針對非公有新建建築物依法定容積或增加之樓地板面積數量,制定應取得的綠建築標章等級。第 9 條則闡明起造人應提列綠建築維護費用,並撥入公寓大廈公共基金。
我質詢時要求市府回覆以下問題:
1️⃣ 對於本市申請綠建築容積獎勵之建築物,除了保證金制度外,市府相關的監督管理機制為何?對於獲得獎勵之建築物,是否有要求申請單位維護其綠建築標章?
2️⃣ 建案「國泰禾」於民國 105 年申請並審核通過綠建築容積獎勵,然而完工後長達 1 年多的時間未取得綠建築標章?是否有確實督促建商依規取得標章?如最後該建築物於候選證書失效前都未能取得綠建築標章,市府預計如何裁處?
3️⃣ 為加速節能減碳,落實綠建築的推廣、監督、管理和維護,市府是否同意著手擬定《新竹市綠建築自治條例》草案,並於下次定期會送進議會審議?
然而,市府給我的回文僅有短短以下幾行:
1. 內政部已訂有《綠建築標章申請審核認可及使用作業要點》。
2. 已由本府公共工程主辦單位依行政院「工程採購契約範本」規定,將綠建築優先納入履約事項。
3. 將持續滾動檢討推動成效,再通盤納入全市建築執照檢核事項。
防疫情間各局處忙碌可以理解,但是針對議員認真準備的質詢卻草草回覆,實在令人失望。
新竹市政府致力於達成「科技綠色城市」的目標,不論是 2015 年公布的《新竹市綠色城市政策白皮書》,以及 2019 年制定的《溫室氣體管制執行方案核定本》,都有提及本市執行低碳和綠化的相關內容。
不過雖然有擬定綠建築、節能減碳相關的講習培訓活動,卻仍然停留在最低限度的推廣層次,市府既然期許新竹市成為「科技綠色城市」,何不一次做到位制定綠建築自治條例,「監督」和「延續」綠建築標章的精神?
我會持續跟市府溝通,希望能盡早完成〈新竹市綠建築自治條例〉的制定,促進本市綠建築的推廣、監督、管理和維護,讓綠建築確實能達到節能減碳的成效,而非建商取得獎勵容積的途徑而已。
#第5次定期會書面質詢
#綠建築 #節能減碳 #碳中和
參考資料:
新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準
https://ssur.cc/diCA8c
臺北市綠建築自治條例
https://ssur.cc/RZ3pjx
臺北市綠建築保證金及維護費用管理辦法
https://ssur.cc/FKrWME
《新竹市綠色城市政策白皮書》
https://ssur.cc/Suf8fQ
行政院環境保護署:《新竹市溫室氣體管制執行方案核定本》
https://ssur.cc/Z7FaBU
環境資訊中心:蓋綠建築換容獎? 都更條例修法 建築學者批「造孽」
https://ssur.cc/oQXeb3
政大大學報:處心積「綠」 台灣綠建築制度待完善
https://ssur.cc/QDy8pV
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才四年消防就劣化?一查居然是日勝生蓋的,再想到板橋合宜住宅一個小小地震,就震碎了地下梁柱,我看這中和青年住宅的品質,全部都令人堪憂。
公共建設就是這樣,引發建商黑心蓋屋。預售熱賣的建案也一樣,建商自然一定會黑心蓋屋,不黑心也多半偷工減料,反正賣光光根本就不怕驗收,要不然你們也是排隊抽籤,我隨便亂蓋你也看不懂。
日勝生是個不能信任的建商,反正是八不推內,希望他蓋的社宅可以撐久一點(還有三重大安及大同南段),不然這都是納稅人花的錢。
還有誰的預售屋可以信任?沒有。
網友說:「富邦建設不錯啊!」是啊,最近還用直播賣屋呢,但是我馬上想到松菸的爐渣屋,也是富邦蓋的。還中鹿營造、亞洲水泥呢!
網友說:「國泰建設總是不錯吧!」是啊,老字號總不會出錯,是嗎?人家透天也漏水、豪宅也漏水、大樓也黃標,負責是負責,但可不可以不要蓋漏水屋啊?一直漏水很麻煩的。
網友怒了:「寶咖咖你也說不行,我們到底還有誰可以信任?」
是啊,為何建商不願意讓自己成為一個被信任的,而是只想賣高價、賺爽爽、出事了就鞠躬道歉,然後繼續爽爽亂蓋一通,我也不知道建商老闆的腦袋,是塞滿鈔票還是塞滿無良。
國泰中和建案 在 張金鶚 Facebook 的最佳解答
章定煊教授一起參與我主持的「國泰房地產指數案」研究,他的評論分析相當中肯,值得細讀!
國泰房地產指數2019Q2的結果出來了,看這個指數有個因為市場推案有季節性因素,所以成交量要看與去年同季比較結果(YoY)比較準確。價格的部分屬於水準值的變化,所以可以看與上季的比較結果(QoQ)。
1.台北市的價格漲了不少,其實開價幾乎都沒動,幾乎都是議價空間縮小所造成的。這種鴨子划水的漲價法,會讓看房的很生氣,因為砍不太動。台北市主力坪數落到只剩下33坪,主力總價3000萬,小宅反而成為哄抬單價的工具(尤其在中價區與低價區),房子越蓋越小,想擠進天龍國的得先減肥。
2.新北市金額推案量比上季增加57.72%,比去年同季增加20.39%,價格只小修-0.01%,銷售率則上升了1.49%,但較去年同季下降了0.55%。推案量增加,銷售率還能持穩,價格也挺住了。這個訊號顯示新北市改變了過去一段時間的弱勢格局。不用看得太好,頂多算得上止穩而已。而且事實證明,大家還是偏好緊鄰台北市的高價區(板橋、新店、永和 中和、三重)(價格上漲,成交量比上季及去年同季都大幅增加),這是可以預見的在乎區位的就選到新北的高價區,畢竟跟台北一橋之隔,價差每坪20-30萬(一橋之隔是低價區差價接近每坪20,是中價區差價每坪30萬以上),還是會吸引自住客。要住到新北的低價區每坪價格略高於南桃園,略低於北桃園,但整體發展成熟度與地理環境(靠山靠海)遜於桃園市,通勤時間又相當,很容易被桃園的新案吸走客源。2015年Q2以前,新北市中價區的價位曾經直逼高價區,但是目前已經回復到正常,高、中、低各有十萬的差距。購屋者購屋時,還是要留意等價區原理的運用。
3.桃園狀況,推案金額較上季增加一倍達100.09%,較去年同季增加77.76%,雖然價格小漲了0.5%,相較去年同季上漲了8.75%,雖然價格表現只能說穩定,量能逐漸擴大中。
4.南高熱了一段時間,過度推案拉價格,讓銷售率開始退化。台南高雄價格雙雙上漲,推案量也同步大幅揚升,但是銷售率台南市雖然比上季小升了0.43%,但比去年同季大降了4.81%;高雄市比上季下降了2.33%,比去年同季大降了7.36%。
4.台中是反而目前看起來最穩定的區域,雖然成交價格小跌了1.62%,但是銷售率暴升到20.19%,目前台中推案以北屯區等外圍區域為主,需求看來不小。尤其是預售推案率已經高達92%,顯示以先建後售拖時間的推案越來越少。分析台中仍要小心留意,過去推案量佔台中市80%以上的西屯區,本季已經沒有推案,高價區只有南屯區推案,模型價格為35萬,中低價區分別為24萬、20萬。而且台中目前除了別墅以外,推案主力總價很難超過2000萬。不要把台中本季的好數值,聯想到台商回流炒豪宅這回事上。
5.新竹價格大跌不用理它,那是因為竹北推了一些在華興重劃區;新竹推了一些在金雅重劃區。畢竟區域太小了,特徵價格法沒辦法把區位控制得太仔細。
流水帳寫得差不多了。來寫一點總和性結果。
一、接近兩年的北冷南熱開始有一些鬆動,台南高雄雖然表面上面仍然價量齊揚,但銷售率已經下滑。尤其是高雄銷售率下滑幅度明顯。高雄銷售率的下滑與推案區位有關,也就是當過去推案在周邊區域時,低總價銷售率不錯;本季一旦回到高價區推案,銷售率立刻下滑。反而是桃園、台中雖然價格沒有表現太好,但是量能是持續的在擴增。尤其是台中本季的高銷售率,是過去罕見的。
二、在土地成本高升與建設題材發酵下,建商邊推案邊拉價格的態勢明顯,對於等待降價消費者形成不小的壓力。消費者不用太早失望,看到這麼多結不了案的物件還在市場上賣,可以不用如此緊張。以預售推案率而言,只有台中高達92%,其餘號稱土地資源缺乏的台北市預售推案率也只有70%。(當房地產景氣不佳時,建商會延後推案。結構體推案與成屋推案比重會比較高;景氣上升將成屋去化得差不多的時候,預售推案比率會大增。比如說2012年Q2,台北市預售推案率達100%,新北桃竹都達90%以上。)
三、消費者與建商之間的認知差距越來越大,導致本來就不高的銷售率更加低迷。全國銷售率相較去年同季下降2.24%,要不是有台中的高銷售率撐住,數值表現更差。
四、小宅興起與自住需求只降低了總價,單價還是慢慢的爬升中。購屋者必須要自覺,小宅並不「便宜」。
五、建商獵地導致土地價格過高,壓縮了推案的毛利。漫天開價又會降低購屋者的意願,偏向使用減少議價空間來維持成交價。建商的低毛利與資金成本的低利率交互作用下,大幅降低建商認輸的意願,偏好拉長銷售期來去化建案,讓整體的成交量大幅提升不易。許多政府新的新開發區,仍要觀察是否能來大量當地的就業機會,才能判斷房市走向。同時,當購屋者與建商陷入持久戰的時候,財務狀況不佳的投機型建商的履約能力與履約保證的類型,購屋者要特別留意。
六、路徑的軌跡就是:(1)政府投入大量的資源進行交通建設與土地開發 (2)建商認同題材,搶進土地,成本上升 (3)土地成本過高,建商即使調升價格,毛利率仍然偏低,使其降價空間有限,改從小坪數控制總價著手 (4)被低總價吸引又等不及購屋者入手了 (5)受不了高單價的購屋者繼續觀望 (6)最後的決戰點就是這些開發題材是真材實料還是浮誇不實。
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請問台中七期南側建案在那裡? 1 mo Report. 侯素蘭, profile picture. ... <看更多>
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是這一則新聞這塊嗎?? 好多中北部建商要來南部起厝看到高雄變繁華覺得開心但又害怕房價高到買不起( ... ... <看更多>
國泰中和建案 在 [請益] 中和國泰三井板南路計畫- 看板home-sale 的推薦與評價
https://tinyurl.com/5e6mkhy9
捷運中原站旁,「大倉久和大飯店」業主陳珠祈
家族把泰隆鋼鐵原址5500坪,給國泰建設和三井
不動產開發,將蓋4棟建蔽率50%的944戶超高樓層
住宅,分兩期,預定2027-2028完成。
https://tinyurl.com/ydzeebnn
再看看中和的都市計畫圖,該住宅360度被中和的
乙種工業區層層包圍。
中和左岸重劃區中原路那一側就是這片乙種工業區
,只一面臨它,就成為最大硬傷。
但國泰和三井的這個5500坪建案是完全包圍,層層
包圍,請問國泰和三井這種優質團隊是基於什麼樣
的考量?或是公司高層突然集體中邪呢?
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