📌📌稅務常識 #土地及建物 各擁所有權人而共同出租「請注意這個」🏠🏠
陳小姐詢問，土地及房屋的所有權分別屬於不同人，若各自訂定租賃契約而 #共同出租，#土地租金 收入可否減除必要損耗及費用？
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「租賃契約『房客』應注意事項」
各位朋友大家好，前些日子新聞版面出現的租賃糾紛，不曉得大家還有沒有印象？我請服務團隊律師，整理幾點「房客（承租人）」應注意事項，請您特別留意：
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一、 務必確認「房屋所有權人」與「出租人（房東）」是否為同一人。房客可要求房東出示身份證、或房屋稅單等文件正本證明。
＊如果是不同人，後續會衍生是否有權出租？房客是否向二房東承租房屋？原屋主是否有同意轉租等問題？建議慎重考慮。
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二、 確認出租房屋狀況（例如：有無附傢俱、水、電、網路費用有無包含在租金內？），建議當場確認拍照存證。終止租約時，按原狀交還房屋。
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三、 房客「主動」終止契約條款一定要註記（例如：約定賠一個月租金，房客可以主動終止契約）。
＊萬一面臨突發狀況，房客不想租了，只要依約賠償租金，即可終止租約。法律雖然也有法定終止租賃事由，但房客對於法定終止事由要負舉證責任，比較繁瑣，也不太容易。
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四、 在租賃存續期間，屋主換人，新屋主「無權」要求承租人搬走。因為依民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」您可以安心住到契約期間屆滿（但未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用民法第425條規定）。
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五、 修繕義務「原則」由房東負責，但房東可以在契約中排除自己的修繕義務（請特別留意！）：依照民法第429條規定：「租賃物之修繕，除『契約另有訂定』或另有習慣外，由出租人負擔。」也就是說房東在訂租賃契約時，可以排除自己的修繕義務。務必睜大眼睛看清楚契約，修繕義務是誰負責。
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六、 租賃期間，房東若無「正當事由」，不可擅自進入已出租房屋。一切依「約」而行。調漲租金、額外收費、房東不附理由突然終止契約，只要契約沒有規範，房客也不同意，可以直接拒絕！
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七、 租賃關係存續中，房客不可以將房子「全部」轉租他人（但可與房東特別約定，有權轉租部分房屋當二房東），否則房東可以直接終止租約。
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八、 其他約定（可否養寵物？可否帶外人開趴？租金可否拿去報稅？）建議簽約時跟房東說明清楚，以免發生不愉快。如果租賃契約有臚列違約情形、違約金之約定，建議您可以多看看、多比較其他沒有違約金的房子。
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九、 押租金不得超過二個月：依照土地法第99條規定，押租金不得超過二個月房屋租金總額，超過部分，房客得以超過部分抵付租金。
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十、 最後，房客若以現金繳納租金、押租金時，請房東務必當場點清，並開立收據，以確保權益。祝大家都能順利找到自己喜歡、合適的房子！
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#法律小常識 #租賃契約 #房客應注意事項 #蔣萬安
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