房地產最高境界~律法變黃金
台中地院阿忠老師又來報到了
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土地持分糾紛 在 張金鶚 Facebook 的最佳解答
最近因車位及車道公設分攤引發爭議,台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6(二)聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》(內文詳如下)。
原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少?》,因投書文稿過長,受限篇幅,刊登時將原文部分刪除,其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去,我將投書完整內容重新貼文如下,供進一步參考。
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房屋房價公設比知多少?
張金鶚(清華大學科技管理學院榮譽講座教授)
最近公設比過高議題再度受到朝野關注,內政部在立法院備詢表示,的確有些瑕疵需要檢討,像是車道、車位的公設,「不可以計入樓上的公設一起來算」,可能在立法院下會期提出相關修法。另外,近年新建案欠缺公設相關規定下,導致公設比動輒超過三成以上,在房價持續高漲當下,是否公設不應列入計價,建議採用「實坪制」,也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。
在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記,其中建物面積登記又分成「專有部分」:包括「主建物」(室內專用)及「附屬建築」(陽台等室外專用),和「共有部分」:包括大、小公(設)、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用;「小公」指社區小部分住戶,如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。
至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類,雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權,但無獨立權狀,不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」,若是登記為大公,即沒買車位住戶也有持分車位面積,顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀,可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似,惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同,其停車位的價格也應有所不同。
另外關於「車道」的產權登記,因為涉及停車場均列為「防空避難室」,同時還多設置社區大樓的機電相關設備,有的還設有垃圾儲藏空間等,因此過去多列為大公,由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率,因此車道列為大公並不合理,然而若列為小公,似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。
猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時,即是將房間出售,但走道公設並未出售,登記在建商名下,後來引發產權糾紛,不論使用或改建都造成許多爭議。
較合理的車道產權登記方式,個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權,如此車道雖列為大公,但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小,卻仍可保有使用權,以減少未來爭議,亦符合使用者付費的原則。
關於產權面積登記與計價的作法,民間業者最早是將停車位併入一般公設登記,合併計價,如此降低單價,以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升,發現業者計價方式不合理,在市場機制調整下,業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。
2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定,主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價,惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊,也未真正落實上述規定,甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。
後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理,因此政府規定在2018年以後新建案,雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議,在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。
從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程,可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法,以保障購屋消費者權益,應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為,仍應注意買賣雙方公平合理原則,尊重市場機制,以避免產生更大的爭議,甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。
我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同,因此房屋銷售應比照停車位方式,採取分離計價較為公平合理,也能尊重市場機制。
然而當前房屋銷售資訊並不完全透明,消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格,讓購屋者淸楚掌握公設資訊,以為是否購屋之決策依據。
房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起,再加上複雜的產權面積登記,以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣,特別是社區大樓都必須要有的公共設施,如何淸楚規範,以避免不合理加重購屋者的負擔,並減少居住使用的社區爭議,政府有責任介入修訂相關法規。
https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793
土地持分糾紛 在 蘇家宏律師 Facebook 的精選貼文
共有房地分割出售,小心多繳房地合一所得稅
有一個家族的祖先留了一大塊土地,由他的子女平均繼承,也在10年前(房地合一所得稅2016年施行之前)辦好了繼承登記,每個人都有相同的持分。
之後弟弟想要出售他的持分給另外一個親戚,為了便利土地未來分割,於是就跟其他兄弟姐妹協商,以分割共有物的方式,讓弟弟之後取得的土地超過原先他的持分比例,最後弟弟再把這塊土地賣給親戚。
弟弟覺得出售的土地是繼承得來的,所以應該不必繳交房地合一稅吧!?
用白話的角度來理解:
國稅局認為,祖先所留的土地給子女繼承,子女原有的持分,是屬於它本身繼承得來的權利,這部分因為原先繼承來的土地可以使用舊制,固然沒有房地合一稅的問題。
但是這位弟弟在「分割共有物」之後竟然取得比他原來持分比例更大的土地,超過原先持分比例的部分,算是弟弟「買了」,所以買了之後再出賣給其他親戚,這個部分就要課徵房地合一稅,再加上分割完即刻出售時間不足一年,以最高稅率45 %計算,.....。
心想,如果當時祖先已經做好了規劃,寫一份遺囑讓每一個子女都單獨擁有不同的土地,不用持分的方式,未來子女出售土地的時候仍然可以享有稅率的優惠。
或是兄弟姐妹在繼承時,可以協商分配的方法,在第一次就把分配的土地歸給單一的個人,而不一定是全部都先共有才「公平」,免除在日後處理上可能衍生出稅負的問題。
總之,先做好財富規劃,有秩序的安排讓每塊土地未來都有合適的主人,不但可以減少家族爭產糾紛,也或許可以少繳一點稅吧!
喝一杯茶,享受平安的財富吧。
#房地合一稅
#分割共有物
#遺產
#遺囑
#國稅局
#平安得財富
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土地持分糾紛 在 [問題] 房屋買賣土地持分糾紛問題- 看板LAW - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
各位大大好,
小弟家裡日前發生一件事情,有點棘手想請問有經驗大大該如何處理
原老家有一樓三樓,但小弟祖父去世之前將一樓三樓土地持分掛在一起
前幾年家裡把一樓房屋賣掉,最近要賣三樓時候,發現當初賣掉一樓時候土地持分沒有分
割
目前已經找到買家,也有進行調解委員會
但對方裝死不肯歸還,要求我們要付錢買回
請問各位大大這種事情該如何處理
1.法律上對方算不當所得,有義務歸還嗎?
2.若真的一定要付錢買回,要依照現值去買回嗎?
3.這種事情只能對簿公堂嗎?
謝謝
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 111.249.77.141
當初的房屋買賣仲介可以證明是只有賣一樓
但當時不察不小心土地為分割一起都給人了....
※ 編輯: danny7373 來自: 111.249.77.141 (03/27 21:43)
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