📌臺灣租賃法上押租金規定修正芻議
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租賃實務上最為困擾、然而民法上並未規定、但租賃住宅條例予以明文之押金(民法學說實務上多稱為押租金、土地法稱為擔保金),其於租賃住宅條例生效後與民法、土地法在適用之疑問,並試著建議在民法修正相關條文,以解決實務問題之立法芻議。吳從周教授詳論法律問題演進,以及各法規之規範內容,輔以司法實務之解釋,通篇流暢精彩,值得一讀。
◎本文出處:臺灣租賃法上押租金規定修正芻議,吳從周,月旦民商法雜誌第70期
📙民事法學與法學方法(一)至(八)冊,共8冊|吳從周
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📙特種租賃、使用借貸與訴訟費用——民事法學與法學方法第六冊|吳從周
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📙租賃專題研究(一)(二)(三)|吳從周 等
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土地法 押金 在 奶爸律師 陳又新 Facebook 的精選貼文
【租屋族看過來!】
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土地法 押金 在 黑白告狀俠律師 Facebook 的精選貼文
【告狀俠Q&A】
房東租屋遇到惡房客怎麼辦?
繼上次討論過房客問題後,今天要來替大家解疑有關房東權益的問題,許多房東都會遇到房客積欠房租、逾其不搬離的情況,而面臨這樣的情況許多房東都會因為租約沒有公證,而必須面臨長久的訟累,但到底租約公證後的租賃契約有甚麼好處與甚麼要注意的呢?
Q:房屋租約公證有甚麼好處?
A:租約公證後,雙方如有約定租金給付、租約期屆滿後交還房屋、違約金等符合公證法第13條規定的約定,如有一方不遵守,可以依照契約向執行法院聲請強制執行,而免於長久的訴訟程序,如訂定五年以上的租約,依法也要公證後始有買賣不破租賃的原則適用,公證時公證人也會審視契約是否有違反法令、闡述雙方權利義務、查明房屋權利歸屬、雙方身分、保存租賃契約原本至少15年,還可以做為子女學區認定,對於雙方皆有眾多好處及減少紛爭,尤其對於房東來說更是利大於弊的選擇。
Q:房屋租期尚未屆滿,但房客卻拒付租金,強制執行除了支付租金外,能夠請對方返還房屋嗎?
A:依據公證法第13條第一項規定:
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書,載明應逕受強制執行者,得依該證書執行之:
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者 。
四、租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交還土地者。
所以如房客拒付租金但租期尚未屆滿,並不能以公證書強制執行請對方返還房屋,返還房屋除了租期已滿外,必須透過法院認定事實,並取得勝訴判決與確定證明後才有辦法強制執行返還房屋喔!
Q:那如果租期(約定1年)未滿,簽約時我有收房客3個月的押金,房客不付租金我應該怎麼做?
A:這時候還是必須要回歸到民法與土地法的規定,一般多數的『定期租賃』的情形(比如:約定一年的租賃期間),參照土地法第99條規定,押金以兩個月為限,且超過兩個月之部分,房客得主張抵付房租。一般押金多以2個月為限,如果房東簽約收3個月押金,則房客可以主張以1個月的押金抵扣房租,押金扣除完後未繳租金達2個月以上並經催告後才可以終止租約,在本件情形下,房客必須欠租3個月後(因為房客可以主張以1個月的押金抵償房租),經催告仍不付租金,房東才可以終止租約哦。而催告的方式會建議於租金逾3個月未給付後,以存證信函催告請房客於文到5日內給付租金,如逾期不給付將終止租約,而房客如未給付也不搬走,最後就要透過法院來起訴房客,經過民事訴訟取得勝訴判決後,再聲請強制執行,而前面建議以存證信函方式為之,正是因為案件到了法院後,存證信函可以當作證據為證明的方法。
但如果案件情況一樣是定期租賃,而房東簽約時所收的押金只有2個月,那就没有沒有溢付押金的情況,則房客就不能主張用押金抵充房租!只要遲付租金之總額已達2個月之租額,經定相當期限催告,房客於其期限內不為支付者,房東即得終止租約。
而催告方式,以簡訊、MAIL雖然都可以,但還是建議以存證信函的方式催告,因為在租客堅持不搬的情況下,還是只能透過法院來認定事實,取得勝訴判決與確定證明後,才能聲請強制執行,而前面建議以存證信函方式為之,正是因為案件到了法院後,存證信函在證據的保全與爭議方面問題較少,且以存證信函的方式,也比較容易讓租客願意正視問題(當然遇到盧到底,就只能關關難過關關過了)。
不過當租約有公證過的情況,如果租客不付租金的情況,離租期屆滿的時間剩下不多,這時候可就要好好考慮是否要走這樣的程序,畢竟訴訟過程可不是只有燒錢、燒時間還燒神。
因為租客在法律上會因為通常較為弱勢,受到的保障也相對多了一些,此時房東要找好租客,除了在法律上要知道甚麼保障自己外,最重要的真的是只能靠自己慎選租客了。
土地法 押金 在 奶爸律師 陳又新 Youtube 的最讚貼文
大家好,我是奶爸律師 陳又新! 在外地租屋真的要特別注意,千萬不要傻傻的被騙了哦(⁎⁍̴̛ᴗ⁍̴̛⁎)
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