別急著賣房子換現金?!
台北有位地主已經談好土地出售事宜,但是沒想到買家匯款隔兩天,這位地主就身故過世,家人同時面對將近3,000萬元的購地款,以及尚未過戶的不動產,深怕被課徵高額遺產稅,…這個新聞提醒我們,特別是在意『節稅』的朋友們,在法律上我們財產處理的方式不同,所繳的稅也是不同:
1. 不動產給孩子繼承後再賣,比生前出售換現金,稅金比較省。
(節省遺產稅、土地增值稅)
舉例來說:王先生(化名)將名下土地出售給買家,買賣價金2800萬元,已經匯款到王先生戶頭,但王先生兩天後過世,土地還在王先生名下(公告地價:1600萬元),所以要核課遺產稅時,除了名下其他財產之外,帳戶內的2800萬元以及1600萬元都會被課遺產稅,但不用擔心,因為這土地依照買賣契約,是要交付給買方的,在法律上算是一種債務,要在申報遺產稅時,『記得』表明要扣除並檢具相關買賣證明資料後,就可以扣掉土地地價1600萬元,不必課1600萬元的稅金(因為土地已經賣掉了)。
單純從土地買賣價金2800萬元,以10%遺產稅的稅率來計算,要繳280萬元的遺產稅(不去計算其他財產與免稅額扣除額的情形下)。
從另外一方面,如果王先生沒有賣土地,或還沒拿到土地價金,遺產稅的計算是以土地公告地價1600萬元作為基礎,乘上相同10%遺產稅的稅率,要繳160萬元的遺產稅。
你會發現出售土地雖然可以先拿到買賣的款項,但是遺產稅的稅金卻多付了至少120萬元。關鍵在於遺產稅對於不動產價值的認定,是以公告地價現值為基礎,而不是看市價,其中的『價差』就是可以少繳稅的合法關鍵。
此外,土地買賣還要支付土地增值稅…等等,土地繼承就不用繳交土地增值稅,也是在規劃土地出售或傳承時,稅務的重要考量。
2. 不動產給孩子繼承,比贈與給孩子,不但可省稅,還可保有自己的『權利』。(節省贈與稅、土地增值稅、房地合一稅)
另外在近年建物移轉原因來分析,2016年繼承移轉的房地的件數,開始超越贈與房地的件數,2020上半年繼承移轉房地約3萬棟,贈與只有2.3萬棟左右。這個現象也告訴我們,贈與房地產給子女的方式已經不是『首選』。
原因可能在於105年1月1日起,房地合一稅的核課,針對贈與取得的房地,如果未來在出售時,出售的價格減掉成本後(贈與當時的房地公告地價現值),核課房地合一稅。由於房地的公告價值遠低於市價,而且房地合一稅的稅率是持有越久就越低,如果贈與後兩年內出售,稅率高達35%,因此計算出來的『稅』就很驚人。
舉例來說:林先生在民國102年11月10日購買房地一戶,於107年1月5日『贈與』過戶給女兒(公告地價現值1600萬元),如果女兒在108年7月28日以2800萬元出售房地,以2800萬元-1600萬元得出1200萬元,乘上35%計算房地合一稅(先不計算其他扣除的部分)。
但是如果用繼承的方式讓女兒取得房地,未來女兒在賣掉房地後,林先生持有的期間也會加入計算,等於女兒持有5年多,稅率是20%,此外,由於林先生是在102年1月10日購買的房地,所以還可以用舊制來計算,而不用繳房地合一稅。
此外,贈與房地給子女還要繳交贈與稅、土地增值稅等,如果是以繼承取得房地,就不用繳這兩種稅了。
不動產的移轉傳承,稅務、法律、情感都要考慮清楚,看你是重視節稅?還是考慮特留分的問題?還是出於感情而不計一切?
無論如何,要能夠看到『愛』最重要!
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191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導,多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶,讓買家可以把錢匯入,等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念,對雙方來講都蠻有保障的。
只是,有了「履約保證」機制,買房的交易流程是否就真的萬無一失?除了履約保證,還有一種制度叫「價金信託」,這兩者之間究竟又有何不同?
【案例1】
2018年1月的新聞,安新建經被一狀告上法院。根據原告表示,勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣,委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證,並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。
殊不知在進行交款過程中,安新建經公司委託的毛姓代書,竟以要繳1.3億元土增稅為由(事實上稅款只有三千多萬元),自安新建經申請了這筆款項,而安新建經不知因何緣故,在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書,導致勤德公司遭受損失,因此依法向安新建經求償。
相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html
【案例2】
2018年7月的新聞,中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法,至少13人被害,不法獲利超過2億元。
檢方查出,陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員,尋找低於行情、急欲求售的房屋,先由沈姓代書(沈咨凡)出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」,並在買賣合約書的內容做手腳,騙走賣家房子,再以人頭名義貸款取走現金,讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。
相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240
【履約保證與價金信託的差別】
看完上述兩個案例之後,是否發現,無論是「履約保證」還是「價金信託」,只要遇上黑心代書,其實都有漏洞可鑽。
究竟哪種制度比較好?且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。
《帳戶有別》
履約保證:由四方成立的契約書,上面清楚記載著委託人是「建經公司」,受託人是銀行,買賣雙方只是被保證人,而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢,進的是建經銀行的價金信託帳戶。
價金信託:單純扮演「管理價金」的角色,買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司(沒有建經公司的存在),錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。
《便利性》
履約保證:因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶,因此在簽約當下就能立即給帳號戶,比較便利。
價金信託:銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶,因此帳戶通常需隔一天才能給,最快也是上午簽約、下午給帳號,這的確是稍微麻煩一點的地方。
《撥款效率》
在撥款文件事先準備好的前提下,
履約保證:代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。
價金信託:代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。
小結:看起來履約保證多了一道程序,實則不過就是多一通電話通知而已,所以其實差不多。
《簽約形式》
履約保證:建經公司100%不會派專員到簽約現場,都是代書直接處理,因此,只要碰上黑心代書,漏洞便出現。
價金信託:銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係,因此會派專員到現場,至於派哪家分行的專員去,代書無法事前掌握,而且,簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外,也會多1方(銀行)見證,這樣的簽約形式,對黑心代書多少有震攝的效果。
《買賣契約書》
履約保證:由建經公司出,契約書內的條文採統一格式,較難在內容做手腳。
價金信託:銀行沒有「買賣契約書」,所以,若找A代書簽約,就會採用A代書事務所版本的買賣契約書;若找B代書簽約,就會使用B代書事務所的買賣契約書,因此,倘若出現黑心代書,漏洞便出現。
《代書代繳稅的方式》
履約保證:代書將撥款單交給建經公司,建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶,通常是代書事務所或代書的個人帳號,也因為代書能經手到錢,倘若代書黑化,漏洞便出現,這也是上述案例1會發生的主要原因。
但自從案例1事件發生後,建經公司開始有了新規定,一旦稅金超過50萬元,會改出到代書就近的分行,請代書直接在分行繳納,不入代書指定帳戶。
價金信託:請代書把稅單交給信託銀行,由信託銀行繳納,或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行,直接到分行窗口繳稅;換句話說,代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可,代書在全程是碰不到錢的。
《收取相關費用》
履約保證:費用通常為總價的萬分之6,買賣雙方各付萬分之3。
價金信託:因為少了建經公司這一層的「服務」存在,價格會比較便宜,費用通常不到總價的萬分之3,有的甚至才幾千塊錢而已,至少便宜一半以上。
《服務有別》
履約保證:一旦發生交易糾紛,能提供主動調解的服務。例如,買家延遲不匯款,這時建經公司就會代替賣方,提供相關的法律行動,比方說催告(寄存證信函)、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解,建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之,建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。
價金信託:單純管理價金,發生糾紛時銀行亦不介入,買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好,若真進行訴訟程序,銀行就得等法院判決下來,再依照結果執行價金去向。
小結:這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。
【買房,你該這樣做】
無論是「履約保證」還是「價金信託」,概念都是把錢放在銀行保管,可一旦出事了,差別就會出現。但強調,履約保證提供的並非「保證」而是「服務」(法律面的催告程序、主動調解交易糾紛),這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。
再回頭細讀案例1與2,不曉得讀者注意到了沒?遇到「履約保證」,只要一名黑心代書即有漏洞可鑽;但遇到「價金信託」,由於代書全程碰不到錢,因此,除非買家亦是共犯,才能破解。
再試問大家:銀行跟建經公司,誰的資本額比較大?誰比較容易出現財務危機?誰承擔風險的能力比較強?誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉?採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶,還是用「價金信託」制度把錢存進銀行,到底哪個讓人覺得比較安心?答案呼之欲出。
不過,你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務,假設此次的交易金額不大且相對單純,你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的,基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」(如果仲介公司能讓你選擇的話);但如果交易金額龐大且案件本身較複雜,委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟,或許選擇履約保證可能比較好。
話又說回來,兩種制度皆有漏洞可鑽,與其這樣,不如採用「雙代書制」,找你信任的代書陪同,並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序,這樣更能萬無一失。
===法律教室:台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法律教室】
依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定,銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時,對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定,賣方於產權移轉登記與買方後,買方未依約結清尾款或辦理代償時,建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。
代書(地政士)受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續,因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪,除受國家刑法制裁外,並應依地政士法第26條之規定,因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時,對買賣方負損害賠償責任。
【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】
買房是人生大事,誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約,就有不履約的可能性。因此,越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險,保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現,才能做到「有事無恐」,除向違約方求償外,若可歸責於銀行或建經公司,也可連帶請求損賠。
【履約保證增添違約處理簡易流程】
買賣契約簽訂後,最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記,或買到凶宅、海砂屋,身為買方的你,該怎麼辦?辦完產權移轉登記後,但買方遲遲不付尾款或辦理代償,身為賣方的你,又該怎麼辦?
遇到上述情況,最怕就是違約一方避不見面、置之不理,尋求法律訴訟途徑,耗時冗長,徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託,非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定,不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」,若買賣之任一方發生違約情事,一般經他方七日以上催告未履約,再經建經公司最終催告仍未履約,亦未提起訴訟,未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司,得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收,以維持買賣契約之公平性,並提昇交易糾紛解決效率。
【慎選合法代書】
在上述案例1、案例2中,受任代書因一己私心,觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪,除受國家刑法制裁外,並應負起相關損害賠償責任。
然,在現行不動產交易制度下,無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證,買賣雙方通常都需委任代書,協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外,若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者,買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書,可獲得較好的制度監督及保障。
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特偵組曝光神秘存摺
文/吳子嘉(美麗島電子報副董事長)
在今年的四月底,《美麗島電子報》掌握訊息,揭露幸福人壽前董事長鄧文聰之所以能夠擁有直達天聽的能耐,甚至能在收押期間,遙控妻子張淑絹處分北市信義計畫區的D3土地,關鍵原因,就在於他掌握了馬英九的私帳。當時,總統府透過發言人全面否認有這本帳冊,如今卻被特偵組證實說謊。這令人不得不再次對馬英九提出質疑,到底這本帳冊有何見不得光的內容,讓總統甘願向全民說謊?
2008年,在馬英九首次競選總統時,長期與國民黨互動甚深的鄧文聰積極輔選,除了政治獻金,也參與總務後勤工作,免費提供競選總部辦公家具,直到選後才派人回收。
但本報先前接獲檢舉指出,當時幸福人壽員工在家具回收過程中,發現一本紙本帳冊,因事涉敏感,隨即被交到鄧文聰手上;當時,鄧存聰先是複印一份,才透過曾永權,輾轉呈給金溥聰。從此,掌握這本「天下掉下來的帳冊」的鄧文聰,開始與金溥聰建立出特殊機緣,政商關係從此豁然開朗。
換言之,從鄧文聰私自複印帳本、慎重交給曾永權,並驚動金溥聰親自回收的動作來看,這本帳冊,恐怕是足以顛覆馬政權。
只是,當本報公開這項訊息後,總統府選擇全面否認,這確實也讓問題的追查出現斷點。
未料,特偵組在調查頂新政治獻金案過程中,不僅證實了這本帳冊的存在,甚至進一步釐清所謂的帳冊,就是戶名為「馬英九」的個人銀行帳冊。
特偵組對於這項重大情資,似乎是想息事寧人輕輕帶過,僅以極短的篇幅說明查案過程,無意對此帳冊多作說明。但即便如此,仍是遮蓋不了這本「馬英九神秘帳冊」的重要性。
首先,馬英九的私人存摺,為何會拿到「馬蕭總統競選總部」?如果存摺的功能,不是與選舉有關,又何必放在競選總部?如果與選舉有關,那麼,存摺所紀載的資金進出,在選舉結束後,有依法向監察院申報嗎?
或許馬英九會選擇拒絕回答這些問題,但必須說,筆者確信這本存摺的主要功能,就是用來接受「不用開收據的政治獻金」;簡單說,就是「黑錢」。
也就是說,馬英九涉嫌利用這本私人存摺,作為「非合法」的政治獻金帳號,讓競選總部無須開立收據,就能讓金主們,透過指名馬英九為收款人的匯款或是支票,將錢轉入帳戶,以達到贈金的目的。
然而,早在2007年之前,台灣對於銀行帳戶的管理已全面電腦化,只要有存摺帳號,要了解資金流向,根本不會是問題。所以,特偵組在調查馬英九有無涉及收受不法政治獻金的過程中,若真是有心要查案,理應調出存摺帳號,清查當時在馬英九帳戶中的每一筆資金進出紀錄,很容易就能釐清是否有藏在暗處的不法獻金。
這點破解之道,想必特偵組比誰都清楚,如今卻為何明知故縱?如果不是刻意放水,就是知道這要是查下去,恐將動搖國本。
第二,這本私人存摺內的資金往來,馬英九有如實登載在2008年總統大選經費的申報紀錄中嗎?如果沒有,就是涉及不實申報。同樣的,既然該帳戶是馬英九所有,那麼,裡頭的每一塊錢,都必須被列入每年的財產申報範圍。如果說,馬英九在進行財產申報的過程中,沒有主動登載該帳戶,那麼他到底是想掩蓋什麼事情?
幸福人壽前董事長鄧文聰(圖/資料畫面)
最重要的是,鄧文聰之所以能在馬政府上台後,事業開始坐大,其背後原因,是否與當年他掌握了這本「馬英九神秘存摺」有關?尤其,鄧文聰作為一位涉嫌虧空公司數百億的重大經濟犯,在取得國家元首的私人存摺後,難道不會「善加運用」嗎?
所以,為何鄧文聰能夠隻手遮天,從7年前陸續拿海外資產向國外銀行抵押貸款,私設帳戶藏放掏空公司的120多億;再將巨款轉回台灣,購買高雄八五大樓部分債權、台北信義計畫區D3土地等,這難道不是有政府高層在當他的門神嗎?
甚至,即便現在鄧文聰到了獄中,竟然還能遙控妻子張淑絹,與富邦洽談D3土地買賣,出脫用洗錢所購買的「贓物」。這些作為,難道是檢調可以縱容的事情嗎?還是說,即便到了現在,鄧文聰還在利用當年的那份「存摺影本」,持續威脅馬英九,才讓檢調睜一隻眼、閉一隻眼?
換言之,這本「馬英九的神祕存摺」,對鄧文聰而言,在過去是讓他直達天聽的通行證;如今,似乎已變成了他的保命符。
鄧文聰本人告訴過好友,他曾捐款5000萬給馬英九。若此言為真,那麼,這筆鉅款會不會就剛好能在存摺中查到呢?更甚者,頂新魏家相關人士的錢,有沒有也可能出現在帳戶中?而遠雄集團的趙藤雄,會不會也名列其中?
以上問題,均涉及我國家元首的操守,難道特偵組可以繼續裝聾作啞?同時,針對這本存摺的帳號,調查局洗錢防制處難道不該列管清查,釐清是否有不法黑錢在流動?
必須說,只要這本戶名為馬英九的存摺,有任何一塊錢是來自以上所點名的對象,或是其他財團金主,那麼,所謂貪污犯行中的「對價關係」,就自此成立。
此外,必須說明的是,近日有不少名嘴在電視節目上,質疑筆者在特偵組作證時,不願意透露消息來源,也拒絕回答文章以外的陳述。但事實真相是,筆者在特偵組應訊時的確切說法是「我不相信檢察官有能力偵辦馬英九犯罪行為,尤其鄧文聰仍羈押在案,恐怕馬英九有護航之虞,所以我拒絕陳述」。如今,這些顧慮完全正確,特偵組果然配合馬英九假偵查真放水。
只是,隨著這本「馬英九存摺」的重要性逐漸被人看見,鄧文聰的生命會不會開始受到威脅?他會不會突然間,因為心臟病或其他身體因素「被去世」呢?許多光怪陸離的事情,恐怕將接踵而來的出現。
因此,筆者要提醒馬英九,今年4月,府方透過陳以信否認有所謂的帳冊,但如今,這些話已經被特偵組證明是滿口謊言。所以,即便特偵組嘗試刻意淡化存摺的重要性,但隨著違法收受政治獻金的證據不斷湧現,原本以為能安全下莊的馬英九,在明年520卸任總統後,首要煩惱的問題,應該就是看著自己步入陳水扁後塵,從總統淪為階下囚。
http://www.setn.com/ColumnNews.aspx?NewsID=81308
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請教版上各位達人
家裡有一塊土地,已決定要賣給建商
相關稅務都有申報,只是土地交易部分金額
父親要建商要匯入我的戶頭,約1000萬
這樣是否有贈與稅問題?
土地登記人實際是另外兩兄弟,我並不是土地登記人。
還請各位解答了 感謝!
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