2021.04.29
【內政委員會】質詢
#公設比合理化
#營造業缺工
#地上權貸款
昨日內政委員會邀請內政部就「建築物公設合理化、透明化」及「建物登記簿謄本、實價登錄系統揭露事項配合改善作為」進行專題報告並備詢。
首先，有關國內營造業缺工情形嚴峻，我詢問營建署吳署長是否能提出具體解決方案？我認為，公共工程引進移工的門檻雖然已經大幅下降，然而一般民間建案也應該比照公共工程逐步檢討開放，缺工問題不僅對工期造成影響，許多工地的勞工平均年齡更是超過50歲，潛在的公安危險政府必須積極防範，因此我請吳副署長針對缺工問題，一定要訂出明確的時程表提出對策。吳副署長表示，下個月會和勞動部召開會議，並會在跨國勞動力政策小組進行討論。
再者，針對目前銀行普遍無意承作「地上權」分戶貸款的問題，我詢問花次長是否有掌握？花次長說明，實務上確實遭遇了地上權貸款不易、成數較高或利率偏高的問題，對此，內政部與國產署彙整相關資料後，將會積極與金管會溝通。我提醒花次長，政府推動地上權不能只關心標售成績，整體配套措施也必須完善，才能落實居住正義，達成政府、產業、民眾三贏局面。
最後，近期關於公設比有許多討論，公設比固然需要檢討，然而對人民而言，最根本的問題仍是「房價」，因此健全的房地產市場是政府必須持續努力的方向。同時我也向花次長建議，在檢討公設比與免計容積時，也應該要評估北中南房地市場的差異性，不能以僅以首都台北角度做政策規劃，內政部也應該積極和中南部公會溝通，才能研議出更加完善的改革方案。
地上權貸款 在 Re: [心得] 地上權明明就是一種好方法- 看板home-sale 的推薦與評價
關於地上權小弟我也算是業內人士，協助政府脫標了幾個案件，也有從事估價業務，雖然
有點晚了，簡單說一下，如果沒說完明天再說。
地上權價值評估大概可以是所有權七成，但不完全是，基本上機關脫標價會以土地地價為
基準，但還是要看可開發性質跟所在位區位，。
1.屬性跟及類型
首先以目前政府地上權案件有分區可分割及不可分割，近年國產署的案件多位為可分割地
上權，且多為住宅使用為主，台南高雄為多，南部永x建設等建商近年推案不少，銷量不
錯，多為集合住宅大樓，少量透天，概念大概是我買了至少比周邊房價便宜3成，可以住7
0年，30歲買至少住到孫子出生，反正南部大樓不值錢。
2.地上權住宅概況
另外地上權住宅除了要繳房屋稅外及每年要繳土地租金(公告地價2％～5％不等看當時公
告情況)，這大概是公家機關地價稅加管理費的概念。(買之前考慮清楚)
前面文章有提到不好貸款的情況，當年台北新店華固新天地案件，當時住戶貸不到款是華
固貸給買方，另外有一類地上權住宅是不可分割的，也就是只有使用權，到目前為止還是
很難貸，雖然政府有督促公股行庫放寬貸款。(同樣使用權的售價又比地上權更低，接受
與否見人見智)
目前地上權住宅在北部還是不受歡迎，除了無法享有土地增值空間，很難貸款也是問題，
近來看到京站的業主又把部份地上權住宅拿來賣，不知道原因是什麼。
3.地上權的估價
公家機關標售地上權是以土地地價去評估，細則沒什麼特別的，就近期土地交易的價格一
定成數多少作為底價最為底標權利金，如果流標再打個折。
如果是可以商用的土地，在房地產行情好的時候常會溢價，甚至超過地價7成，評估的基
準通常是以收益進行評估，而且可以商用的多半是商業區有較高容積。
另外前面推文有人列出近年幾個大案，基本上商用及住宅不能放在一起看，大部份地方政
府也不願意作地上權住宅案件，商用部份在這裡就不多討論了。
前面有人討論成本，建商成本大概就是權利金加上營建成本再加利息及利潤，國產署可分
割的地上權還要負擔管理事宜，替機關收土地租金，至於到底地上權住宅可不可以買，還
是那句話見人見智。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.194.168.70 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1634841001.A.8B9.html
... <看更多>