210530蘋果 大直豪宅「背景不純正」身價慘跌上千萬
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大直豪宅聚落赫見賠售戶,屋主持有近6年,慘賠1490萬。房市專家分析,價跌乃因物件位處娛樂區,依規定不能做住宅使用,「因此遷入戶籍、房屋稅率、無重購退稅通通不適用」,偽豪宅身價自然貶值,提醒民眾買屋,千萬留意土地使用分區。
(施智齡/台北報導)……↓
「豐匯大樓」位於中山區樂群二路,2015年完工,樓高11層共82戶,周遭有萬豪酒店、ATT 4 Recharge商場、CBD台北時代廣場及美麗華百樂園,商業機能充沛。實價登錄顯示,該棟5樓戶今年1月以1億3000萬元成交,建坪154.79坪、地坪24.21坪,扣除車位後,單坪101.5萬;但對照持有人2015年的購入價1億4490萬、單價114萬,相當於賠售了1490萬。
何以豪宅價跌如此深,美商ERA不動產資深經理陳泰源指出,「豐匯」基地在都市計畫中,屬於為大灣北段商業區中的娛樂區用地,開發用途應作為電動玩具店、舞場除外的「娛樂服務業」,但早期政府管得鬆,讓大灣北段建案默默轉推更高單價的住宅品,形成當前的商業區違規住宅現象,近年查得嚴,進場買的多半出於辦公需求,單總價自然不若豪宅漂亮。
據悉,台北市政府2016年起成立大彎北段違規住宅查處專案小組,針對違規住宅進行裁罰,涉及的戶數高達1678戶;爭議不斷的違規商業宅,在2019年出現曙光,北市府都委會通過「住戶繳每坪5.2萬回饋金,住宅即可就地合法」的方案,但全案仍在內政部都委會審議中。
陳泰源分析,在合法化之前,包含「豐匯」在內的大灣北商業宅,持有人無法遷戶籍進去之外,還面臨3不優惠的稅賦。首先,房屋稅不適用自住房屋稅率1.2%,而是採用非住家非營業用2%、或者營業用稅率3%;其次,地價稅也會隨之調漲5倍;第三則是未來換屋,賣出繳納的土地增值稅,無法享用重購退稅。他說,「雖然生活機能便利、大樓規劃佳,但物件的持有跟交易成本,對買家都會是個考量,因此區域住戶都希望能夠就地合法」。
天時地利不動產總經理張欣民補充說明,商業區用地依規定可一定比例開發作為商業用途,一部分作為住宅。民眾若購置住商混合的物件,有2點要留意,確認建物為合法住宅使用,若是成屋,可先行調閱謄本確認,假使建物違反使用用途,未來可能遭取締,得不償失;其次則是選擇有進行電梯分流的大樓,避免住宅樓層或棟別,出入過於複雜。
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同時也有84部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,180821堤頂大道二段 稀有綠帶景觀 珍藏 忠泰交響曲246-5-2 地址─台北市中山區金泰里1鄰堤頂大道二段246巷3~9號 影片→https://youtu.be/RxoTdeQCQNs 【物件資料】 售價─2e4988萬;單價─200萬/坪 降價─2e2888萬;單價─182.4萬/坪;車...
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210220蘋果 屋主自售也收帶看費 電郵預約一次收300元
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最近在售屋網站有一筆資料,位於台北市中山區「大直逸廊」5樓套房,屋主稱為「小豪宅」,總坪數僅12坪,包含1房1廳1衛1陽台,開價1350萬,不過特別的是,該房目前由屋主自售,沒有留下手機號,留下的電話也都打不通,屋主希望有意看屋的買方透過電子信箱聯繫,十分神祕!讓人驚訝的是,屋主還要求有意看屋的買方,「每次收取300元帶看費」,這也讓房仲專家直呼,「屋主親自收帶看費,這還是第一次見到!」
(林佩萱/連線報導)......↓
據了解,該名屋主在售屋網站寫道,社區鄰近大賣場和百貨公司,還能「和大企業家做鄰居」。不過屋主原先希望房仲若要簽約委賣,會酌收帶看費300元,若有順利售出就會退給房仲,沒賣出則恕不退還,因為屋主認為現在很多人看屋後沒買,「造成雙方時間的浪費以及屋主權益損失」,因此希望藉由收費讓房仲在簽約帶看之前慎重考量,「不要帶一些沒有誠意的客人看屋」。
「大直逸廊」位於基湖路巷內,社區共88戶,屋齡16年,總樓高只有5樓,分為A、B兩棟,一樓有10戶,建案主要規劃11~14.5坪的套房,社區安靜宜居,根據《樂居網》資料顯示,平均成交價約84.3萬。
對此,房仲陳泰源表示,屋主選擇收取帶看費應是有所顧慮,因為通常屋主刊登售屋廣告,就會有多家房仲前來聯繫,甚至用話術向屋主假裝有客戶要看房,找來假買方合作,借此騙取屋主簽下委託賣房的合約,屋主大概也是一朝被蛇咬,十年怕草繩,才會設下帶看費的門檻,過濾房仲和客戶。不過,陳泰源說,通常是由社區大樓的管委會出面收取帶看費,而該社區的管委會確實會向房仲或買方收取每次200元的帶看費。不過由屋主收帶看費,還是第一次見到。
《蘋果新聞網》寄發電子郵件給該名屋主詢問收取帶看費相關問題,不過至截稿時間,尚未收到屋主回信。目前該名屋主開價每坪約112萬,不具名的房仲認為,開價相較於社區平均成交價有偏高,距離成交還有一段距離。
屋比房屋總監陳傑鳴表示,收帶看費屬於民間交易,目前並未有法源禁止這類事情,屋主這樣做確實可行。不過,因有收費,依法應向所在地國稅局辦理稅籍登記,否則一經檢舉可能就會受罰。若未依規定申請稅籍登記,稽徵機關除了通知限期補辦,還可處以3千元以上、3萬元以下的罰鍰。
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200826民視 機械車位社區「吃電怪獸」專家揭:還有2恐怖缺點!
新聞網址→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2020826W0084
有些社區房價總會低於區域行情,甚至建案滯銷,或是入手後面臨賠售出場。不少房市專家就建議,別挑戶數少、總坪數低的社區,因為長期會有管理費不足,衍生出修繕問題,舉例來說,不少基地小的社區規劃「塔式車位」,但長期下來電費暴高,一旦故障維修費也很驚人。
記者蔡佩蓉/台北報導......↓
景文物業管理機構董事長郭紀子表示,機械式車位最擔心故障,而許多小基地社區會規劃塔式車位,也就是「倉儲式車位」,有這類車位社區,用電量多會高於坡道平面社區,且一旦故障衍生的維修費,也是一筆可觀數字。
郭紀子表示,倉儲式車位社區也較一般坡平車位社區,容易有房子轉手抗性,畢竟多數人都會希望房子配的停車位是坡道平面,當然購買時價格也有所差異。
美商ERA不動產資深經理陳泰源分析,在北市大直地區就有規劃倉儲式停車位的新成屋建案,長期滯銷,也有坡道機械社區的物件待售期很長,這顯示假若社區車位沒規劃好,可能會拖累房價。
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基泰大直建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
180821堤頂大道二段 稀有綠帶景觀 珍藏 忠泰交響曲246-5-2
地址─台北市中山區金泰里1鄰堤頂大道二段246巷3~9號
影片→https://youtu.be/RxoTdeQCQNs
【物件資料】
售價─2e4988萬;單價─200萬/坪
降價─2e2888萬;單價─182.4萬/坪;車位價─1050萬
格局─4房/2廳/3衛/0室
房屋權狀─149.82坪;不含車位─119.71坪;車位─30.11坪
主建物─74.93坪
附屬建物─11.61坪(陽台6.8+雨遮4.81坪)
公設─33.17坪/28%......↓
土地持份─31.53坪
月管理費─約21850元
室內客廳採光朝向─東南;邊間─是;採光─3面
出售樓層─2樓;該層戶數─2戶;共用電梯─2部
【社區資料】
警衛管理─全天候
大樓外觀朝向─南
發照日期─96年12月26日
構造─鋼筋混凝土;外飾建材─石材
月管理費─建物170元/坪;車位─500元/個
樓層規劃─地上13樓/地下2層;總戶數─48戶
建設公司─奇泰(忠泰)建設;設計人─陳浩怡建築師
基地面積─1494.5坪;使用分區─住宅區;路寬─8米
【車位說明】
坡道平面X3/B2-33號、53號、54號
【生活機能】
市場─西湖市場、家樂福
學區─濱江國小、濱江國中
公園─河濱公園、中431號公園
公車─金泰公園站、堤頂大道口站
捷運─西湖站google說步行12分鐘、劍南路站
【特色說明】
坐南朝北,帝王座向 綠帶公園,綠意盎然
忠泰建設,指標建案 百坪豪邸,石材精品
--
【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥;證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理;營業員證號─(99)148-643
==
1.服務專線→0986-289-679
2.line ID→chentaiyuan1223
3.看屋請至少提前一天預約,謝謝。
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基泰大直建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
190131基湖路 鋼骨泳池樹河雙景樓中樓 巴黎花園151-38-9+10
地址─台北市中山區金泰里13鄰基湖路151巷36~38號
影片網址→https://youtu.be/sh6cg4z1h0M
【九+十樓】
售價─2e5468萬;單價─124萬/坪
降價1─2e4498萬;單價─119萬/坪
降價2─2e3526萬;單價─114萬/坪;車位─1400萬
格局─7房/4廳/6衛/1廚房/8陽台/1內梯直達專用超大頂樓平台
房屋權狀─246.37坪;不含車位─194.14坪;車位─52.23坪
主建物─101.01坪(9F-46.51坪+10F-54.5坪)
附屬建物─26.81坪(9F-13.36坪+10F-13.45坪)
公設─66.31坪34%(9F-28.21坪+10F-38.1坪)……↓
【九樓】
格局─2房/2廳/2衛/1室
房屋權狀─114.2坪;不含車位─88.08坪;車位─26.12坪
主建物─46.51坪
附屬建物─13.36坪(陽台6.4坪+雨遮6.96坪)
公設─28.21坪/32%
【十樓】
權狀計算單價─134.7萬/坪;頂樓平台納入計算單價─119.8萬/坪
格局─4房/1廳/2衛/2室
房屋權狀─132.17坪;不含車位─106.05坪;車位─26.12坪
主建物─54.5坪
附屬建物─13.45坪(陽台8.07坪+雨遮5.38坪)
公設─38.1坪/36%
【車位說明】
坡道平面X4/B2/10F-21號、22號、23號、9F-25號
【其他說明】
白紙黑字,約定專用「頂樓平台」約39.52坪,採1/3計價=13.17坪,頂樓平台13.17坪+建物坪數106.05坪=119.22坪。
【共同資料】
發照日期─98年09月02日
建案名稱─巴黎花園;建設公司─良茂建設
樓層規劃─地上10樓/地下3層;總戶數─18戶
構造─SRC,鋼骨鋼筋混凝土造;外飾建材─二丁掛
土地使用分區─住宅區;建物法定用途─住家用;路寬─8米
月管理費─建物120元/坪+車位500元/個=共約25297元/月
大樓外觀朝向─北;室內客廳採光朝向─南;邊間─是;採光─3面
出售樓層─9F+10F+頂樓平台;挑高─3.35米;該層戶數─2戶;共用電梯─2部
【公設說明】
健身房、游泳池、交誼廳(使用每次限3小時)、公設廚房(使用一次3000元)
【生活機能】
商圈─美麗華、西湖
學區─濱江國中/國小
公車─金泰公園、堤頂大道口
公園─中431號公園、河濱公園
捷運─西湖站,google說步行12分鐘、劍南路站
【特色說明】
鋼骨制震樓中樓,室內使用破百坪。
另附內梯可達,約定專用約39.52坪私人頂樓平台!
--
【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥;證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理;營業員證號─(99)148-643
==
1.看屋請至少提前一天預約。
2.服務專線→0986-289-679;line ID→chentaiyuan1223
3.房仲服務報酬之計收,合計不得超過實際成交價金6%或1.5個月租金。
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基泰大直建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
150226大直買屋 忠泰進行曲
地址─台北市中山區明水路672巷5~7號
影片網址→http://youtu.be/Qk-WQYAg5lA
建案名稱─忠泰進行曲;建設公司─忠泰建設
使用分區─商業區;主要用途─一般事務所(不得做住宅使用)
格局─4房(室)/2廳/2衛
售價─10888萬;單價─158萬;車位─600萬
房屋權狀─87.04坪;不含車位─65.17坪;車位─21.87坪
主建物─39.4坪
附屬建物─6.06坪
公設─19.71坪/30%......↓
邊間─是;採光─3面
發照日期─98年12月18日
座向─大樓外觀&室內客廳採光朝南
基地面積─449.96坪;土地持份─19.12坪
構造─RC,鋼筋混凝土;外飾建材─山型磚
建築規劃─地上10樓/地下2層;出售樓層─4樓
總戶數─23戶;該層戶數─2戶;共用電梯─2部
管理費─建物130元/坪+車位500元/個=約9472元/月
車位說明
坡道平面X2,位置/編號-B2/25+26
生活機能
學區─永安/濱江國小、濱江國中
商圈─美麗華、愛買、家樂福
交通─捷運劍南路站
公園─永直公園
特色說明
屋況新、格局方正
知名建設公司,指名度高的社區
台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
陳泰源─0986-289-679;證號─(99)148-643
經紀人─廖來萬;證號─(91)00464
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/86618641
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