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210913蘋果大直漲起來1 店面3個月5筆交易 壽險業7.8億包2層樓
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210913/2NMNKMAVEBCAPB3FDYNSAWALKU/

零售產值上看百億元的大直商圈，今年5～7月三級警戒期間、迎來罕見的5件店面交易量，最大買家為台銀人壽、砸7億8389萬打包「台北時代廣場CBD」1、2樓共10間店面，另4件為住宅大廈1樓店面、總價3088萬～1.3億元之間；專家解讀，疫情讓國際旅遊、商務交流喊卡，部分店面持有人若看不見商圈榮景，就會考慮退場，讓滿手現金的壽險業跟高資產族、把握時機進場挑好地段的不動產，作為長期投資或自用，等待商圈熱度恢復，投報率達3~5%不成問題。

（施智齡／台北報導）......↓

大直囊括中山區大直、永安、成功、劍潭、北安與金泰等6里，依官方入籍人口統計，8月大直域內共3萬9760人，而近年豪宅聚落成形、讓商圈更有發展潛力。美麗華百樂園2004年亮相、摩天輪一舉成為觀光地標，2016年後美麗新廣場、ATT e Life（原名ATT 4 Recharge）、春大直商場也相繼進駐，就連忠泰集團跨足百貨的首站「NOKE忠泰樂生活」也相中大直、將於明（2022）年開幕。

觀察疫情期間的大直房市，店面交易量明顯躍增，過往數月成交1間店面，今年5至7月加總共14間賣出，其中10間位處樂群二路「台北時代廣場CBD」的1、2樓，目前有星巴克、烘焙坊等業者承租，10間成交總價共7億8389萬元、由台銀人壽打包帶走。

第2、3高價為敬業一路上「玲瓏閣」、「家和興」2大樓空置多時的1樓店面，分別由台中董姓自然人、加連登實業公司以1億3088萬、9188萬元購置；而第4、5高價成交物件，則隱身明水路397巷內「大直國璽」、「大直晶華」之1樓，總價各為6700萬、3088萬元。五筆交易店面，拆算車位後，單坪界於105.4萬～137.1萬元之間。

東龍不動產資深經理陳泰源說，大直在疫情之前、跨區消費人流多，加上住戶消費力高，店面收租效益佳、持有人普遍惜售，這回3個月就成交5筆，實屬罕見現象。

細看店面座落區塊，他表示，「CBD」、「玲瓏閣」、「家和興」的3件屬於美麗華商圈，單坪月租金落在4千~6千元區間，若滿租、接手的新房東租金投報率有3~5%，是適合長期置產的金雞母店面；另2間則在文教住宅區，流動人潮少，但適合開設安親班或者小型企辦。

屋比房屋總經理葉國華說明，基隆河截彎取直後，大直重劃區在樂群二路以北、規劃為商業區，可開發商場、飯店旅館，樂群二路以南則規劃低密度住宅區。他並回憶「2006年進入大直房仲市場，當時賣出區域最貴店面、成交價7900萬元，是大直消防隊對面的一間透天店，現在行情早已翻倍」。

觀察近年大直商圈變化，葉國華認為，域內豪宅雲集、賦予精品店開設優勢，唯尚未發展起來，「本來它有很好的美景、旺盛的生命力，但疫情讓國際旅遊、商業流動喊卡，迫使部分持有人降價脫手資產」。

有人喊撤、即有人逢低進場，「講求投報的壽險業、與滿手現金的資產族，這波商圈景氣循環的低點，正是他們趁勢撿貨的好時機」，因此短短3個月，大直商圈就寫下5件成交、刷新紀錄。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/2109131-35-782.html

高雄連日暴雨。國民黨主席江啟臣等人，似乎見到機不可失，又發動了一波臉書攻勢。
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但在地事終究要問在地人。而從我爸媽、親戚、朋友乃至於同學，問過一輪，在地人似乎對江啟臣的攻擊反應十分冷淡；反倒是我一些北部的柯韓粉朋友，還比較熱衷對高雄發表意見。
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其實道理也不難，外地人是跟著媒體和網路操作在跑，而在地人則是從自己的體驗與生活史裡找結論。
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在高雄生活了二、三十年以上的人，他們的生活史，其實就是一部與夏季暴雨互相博弈的歷史。從現在倒數回去，還有2018連續一個月的豪雨、2010 #凡那比風災、2009 #八八風災（莫拉克颱風）、2001 #七一一水災（潭美颱風）和1994的 #八一二水災（道格颱風）。
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其中給我印象最深刻的是八一二水災，那時候我還在唸國小，大概是吳敦義市長任期的中段。那次是慘到什麼程度呢？我老家住後驛，陳其邁的蕃薯園隔壁那邊，整個地下室被灌到全滿。害我還要跟我老爸到他上班的工廠搬抽水機來抽。
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八一二那次受災最慘的，就是岡山嘉興里，地名叫「五甲尾」。不誇張，那次嘉興里水淹超過一層樓高，淹到連中山高都路面浸水、雙向道路中斷。好里加在我爸的工廠在燕巢，比嘉興里早一個交流道下去，不然可能真的要上演中山高驚魂記了。
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因為國小唸升學班的關係，班上同學來自三民區各角落，甚至有跨行政區就讀的。打電話跟同學喇賽都可以聽到（舊）高雄市各區的災情。三民區最慘的大概就三個區塊：高醫後面孝順街，寶珠溝匯流進愛河的區塊，滿滿淹一層樓。澄清路靠近交流道那邊，還有本館近殯儀館那邊也是災情慘重。再來就是鼓山靠近火車站（對，當時還有鼓山火車站，相當於今天的鐵路地下化／輕軌鼓山站）也是慘兮兮。
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嚴格來說，後驛絕對不是高雄市區最會淹水的地方，如果我家的地下室都被灌滿，那地勢更低窪的，像澄清路、本館、寶珠溝、中都這些地方，慘到什麼程度真是難以想像。
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這，就是將近三十年前的高雄。大家都知道高雄有一句俗話叫「不做不錯是我敦義」，而且老實說余政憲也不是多高明的縣長。1994水災過後，吳敦義還是順利連任再做四年市長，而高雄的治水建設也就繼續空轉四年。
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到了謝長廷任內，2001的七一一水災，我老家的地下室又被灌滿了。高雄縣市整體的受災程度，與七年前的八一二水災不相上下。怎一個慘字了得。
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但（舊）高雄市的治水政策，也是從謝長廷開始引進新思維和新的執行力。一個關鍵詞，就是柯文哲也很愛唸叨的「#海綿城市」。事實上海綿城市在台灣的祖師爺，就是謝長廷，還有他的手下大將、後來當過柯文哲的副市長（據說被柯糟蹋得很慘），現在又回高雄幫忙陳其邁的林欽榮。
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當然謝長廷的努力很難一下子看到成效，所以七一一照淹不誤。一直要到謝長廷任期的後半段的2005年，他都已經升任行政院長以後，高雄的第一個滯洪池（本館的本和里滯洪池）才完工告竣。
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萬事起頭難，有了示範案例，後續的海綿城市政策就比較上軌道了。陳菊大致上是延續謝長廷的做法，很快地，最嚴苛的考驗－2009的八八水災就降臨到大高雄頭上。
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當時高雄縣市尚未合併。這樣講可能會有點傷害到（舊）高雄縣的朋友們，八八風災的時候，縣區受災非常慘重，但市區的狀況就明顯比1994、2001要好上許多。
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那時候我家已經從後驛搬到凹仔底的大樓社區，靠近高雄巨蛋那邊。「凹仔底」顧名思義就是個地勢很低窪的地方；我很小的時候都還是一片稻田和埤塘（大概也是因此後來演變成「農」十六重劃區），必然的淹水重災區。
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而來到2009八八水災的時候，凹仔底已經不太淹水了，連瞬間暴雨積水的狀況都有限。我記得那時候我在（舊）龍華國小當義工搬運物資，地上都是乾的。時間回到1994、2001絕對不會是這樣狀況。當然八八水災（舊）高雄市也不是完全倖免於難，市區邊陲的前鎮河、後勁溪流域還是有零星災情。但已足以證明，在謝長廷到陳菊這段期間，高雄市區的治水已經有相當的成效。
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2010高雄縣市合併，帶來的是更嚴苛的治水考驗。縣市合併升格以後，高雄成為六都裡面面積最大者，也是全台第四大的縣市（前三名是花蓮、南投和台東）。
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縣市合併了，正是必須花錢去彌補舊縣市之間的建設落差的時候。尤其治水這件事，河流又不分縣市，一旦合併升格，就沒有理由說我管好市區就好，縣區不關我的事這樣。
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但是在馬英九政府苛扣之下，財政資源不增反減。其實都說海綿城市，海綿城市這四個字底下的潛台詞，是 #窮人治水。台北的那種資源無限的優勢，治水政策是這樣的：淡水河、新店溪、大漢溪、基隆河堤防蓋到恨天高，基隆河截彎取直，外加亞洲最大級的玉成抽水站，以人為的方式硬把市區的水抽到基隆河去。還不夠？二重疏洪道跟員山子分洪道，經費給它開下去…
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但是台北市是從蔣介石時代就一路暴力砸錢治水，三五十年才有現在的規模。所花的錢，換算到今天的幣值，少說上兆起跳。而高雄升格以後能拿到的治水經費有多少？大概不超過五百億。
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但窮有窮的搞法。說白了，任何人為的硬體建設，都是一種逆天的行為；硬體建設搞得愈多，就愈要用更多的人為手段、花更多的錢，去防禦天災。台北就是這樣一個惡性循環。高雄沒有台北的資源，但有比台北更多的空間，去重新思考都市與自然的平衡。
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所以也就有以滯洪池為主體的海綿城市政策。從財政上講，挖滯洪池比蓋堤防、截彎取直和開鑿引水隧道，要便宜至少一個數量級。從人文和水文講，其實高雄在1970~1980年代的大規模市區擴張，填掉了很多天然埤塘；開挖滯洪池，也不過就是把原本就是埤塘湖泊的地方，還給自然界的水而已。
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海綿城市雖然便宜，但是有效。
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但任何的硬體建設都是要花時間的，尤其在經費拮据、資源排擠之下，花的時間更久。2010縣市合併，縣市交界區的治水政策，不可能三、五年就收功。
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2018韓流崛起的那年，就是建設差一點點還沒到位，而又遇上諸多不幸因素和惡意操作，所造成的悲劇。其實2018~2019之間，是高雄剛好要進入基礎建設完工大爆發的轉折點，偏偏這年遇上了連續下一個月暴雨的不幸天氣。
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要知道任何的人為治水手段，都是在阻擋一時的洪峰，但很難阻擋得了持續幾天、一個禮拜甚至整個月的強降雨。憑良心講，2018即便在如此長時間暴雨侵襲之下，高雄市區的狀態，並不比2009八八風災的時候差。而舊縣區的重災區，像岡山靠近典寶溪的白米、劉厝（網路名人四叉貓的家鄉），還有上面提到水淹中山高的嘉興，鳳山溪上游大東、鳳西一帶，仁武市區乃至獅龍溪上游一帶，都有顯著的改善。
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比較有歷史感的老高雄人，在2018那個時間點，應該都知道市政府已經盡力了。我不會矢口否認說2018高雄完全沒有災情，像上面提到的嘉興還是淹了一下，茄萣彌陀永安等沿海地區也都有狀況。但，​至少大家討論的焦點，已經從「哪裡哪裡淹了一層樓」演變成「路上多了幾個天坑」。這樣講雖然很消極很沒面子，但絕對看得到進步，而且進步不是一點點。
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我倒是不怎麼建議檢討韓國瑜。因為韓國瑜在任也就那麼短短的一年半，而市府官僚憑著長年的經驗撐著，市政品質雖然明顯看得到下滑，但還談不上斷崖式的大崩壞。韓國瑜之所以被罷免，與其說是高雄市政崩壞，更多是因為他「吃碗內看碗外」，急著跑去選總統，以及選總統期間的各種誇張言行來的。
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但這不代表韓國瑜被罷得冤枉。因為我們知道，韓國瑜是一個既無紀律性，也無責任心的人，是更不折不扣的政治無產階級流氓；他這一年半裡所做的唯一的事情，就是擺爛和玩無本的政治博弈。短時間內，市政還可以靠著市府官僚體系的慣性撐持著，再給韓國瑜多做半年一年，「斷崖式崩壞」必然會到來。
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時間來到現在，高雄又像2018一樣，遇到長時間的豪大雨侵襲，雨勢比起當時是有過之而無不及。但高雄的整體災情，比起當時似乎又輕微了一些。
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說高雄完全沒有災情，未免也太粉飾太平，像鳳山區忠義里（算是整個鳳山最市中心的一塊，靠近鳳山高中、舊縣府和聖王公廟那邊）就有淹水一個車胎高的狀況。這邊的狀況比較複雜，畢竟地段太核心，對外排水只有已經水泥化且無任何行水緩衝區的窄窄的曹公圳。而要設置滯洪池的空地更是一大難題。只能盡力去找答案了。
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至於山區的部份，我只能說，人定勝天這一套思想是靠不住的。還是一句老話，任何人類的硬體建設，其實都是一種逆天的行為；人為手段或許可以緩解平地都市區的水患問題，但是面對到高山大川，我們所能做的只有避災、救災，部落建設盡量避開高風險區域，而災前撤離疏散要及時。要完全扼止山區災害的發生，老實說，以人類的力量是不太可能的。
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講了這麼多古，我只是想表達一個概念，就是不可能完美，講完美太臭美；進步的空間總是有的，但進步看得到，市府過去的努力看得到，市府對未來的規劃也看得到。再無限上綱式地苛責，對解決問題一點幫助也沒有；而無限放大現在的狀況，然後帶「#懷念韓國瑜」的風向，這就大可不必了，只會貽笑大方而已。

昨天，齋主以兒時遊戲《模擬城市3000》的遊玩經驗，來述說「遠見」的成本。其實這道理也真的不難懂，任何被我們視為「遠見」的決策，其實都犧牲了眼前的利益，劍指更長遠的未來利益。

我於文章中分享，過往在遊戲中做城市規劃時，考量到未來的居住品質，而刻意將工業區及住宅區分開，換來的就是中間道路、電線和水路的維運成本過高，導致財政狀況陷入問題。

許多次在散步時，朋友們基於好奇都問我，何以建國民權路口有著一號殯儀館，敦化民權路口有著松山機場，台北市中心如此精華的地帶。這兩個嫌惡設施的遷移，多次被政治人物搬上檯面討論。我記得2014年，姚文智於市長初選時，提出要遷移松山機場興建公園，這一政策將能解放台北市的樓高限制，創造利益無限。

一號殯儀館的設立，有相當之目的是為了迫使「極樂殯儀館」拆遷。極樂殯儀館之所在，相比一殯更加精華，就坐落於今天南京林森路口的公園預定地(今林森公園)內。這裡曾經送走不少名人，像是胡適最終就在這裡火化。1965年，於東北方的一殯開幕，打擊了極樂殯儀館，最終導致其歇業。

松山機場，原名台北飛行場，啟用於1936年，當時是日本斥資興建的民航機場，算得上是當時台北重要的機場。戰後國民黨來台後，將松山機場多次擴建，終於跟不上台北的發展程度。於是另計畫於桃園大園興建中正機場(今桃園機場)，當然也包含國道一號和二號的興建加以聯絡。而松山機場附近，直到基隆河截彎取直後，松山、大直、內湖等地的價值大幅提升，加上台北市快速發展，遷移的聲浪才逐漸提高。

說真的，假設非常有遠見的玩遊戲，將一殯蓋得更遠，又或者忽略松山機場直接興建桃園機場，都將導致最終的失敗。我相信更遠的一殯肯定無法讓極樂殯儀館歇業，而聯絡桃園機場的交通成本，將導致財政窘境。

齋主我相當珍惜願意實踐「遠見」的人。

遠見意味著虧損。要推動遠見的實行非常困難，齋主我意識光譜相對保守，我在任何「遠見」搬上檯面討論時，幾乎都會加以反對。但相對的，當任何具有「遠見」的政策付諸實行時，我認為社會應該要加以珍惜。真正的問題是，人人的遠見方向不同，即便方向相同，彼此的遠近也有差異。

老實說，我覺得很多看似荒誕不羈的政策或方向，背後肯定都有個理性的遠見在支持著。重要的是我們是否肯放下不同成見，去理解不同意識形態的方向。