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🎈🎈士林小宅案「德悅悅」價格親民 小資族直呼「租不如買」🏠🏠
#台北市「#士林站TOD開發案」鳴起第一槍後，第二座TOD開發案「#劍潭站TOD開發案」也進入招商說明會階段，加上台北表演藝術中心預計2021年完工，未來還有士林北投科學園區開發計畫等，士林區受到建設利多帶動，房市買氣也跟著升溫，而位於捷運士林站附近的小宅案「#德悅悅」，總價1100萬元起，開案兩個月銷況近七成。
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【回顧一下產業隊長對於士紙（1903）的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展，資產股士紙的目標價在哪裡？〉（2020-07-09）
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366
〈北投士林科技園區大放異彩 推升士紙淨值上看??元〉（2020-06-23）
一、 基本面介紹》紙品製造起家，近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家，近年來已經轉型為美妝保養品的製造，並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個，就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地，近年來積極參與土地開發，並且予以資產活化。除了土地合建之外，士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司，專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發，其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區（約1萬2,000坪）最具價值。而士紙的4大開發案包括：
1.士紙舊廠區土地開發案，申請地目變更從「住三」變成「商三」，已經由北市都市發展委員會實質審查，在2016年第1季取得建照。
2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案，於2012年第2季取得建照並且動工，規畫興建5戶公寓與5個停車位，已經於2014年第3季完工，2015年第1季開始銷售。
3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層，已經改建為64戶的出租型公寓大樓，於2017年3月取得旅館登記，並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。
4.位於捷運士林站旁的5號倉庫，土地面積約622坪，將規畫12層的旅館大樓，預計於2019年第4季完成建築執照申請作業，2020年開始興建。此外，桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租，其他則作為倉庫，並且考慮發展為有機農業。
二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲，容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區，包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區，預計投資250億元。6月15日有媒體報導，最大開發案士紙舊廠修訂計畫，近期將送北市府洽談，希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁，法人估計潛在利益超過500億元。
目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通，同時重啟申請開發程序，預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案，曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」，不過遲遲未有下文。近期開發商提案，期盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因為時空背景不同，盼有調整空間，但是開發期程未定。
鄰近捷運士林站的士紙舊廠區，早年1994年都市計畫變更，就從「住宅區」變「第三種商業區（特）」，容積率維持225%，但是不適用都更容積獎勵，而且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。
針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁？北市府都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容積獎勵，不過，內政部已經解釋，都更容積獎勵屬於法定權利，因為不違背中央法令，所以經府內討論後，同意解除限制。
都發局表示，既然同意放寬都更容積獎勵，沒道理限制樓高，不過都委會尚未審議通過，近期會先找士紙開會，了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%，如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。
陽光士林開發公司表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，而且時空背景不同，希望北市府能調整，會持續努力溝通，但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是，士紙舊廠區的土地時至今日，已經成為士林區最珍貴的大片面積素地，政府開發腳步動起來，加上鬆綁樓高與容積獎勵，即將有新的開發案令投資人耳目一新，沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點，以及新的成長動能。
三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元，今年前5個月的累計營收約6,790萬元，年減11.2%。但是，士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度，而士紙的股本僅26億元。
士紙舊廠區的效益，老師用士林區目前平均房價每坪70萬元，乘以容積率337.5%，推估每坪銷售金額約為235萬元，單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說，如果士紙走的是國揚（2505）的模式，將土地賣給壽險公司或大型開發公司，公司淨值可以高達91元。不過，如果士紙要自己開發，就會依循南港（2101）開發「世界明珠」的模式，雖然時間比較久，但是潛在獲利更大。
而士紙的籌碼相當集中，千張大戶到底思考的是什麼方向？看到什麼未來？公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯，苦熬多年，終於等到士林有大型的TOD案，市政府有決心要開發北士科，養兵千日，用在一朝！
在可預見的未來，也許3年至5年，士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等，資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入，但是，士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等，絕對不亞於南港。士林與北投，或許你覺得陌生，但是幸福就在不遠處，跟著老師到士林走走吧。
士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地，未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日，土地原汁原味，媲美南港輪胎舊廠區，自己開發也罷，全權委外也行，起風時，何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地，終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值（91元）。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此，同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖，剩下的交給時間與市場來認同。不過，一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期，就是投資士紙的風險。
最後，老師還是要提醒，所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件，唯一不變的事情就是「天天都在改變」，因此，預估的獲利數據僅供參考，市場的投資觀點分歧，看法見仁見智，應該互相尊重，請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。
（圖片4來源為經濟日報）
（圖片5、6來源為北市產發局）
（圖片7來源為台北捷運公司）
預計2023年7月完工喔~
#捷運 #士林站 #劍潭站
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為讓捷運商業極大化，北捷首座TOD(大眾運輸導向發展)概念規劃的「士林站共構大樓」，今天正式簽約，預計共構大樓2023年7月完工，同年底營運。台北市長 ... ... <看更多>
北市首座士林站TOD開發案簽約預計2023年完工營運2020-05-19 16:48 聯合報/ 記者林麗玉／台北即時報導https://udn.com/news/story/7241/4575202… ... <看更多>
士林站tod開發案 在 [新聞] 捷運劍潭站TOD爭議北捷綠廊旁的天際線- 看板MRT 的推薦與評價
捷運劍潭站TOD爭議 北捷綠廊旁的天際線
公視記者 張岱屏 賴冠丞 劉啟稜
台北市中心的捷運中山站、圓山站、劍潭站，一條「捷運綠廊」是許多人喜歡散步的帶狀
空間，它不僅僅是一條交通動脈，也是重要的景觀廊道。
台北捷運公司計畫要在中山北路和劍潭站之間的交通用地上蓋一棟18層高的商辦大樓，將
阻斷綠廊的通暢感，這是為了什麼呢？
捷運劍潭站TOD大樓模擬圖
台北市中心的捷運中山站附近，假日或傍晚總是滿滿通勤人潮。捷運公司沿著捷運廊道營
造空橋和綠帶，讓擁擠城區有了可以漫步的小確幸。
淡水捷運線從台北車站一路往北到淡水站，是捷運公司規畫的「捷運綠廊」，坐在捷運車
廂上，視野從地下轉往高架，圓山、劍潭山、淡水河景色陸續收入眼底。
這不只是一條交通動脈，也是一條重要的景觀廊道。
捷運綠廊規劃一直被景觀專業人士稱道，但是2021年，台北捷運公司提出要在中山北路和
捷運劍潭站間狹長的交通用地上，興建一棟十八層辦公大樓。
台北捷運公司在劍潭站推動TOD開發案，規畫興建一棟十八層的辦公大樓，此為模擬圖
劍潭TOD案設計 引發建築與景觀專業連署反對
建築師邱文傑形容，中山北路就像河流，這塊基地像沙洲，旁邊又有劍潭山和捷運，要在
這蓋一個龐然大物並不恰當。
曾參與台北捷運圓山站綠廊設計的景觀師潘一如說，這是北捷最重視的綠廊，現在卻要設
計一棟高樓遮蔽視野，和原有規劃是互相矛盾的。
捷運劍潭TOD開發案視覺模擬圖 ， 畫面來源/民間反對捷運TOD開發陳情內容
不過台北捷運公司表示，包括士林、劍潭、劍南站等TOD開發，是為了配合市政府的TOD政
策。
所謂TOD，是大眾運輸導向的都市發展，在重要的大眾運輸站體附近重新進行整體規畫和
開發，帶動周邊地區發展，在國外行之有年。
台北市府在2022年5月公布TOD新政策，捷運場站周圍500公尺內的建案，可因此拿到最多3
0％的容積獎勵。
不過北捷正在興建中的士林站TOD、以及規劃中的劍潭、劍南站TOD，這幾處都是公共設施
用地，捷運公司並沒有申請TOD的容積獎勵，而是申請公共設施用地做多目標使用，開發
公益性受到關注。
承德里里長陳洲平認為，商辦大樓興建可以帶動地方發展，創造就業機會
根據捷運公司目前規劃，未來這棟大樓的頂樓規劃為景觀餐廳，二到十七層出租做辦公室
或商場，一樓開放空間給附近居民使用。
附近里長和部分居民表示支持，承德里里長陳洲平認為，商辦大樓興建可以帶動地方發展
，創造就業機會，另外他還希望一樓可以提供空間做里辦公室和文康中心。
當地李姓鄰長認為，承德里當地都是住宅，沒有辦公大樓，劍潭TOD案的景觀餐廳和辦公
室，可以提供就業機會。
學者認為建築以商辦為主 公益性需要討論
但學者強調，並不是反對做建設，只是高度和用途都應該再研討。
台北科技大學建築系副教授林靜娟表示，土地和經費都是公共的，必須是對大眾更有意義
和價值的建設。
輔仁大學景觀系教授王秀娟認為，如果把高度降低，增加停車空間和轉運效率，就符合原
本交通用地的目的，但現在是商辦為主，夾帶一些公益設施，公益性值得討論。
台北科技大學建築系副教授林靜娟認為劍潭TOD開發案缺乏公益性
台北捷運美學小組委員潘一如說，2021年4月台北捷運美學小組開會，半數委員對劍潭TOD
設計提出質疑，認為會對環境造成衝擊，必須更謹慎考量，但此後這個案子就沒有再送進
來討論。
2022年10月 通過都市設計審議委員會審查
2021年劍潭TOD案進入北市都市設計審議委員會審查，多位審查委員反對，後續有超過十
三個建築都市景觀專業團體共同連署，呼籲市府暫停，重新評估該開發案。
在爭議不斷下，2022年10月台北捷運公司再度提出新的規劃方案送審，立面綠化做了修改
，但開發規模雷同，10月13日在多位委員缺席下，都審會決議修正後通過，激起都市設計
與景觀團體反彈，向市政府抗議。
都市設計與景觀團體呼籲市府暫停並重新評估劍潭TOD開發案
11月24日，都審會針對劍潭捷運TOD的修正報告做審查，十多位專業人士到場表達反對，
其中一半以上都曾擔任台北市都市設計審議委員會委員，包括中華民國景觀學會執行長許
晉誌、台灣女建築家學會理事長林家如、實踐大學建築設計系副教授王俊雄等。
王俊雄表示，這個案子是台北市都市發展上災難性的案子，因此會有如此多建築景觀專業
者到場關心並反對，這種狀況相當少見。
當地承德里里長和部分里民則到場力挺開發。
里長陳洲平表示，參與連署反對的專家學者又不是住在當地，當地里民都希望劍潭捷運TO
D趕快進行。
台北捷運公司代表指出，其它民間建案動輒超過十八層樓，也會衝擊景觀，不應該對劍潭
TOD案有不同標準。
但多位都審委員強調，劍潭TOD案是在市府的交通用地上，不是私人建案，必須顧及公益
性。
委員王秀娟質疑，劍潭捷運TOD是要做辦公大樓，這個公共建設的公益性在哪裡，捷運公
司一直沒有提出，令人不解。
委員張清華認為，這個案子應該降低容積，依照居民需求營造符合公共利益的空間。
不過也部分委員持不同意見，委員邱世仁認為，本案和其它建築有一定距離，建築量體衝
擊應該不大，十八層樓的設計他可以接受。
委員們對建築量體、設計甚至位置的妥適性，都難以達成共識，但會議主席都發局長黃一
平最後做決議：維持上一次會議結論，劍潭捷運TOD案「修正後通過」。
黃一平又補充，委員意見都會做成記錄，未來新市府上台會請捷運公司在招標階段再做政
策的確認。
委員邱世仁認為，本案離其它建築都有一定距離，十八層樓的建築量體衝擊應該不大
對於都審會的決議，台灣女建築家學會理事長林家如表示，這麼多重量級的專業人士連署
甚至到現場表達反對，希望重新檢討提出更符合公共利益的方案，但在市府主導下卻還是
通過，是相當不好的示範。
北科大建築系副教授林靜娟表示，公部門對專業意見彷彿聽而不聞，堅持通過，令人非常
失望。
捷運劍潭站TOD開發案雖然在都審過關，但建築與景觀人士所提出的質疑，公益性與當地
居民的聲音又該如何兼顧？
恐怕是新市府上任後要面對的一大課題。
https://e-info.org.tw/node/235737
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