劉華 回歸 與我
再過幾天就是香港回歸20周年的大日子。早前有傳媒訪問我談個人感受,想知道我如何能夠在競爭愈來愈激烈的金融投資界中,成為極少數做得較成功的「香港人」。
這問題令我感到榮幸,但也覺得有點唏噓。首先我公司的長期投資成績雖然確實不錯,大幅跑贏全球大部分指數和其他投資者,包括各式各樣的主動和被動型基金,但距離我心目中的成功定義還有一段距離。再者,這問題的「潛台詞」當然是在各行各業中,整體上「香港人」已逐漸失去競爭能力,如果是真的話,怎不令人唏噓?
出身基層 格外勤奮
早前劉德華在泰國拍廣告時發生意外,給馬匹踩傷盆骨。回港後住院多時,現仍在休養,未能復工。看到此新聞,心裏很不開心,我亦有點感同身受。雖然我不認識劉德華,但我們是同一個年代的人。雖然從髮線上看不出來,但其實劉德華年紀比我還大一點。他在藝壇的努力和成就是有目共睹的,到了這個年紀,還是穩穩地站在最前面的男一位置。我估計他身家也頗豐厚,尤其近年大陸片酬飛升, 每部戲都應有數千萬元吧。雖然「女細老婆還算嫩」,但繼續拚命工作應該不是為了錢那麼簡單,是為什麼呢?
我估計是背景和性格使然吧。劉德華可算出身基層,沒有接受過高深教育,但明顯非常勤奮(生肖屬牛),可能亦跟缺乏安全感有關。有了今天成就,可謂港人之光,不少人半開玩笑稱他為民間特首,就算成真又有何不可?
我很少講自己的故事,今天例外,希望藉此帶出一些我認為重要的成功要素,亦激發一下年輕人的思考。我出身可說較幸運吧,父親雖在我5歲時去世,但母親性格異常剛烈,承繼了一些化妝品和鐘錶零售生意,做得不錯,後因健康問題,在我中一時移民到加拿大。
我接受過高深教育(幾乎太多),擁有耶魯和多倫多大學的金融和電子工程雙碩士學位。我性格最大的特徵就是對世界所有事物都充滿好奇心,推使我不停思考、學習、探索,希望得到對世界新的、更深入的理解。另外就是因為我自小移民外國,永遠有一種outsider的感覺。從加拿大去美國時也一樣,猶如劉姥姥入大觀園,總擔心自己不如人,所以格外努力。回港初期也有同感,總聽人說港人高效率,比起來連北美的蒼蠅都慢些。加上我轉行起步遲,所以更加不敢怠慢,惟有努力追上來。就算到了近年我去內地發展業務,當然也經常聽到人說大陸人比香港人更勤力,做事更有決心云云。
我的經驗是,做outsider未必是一個弱點,如運用恰當,更可成為一種優勢。首先作為outsider令我缺乏安全感,驅使我加倍努力。另外,outsider的觀點令我看事情更客觀,亦更能理解幾方面對某些事情的看法。猶太人在大部分社會都是一個極少數的族群,他們雖是天生的outsider,但又偏在眾多領域如科學、音樂、金融等取得極大成就。如果香港人能學到他們的一點精髓,就已受用無窮。
近年香港人頗喜歡埋怨內地人來港「搶」工作、房屋、學位、醫院病床,到綜援等等,我非常同情和理解,但怨天尤人是無用的。事實上內地必將有大量優才和資金繼續流入香港,而香港人必須努力接受挑戰,面對競爭。就算在紐約、倫敦等國際大都會的情況也一樣,成功者來自世界各地,土生土長的紐約或倫敦人不等於就一定做大老闆,更多時候他們只是當司機和服務員。
這些話雖不好聽,但卻是事實。香港人的情況確比紐約人更困難,因為紐約人若不能負擔在曼哈頓的生活,可搬到新澤西、佛州或其他州份。香港人不是每位都有移民的能力,就算回內地工作都需要簽證。
當然「香港人」的定義也是動態的。任何來港合法定居7年的居民都是香港人(外傭例外)。我們本認為是內地人如音樂家郎朗、李雲迪等,老早就已經變了香港人。近日順豐跟阿里有爭拗,香港傳媒例必攻擊他們認為背棄了香港的馬雲,而偏幫「香港人」王衛。事實上王衛也是內地出生的,小學時才移居香港,現在家居九龍塘豪宅。我不知道馬雲有沒有香港身份證,但我每天在山頂晨運,都路經正在裝修的馬雲大宅。數年前馬化騰亦買下我鄰居在石澳的別墅,據聞他的孩子都在香港上學。
未來20年 非常樂觀
香港年輕人固然有很多不滿,亦有很多訴求。反過來中央覺得已給了香港很多「恩惠」,但港人反而為中央添煩添亂,非常不該。兩邊的觀點我都理解,我希望雙方可經溝通而改善關係。說到底我認為中央毋須擔心香港變得太動盪,事實上香港的中間年齡高達44歲,怎可能亂起來?3年前的佔領行動大批年輕人上街,今天最多年輕人集結的地方已變了在新樓盤發售處!
我對內地和香港資本市場未來20年的發展非常樂觀。過去20年,市場非常不成熟,企業管理水平很差,再加上太多可能對社會發展很有用,但經濟效益很低的基建投資項目,所以港股和A股的表現遠遠跑輸中國GDP,跟美國情況恰恰相反。現在已到了一個重要轉折點,中國的總債務已從20年前的25%GDP不到,升至現今的260%GDP,必須減慢增速。同時亦必須加速發展資本市場,從而減低槓桿比例。如要達標,未來股市的回報率也必須大幅提升,才能吸引到投資者。這健康慢牛新趨勢已從去年港股率先體現出來。
我祝福劉德華早日康復,在銀幕上再見風采。慶幸我的行業不需要體力勞動,需要的是清醒的頭腦、好奇學習的心和時間累積的經驗。我歡迎未來20年的挑戰, 不管競爭是來自本港、內地、美國、歐洲或是AI!
http://www1.hkej.com/…/%E5%8A%89%E8%8F%AF+%E5%9B%9E%E6%AD%B…
多倫多新樓盤 在 Eddie Tam 譚新強 Facebook 的最佳解答
中環看世界:樓奴同鹹魚有什麼分別
香港人和內地人一樣,都對地產物業情有獨鍾。這是所有發展中國家必經之路,幾十年前的日本是最佳例子。每個地方都相信自己的市場是獨特的,因為某些文化、經濟、政治原因,只升不跌。一般這「信仰」都能維持很久,直至泡沫爆破為止。
另一個對樓市着迷的原因是近年來股市實在太不濟,長期跑輸樓市,以至GDP,甚至乎債市。背後原因甚為複雜,改天再討論。但我認為港股和A股已靜静地起革命,未來將見長達數年的健康慢牛市,最終能夠跑贏樓市。
樓花恐等五六年才可賣
我很少評論房地產,並非因為我沒有買樓,除自住外,亦有點收租物業。在2003年沙士後尤其活躍,山頂南區洋房、豪宅、新界、九龍、港島的大小單位都有。內地和國外,甚至澳門,都曾擁有物業。
不評論的最大原因是不想得失朋友。靠地產吃飯的人很多,發展商、建築、地產代理等。最近感覺到樓市再度升溫,同時風險也大幅上升,所以覺得有責任提醒大家要小心一點。
雖然表面上樓市仍在升,但其實要賺錢已愈來愈難。首先只有一手相對活躍,在發展商重「佣金」之下必有勇兵,再加上他們提供加按,是很多人買樓的唯一途徑(危險亦可悲)。正因如此,買新樓盤者輸多贏少,買完樓花後,先等兩三年收樓,然後再等三年印花「禁售期」,再加數千單位同時放盤,要三四年才賣得出是等閒事,加起來已差不多十年,正如柴九話齋,人生有幾多個十年呀?
港樓流通性遜滬加
香港住宅樓市的流動性非常差,去年交易才不到6萬宗。對比上海,人口2400萬,香港的3.3倍,但一二手總交易近47萬宗,是香港的8倍。就算加拿大多倫多,人口才500多萬,去年交易都超過11萬宗,按比例流通性亦比香港高一倍多。
原因肯定與負擔能力有關,最終亦與價非所值有關。本港住宅的平均呎價全球數一數二的貴,但負擔能力則反是全球最差的18.5倍中位收入!最近流行一個講法,就是樓價並非取決於用家,而是取決於投資者的負擔能力。聽來似是如非,但看到極低的成交量,就知道這只是發展商和經紀用來忽悠買家的謬論。
政府、發展商和所有專家都不遺餘力地告訴我們,土地和房屋供求長期失衡,所以房價不斷上升。我懷疑此說法只是高地價政策的藉口而已。人口雖密集但增長慢,約0.8%,所以房屋需求增長也有限。老齡化問題嚴重,中間年齡已達44歲,名列全球前茅。預期人口在2040年左右見頂。如用日本做例子,人口在2010年見頂,但樓市泡沫早在1990就爆破。這20年的樓價與人口高峰的相隔期是否也適用於香港,甚至乎內地呢?
供應方面,香港山多平地少,填海和徵地都確實不容易。但說到底,已開發地區只佔不到總面積的25%,郊野公園反佔40%。從前發展郊野公園是個不可討論的「禁忌」,但近月已聽到聲音。港人受內地文化薰陶,偏好新樓,才需不停找地;其實舊樓質素和地點一般遠勝新樓,活化工廈亦不失為一個提供另類優質居所的好辦法。
劏房樓延續飢樓遊戲
樓價升速遠比收入快,唯一能把這殘酷「飢樓遊戲」延續的方法就是「劏樓」,從過去的1000方呎單位切為500方呎,然後300方呎,最後更切為150方呎的「棺材屋」!不幸仍有不少人盲目「上車」,但大部分理性的用家都明白這些所謂住宅,早已劏到不合人道的地步!
另一個經紀常用亦頗有效的心理戰術,就是告訴準買家「最可憐」的就是那些賣了樓、期待樓市回落再入市的人。可惜竟有人受壓而「落疊」。但冷靜想清楚,無人能準確預測泡沫爆破點,如能賣樓套現,消費力馬上跳升,旅行購物,隨心所欲,恭喜都來不及。如移民外地,應已近財務自由。就算留港租屋,都極划算,平均租金毛回報率只約2%,管理費不停上升,再加空置期,淨回報率1%已算不錯。
港人也不笨,過去10年擁有自住樓宇比例輾轉下降,從2005年最高的54%,跌至現在的50.4%。最近樓市情緒確實再度亢奮,其實有點不合理。聯儲局已加息3次,且將加快步伐,今年應最少再加兩次,明年可能再加3至4次。另外上周提到,明年聯儲局可能同時拆QE,威力等同另再加近3次息!有些地產界人士安慰準買家,香港銀行暫可避免加Prime(即最優惠利率)。但這講法毫無意義,九成多按揭跟HIBOR,在聯繫滙率下,HIBOR必須跟隨美息上揚。
用一層400萬元的「窮人恩物」來做例子,三成首期,分30年供,利率2.15厘,每月供款約1.1萬元。如至明年底加息6次,利率升至3.65厘,那麼每月供款將升至約1.28萬元,多了近兩成。香港中間家庭收入約2.5萬元,即供樓負擔將超過淨收入的50%,已經非常吃力。
再用DCF方法模擬計算一下加息對樓價的潛在影響。如租金回報率為2厘,即每年租金8萬元。息率由2.15厘升至3.65厘,如租金不變,那麼樓價理論上應跌至236萬元,跌幅超過四成!用同樣邏輯,我已開始在美國造空一些商業REIT來做投資組合對沖。
內企貴價投地 具走資動機
近日樓市再升溫的主因當然是內地資金大舉「襲港」所致。海航集團是最豪爽的一家,一口氣用高市價五成的價錢買入四塊啟德地皮,總數272億元,令人咋舌。龍光地產(03380)和合景泰富(01813)更用169億天價買入鴨脷州地皮,呎價高達2.2萬元。有些人認為內地集團財雄勢大,眼光應該非常獨到,未來樓價必會繼續大升。有云麵粉價都咁高,將來麵包怎可以不更貴?這比喻是幾十年前出自誠哥口中的,似乎充滿智慧。但跟很多事情一樣,第一個說的是天才(賣樓創作力方面),第二個是庸才,第三個就不用說了。但我也見過不少麵包店執笠(例如超群),地產商亦常遇財困,對炒樓的人來說,負資產應仍記憶猶新吧。
大家要明白內地資金的出發點比較複雜。就算他們真的是想賺錢,但在港經驗不多,是否必賺很難說。長和(00001)和周大福企業等都不太想在港買地,寧願去澳洲或歐洲買一些穩定回報的公用事業。這些內地集團亦明顯有「走資」的動機。資本賬收得愈緊,需求愈殷切,願出的價愈高。他們在內地的高端客戶亦有同樣需要,所以亦樂意來港置業。香港的低企業稅率亦極具吸引力。但本港用家既無此「特殊」需要,那麼有必要跟着他們高追嗎?從前在一些名畫拍賣會都見過不少類似情況,港商當然不會蠢到入局。
1997前曾苦口婆心勸喻很多朋友要小心樓市,大部分不聽結果輸大錢,有些更是破產收場。其實今次並非預測樓市馬上爆煲,我都認為樓價在一年內可再攀升一點。但問題是現在買就容易,但賣是在最快的三五年後,到時樓市狀況就很難說了。就算沒有大跌,但一世人做一間「棺材屋」的樓奴,其實也非常悲哀,所以置業前請三思!
中環資產持有長和的財務權益。
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